无锡 惠山古镇 定位报告

2011年12月15日,无锡市惠山古镇项目定位报告（第九稿）,前言,报告目的：报告旨在通过对地块进行分析以及为公司集团战略发展考虑，从而对本项目地块定位给出建议,做出项目规划，为集团提供参考！项目背景：地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内；区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古运河，周边景观资源众多；本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。,2/57,3/57,项目指标,注：限高24M商住4:6,停车位参考：商业：60-80个/万住宅：1个/100车位：25-35/个做8.8万车位，地下开挖3万，地上5.8万,住宅172,000；商业销售115,000，保留81,000；根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整个项目所需车位8.8万。综合各项因素，建议地下开挖6万，地上保留2.8万；可销售面积回款额32亿，我方保留资产9.8亿元;资产合计41.8亿元。,本项目具有可操作性！,面对过去、我们到底有些什么呢？,5/57,1.区位优越：无锡位于江苏省东南部，地处长三角经济圈内；2.经济发达：2010年5750亿元，年均增速13%，三产比为1.8:56:42.5；3.人均收入：常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元；3.交通便捷：境内有苏南硕放机场、建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;312、104国道穿过无锡;海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海；4.旅游强大：无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。2010年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元、排名位居全国城市第九。,长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大,6/57,十二五规划“三心、三圈层”、本地块为老城中心规划范围内尴尬的是本地块并非区域中心,注：资料来源于无锡规划局,发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市；三心：老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容；太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快人气集聚；蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造国际上最具魅力的城市湖湾地区；三圈层：中心城区：三心、三区（中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区）新城区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群,7/57,北塘区“十二五”商业面积达到100万以上、竞争十分激烈,注：资料来源于无锡北塘区政府,按照“优化布局、培育特色、提升层次、创建品牌”的要求，重点推进一批城市综合体和特色街区建设，打造区域性休闲购物和商贸中心。加快推进金太湖、民主街、一百、茅泾浜地块、石门路、造漆厂地块等城市综合体建设，丰富大型购物中心、综合性超市、大型百货店、品牌专卖店等商业形态。以彰显城区特色、提升消费为出发点，积极实施市区两级商业特色街区建设和改造提升工程。加快推进惠山古镇历史文化街区和青石路商贸休闲街两个市级特色街区的建设。到2012年两条市级特色街区基本成型，到2015年商业面积达100万平方米以上。,地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到达市中心；向北过盛岸路直达北塘新城、欧风街；,地块区位较好，是西部区域进入市中心的要冲，位于北塘区南部，东靠古运河，南隔惠山古镇与惠山相依；距离中央商务区路程为2.5公里，与北塘新城仅一河之隔，距离河埒商圈路程为2.4公里，距离太湖广场4.5公里；距离火车站和中央汽车站2.8公里路程；,8/57,惠钱路,快速内环,盛岸路,运河西路,通惠路,古华山路,春申路,位于北塘区、处于市中心地带、距离中心商务区2.5KM地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以通畅商业延伸,京杭大运河,蓉湖大桥,9/57,惠山古镇历史文化街区,吴桥中心文化区（运河文化、现代风情）,黄埠墩,市中心,惠山风景区,