房地产开发立项、报规、报建行政审批程序

房地产开发项目、法规和建设申请的行政审批程序第一部分是房地产开发公司的准备工作房地产开发公司在报行政机关审批前，应当办理土地出让手续，委托有资质的勘察设计单位对拟建设项目进行研究并出具报告，报告应当附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分是行政审批根据我国现行法律、法规和规章，房地产建设项目行政许可程序一般分为六个阶段：1)场地选择和指定；2)审查总体规划，确定规划设计条件；3)初步设计和施工图审查；4)审查提交的施工计划；5)施工报告；6)建设工程竣工综合验收备案。首先，定点阶段的选址。在这一阶段，一般处理以下事项：1、计委审查可行性研究报告并开展项目。2.国土资源局对土地利用总体规划和土地供应方法进行审查。3.项目建设委员会负责处理投资开发项目建设条件的意见。4、环保局对生产性项目的环境意见(表)。5.文化局、地震局、园林局和水利局将审查建设项目相关专业的内容和范围。6、规划部门对项目选址意见书。二、规划总体规划审查和确定规划设计条件阶段，此阶段为以下一般事项：1、人防办公室对人防工程建筑布局进行审查。2.国土资源局负责土地预审。3、公安消防队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局等相关学科内的建设项目审查的能力和范围。4.计划部门审查了总计划并发布了建设用地规划许可证。5、规划部门确定的建设项目规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，本阶段为以下一般事项：1.规划部门应当对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防队审查消防设计的初步设计。3.公安局交警支队将对初步设计的交通条件进行检查。4、人防办公室审查人防设计初步设计。5.国土资源局对土地利用进行初步审查。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7.项目建设委员会将发布初步设计批准，并审查实施初步设计批准文件的要求。8.项目建设委员会应对施工图设计文件进行政策审查，并根据业主单位的意见出具技术审查委托通知书。9.项目建设委员会将根据施工图设计文件审查机构发布的建设工程施工图设计文件审查报告发布建设工程施工图设计。文件审查批准”。四、规划建设方案审查阶段，此阶段为以下一般事项：1、公安消防队消防设计审查。2、人防办公室对人防设施进行审查。3.项目建设委员会、市政部门、园林局、环保局和卫生局根据职责分工，对相关专业的内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分规划设计补充审批的规划设计条件，在建设单位缴纳相关费用后，核发建设工程规划许可证(复印件)。五、施工阶段，此阶段为以下一般事项：1、建设单位办理施工登记4.商品房预售计划。预售计划应当载明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的情况。物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设项目竣工综合验收备案阶段。现阶段应处理以下一般事项：1、建设工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2.财政部门应当核实并接受建设项目应缴纳的行政事业性收费和资金。3、计划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防队、园林局等需要参与验收的部门部门，按照法律、法规和规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。根据上述部门和规划部门的检查出具收据建筑工程施工许可证(原件)。4.项目建设委员会综合各部门的验收和审查意见，符合审查标准和要求的，颁发建设项目竣工综合验收备案证书。不按照标准或要求，进行退货处理并要求限期整改。第三部分是房地产项目所有权初始登记阶段1、经房管局批准的新建商品房所有权初始(产权证)登记。2、开发商应提交的材料：(一)申请表；(二)企业营业执照；(三)土地使用证或者土地使用权证；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证；(6)施工许可证；(7)房屋竣工验收资料(八)房屋测绘成果；(九)按照规定应当提交的其他文件。在上述阶段，相关事项和增减时限将根据实际情况因地而异。每个程序的处理大多数时间不到15天，通常在7天内。由于所需费用中有相当一部分是当地费用，因此不会逐项列出。更何况，相比于房地产开发利润表，行政审批费用可以忽略不计。规划和设计应用要求，商品房预售许可证说明(建筑)首先，你为什么要申请规划设计条件商品房预售许可证？营业执照第31条规定：“在城市规划区内需要申请建设用地的，必须持有国家建设项目批准的有关文件应当报城市规划行政主管部门指定，城市规划行政主管部门应当核实用地的位置和界线。