物业常见问题解答

关于房地产的常见问题1、房屋专业修理资金的使用原则按照住宅特别修理资金使用管理的法规政策的规定，住宅特别修理资金只能用于住宅共用部、共用设施设备的保修期满后的修理、更新、改造，不得挪用。2、房屋专业的修理资金使用类别分类资金使用的基本要求一般使用建筑区划内房地产共享部位、共享设施设备保修期届满后，应由业主承担的修理、更新和改造。制定成都市房屋专项维修资金使用方案，经过工程，分户范围内的专用部分占建筑物总面积的三分之二以上所有者，占总人数的三分之二以上所有者的同意。用备用金修理资金准备金是指设立业主大会的建筑区划，自己的部分占建筑物总面积的三分之二以上的所有者，总人数的三分之二以上的所有者同意，在特殊修理资金中资金的比例或一定金额用于房地产服务合同，业主必须承担的公共场所、公共设施设备的小规模应急修理准备金可以由业主采用自我采购方式设立，从建筑区划开发建设部门已经支付的修理资金中，可以按列支敦士登15%以下的比例筹措。应该满足准备金的金额和使用范围。在紧急情况下使用为了发生建筑区域内的房地产共享部位、共享设施设备威胁自然人的生命财产安全等紧急情况，严重影响所有者、房地产使用者的生产生活秩序，维持公共安全，正常保障共享部位和共享设施设备的功能，必须立即进行修理、更新、改造。以建筑区划为单位制定了紧急使用预案，独自部分占建筑物总面积的三分之二以上所有者，占总人数的三分之二以上所有者投票同意。修理资金的紧急使用必须符合紧急预案的规定。三、责任主体1、责任主体：指住宅专业修理资金使用方案的制定和使用决定管理的直接负责人。2、申请处理住房专业修理资金的责任主体：(1)业主委员会(2)与修理、更新、改造事项有关的相关所有者住宅专业修理资金使用备案处理的申请人：业主委员会、受委托的房地产服务机构或专业修理机构。房地产区域的不同管理形式申报的申请人有房地产服务机构，有设立业主大会的房地产区域业主委员会、受托的房地产服务机构或专业服务机构1、有房地产服务机构，未设立业主大会房地产区域2、有房地产服务机构，成立业主大会，业主委员会不履行职责的房地产区域受托的房地产服务机构或专业服务机构没有房地产服务机构，没有设立业主大会房地产区域镇内办事处、乡(镇)人民政府或有关业主委托的专业修理机构住宅改建后的公房公营住宅部门4 .制定使用方案实施物业管理的建筑区划由物业服务机构协助业主委员会、维修工程相关业主制定维修资金使用方案，业主自己管理并设立业主大会的建筑区划， 业主委员会可以制定的业主大会没有成立或者业主委员会没有履行职责的，与修理工程有关的业主可以委托房地产服务机构或施工机构制定。消防、防盗、房屋结构、从事电梯修理工程的单位，以及参与修理工程项目的咨询、监理、审计、公证等有关机构必须具备相应的资质。 以上机构可以从市物业管理部门公布的物业服务相关机构清单中抽选，也可以用招标等其他合法形式确定。五、业主投票意见的形成(一)表决规定同一建筑区划内有2栋以上的建筑物时，根据修理工程的实际情况，可以以栋或单位对其所有所有者进行表决。 专有部分占建筑物总面积的三分之二以上，占总人数的三分之二以上的业主同意。所有者应当以法人、其他组织的书面代表参加表决。 所有者难以参加投票的，可以书面委托代理人行使表决权的投递投票票，所有者或者所有者代理人在规定的期限内不提出意见或者不提出反对弃权意见的，是否认定可以在建筑区划管理规章中明确规定。 拒绝支付物业服务费，不支付修理资金的业主可以根据管理规章、业主大会议事规则约束表决权。(2)表决方式(1)集体投票以会议形式收集有关业主的意见。(2)书面表决用业主纸签名方式收集有关业主的意见。(3)网络投票成都房屋业主投票表决平台使用规则通过“成都房屋所有者投票平台”收集相关所有者的意见。(4)手机邮件的回复设立业主大会的建筑区划，投票时可以通过手机邮件收集有关业主的意见。 必须在投票日的15个营业日前通知相关所有者，并通知包含投票事项和回答的手机号码。 有关业主可以根据投票事项回答，回答意见在业主委员会(没有设立业主大会的建筑区划需要街道办事处、乡(镇)人民政府或社区证明书)和业主代表2人以上共同证明后(或选择公证机构进行公证)填写这次的投票票。 