古运河公园,本地块未来规划惠山古镇风貌协调区、并且连接惠山古镇和吴桥中心地块南边惠山古镇街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次,地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是无锡最繁华的商埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条；近几年政府依托惠山古镇自然和人文资源，将该区域打造成RBD（城市游憩商务区），一个展示吴文化和无锡民俗、民艺、节庆、饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客风情集散地；该区域依山傍水，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。,惠山古镇于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历时5年，完成前期准备后于2007年底启动保护性修复；2011年黄金周，惠山古镇初露真容，中国泥人博物馆开馆、古街核心区游览线路贯通，景区入口广场开放；据统计，黄金周期间，客流总量达35万人次;预计2012年5月整体开街。,惠山古镇风貌协调区,有惠山古镇、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观,10/57,灵山大佛,龙背山森林公园,太湖仙岛,南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市区的京杭大运河，称为“江南第一山”的惠山，象征无锡古老历史的锡山。太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万顷堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹；惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟苑、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹；锡东吴文化博览园板块，有梅里古镇、鸿山十八景、鸿山文化新城、都市农业生态园、梁鸿湿地公园、中华赏石园、鸿山遗址博物馆、梁鸿文化度假村、昭嗣堂、钱穆故居等吴文化旅游胜地。,11/57,市场规模预测锡惠公园每年的游览人数为100万（参照锦绣锡惠）。考虑到现有市场结构里中老年市场占较大比重，我们在这里取50万人/年计算；根据无锡市和江苏省的统计文件，无锡市近年来旅游人口增长率为12.6%；根据本项目情况，选取8%；根据行业经验，惠山古镇新项目推出所带来的增量约为50%。惠山古镇建成后第一年游客量约为：50（1+50%）（1+8%）=81万古镇旅游项目主要是面向夜间市场,晚间游客人数将达到本项目的峰值，约为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为：812=162万人，同理，建成后5年内游客量分别为：,预计建成后5年平均接待游客量为190万人面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握,我们面对着珍稀而又特殊的地块，它在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览中心？还是。,无锡楼市格局分布无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面,随着无锡经济快速发展、人口快速增长、市中心区域已无法满足住宅市场需求，导致市场由市中心向外扩散格局，由于市场开发密集程度较高、整个房地产市场处于供大于求局面；目前无锡共有7区，分别为崇安区、南长区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区、新区。,13/57,受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢同属于市中心的北塘区紧邻核心商圈、价格相对市中心较低，去化快,14/57,整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础，显著特点是人流车流量大；从分布来看，无锡主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高；在过去五年中，无锡城终于打破了以解放环路为中心的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次中心；,无锡商圈现状市中心因区位、成熟商业、消费习惯等牢牢占领核心位置形成了其他区域中心共同发展的格局,15/57,16/57,建筑面积：68万开业时间：2009.6经营业态：大