合肥唯客新站区地块整体定位

1,唯客新站区地块整体定位,唯客实业（中国）2012-10,2,目录,1,2,3,4,公司简介,项目概述,区域发展前景分析,5,项目定位及规划,市场研判,3,公司简介,PART1,4,唯客集团公司成立于2003年，主营业务为酒店、商业地产开发、金融服务三大板块。现旗下拥有企业十二家，分布于江西、广东、安徽三省，集团公司注册总资本约4亿元人民币，总资产约10亿元人民币，其中固定资产约7亿元人民币。2011年集团公司总营业收入约3.5亿元人民币，利润6000万元人民币。集团职工总数为1100多人，其中高级职称人数为62人，中级职称人数为240多人。,唯客集团,5,唯客酒店投资管理历经10年的发展,唯客集团已有六家已投入运营管理的酒店，其中准五星级一家，商务酒店五家，另有六家高星级酒店正在规划建设中。正在筹建的高星级宾馆是：合肥唯客铂金大酒店（五星级）、广州唯客铂金大酒店（五星级）、合肥唯客丽晶大酒店（四星级），湖南益阳唯客丽晶大酒店（四星级）、四川成都青城山唯客铂金大酒店（五星级），南昌唯客铂金大酒店（五星级）。唯客正在成长为国内酒店行业的知名品牌。,6,唯客金融服务江西唯钱科技有限公司于2009年成立，是一家致力于提供电子支付创新业务和商务信息的金融服务公司。注册资本为1亿元人民币，公司自主研发了“唯钱统一支付平台”并已于2011年8月29日通过中国人民银行总行卡检测中心认证；并于同年8月底正式向中国人民银行总行提交非金融机构支付服务申报材料，2011年12月底人民银行南昌中心支行已经进行公示。唯钱科技是江西省唯一一家已经进行公示的金融服务公司。该类金融服务公司全国范围内一共只有45家，包括支付宝在内。目前集团公司与中国邮政速递物流总公司签署战略合作协议。正与江西省邮政速递物流有限公司、广东省邮政速递物流有限公司、中联物流有限公司等多家企业进行金融服务试运行。公司致力于2013年底前与国内排名前20位的速递物流企业大部分结成战略合作伙伴。2012年公司资金归集规模达200亿，计划2013年达500亿。2012年1月，南昌国家高新技术产业开发区管委会与江西唯钱科技有限公司签订合作协议，邀我公司入驻园区，以5万元每亩的优惠条件提供一个30多亩商业地块建设唯钱科技金融大厦。在其他经营政策上给与诸多优惠。,7,唯客商业地产开发2009年唯客集团收购原安徽邮政宾馆，意向将该地块打造成为一个集五星级酒店、大型商业中心（白马商业广场四期）、写字楼、高档公寓的城市综合体。该项目总建筑面积20万平方米，总投资7.5亿元人民币。2011年唯客集团通过挂牌成功购得合肥市XZQTD102地块。该地块总占地65亩，容积率3.5、总建筑面积约19万平方米，总投资约12亿。正在该地块打造一个集五星级酒店、大型商业中心、高档公寓的城市综合体。该项目的建设将成为新站区又一新的城市标杆。,8,项目理解/企业层面,唯客集团进入安徽联合开发投资的首个项目，具有积极的品牌形象价值和意义。,安徽唯客实业发展有限公司以房地产开发和酒店管理为主的综合性企业,江西唯客集团有限公司,新站区XZQTD102地块（已定）,新站原邮政宾馆（待定）,黄山路邮政宾馆（待定）,9,项目概述,地块实景经济指标周边配套,PART2,10,项目本体地块全景图,11,地块北面,12,地块西面,13,地块东面,14,项目本体初步规划图,15,16,项目理解/片区属性,地块所在片区逐步主动区域中心化，成为区域生活、休闲、消费的集中区域，为项目发展带来外部机会。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,1,乐活广场,2,世纪天乐,3,家天下-商业,4,六十三中学,5,七十一中学,6,三十中学,7,家天下-住宅,8,静林湾,9,阳光汇景,10,生态丽景,11,西湖花园,12,昊博园,12,待出让地块,片区中心化,1、商服配套集中项目片区目前已经有家天下、世纪天乐、乐活广场等三大大型商业设施，且均有知名商超、娱乐、餐饮品牌进驻；,2、住宅集群开发以生态公园为中心，片区住宅开发呈现逐步向西、向北扩展趋势，其中以家天下为形象、价格标杆，形成了区域型的CLD；,3、教育等资源丰富项目周边教育资源丰富，拥有三所中学，且后期医疗等配套将逐步完善；,4、后续供地旺盛在项目以西，未来将集中推出8块商住综合型用地，总用地面积约1500亩，片区将成为区域重点开发中心。