浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策

广东科学技术2008.09 .总第196期沈颖杨雪红房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。 在经济上快速发展和改革开放不断深入，我国房地产估价行业随之而来房地产市场的迅速发展逐渐增长，房地产估价行业也广泛应用。 随着房地产市场的整备，分工越来越细了人们对信息、知识、专业化服务的需求越来越大，这也是房地产评价市场创造了很多商机，提供了发展空间。 正视现在的住宅区把握生产评价行业的现状和问题，把握其发展趋势，寻找和尽可能的发展对策缩短与发达国家的行业距离是很重要的。一、我国房地产估价业的发展现状我国房地产估价行业开始于上世纪80年代中期，但根据行业起步晚和我国特殊国情，整个房地产估价行业一直成为政治在府主导的状态下，具有浓厚的行政色彩，其应用范围也比较狭小狭窄。 近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产开发、经营、交接正在进行贸易活动与房地产和资本市场的结合日益频繁，是房地产估价业因为业务被广泛应用，服务对象和服务形式也多样化了房地产评估服务涵盖房地产开发经营、企业个人融资和司法诉讼、拆迁、征税等经济活动不可缺少的基础工作。房地产估价行业的繁荣，客观地要求越来越多的专业员工参加这个行业。 在参考海外和发达地区的经验的基础上，我国家从1988年开始实施房地产评估员工持有执照工作的制度1992年建立了房地产鉴定师的职业资格制度，1995年全面实施国家统一的房地产鉴定师职业资格考试制度。 经过多年的发展，目的是前中国有房地产中介机构6000多个，有房地产评估业务人员超过25万人，取得不动产鉴定师职业资格的人超过2万人。房地产估价行业整体繁荣对中国房地产市场和资本市市场和产权转让市场的发展发挥了不可忽视的作用，做了房地产的评价价格行业已经成为房地产中介行业的重要组成部分，对房地产业发展承担着非常重要的推进作用。二、房地产估价行业存在的主要问题(1)房地产估价行业立法落后，估价业务缺乏法律保证我国房地产估价行业因为启动时间不长，一直在摸索在参考过程中，行业法规、制度不健全、不足是不可避免的全面完善的职业规范和行为规范，行业自律不足、违纪、违反等行为也没有具体可以操作的法律法规，真正意义上的存在“可以依法，可以依法”等问题。 这种法律保障的缺乏情况，在不动产鉴定师工作的时候害怕，没有充分发挥作用其能动的作用，其评价结果在社会上也很难得到认可，不能被整个社会认可会、各行业的房地产中介活动起着理所当然的监督作用。 与此同时我国社会主义市场经济体制不断深化，房地产市场逐渐完成如果不完善和完善善、现有的各种文件、规范，就不合适不断变化的市场需求。(二)行政部门的管理限制了市场的有效竞争现在，登记在房地产鉴定师协会的评价机构大多原本就属于在行政部门，后来失力进入了市场。 在这个蜕变过程中，大部分是评价机构和房地产鉴定师通过质量、服务获得和确立了市场信用创造了自己的行业形象。 但是，一些评价机构和原来的管理部门的关系，同时兼顾事业性评价和中介性评价，实现脱钩改革的目标。 一些行政部门为了加强原管理部门所属的保护评价机构收益，口头或默许地行政执行活动事先或者为了介绍顾客，我觉得更地方的行政部门不是自己制定的评价机构的评价报告不承认其效力。 这些行为已经超过了。行政机关自身的行政职权是严重违反市场规则的不正当行为竞争行为阻碍房地产鉴定师的公正、独立评价活动动。(3)房地产估价人整体素质和诚信不高房地产估价专业性强，鉴定师的经验和诚实。 优秀的鉴定师不仅需要熟练地掌握评价专业知识包括建筑、机电、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方面浅议房地产估价行业发展现状趋势和发展对策17广东科学技术2008.09 .总第196期方面的知识，此外在有一定的实行能力和实行经验的同时遵守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。 