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等进驻商家：沃尔玛、KFC、兰桂坊、采蝶轩等开发商：无锡商业大厦大东方股份公司销售情况：商业一、二期售罄，三期售出80%销售体量：一期、二期11万、三期20万销售均价：50,00060,000元/主力面积：50120租金水平：1018元/天经营状况：一期经营状况良好、二期试营业，三期招商中停车位：地上600、地下3000,北塘区商圈目前城北最大综合体项目金太湖国际广场、距离本地块1.2KM本项目若想开发商业必然需要寻找新的突破口,面对市中心商业和区域商业双重影响下同时避免商业无法延伸、充分利用周边资源等优势建立新形象,宏观市场：地处长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游资源十分强大；未来规划：本地块未来规划惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心、虽然是老城中心规划范围内，但尴尬的是并非规划为区域中心，并且未来区域商业体量达到100万以上；地块现状：本地块在北塘区、距离市中心商务区2.5KM，地块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以商业延伸；周边资源：有惠山古镇、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观、南边惠山古镇街区2002重新规划、2011年黄金周人流达到35万人次、面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握；微观市场：无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高整个房地产市场处于供大于求局面住宅受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢；同属于市中心北塘区紧邻核心商圈、价格相对市中心较低，去化快；市中心因区位、成熟商业、消费习惯等牢牢占领核心位置形成了其他区域中心共同发展的格局，北塘区目前最大综合体项目金太湖国际广场、距离本地块1.2KM、总体量达到68万。,17/57,放眼现在、我们到底需要什么呢？,建筑面积：3万（其中一期12,000）开业时间：2010.9经营业态：一期特色餐厅、休闲餐饮、主题酒吧、特色零售、生活SPA文化艺术等；二期创意产业、工作室、主题酒吧、创意酒店、画廊艺术婚庆周边等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯开发商：新港商业集团盈利模式：只租不售盈利方式：一期租金45元/天二期租金67元/天主营面积：一拖二、局部三层、面积100经营状况：经营状况良好、白天是一些旅游观光及商务休闲消费，晚上主要酒吧时尚消费场所业态配比：餐饮43%、酒吧32%、零售25%物业费：7元/月,南长区、南长街项目引领无锡文化地产潮流新时尚,19/57,滨湖区、荣巷项目政府全部支持和改造、打造滨湖区历史文化街区,建筑面积：一期28,000开业时间：预计2012.4产品定位：入口综合服务区荣氏故里游览区百年工坊商业区慈善文化体验区仿古高尚住宅区时尚商务休闲区经营业态：BCD区是餐饮、娱乐、休闲；二期A区是酒吧开发商：弘基企业（集团）股份有限公司盈利模式：只租不售盈利方式：租金23元/天主营面积：二、三层，160700左右物业费：9元/月租赁合同：最多不能超过6年,20/57,项目：克拉码头区位：位于新加坡市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心规模：占地近2.3万，功能：餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施销售模式：只租不售开业时间：2006.12开发商：嘉德置地特色：可以享受到上个世纪，四十年代风味餐厅、在街角户外啤酒座、享受西式歌手献唱会、买到来自世界奇特礼物，看到当地多民族多元社会所产出纪念品建筑风格：新加坡克拉码头经营成功，在于政府创意保留了原有传统建筑特色与文脉肌理,国外成功案例解析（ClarkeQuay)保留了中世纪传统建筑特色和文脉依靠历史文化底蕴和优越自然资源及文化元素打造城市新休憩区,21/57,乌节路传统城市商业区,白沙浮行政文教区,新加坡新滨海CBD,新加坡河,牛车水历史街区,22/57,图表：克拉码头旧貌图,图表：克拉码头新貌图,码头以前是小船卸货的地方，河岸边的仓库、货栈和商店也都已经重新装修成餐厅、酒吧和娱乐中心。,克拉码头以广场为中心分成AE五个区域；沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心。这里除了有特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心；另外，B、C之间的ReadRd.