内蒙古2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：成本法适用的估价对象考试题

内蒙古2015年下半年房地产估价师理论与方法：成本法适用的估价对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A：估价目的B：估价师C：委托人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格 2、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题)A：地籍图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调3、城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区內集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章 4、按我国公司法规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。A：2B：3C：4D：5E：执行层的组织协调5、房地产的供给曲线表示。A：房地产的出售量与其价格之间的关系B：房地产的出售量与购买量的关系C：房地产的供给量与其价格之间的关系D：房地产的供给量与购买量的关系E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产估价委托合同的内容可以不包括。A：估价对象B：估价目的C：估价人员D：委托人的协助义务E：工业用地的监测点评估价格 7、最小二乘法的基本原理是。A：要求实际值与估计值的离差平方和为零B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小E：执行层的组织协调 8、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于。A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格 9、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A：替代性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格 10、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元，建筑面积100，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元，建筑面积120，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元，建筑面积90，成交时一次付清；丁成交价格4760元，建筑面积110，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲乙丙丁B：乙丁甲丙C：乙丙甲丁D：丙乙丁甲E：工业用地的监测点评估价格11、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E：房地产估价机构必须加盖公章 13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止E：执行层的组织协调14、建筑实物因素中的采光和_对住宅和办公楼来说，比较重要。A保温B通风C日照D隔热 15、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题)A：305B：463C：636D：961E：执行层的组织协调 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8，则该写字楼目前的收益价格为。A：4858万元B：5200万元C：2700万元D：6264万元E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的【2003年考题】A：可比实例房地产B：估价对象房地产C：标准房地产D：类似房地产E：工业用地的监测点评估价格 18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为【2006年考题】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格 19、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了_。A关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知B注册房地产估价师管理办法C关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知D房地产抵押估价指导意见 20、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_万m2。A450B570C490D540 21、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。A：扩张B：复苏C：紧缩D：稳健E：借款合同 22、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是_。A等额年值法B差额投资内部收益率法C净现值法D等额年费用法23、房地产估价机构管理办法规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在万元以上。A：50B：100C：150D：200E：执行层的组织协调 24、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是_。A均衡价格上升B均衡价格下降C均衡价格不变D取决于供给和需求变动的程序25、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。A：查验申请人提供的权属证明B：审查申请人提供的评估报告C：就登记有关事项询问当事人D：必要时对被登记房屋进行实地查看E：及时登记有关事项 2、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括_。A融资期限长B流动性差C资金交易量大D融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要3、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性B：合法性C：相互影响性D：外部性E：易受限制 4、下列属于会计恒等式的是_。A资产-费用=负债+所有者权益-收入B所有者权益=资产+负债C资产+费用=负债+所有者权益+收入D负债=资产+所有者权益5、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有_。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平均法 6、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。A：罚款B：吊销估价资质证书C：吊销营业执照D：没收违法所得E：执行层的组织协调 7、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。A0.5B1.5C2D3 8、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。A基准日期B土地开发程度C基准地价修正体系D土地用途E基准地价公布日期 9、房地产价格的形成条件有_。A房地产的需要B房地产的有用性C房地产的有效需求D房地产的相对稀缺性E房地产的有效供给 10、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D：相应调整土地使用权出让金E：销售净利率11、估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质和面积。A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算 12、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细 13、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。A：略低于B：略高于C：等于D：可高于也可低于E：执行层的组织协调14、不属于影响房地产价格的自身因素是。A：社会因素B：区位因素C：经济因素D：权益因素E：实物因素 15、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A：王某转租该套住房，必须经李某同意B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除E：抵押财产被查封 16、细分市场评价主要涉及等三个方面。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力 17、下列不可以拍卖。A：国家机关用地B：军事用地C：城市基础设施用地D：公益事业用地E：一般企业划拨用地 18、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45 19、开发项目总投资包括开发建设投资和_。A建设资金B土地购置费C前期费用D经营资金 20、关于下列数据的表述中，正确的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T99 21、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为_。A固定价格合同B包工包料合同C独立承包合同D成本加酬金合同E计量估价合同 22、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数