投票结束后进行投票结果的公告，公告期间在5天以上。(5)电子邮件回复设立业主大会的建筑区划，投票时可以通过电子邮件收集有关业主的意见。 必须在投票日的15个营业日前通知有关业主。 内容包含投票事项和回复的电子邮件地址。 有关业主可以根据投票事项回答，回答意见在业主委员会(没有设立业主大会的建筑区域需要街事务所、乡(镇)人民政府或社区证明书)和业主代表2人以上共同证明后(或选择公证机构进行公证)填写这次的投票票。 投票结束后必须立即公布投票结果，公告期在5天以上。(3)发票方式(1)所有者的投票数以专用部分的数量计算，一个专用部分以一票计算(如“一家是独占部分”。 但是，建设部门还没有销售、已经销售但还没有交货的部分，以及同一买家有一个以上的独特部分的话，以一票计算。(2)投票面积按自己的部分面积计算。 建设部门尚未销售、已销售但尚未交货的部分，以及同一买方有一个以上的专用部分的，按专用面积合计计算。(3)投票可以同时选择两种以上的方式，投票结果合并投票票。房地产管理常见问题6、什么时候开始征收房地产管理费？如果在约定的日子办理交房手续的话，从交房之日起到开始计算的交房手续的约定日为止，没有延迟交房的话，从开发者发给业主的楼上通知书上记载的交房时间的下个月起就开始征收房地产管理费。7、大楼销售时的约定没有实现，可以不支付房地产管理费吗？不行。 物业管理公司和开发商是各自拥有独立法人资格的公司，物业管理费用用于园区物业服务，房地产公司用于保证和维持园区物业服务的正常运行。 房地产公司可以由所有者、房地产使用者按照投诉程序向开发者/有关部门报告投诉，尽快解决，但房地产管理费还需要支付。8、所有者办了交房手续，但是没有入住，房地产管理费也要支付吗？是的，必须缴纳房地产管理费。 从法律上说，这个单元的所有权是由开发者交给单一所有者的，所以物业管理公司为这个单元提供公共的物业管理服务(例如，设施设备的保养、清洁绿化等服务)，而你没有入住，是因为你自愿接受服务。9、房子没有装修，入住前需要支付房地产管理费吗？只要有房子缴纳，不管所有者是否入住，都要支付房地产管理费。 因为房地产公司开始提供服务了。 房地产公司不是为几个业主服务，而是为整个小区服务。 物业管理公司和业主的合同关系是全体业主的合同关系。 不动产管理费是维护住宅区整体的必要费用，不是房地产公司的经营收入。 一个或多个所有者不支付房地产管理费，必然会导致房地产管理费用不足，房地产公司因资金不足难以接管住宅区的维护管理，损害了所有者的共同利益。10、开发商留下了问题，业主能拒绝支付房地产费吗？不，开发遗留的问题是业主和建设部门之间的问题，物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，两者不能混淆。 业主拒绝支付物业服务费用是违反物业服务合同的行为，必须承担违反合同的责任。 对于开发遗留问题，业主必须与建设部门或通过房地产公司协商处理。 即使结果不好，也没有理由支付房地产费。11、房屋出租的话，房地产费由谁支付？租房子时，房租服务费用的支付义务是业主，如果业主和房租使用者约定支付房租服务费用的话，根据这个约定，房租负责连带支付。12、房屋质量问题，业主能拒绝支付房地产费吗？房子质量问题是由开发者引起的，不属于房地产管理公司的责任范畴。 房地产管理和住房买卖是两种不同的独立法律关系，房地产管理公司和开发者是两个不同的企业法人，业者一般不应该因为开发者的问题而拒绝交付房地产管理费。 商家实际领取房地产，在拥有该房地产的同时领取服务的话，有支付管理费的义务，对于住宅的质量缺陷，商家可以另外与开发商协商修理。13、业主要求在家庭园里建造展馆、筑山、湖畔的围栏，该如何回复？答：为了保障所有者购买的不动产的价值和附加值，发展者可以根据本大楼的特色设计展馆的设计，所有者可以根据设计选择其中一个进行设计工程，但施工前必须向房地产公司的客户服务中心申报认可。 综合要求：无论展馆、假山、庭园、防护栏，都要实现与环境和谐的自然。13 .房地产管理费的服务内容：1、房屋共用处的维护和管理2 .住宅共享设施设备及其运行的维护和管理3 .环境卫生管理4 .交通秩序的管理5 .车辆停车管理6 .治安防止管理7 .