太阳公元调研报告

,001太阳公元,2010年3月3日,第一部分基本信息,1.项目概况2.区位条件3.资源条件,项目概况,区位条件,地理位置：项目位于东北三、四环之间，距离首都国际机场19.2公里，距离天安门核心区域12.6公里，距离亚奥板块6.2公里轨道交通：紧邻城铁13号线，地铁10号线公交线路：公交线路多达26条。项目四至东至：南至：西至：北至：,北四环,北三环,北二环,京承高速,机场快轨,太阳宫北街,太阳宫中路,太阳宫大街,曙光路,太阳公元,项目所属区域位于北四环与北三环之间，地理位置优越，轨道交通、公交线路、自驾至城市各区域均很便捷。,资源条件城市生活配套,项目属于太阳宫板块，为北京东北部的核心区域，拥有较为成熟的市政配套设施，与亚奥、望京、丽都、燕莎及东直门均较便利。周边配套：中小学:化工附中、芍药居小学、开发商引进北京重点学校大学:对外经贸大学、北京化工大学、北京联合大学旅游学院、中华女子学院、北京服装学院综合商场:华堂商场、宜家家居、燕莎购物中心幼儿园:金色摇篮幼儿园银行:工商银行、建设银行、农业银行医院:中日友好医院、望京医院休闲娱乐设施:奥体、北京剧场、元大都遗址公园、太阳宫公园,太阳公元隶属太阳宫板块，五大商圈环绕，周边生活配套设施完善。,超级城市绿肺：2002年，政府斥资30亿进行太阳宫整体区域的市政改造，2003年该区域被定为：以绿色居住为向导的国际化大社区，并被政府认定为未来三环沿线最适合居住。太阳公元紧邻37.4万平米的太阳宫公园，29.7万平米的太阳宫体育公园以及北侧的20万平米自建太阳宫花园。,资源条件城市景观配套,太阳宫花园,太阳宫公园,太阳宫体育公园,太阳宫体育公园,太阳宫公园,太阳公元毗邻三大公园，拥有较好的城市生态景观环境，是该项目独特的资源，也成为较大的竞争优势。,资源条件负面影响,京承高速：周边高速路对于小区的噪音影响很大，项目通过西侧百米绿化带，及三层中空LOW-E玻璃屏蔽此项负面因素。电热厂：对通信信号存在屏蔽障碍；同时辐射影响较大，影响居住健康。正对5号楼东南角的两个大烟囱：烟囱内挥发出的有害气体对人身体能造成伤害。,烟囱,电热厂,京承高速,25m道路,项目在拥有较佳的生活配套和景观环境的同时，存在着一些负面因素，高速噪音、电热厂等对社区的居住品质影响较大。,第二部分产品设计,1.项目规划2.建筑设计3.园林设计4.附加值,项目规划,规划总建面近70万平米，其中住宅近50万（一期近11万，二期近35万），其余为配套。项目住宅建设用地面积为总占地面积的一半，其余为城市景观打造。通过高层建筑加大楼间距，保证社区景观面积的加大，并实现了每户室内良好的通风采光。社区内完全人车分流（设有消防通道）。建筑为10-27层板楼，两梯两户、两梯四户设计项目分两期建设：一期13栋共1800多户均为两梯两户：12、10、11、8（楼王）、9（楼王）、7、2、3、5、6，1、15为现房，年底销售，位于项目最北侧，为160-220大户型，13不对外销售；二期5栋共计600多户：即将开盘的3为两梯两户、6为两梯四户，1、2、5未定。,项目规模较大，是2009年北京具有影响力的大盘。共分为两大期开发，目前一期已售完。项目规划除了住宅，还包括城市公园、学校、商业、酒店及会所等配套设施。