到了夜晚，露天摊位的餐饮、马路游戏等纷纷出动。,国外成功案例解析（ClarkeQuay)沿河为特色和高档餐饮、内部为购物娱乐中心、充分利用项目自然资源优势、使得商业价值最大化,23/57,品牌夜店：国际品牌酒吧，如KandiBar；国际品牌演出俱乐部，如MINISTRYOFSOUND,ZIRCA；品牌游乐项目：新西兰G-MAX绷紧跳；品牌餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国等世界餐饮品牌。,意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”,新西兰极限娱乐项目,KandiBar,澳大利亚品牌俱乐部REBEL,国际歌舞团ZIRCA,国外成功案例解析（ClarkeQuay)整体项目水平为中高档次从业态配比来看餐饮高达58%、其次是休闲娱乐22%,24/57,国内成功案例解析（成都宽窄巷子）在浓厚的历史文化氛及自然景观资源利用成都特色文化建筑、植入以文化为主题元素,项目：成都宽窄巷子区位：四川省成都市城市中心区域以西、距城市最中心的“天府广场”仅约1000米规模：总建筑面积3.2万功能：餐饮、零售、娱乐、文化及服务式等设施租金：3-4元/天（只租不售）开业时间：2008.6开发商：成都文旅集团建筑风格：在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”,25/57,国内成功案例解析（成都宽窄巷子）通过功能定位和业态业种差异化利用差异化特色打造不同主题扩大辐射范围、吸引各层级客户群体,26/57,主要品牌：STARBUCKS、Hagen-dazs、采蝶轩及当地一些特色品牌,宽窄巷子开街两年来，已经接待境内外游客接近2000万人次，其中境外游客近100万人次，街区经营产值超过3亿元/年，成为了境内外游客到成都旅游的目的地之一和名副其实的“老成都底片，新都市客厅”。,国内成功案例解析（成都宽窄巷子）整体项目水平为中高档次业态配比其中餐饮占41%、体验服务占30%,27/57,案例解析给我们带来启示成功案例具备八大条件,28/57,受访人群：本地消费者人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,购物频率：无锡市消费者购物频率较高，一般为“每周23次”和“每周1次”；每天购物的也占有一定比重；,购物日期：消费日期多不固定，比较固定的一般选择在“每日下班后”和“周六周日”进行购物；,购物频率一般为“每周23次”和“每周1次”消费时间来看“每日下班后”和“周六周日”,29/57,平均消费金额：无锡市消费者平均消费金额集中在“50300元”之间，属于中档消费；500元以上的高消费占比较小；周六日及晚间消费消费金额相对较高。,消费时使用的交通工具：无锡市消费者“步行”购物的比重较大，习惯在家、单位附近进行消费；对于距离较远的购物设施来说，消费者选择以“助力车”和“私家车”这类高速交通工具作为代步工具；另有一定数量的消费者对“公交车”认知也较高。,消费者平均消费金额集中在“50300元”之间，属于中档消费消费者“步行”购物比重较大，习惯在家、单位附近进行消费,受访人群：本地消费者人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,30/57,休闲娱乐设施需求：无锡市消费者经常从事的休闲娱乐活动主要为看电视、听音乐、看书、报、杂志、玩计算机、上网等能在家中进行且不需要投入大量金钱的活动为主；体育运动方面以不需要花费散步、慢跑和篮球、足球和羽毛球为首选；由于消费者日常户外休闲娱乐和体育活动多为无需花费的活动，因此对环境较好公园、休闲广场需求较高，因此在设施开发时规划一定规模休闲广场将达到聚集客流效果；从各种赢利性休闲娱乐设施来看，受选率较高为KTV、酒吧、其次为茶楼、足浴、健身中心等。,第一要素：休闲娱乐设施及服务人员所提供服务质量高、专业性强第二要素：环境舒适、优雅、干净整洁、能营造出轻松和谐的气氛,受访人群：本地消费者人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,31/57,餐饮设施类型需求：无锡市消费者对本地家常菜及地方风味小吃的需求最高；无锡本地菜家常菜也较受消费者欢迎；其他地方特色菜系中，川、湘菜系受选率较高；另外各类中西快餐也是消费者经常光临的场所。,由于外来人口逐渐增多，因此有地方特色风味餐饮设施受欢迎交通便利性，舒适、优雅的就餐环境也是吸引消费者主要亮点,受访人群：本地消费者人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,32/57,性别、年龄、家庭收入：本次进行的对无锡外来旅游商务人士的60个样本随机访问中，女性占比64%，男性占比36%；各个年龄段较为均衡；家庭月收入主要在5,000-8,000元,女性比例较大、各个年龄段较为均衡外来旅游商务人士家庭月收入主要在5,000-8,000元,受访人群：外来旅游商务人士人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,33/57,选择旅游景点餐厅、当地有特色的餐厅，通常会选择无锡菜、川菜等,对餐饮的消费：外地客群来无锡会选择旅游景点餐厅、当地有特色的餐厅，通常会选择无锡菜；外地客群消费休闲餐饮的比例较低。