,17,区域发展,区位概况经济指标基础设施产业发展商贸、服务业发展,PART3,18,发展历程：1992年12月开工建设；1995年4月，安徽省政府正式批准设立试验区；1996年2月，国家建设部将试验区列为全国首家城市综合开发试点区；2010年10月，市委、市政府对新站区进行区划调整，将原由新站区托管的部分街道和社居委整建制划归瑶海区管辖；瑶海工业园、磨店乡划入试验区，同时托管长丰县三十头镇以及肥东县四个行政村。区域发展空间不断拓展：新站综合开发试验区目前已成为合肥市承接产业转移示范园区，园区面积由成立之初的10平方公里迅猛增加到204.73平方公里，常住人口20.29万人。,区域背景/区位概况,新站区处于新老城区交接地带，以合肥新火车站为轴心，向四周辐射，是合肥市现有开发区中距离主城区最近的区域，区位优势明显。,与城市其他功能区的距离新站区在所有开发区中距离主城区最近；该区以火车站为中心，紧邻庐阳工业园；距离北一环仅2公里；市府广场仅5公里。,京东方,合肥火车站,瑶海公园,19,区域背景/经济指标,近年来，新站区综合经济实力显著增强，工业投资和工业经济贡献率跨越式增长，推动了区域人口的导入，为房地产行业发展带来契机。,20,区域背景/基础设施,交通路网：市政主要交通干线一环路、二环路贯穿区间，“五纵四横”区内路网与合徐、合芜、合宁、合安高速公路网及312、206国道紧密相连，全国45个公路交通主枢纽站之一的合肥汽车客运总站已经建成使用；高速公路：兴建中的合六高速（北环高速段）、合淮阜高速等高速公路还将与合肥现有的合宁、合徐等高速公路相连。合肥市作为承担东西纵横、南北交通的枢纽地位正逐渐形成，而新站试验区就处在这一枢纽的核心位置上；轨道交通：规划中轨道交通1号线下行新蚌埠路，经过瑶海公园站、物流大道站至终点站天水路；公交系统：现已形成城市公交和社区公交为一体的交通出行体系，城市公交主要有25、121、127、139、157、163路等；社区公交主要682、683路等贯穿区域。,新站区城区框架与交通网络已初步建成，基础设施承载力稳步提升，项目周边将形成三位一体的立体交通枢纽。,区域交通,新海大道效果图,项目所处片区距地铁1号线新蚌埠路站仅800米、铜陵北路高架上下匝道口200米，畅通一环与高架无缝对接，造就地下轻轨、地上高架桥、地面道路三位一体的立体交通枢纽。,21,新站产业集聚效应已初步显现，新型工业的布局和产业结构得到进一步的优化，规划打造以新型工业为主导的现代产业体系；产业发展将加速人口的导入。,区域规划目标：以“三个打造”为目标：打造国家级平板显示产业基地；国家级开发区；合肥最强综合功能新区；产业规划：打造高端化、集群化、融合型、总部型的现代产业体系；以建设国家级新型平板显示基地为抓手，壮大先进制造业和高新技术产业，在产业规划布局上设立五大新型工业产业园区；,区域背景/产业规划,22,区域背景/人口统计,项目周边区域居住氛围浓厚，15万人消费群体，具备发展商业的潜力。,23,项目潜力,项目处于新老城区交接地带，区位优势明显。新站区处于新老城区交接地带，以合肥新火车站为轴心，向四周辐射，是合肥市现有开发区中距离主城区最近的区域，区位优势明显。,区位优势,基础设施,区内生态环境逐步优化，商业氛围渐浓，城市路网建设完善。“十一五”期间，新站区基础设施逐步完善，生态环境进一步优化，以元一商圈为中心的站南片区商业氛围快速成型，城区框架与交通网络已初步建成，基础设施承载力稳步提升。,产业发展,新站区综合经济实力显著增强，产业发展将加速人口的导入，房地产项目价值将得到提升，但商贸业有待发展。新站区综合经济实力近年来显著增强，规划打造以新型工业为主导，二、三产业均衡发展的现代产业体系，但商贸业现状无法满足区域发展需要。,24,市场研判,PART4,25,新站区将建设成为拥有现代化商贸、物流、金融、旅游、文化、信息服务等多产业协调发展的环境优美、设施齐全的安徽省合肥市现代商业中心；17个大中型零售网点；8处商业特色街；10处社区生活服务折扣店；3个专业批发市场；3处文化旅游服务设施；2处会展服务设施；6处生活与商务服务设施；6个农贸市场。,新站区现有商业服务业网点以及在建主要商业项目集中于靠近主城区的南部片区，结合区域环境、交通和产业优势，区域规划将发展为现代化综合商业中心。,新站区商业规划,新站区商业网点分布图,26,新站区商业发展,东部：以安徽大市场为龙头，沿临泉中路区域的商品批发辐射带；西部：以轻工商城为龙头，沿张洼路区域的轻工批零商业带；南部：以元一时代广场为龙头，沿胜利北路区域的现代商业零售带；北部：以安徽国际汽车城为龙头，打造沿绿色商业步行街、双七路区域的面向中产阶级的“中国家庭第一街”；中部：以白马服装城为龙头，形成沿站前路区域的轻纺、服装专业的“安徽服饰第一街”。