,建筑设计,建筑风格：建筑采用ARTDECO装饰风格建筑材质：底座：1-3层位干挂石材，配以石雕主体材质：墙砖，主要由山形砖拼接而成；屋顶：顶部四层采用铜板与面砖拼接；并结合仿铜浮雕建筑色彩：以浅米色调为主，配以深棕色,建筑风格采用高端项目常用的ARTDECO新古典风格，建筑外观较能突出项目品质，迎合客群心理需求，但主体材质为面砖，以高端项目标准衡量，仍有较大提升空间。,园林设计外部景观,园林设计分为社区外部的太阳宫花园内部园林两大部分。,太阳宫花园总面积为20万平米，由国际知名园林设计师檀馨女士设计；整个花园以“花”为主题被规划为五大景观组团；园林中央为7000平米中心湿地湖景。,太阳宫花园,太阳宫花园为城市公园，属于开发商代建工程，但其设计主要针对业主，能够为业主提供较佳的居住环境和便捷的休闲场所，是项目的一大优势。,B王子花园,C女王花园,D海德花园,园林设计内部景观,A温莎大道,内部园林通过四大主题公园分别分布于各个组团，形成不同的组团景观。,四大主题公园,园林设计内部景观,外围坡地：通过东西两侧土方转移，打造30-50米的坡地，保障社区的私密性，极大的避免了外界对于内部居住环境的干扰；内部坡地：社区内部打造1-1.2米的缓坡，营造自然山谷意境，使园林景观起伏有致，富于变化及趣味性。,坡地造景,坡地景观极大的保障了社区私密性的同时，在内部形成了起伏有致的园林景观，使社区园林富于变化。,园林设计内部景观,细节设计,水系打造：以中央水景区为核心，三大旁水系为分支，流入到各个组团，使各组团有所区别，又存在联系。路网铺装：运用以围合式半围合式布局手法，使社区内部道路蜿蜒曲折，一步一景。园林小品：小品融入到园林设计中，使园林富于趣味。,太阳公元通过园林的细节打造使项目的品质得到保障，但目前社区实景尚未完成，销售过程中主要通过设计理念将未来生活场景传递给客户。,结构:现浇钢筋混凝土剪力墙供水:24小时热水外墙:三层以下为石材、三层以上为高档面砖供电:双回路供电内墙:高级环保壁纸/高级乳胶漆/瓷砖供气:市场管道天燃气电梯:中外合资高档品牌采暖:市政集中供暖电梯服务户数:两梯两户或两梯四户通讯:电话、ADSL、小区宽带门窗:采用高档断桥铝合金双层中空LOW-E镀膜玻璃卫生间:优质大理石或高级瓷砖大堂:高档石材及/或高级瓷砖厨房:高级瓷砖，防水石膏板吊顶，高级整体橱柜，高级人造石台面，配高档品牌厨房家电首层大堂墙面:高档石材及/或高级瓷砖卧室地面:优质大理石、高级实木复合地板、高级地砖电梯间:高档石材及/或高级瓷砖室内涂料:高档环保乳胶漆电梯间墙面:高档石材及/或高级瓷砖,门禁系统:可视对讲信报箱:设置每户独立信箱电视系统:有线电视中水系统:市政中水安防系统:小区设置周界安全防范和报警系统；闭路电视监控系统；小区电子巡更系统；保安无线对讲系统；可视对讲门禁系统；紧急呼叫系统,高标准精装修直接体现太阳公元产品的高端品质，营造项目价值感。,附加及配套设施精装交房,附加及配套设施社区配套,社区配套总建面近20万平米，位于社区南侧。其中包括约17万平米的商业、公建配套，2万平米幼儿园和学校。,双会所设计迎合高层次客群需求：2500平米“动态会所”，主要提供康体娱乐设施等；6000平米“静态会所”，位于北侧的公园内，提供高档餐饮等商务休闲功能。引入北京名校打造独特卖点：太阳公元周边教育资源雄厚，尤其社区内品牌名校的引入为社区提升了附加值。,动态会所,学校,社区内部配套完善，充分体现大盘社区多元物业的特点，而双会所及名校引入更是极大的增加了本项目的附加值。,1.户型结构2.户型分析,第三部分户型,户型结构,供应情况：主户型供应以三居为主力户型，占总体供应的41.7%；一居供应较少，占2.29%。