,受访人群：外来旅游商务人士人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,34/57,外地来无锡人表示参加过当地休闲娱乐活动达到76%在去过休闲娱乐场所当中常去有咖啡厅、KTV及茶馆,对休闲娱乐的消费：有76%的外地来锡人群表示参加过无锡当地休闲娱乐活动；在去过的休闲娱乐场所中，咖啡厅是被访者表示最常去的地方占75%；其次是KTV占46%，茶馆占35%。,受访人群：外来旅游商务人士人群数量：30年龄结构：28-55交流方式：访谈,35/57,本地消费者小结：购物频率一般为“每周23次”和“每周1次”、消费时间来看“每日下班后”和“周六周日”；消费者平均消费金额集中在“50300元”之间，属于中档消费、消费者“步行”购物比重较大，习惯在家、单位附近进行消费；服务质量好是第一要素：消费者希望休闲娱乐设施及服务人员所提供的服务质量高、专业性强，环境是消费者第二看重的要素：环境舒适、优雅、干净整洁、能营造出轻松和谐的气氛；由于外来人口逐渐增多，因此有地方特色风味餐饮设施受欢迎交通便利性，舒适、优雅的就餐环境也是吸引消费者主要亮点。,外来旅游商务人士小结：外地来锡的主要目的是旅游及商务出差，职业多是公司管理人员；家庭多为传统的三口之家，家庭月收入均在5,000元以上；外地消费者多与家人及朋友一起来在无锡，逗留时间以1-3天为主；在除去交通和住宿费外，一般平均三人在无锡花费在2,000-4,999元之间；外地消费者来无锡消费上会选择无锡有名的餐饮、咖啡馆等休闲餐饮，无锡旅游纪念品；整体而言，对外地消费者来说，最具吸引力仍然是市内的南禅寺及是中心百货，另外还有太湖、灵山大佛、蠡湖风景区等传统旅游景点。,本地主要还是就近场所进行消费、对服务质量和环境要求高，并且对地方特色餐饮有兴趣、外来商务旅游人士主要还是在市中心和太湖、灵山等特色景点进行游玩和消费，同时也对特色餐饮、休闲娱乐场所进行消费,展望未来、我们到底打造什么呢？,该地块位于景区与社区的交叉口，西靠通惠路，南依古华山路，东部和北部为河流。,该地块与景区对望,且隔离于社区，南依古华山路，东规划路，西部、北部河流。,B,该地块处于社区与进老城交通要道口，西临通惠路，北临盛岸路和蓉湖大桥引桥，东部、南部河流。,A,D,C,E,F,G,该地块处于整个区域的腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路。,该地块与景区对望,且隔离于社区，南依古华山路，东为规划路，西为规划路、北部为河流。,该地块处于整个区域腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路，北为规划路，南为河流。,该地块处于整个区域的腹地，北部、东部河流，西规划路,地块分别由A、B、C、D、E、F、G七块土地构成对接人要求A、B、C、D商业文化旅游配套，E、F、G居住及商业商住4:6、限高24M,37/57,地块西边一条干道，目前沿街周边有食品、餐饮商业、经营时间较长，是未来连接吴桥文化区和惠山风景区干道。,地块北边快速路、主要是机动车通道，目前商业较少。,G,地块东边快速车道、运河西路、人流量较少、商业较少。,地块内部包括一些工厂、废弃房和生地构成；目前内部有东西、南北向两条河贯穿、对地块产生一定影响。,地块目前西边和南面展示面较为有利北边蓉湖大桥阻隔不利于商业延伸地块东边是京杭运河、内部有两条运河贯穿给于本项目优越自然资源,蓉湖大桥是东起春申路县前街口，跨越“三路两河”，向西接通盛岸路；主桥长220M，其中主跨145M，桥面设双向6车道。,古华山路,地块南边一条重要干道，道路两边就是本地块和惠山古镇，有利于打造商业配套、与古镇形成互补关系，公交车站点；10;15;56;81;611空;快6线）,38/57,车流道,车流道,人流道,39/57,随着未来地铁运营、势必带动各区域之间联系，进一步刺激消费本地块三号、四号线也拥有站口，对本项目未来发展带来一定机遇,地铁商机：目前拥有地铁的城市，围绕地铁站点，商业开发都取得了极大成功；预计无锡地铁同样将深刻影响城市商业格局；消费者因快捷便利地铁而拥有更广泛选择，同时拉动各区域之间的联系，带动消费人群。,地铁一号：起点为堰桥、终点到雪浪；三阳广场是轨道一号线和二号线换乘点，将给无锡未来商业格局带来深刻变革，无锡不再是单一商业中心惠山新城、太湖新城、太湖广场等都有望成为商业副中心；地铁二号：2号线也正在积极筹备；地铁建设给城市发展带来举足轻重的影响，2号线起点为梅园，沿沪宜路（环太湖大道）经转向梁溪路东行，跨运河后沿五爱路、人民路、上马墩路至塘桥头，之后线路一直向东沿锡沪路穿沪宁高速公路，沿南中路到高速铁路新无锡站。