公共地方绿化检查室的维护和管理。14、二次装修服务费是什么服务？a :二次装修服务费由装修公司自己支付的这个费用包括以下服务1 .清洁装修人员生活垃圾的运费2、审查费(政府职能部门的审查费除外)3 .施工人员的出入管理4、施工人员的住宿管理5 .安全施工管理6、现场施工巡逻7、装修配合：如智能安装和改造、绿化改造、水力发电安装改造等(不包括安装主工程改造费用和优秀联系费)。8 .装修环境污染的管理9、通过装修来维护大楼(洋室)。15、为什么只能选择开发者提供的凉亭和雨蓬方案？a :在进行私家庭园小件工程时，只能选择开发人员提供的凉亭等园建方案，因为园区还在开发建设中，还没有通过园区总体检查，开发人员提供的凉亭等园建已经通过建设计划部门的审批，不影响园区总体检查。 业者主张选择自己的公园建设方案的，必须批准建设计划部门申报。 另一方面，开发者提供的雨蓬方案是某些家庭型的生活所必需的。 (例如，解决部分户型洗涤服务问题的情况)16、业主说房子的面积与合同不符时该怎么办？a :就这个问题，房地产公司经常按照政府的关系管理规定和预售合同的关系约定，按照广东省商品房买卖合同细则执行的商社交货使用后，合同在以评价面积和产权登记面积为基准的产权登记面积和合同约定的评价面积上产生差异(包括误差，以下相同)，双方：1 .差异值在0.6%以内(包括数量)时，买卖双方不补偿2 .差异值在0.6%以上(不含根数)至3%以内(含根数)时，买卖双方按买卖合同约定的住宅单价多少减点3 .如果差异值在3%以上(不含根数)，购买者可以选择退货多少，退货到购买的商店。面积差异百分比=产权注册面积-合同约定评价面积X100合同约定对面积进行评估17、业主自己装修后，就家里发生装修问题，要求发展者修理吗？a :有些业主在收到大楼后委托装修团队进行装修，因为设计不合理，发生这种问题，根据发展者要求修理的广东省商品房买卖合同的有关规定，业主更改装修的地方和增加的项目在保证范围之外，在保证期内，用户另外，在自然灾害和社会因素等不可抗力引起的品质问题上，发展者不负责。 对此，责任在业主身上，但业主要求处理留给我们的问题时，我们采取积极的态度，协助业主尽快修理，这种修理是有偿的服务。18、业主向媒体投诉时该怎么办？a :公司对社会各界，特别是新闻媒体的监督，一直保持欢迎的态度。 我们相信，通过社会各界的大力支持和监督，能促进公司不断改进工作，不断进步。 当小区有新闻媒体采访和报道时，应立即通知上级领导，同时，我司也要积极合作，希望新闻机构在充分理解双方立场和观点的基础上，客观公正地进行报道。19、业主要求房地产公司社长直接投诉，该怎么办？a :对业主的投诉，经营者要热情接待，耐心听业主的投诉，做好对业主的工作，尽量不要提出矛盾。 如果老板必须见社长的话，就预约。 我在预约之前做了一些事1 .填写“投诉受理日预约书”2 .整理有关资料。 包括以下内容：(1)业主资料：姓名、居住手段、投诉时间、投诉内容及要求(2)处理情况：职能部门的调查情况、处理意见、处理过程是否有变化，解决了哪些问题，还有什么问题不能解决？3、把预约书和资料发送给社长，决定好社长见面的时间，然后回复业主。4 .根据社长的处理意见和决定，在执行之前进行跟踪处理。20、管道泄漏的维护、供电线路等共用部分和共用设施的维护等问题：1、保修期内：在供暖线、屋顶防水等保修期内有质量原因的，房地产开发人员应当让调整施工人员履行保修义务2、保修期过期：根据分工规定负责各自的维护。 根据青岛市物业管理企业与政府专业单位管理服务职责分工的规定第8条的规定：“供热设施管理”。 实施城市集中供热的设备、设施和供热线路，都由供热机构或其委托的其他专业机构维护管理” 物业管理条例第52条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等部门，依法维护物业管理区域内的相关线路和设施设备对于暖气等有关问题，房地产受到委托的，在其委托范围内没有受到相应的责任的，必须由相关的职能部门负责。21、住宅转让时修理基金如何处理。因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受益人必须持有本人的身