力户型三居的面积区间为90-180，其中由于受70，90限制，一居、两居占27.29%；从整体上看，户型供给均衡，能够满足不同客户的需求。另外四种套型面积区间并没有重合部分。,主力户型为90-180的三居，套型明确，但尺度多样，能够广泛迎合自住型客户的需求。,附表一：,户型分析,优点：1.独立的休息前厅，可接待临时访客；2.面宽5.8米的起居室与空中花园连接，居住十分舒适；3.50余平米的豪华主卧套房；4.次卧室南向，采光好，通风好；5.独立书房，使得学习不受打扰；6.餐厅有明窗；7.中西双厨分离，提高饮食品质；8.特别为服务人员安排相应起居所，主佣动线完全分离。缺点：主次卧房门直冲客厅，餐厅与厨房交通流线长。,A1（四室两厅四卫）：292,户型分析,A2(四室两厅四卫）：292,优点：1.开放式休息前厅，避免大门直冲宅邸；2.起居室超大面宽，格局方正，且与空中花园相通；3.主卧套房配有步入式衣帽间及卫浴间，十分便捷；4.次卧室朝南，采光、通风好；5.客卧与主卧次卧分开，布局方正；6.独立书房，使学习不受干扰；7.餐厅采光充足，设有明窗；8.中西双厨分离，提升饮食品质；9.特别为服务人员安排相应起居所，做到主佣动线分离。缺点：餐厅过大，浪费空间；主次卧房门直冲起居室。,户型分析,B1（三室两厅两卫）：174左右,优点：1.格局方正，南北通透，两梯两户，尺度大；2.入口设玄关，保证居住的私密性；3.4.5米开间客厅、主客卧全朝南，采光好；4.主客卧分开，保证主人的私密性；5.主卧具有观景飘窗、独立卫生间、步入式衣帽间，品质优越；6.独立书房、超大面积独立餐厅、配置生活阳台的厨房，居住十分舒适。缺点：主次卧房门直冲客厅，客房门直冲餐厅，且与用餐路线相交。,户型分析,B2（四室两厅三卫）：218,优点：1.格局方正，南北通透，两梯两户，尺度大；2.入口设玄关，保证居住的私密性；3.5米开间客厅、双主卧、全朝南，采光好；4.主卧具有观景飘窗、独立卫生间、步入式衣帽间，品质优越；5.独立书房、超大面积独立餐厅、配置生活阳台的厨房，居住十分舒适。缺点：餐厅过大，玄关处浪费空间过大，主次卧房门直冲起居室。,户型分析,优点：1.居室270度采光；2.层高3.1米，居住不压抑；3.客厅设4.2米景观窗；4.主卧南向，双面采光设计；5.明厨明卫，通风好。缺点：餐厅设在门口，影响饮食品质，主卧房门直冲起居室；起居室朝向不好。,M1（三室一厅两卫）：127,户型分析,优点：1.南北通透，格局方正紧凑，独立储藏空间，居室功能齐全；2.层高3.1米，居住不压抑；3.采用碎石、拼花的入户玄关及过厅设计，规整室内行动路线；4.客厅4.2米舒适尺度。缺点：次卧室朝向不好；主卧房门直冲客厅。,M2（三室两厅两卫）：127,户型分析,优点：1.格局紧凑，大面宽、短进深，舒适度高，使用率高；2.层高3.1米，居住不压抑；3.L型厨房设计，节省空间；4.双卧室南向采光。,M3（两室一厅一卫）：127,户型分析,优点：1.南北通透方正户型，两梯两户，居住舒适；2.层高3.1米，居住不压抑；3.独立入户休息前厅、独立观景餐厅；4.主卧室大尺度，配有更衣室、卫浴间；5.双卧室南向采光，270度飘窗。,N1（三室两厅两卫）：153,户型分析,优点：1.南北通透方正户型，两梯两户，居住舒适；2.层高3.1米，居住不压抑；3.独立入户休息前厅、独立观景餐厅；4.独立储藏空间与主卧步入式更衣间，配套齐全；5.