在国外，报价机建立员工的信用和诚信是非常重要的，是评价人员成员的最核心价值。 因为我国还没有形成完整、科学的一套人才培养、准入和晋升机制在法律和法规健全方面还不完善好的，如果没有对员工的严格制约和评价，很多评价者是正确的房地产评价认识不足，市场激烈的竞争导致了很多员工员工职业道德观念淡薄。 与欧美发达国家相比，我国的房地产估价行行业人员整体素质低，客观制约着房地产估价行业的进步步伐增长。三、房地产估价行业发展趋势随着经济全球化席卷我国，外资企业和外资评价在增加评价机构陆续进入我国，这给我国房地产评价行业带来了机会一方面是挑战并存的局面：另一方面是投资的多样化和投资主体的多元化化扩大我国房地产估价行业市场，扩大业务领域。 但是同时资金评估机构的加入，带来了先进的管理模式、经营理念和国际在化的服务意识和评价技术的同时，我国房地产评价行业面临着国际评价机构的竞争如何缩小了与发达国家业界的差距？掌握房地产估价行业未来的发展趋势，具有更重要的意义。 作者中国房地产估价行业的未来是市场化、国际化、信息化、专业化、规范化等发展趋势。(1)市场化房地产估价行业提供了房地产公开市场价值的评估因此，评价越客观，越接近市场，信用越好，评价业务占有市场份额也应该变大。 评价者和评价机构也在市场的考验中逐渐确立了良好的公信力。 现代社会越来越注意企业形象和商业信用，同时社会是房地产评估机构和个人的信用的判断标准也发生了变化，更重视评价机构的质量和信用荣誉、竞争更激烈，优胜劣势明显。(2)国际化随着经济全球化的发展，越来越多的海外资金流入了我国家，这对我国房地产估价行业的发展来说确实是个好市场契机是为了满足这种客观需要，评价机构应该使用业务类型，评价机构的理念和评价机构的人才方面正在向国际化发展。(3)信息化房地产估价行业是房地产业的重要组成部分，是房地产业的发展与国家的经济发展、政策控制密切相关。 同时，为了房地产评价行业是社会服务行业，掌握大量房地产市场信息和建设建立完整的客户信息数据库对房地产估价行业很重要这是行业提供高质量服务的前提和保证，是海外房地产估价行业发展也证明了这一点，所以信息化是房地产评估行业乃至评估估计组织未来的发展方向。(4)专业化随着社会分工的进一步细分，社会要求评价机构提供的衣服为了不输给行业竞争，必须是高质量的专业服务地、同时评价机构要在提高专业能力的同时扩大市场空闲间扩大业务范围，改变业务单一、业务量少的局面，进行评价切入点，全面开拓市场，提高评价者的素质和能力，有才能为更好的市场服务，占领更多的市场份额。 因此，“业务的多样化，服务特色化”应该成为许多服务机构要求的目标。(5)规范化由于房地产估价行业发展历史悠久，发达国家的行业法规技术规范具有健全、规模化和规范化的优点。 我国房地产评价行业与国际联系，要和国际评价机构竞争，必须引进采用国际通行评价标准，加强评价法，规范评价技术。 规范化是房地产市场健康发展的道路。四、房地产估价行业的发展对策近年来，我国宏观政策稳健，经济迅速发展，房地产估价正在进行行业具有巨大的市场潜力和发展空间。 未来房地产估价行业市场化、国际化趋势明显，服务领域和业务内容也呈现出多样化和专业化业界化的趋势是，国际评价机构的蜂拥而至加大了业界的竞争压力。对我国房地产评估行业目前的问题，不与房地产评估行业相结合发展趋势和国际市场的挑战，采取了有效的措施和对策促进房地产行业的健康和可持续发展越来越紧迫和重要。(一)建立健全房地产估价行业的法律规范某法律是房地产估价行业存在和发展的依据和保证。 只是有明确的法律支持，就能保证房地产鉴定师的独立、客观、公正开展业务，真正实现其中介服务的功能。 随着我国法律化的发展深入，各行业法律规范不断完善，房地产估价行业也应应对应该抓住机会，促进行业法律规范的公布和实施。 房地产估价行行业法律建设有助于明确行业协会、房地产评估机构和房地产鉴定人的权利、义务和责任，切实落实行业自律规范，规范行业职业道德会及时暴露给违反的机构和人员。 特别明确各种不规则性模范行为的违反性，严格检查和完成评价活动中违法违反的典型案例良好的处罚措施会给违反者、不可信者带来利益上的损害，被可信者称赞确立扬、行业典型，建立社会监督反馈机制，运用法制手段分段规范房地产估价市场。