,注：地铁1、2号线、预计2014年运营,地块SWOT分析,40/57,41/57,商业项目的营运模式解析一,商业项目的营运模式,只租不售，统一管理,只售不租，出让产权,租售结合，灵活运用,宏观矛盾：处于中心城区与非区域中心无锡经济处于快速发展势头，宏观市场利好，但从规划角度分析得出，本地块虽然处于中心城区，但并非规划为区域中心；微观矛盾：国家政策、核心及区域商业受到国家政策影响，住宅市场集体萎靡；地块距离中心商务区2.5KM，受到市中心和区域商业影响大，开发同类产品难度大，必须寻找商业项目新的突破；地块矛盾：商业延伸受阻、地块不完整从商业角度考虑，北面为蓉湖大桥、南面为惠山古镇、东面为京杭大运河、仅仅只有西面利于商业延伸，地块由于被东西、南北走向两条运河贯穿，分为不完整7个地块，阻碍整个商业串联性；资源矛盾：周边资源众多但特色不明显所在区域拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块；无论在无锡旅游资源中还是认知度方面，本地块周边资源都不具有鲜明特色；产品矛盾：利益最大化与无锡品牌形象此区域如若开发社区型或区域性商业，可满足利益最大化；但考虑到五洲在无锡的品牌效应、以及地块的特殊性，承载者五洲新一代商业地产转型产品，不得不慎重考虑地块产品定位；客群矛盾：本地习惯以及外来消费场所多数本地人都是较近场所进行消费，并且对特色餐饮有兴趣、同时需要高服务质量及舒适环境，外来旅游人士大部分对市中心商业及太湖、灵山进行游玩和消费，同时对特色休闲、餐饮娱乐场所消费。,42/57,本地块面对众多矛盾同时、必然需要寻找新的机会点，打造新形象,43/57,商业项目的营运模式解析二,概念：商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。,只租不售，统一管理,只售不租，出让产权,租售结合，灵活运用,概念：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。,概念：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾。,建议集团公司在回收开发成本同时，发挥五洲在无锡强大品牌效应以及战略资源，通过租售结合、灵活运用，自持优质资产,本项目定位因素考量,44/57,文化定位：以吴文化为依托、打造无锡旅游文化街；主题定位：以特色餐饮为主题、打造无锡特色美食街；形象定位：以文化旅游地产概念，扩大五洲在无锡乃至全国品牌效应，树立更高的品牌形象，进一步提升五洲品牌价值；城市定位：打造无锡城市名片，同时具备多种服务功能：高品质购物功能、高品位文化休闲娱乐功能、高趣味旅游文化功能、高舒适居住功能；档次定位：为消费者提供一个具备高标准服务，以吴文化为依托、以特色餐饮为主题、同时具备历史文化元素、现代时尚元素等，定位在中高档次、将餐饮娱乐、购物、服务和文化充分结合一起的新一代文化商业地产；客群定位：通过无锡旅游文化街吸引怀旧休闲客群、通过一些精品品牌针对一些高端消费人群、通过餐饮、酒吧等特色吸引都是、年轻客群，白天有文化、晚上有娱乐的理念；项目特色：充分利用周边众多历史文化资源、包括吴文化和现代商业时尚元素，结合一些特色的小品等，打造无锡餐饮美食、休闲体验的江南风情水街。,本项目产品定位初步思考,45/57,路在灯火阑珊处-面对市中心的绝对统治地位，无锡人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“一座城市的人文商业”优势。打造无锡首个吴文化风情广场。,46/57,47/57,通过建筑风格、小品、以及桥等特殊设计，营造出本项目特色的文化氛围，烘托出本项目文化理念以及提高产品价值！,定位分析：北塘区是无锡市三个中心城区之一，面积31.5平方公里，全区常住人口31万；地块位于北塘区，地块周边交通便捷、未来有地铁站等，区域地理位置优越；地块所在区域拥有众多历史文化资源、未来片区规划为文化区。,定位目标在无锡打造五洲“旅游商业文化”地产标竿，立足品牌形象；打造无锡城市名片，未来成为未来成为城市副中心、城市游憩目的、城市高档居住区。,48/57,五洲吴文化风情广场,无锡城市名片精品购物区+餐饮美食区+旅游文化区+休闲娱乐区+酒店+中式居住区,49/57,根据表知，平均价值评估度（本案除外）为46.45%,目前项目周边商业街铺租金统计表（元/天）,4元/天,目前本地块平均租金=平均租金本案价值实现度平均价值实现度=451.8%46.45%=4.46（元/天）目前本地块平均销售价格=本案平均租金365天6%（根据商业平均回报率计算）=4.463656%两年商业每年递增3%=27,132（元/）28,800元/,商铺价值推算下租金及售价定位,50/57,商铺权重比较法,商铺销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结合权重比后得出本项目住宅目前销售均价为32,200元/；根据本区域商业市场走势情况同时结合本区域未