双卧室南向采光，270度飘窗，明卫设计，提高生活品质。缺点：主次卧房门直冲起居室。,N2（三室两厅两卫）：175,户型分析,优点：1.270度景观窗，三面采光；2.室内动线分布科学合理，餐厅独立壁橱，南北动静分区；3客厅4.2米270度观景大窗，采光充足；4.主卧连接阳光室，外延室内空间及视线。缺点：入口处没有玄关；起居室及两个次卧室朝向不好；厨房门与卫生间门相对。,P1（三室一厅两卫）：116,户型分析,优点：1.270度景观窗，三面采光；2.室内动线分布科学合理，南北动静分区明确；3客厅4.2米270度观景大窗，采光充足；4.主卧连接阳光室，外延室内空间及视线。缺点：入口处没有玄关；起居室朝向不好，主卧房门直冲起居室,P1星（三室一厅两卫）：125,户型分析,优点：1.大面宽、短进深方正居室；2.格局紧凑合理，功能齐备独立，动线明朗；3.客厅、主卧全朝南，并设有观景飘窗、景观阳台；4.L型厨房操作台，符合人体动作习惯，且厨房设有明窗，设计人性化。缺点：主卧房门直冲起居室。,P2（一室一厅一卫）：58左右,户型分析,优点：1.格局方正紧凑、大面宽、短进深，功能齐备独立；2.独立入户玄关设计，保证居住者的私密性；3.客厅、双卧全朝南，采光好；4.L型厨房操作台，符合人体动作习惯，且厨房设有明窗，设计人性化。缺点：卧室设在入口处，动静没有很好分区。,P3（两室一厅一卫）：89左右,户型分析,优点：1.南北通透，户型方正，布局合理，主卧客厅全朝南；2.独立入户玄关设计，保证居住者的私密性；3.餐厅客厅开放交融又彼此独立；4.设有儿童房，让孩子有独立的个人空间；5.L型厨房操作台，符合人体动作习惯，且厨房设有明窗，设计人性化。缺点：次卧室朝向不好，且客房房门直冲起居室。,P4（三室两厅两卫）：127左右,户型分析,优点：1.南北通透，户型方正，布局合理，两梯两户；2.独立入户玄关设计，保证居住者的私密性；3.客厅、卧室全部朝南，采光好；4.主客卧分离设计，保证主人私密；5.主卧有观景飘窗，独立卫生间；6.明厨明卫，宽敞明亮。缺点：厨房与卫生间房门并列，次卧室朝向不好。,U1（三室两厅两卫）：133左右,户型分析,优点：1.南北通透，户型方正，布局合理，两梯两户；2.独立前厅休息，可接待访客；3.客厅、双卧室全部朝南，采光好；4.次卧独立卫生间设计，设计体贴入微；5.主卧有270度观景飘窗，独立卫生间、步入式衣帽间；6.超大面积独立餐厅，尺度舒适；缺点：餐厅过大，浪费面积；起居室开门太多。,U2（三室两厅三卫）：180左右,户型分析,优点：1.南北通透，户型方正，布局紧凑；2.主卧双面景观阳台，充分享受阳光；3.客厅、主卧270度超大景观空间，与外景交相辉映；4.主卧独立卫生间；5.次卧设景观飘窗；6.独立书房，不受干扰；7.明厨明卫，干湿分离，人性化设计，体贴周到。缺点：没有设玄关；厨房门与卫生间门相对；起居室朝向不好，主卧房门正对起居室。,X1（三室两厅三卫）：123左右,户型分析,优点：1.纯南向户型，阳光充足；2.客厅南向景观阳台，主卧设观景飘窗，采光好；3.入户玄关设计，提升主人居住品质；4.格局方正，布局紧凑合理，功能齐备且小巧舒适；5.型厨房操作台，符合人体动作习惯。缺点：卧室房门直冲客厅。,X2（一室两厅一卫）：58左右,户型分析,优点：1.全南采光设计，主要功能居室朝南，阳光充足；2.居室方正，大面宽短进深，格局合理舒适，利用率高；3.