(二)加强房地产估价行业自律组织建设，为行业发展服务某行业的健康发展离不开行业组织的管理和监督。 我国房地产估价行业自律组织是房地产估价机构和房地产估价人构成自我管理、自我制约的社会团体中国房地产鉴定师房地产中介人学会(以下简称中房学)。 行业协会要开保守会商界建设经济十八人的合法权益，必须处理严重损害整个行业利益的会员同时要及时反映很多会员的声音。 事务所内部和事务所之间发生纠纷时，协会可以调停。 通过各级自律管理，可以保障行业内部环境乃至外部环境的净化。 从不动产鉴定师的职业资金中格制度建立以来，中房学在沟通、调停、服务功能方面发挥了一个作用虽然是决定的角色，但是监督和监督的作用还没有有效地发挥出来。 今后我们会必须充分发挥各级房地产鉴定师协会的监督作用，一方面监督房间一方面监督房地产鉴定师的诚实行为，另一方面监督房地产评估中介机构的相信，严厉制裁各种违反行为。 行业协会必须承担一定的信用服业务功能。 目前，我国信用服务业还处于初步阶段，运营不规范自己也有信用问题。 因此，协会在诚信制度建立的初期协助行业主管部门开展行业诚信管理，承担一定的信用服务非常需要。(3)培养高质量人才，提高房地产鉴定师的执行水平房地产估价行业发展巨大，执行者整体素质不断要求提高。 目前房地产估价行业整体素质低，后备力量明显不足行业发展面临的新挑战与行业发展提出的新要求之间的矛盾非常突出。 因此，房地产鉴定师必须积极提高业务素质，从理论上进行研究在研究、实务分析、政策法规、学术和海外动态等方面进行训练和学习练习，结合房地产鉴定师的资格认证和注册，促进房地产评估价格师不断充实新知识、新规定、新技术，培养评价行业到学校习型行业。 具体来说，在人才培养方面，要求严格实行住宅区生产鉴定士的资格考试制度，严格入门增加的人才选拔。 除此之外必须加大宣传力度，鼓励和培养更多优秀人才参加房地产评估。一方面价格师团队来了，另一方面借助中房学等自律组织的力量进行不动产鉴定师的年度审查和后续教育，加强对库存人才的住宅地生产政策法规、相关评价技术的继续教育和训练，不断提高库存者关于国家现行房地产调控政策的理解和把握能力。 应该强调的是作为不动产鉴定师，不仅要强化业务知识，还应该强化法律意识严格掌握合法和违法的界限。 因此，房地产鉴定师还没有学习评价相关的民法、经济法、合同法等民事法律知识理解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。 通过学习法律知识解决法律上的责任和违法的结果，是房地产鉴定师防止实际风危险的重要措施。(四)制定房地产鉴定师行业职业道德标准，促进诚信经营房地产评估领域缺乏信息透明度和专业知识。客观地了解不足、房地产价值的状况非常困难。 房地产估价价格师可以从专业角色向用户披露房地产价值信息解决这个问题。 在评价过程中，鉴定师发挥了公信者的作用。在这个过程中，专业知识当然重要，但鉴定人具备的更重要信赖的条件。 所以，房地产鉴定师在执行中要诚实地经营，严格格遵守本行业职业道德标准，严格管理评价报告质量，不断改善和提高技术水平和服务质量。 社会在条件允许的时候积极地做好房地产鉴定师的诚信文件，由中房学负责组织、全面收集和汇款综合鉴定师执行信息建立信用公布和开放制度，提供互联网查询服务。 基于这些动态信息，还可以测量和区分不同信用等级的评价评价机构接受社会公众的监督。(5)加快业务领域的开拓，积极创新业务品种目前，我国许多评价机构的业务单一，基本上只是开展房地产评估业务可以从国外成功的评估机构的经营管理看出来，他们的业务范围涉及多方面，业务范围多样性的发展趋势越来越大越来越清楚了。 我国许多评价机构必须走和扩大多样性发展的道路业务领域、创新业务品种，除为政府部门提供土地价格的评价咨询外除咨询服务外，还应积极介入各种房地产评估、咨询、规划、可行性研究研究等相关服务市场为发展者、投资机构提供全面便利的一条在龙服务的同时，充分发挥评价者的专业技术优势，挖掘市场业扩大业务潜力，扩大业务渠道，全面介入城市房屋拆迁、城市更新和重量建设、城市资产运营、企业资产运营和收购等领域。(6)提高评价机构的竞争力现在中国很多评价机构面临的现状是评价机构的数量多很多，但规模小，竞争力弱，评价机构生存压力大，行业差性竞争很激烈。 进入我