随着产业布局向北延伸，区域商业也开始由站南向站北发展，项目所处区域周边居住项目云集，商业发展已经起步，未来将成为站北商业中心。,目前，新站区已建设成合肥市商贸与物流中心，商贸业逐渐形成了五大特色带，站北以国际汽车城为龙头，项目周边将打造面向中产阶级的“中国家庭第一街”。,27,站北商业现状/发展阶段,区域内商业较为初级，多以社区配套的沿街商业为主，集中型商业发展尚不成熟。,项目周边三大类型商业概述,新建住宅沿街商业区域定位：服务居住社区，辐射一定区域，生活休闲娱乐均得到一定程度的升级；区域现状:商业体量较小，但面积划分有所扩大，主力面积也逐步提升，能满足周边社区的生活所需，业态集聚效应初现，且档次逐步提升。,新型集中型商业区域定位：辐射新站区城北的集中式消费商圈，城北的商业中心；区域现状：已经营业的集中式商业较少，且招商方面影响力不够，目前人气聚集较差，但后期即将上市营业的集中型商业将逐渐增多，品牌力度也逐步提升。,新建住宅沿街商业,新型集中型商业,老式住宅沿街商业区域定位：服务居住社区，为社区居民生活提供便利，仅能支持简单的生活休闲娱乐；区域现状:商业体量较小，辐射范围小，很难满足区域住户生活所需，且商铺面积划分较小，仅能满足简单的业态需求。,28,商业较为初级，业态档次较低，餐饮业、社区服务类和家居建材类聚集。,目前项目周边业态单一，辐射较弱，仅能满足简单的生活休闲所需；餐饮业、社区服务类和家居建材类为主，三者占到了业态的一半以上。,站北商业现状/业态分布,29,在售商业/供应情况,家天下翡翠商谷,世纪天乐商业广场,目前大部分在售商业均以集中式商业附带沿街商铺的形式出现，集中型商业招商吸引品牌进入可以提升沿街商业的价值。,现在站北这块的商业，体量大点的话商铺基本都开始随着集中型商业一起卖了，因为客户觉得这样会提高自己的投资效益，集中型商业更容易集聚人气，商业氛围更容易形成。金海花园销售顾问李先生,30,利浩财智广场,在售商业/产品形式,区域商业销售较好，沿街商铺多数采用单间销售的形式，部分出现一拖三形式。,31,项目借鉴,项目所处区域周边居住项目云集，将成为站北商业中心。新站区现有商业服务业网点以及在建主要商业项目集中于靠近主城区的南部片区，随着产业布局向北延伸，区域商业也开始由站南向站北发展，现有商业形态较初级，以社区配套为主，但项目所处区域周边居住项目云集，未来将成为站北商业中心；,商业前景,市场现状,区内商业项目投资客占比有所上升，但投资实力及理念一般，商业需要控制总价。区域商业客群以原有居民为主，商铺自用型占多数，通过产业发展对于区域经济的带动作用，投资客相较以往有所增多，但客户投资实力及理念一般，面积分割相对较小、总价低的产品市场接受度高。,片区现有商业较为初级，通过丰富空间形态、设计人性空间、合理动线设计以及集中商业招商可进一步提升沿街商业价值。站北片区商业项目在售商业多以集中商业附带沿街商铺的形式出现，现已由单间逐渐转变为“一拖二、一拖三”的销售形式，分割面积逐渐增大；通过丰富空间形态、人性空间的设计打造以及合理的动线设计，有助于提升商业价值；集中商业招商带来的品牌效应可进一步提升沿街商业价值；,客户需求,32,PART5,项目整体定位,33,33,项目整体定位,新站区.体验式生活中心,关键词：体验开放人文复合,34,34,城市休闲中心享受最轻松的惬意时光，城市的家庭客厅。,35,36,36,城市娱乐中心美食、酒吧、SPA、健身、城市的玩乐天堂。,37,37,城市生活中心城市里，繁华中，层峰阶层顶级私享圈层。,38,38,城市人文中心人文圈优雅汇升华城市生活格调,39,39,项目形象定位,都市生活新体验,体验都市的动感时尚享受生活的格调唯美一样的城市多样的精彩,40,40,商业整体定位,一站式、全业态、复合型商业综合体,站北新地标都市新商业,改写城市的商业格局打造城市新一代商业中心,41,功能互动关系,时尚主题城市综合体,功能互补、资源共享,提升形象功能互动,扩大影响、资源共享,项目各物业功能之间相互联系互动，存在以下关系；,商业,公寓,五星级酒店,42,商业定位,43,周边商业调研分析,根据目前周边商业的现状，建议：引进知名的大、中型超市，最好将超市布局在中间楼层，带动整体项目的人气；集中商业建议自持，待商业成熟后，可带租约销售；站北区域新兴社区、物流园区、京东方等电子产业基地年轻、白领客群较多，建议项目商业部分定位成青春、时尚的潮流购物中心，与其他项目的全客群区分开来，使项目更具有竞争优势。,44,周边部分商业项目图片,45,项目及周边社区、物流园区、京东方电子产业基地居住人群,周边3公里左右的站北板块常住人群,站南及其他区域流动客群,商业集群效应吸引更多消