南向观景阳台，外延室内空间和视线；4.独立玄关设计，保证私密；5.主客卧彼此分离，使主人生活不受干扰；6.L型厨房操作台，体贴人体动作习惯。缺点：卧室设在入口处；卫生间门正对起居室及餐厅。,X3（两室两厅一卫）：87左右,户型分析,优点：1.南北通透，格局方正，布局合理，功能齐全；2.独立入户玄关，保证居室私密性；3.客厅、主卧全朝南，阳光充足；4.主客卧分离，生活空间彼此独立；5.独立书房设计，不受干扰；6.客厅、主卧观景阳台，外延室内空间；7.明厨明卫人性化设计。缺点：主卧房门直冲起居室，次卧朝向不好。,X4（三室两厅两卫）：118左右,4.推广渠道5.营销现场6.样板展示,第四部分营销推广,1.销售情况2.价格分析3.客户分析,销售情况,太阳公元于09年4月开盘以来共计售出1253套房源，销售率高达99.6%。该项目约每3个月开盘一次，初期放量较大，后期随价格走高放量较小。,太阳公元迄今为止开盘共计五次，分别为：2009年4月一期3，5，6（451套）2009年6月一期2（214套）2009年8月一期7（88套）2009年9月一期8、9（144套）2009年11月一期10、11、12（361套）,营销节奏上，该项目采用分阶段逐步放量的方式，一方面确保项目能不断受到市场关注，更通过套数控制确保每次开盘均能实现高销售率，制造销售神话。,价格分析,入市策略：初期开盘采用低价入市策略，极高的性价比引发市场关注，激发客群购买意愿，创造热销神话，为后续价格提升以及持续热销打下了坚实的基础。价格走势：自入市至今，成交价格呈稳步上扬趋势。从2009年4月入市的18017元/至今仅不到一年时间价格调了10次，最高价格为44985元/，即将在三月份开盘的二期价格为45000元/。调价幅度：一期小户型产品采用小幅快跑的方式，实现快销，保障资金回收速度；后期大户型豪宅，大幅上调价格，涨幅为150%，通过长线销售实现利润最大化。,价格,价格策略上，前期低开高走，小幅快跑实现资金快速回笼，后期高举高打，长线销售实现利润最大化。,价格,价格,客户分析,主力客群：企事业单位管理人员、公司白领、外籍人士、私营业主及自由职业者。来源区域：太阳宫区域周边以及在中关村、CBD等商务中心区工作的群体。年龄及家庭特征：35-45岁中年人，以三口之家或两代同住为主。置业目的：以自住为主的二次置业。辅助客群：房地产业内人士。,项目的区位对太阳宫区域及中关村、CBD区域的客群具备极大吸引力，主要客群来源该区域（同时地铁10号线、城铁13号线也为其带来一定的购买力）；项目主打追求生态自然的居住理念，社区景观优美，建筑风格新颖，产品种类繁多满足了不同群体的自住性需求；项目所处区位价值、精装定位、社区环境及规划配套建设等综合性能品质对比，可以体现出项目较高的性价比，与周边其他项目相比较，该项目具有明显的区域价值优势。,推广渠道,渠道1：户外围挡作为主要途径,渠道2：网络、平面媒体,亚奥,燕莎,东直门,渠道3：户外活动,推广卖点：1.区位：三大商圈相互围绕、相互交汇的区域一直以来都是北京最核心、最具投资发展潜力的热点地区。2.环境：将几大公园资源整合起来，打造公园群，使购房者无障碍的融入清新的自然怀抱。3.配套：引进名校教育，处于三大商圈的包围之中，独享得天独厚的商业配套。,主推广语：“五园一湖”大美无疆,副推广语：,东北三环70万平米公园群地产,推广方式：,项目在推广诉求上充分针对改善型自住客群的需求，以太阳公元独具特色的景观资源优势为核