限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人不得向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地”建设工程规划许可证第39条还规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证和取得建设用地批准文件而占用土地的，批准文件无效并被占用县级以上人民政府应当责令退还土地。“颁发建设用地规划许可证的目的是确保土地使用符合城市法规。按照规划和土地用途划定和维护建设单位的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的依据的法律基础。二。哪些建设项目需要申请建设用地规划许可证？1、凡新建、改建、扩建项目需要新征用土地的；2、建设项目用地性质或面积的变化；3、建设项目土地权属变更；4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。三、申请规划设计条件中华人民共和国城市规划法需要提交哪些图纸、文件和资料？获得了哪些批准文件？并且应该我应该注意什么？(一)建设单位应提交下列图纸和文件：1、规划设计条件，中华人民共和国城市规划法申请8.其他需要说明的图纸和文件。(二)建设单位寄送上述图纸和文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日内完成审批如有异议，规划管理部门将给予书面答复。经审批后，规划管理部门应向建设单位出具下列批准文件：1.对于需要发布建设用地规划许可证的项目，应发布以下信息：(1)加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)复印件1份；(2) 建设用地规划许可证份，加盖“成都市规划管理局”印章；(3)加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的土地红线图4份(含设计红线图1份)。2.不需要发布建设用地规划许可证项，需要发布以下信息：(1)加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)复印件1份；(2) 4张加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图。(三)建设单位在办理规划设计条件时应注意以下事项：1、建设单位应在一年内，向规划管理部门提交建筑设计方案及相关文件和资料，否则规划设计条件将自动失效。2、建设单位应根据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测结果进行规划设计，设计方案内容真实施工单位对性和准确性负责。3.建设单位应在取得建设用地规划许可证后一年内向国土资源局申请土地使用批准文件。如果由于某种原因，最后期限已经到期而未能满足申请延期的，建设单位持有的建设用地规划许可证及其附件自动失效。需要延期的建设项目，建设单位应持已取得批准文件的延期申请，由规划管理部门重新确认。4.土地面积、土地性质和土地权属不变的建设项目，要求编号为建设用地规划许可证。5、如果是特殊地区的建设项目，不受此期限的限制。申请审核建筑图则的指引一、施工图审查应提交哪些图纸、文件和资料？1.建筑设计总平面图(1:500或1:1000)4份；2.2套建筑设计方案(包括水平、垂直和剖面图)；3、规划设计条件(或规划设计要求)要求提交效果图时，计划应包含效果图(A3格式)。4、当新建建筑或现有建筑周围的土地有日照要求时，总平面图的设计说明应具有日照分析的结论。5.其他需要说明的图纸和文件。二。建设单位应获得哪些批准文件？建设单位将在发送上述图纸和文件并收到规划管理部门的申请后八个法定工作日内完成审批，由规划管理部门负责管理。管理部门应向建设单位出具下列批准文件：1、经审批后，发放以下信息：(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑平面总平面图3份，平面图1套；(2) 1份工程坐标放样通知单。2.经审查需要修改的，应返还设计方案1套、施工方案总平面图3份，并附建设用地规划许可证份。三、建设单位在施工图审查中应注意哪些事项？1.总图必须在1/500地形图上以AUTOCAD格式绘制(大型或特殊建设项目的绘图比例可放宽至1/1000).2.总平面图应加盖相应资质设计单位印章、注册建筑师印章和综合技术经济指标。3.将军从、建筑高度、层数；(4)标明温跃层的部分和温跃层的范围；(5)准确标注架空地板的位置、范围和功能；(六)车辆、行人出入口的位置和宽度，以及土地内的交通组织；(7)绿地布局和集中绿地位置；(8)配套设施的位置和面积；(9)对周围现有居住建筑有影响的居住建筑和建设项目，总平面设计说明应包括日照分析结论。5.建筑设计方案应符合规划设计条件建设用地规划许可证及相关规划规定。主要包括以下几个方面：(一)建筑性质、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度、层数、停车位数量、绿地率、集中绿地及配套设施；(二)建筑间距、建筑后退道路红线间距、建筑后退用地红线间距；(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)墙背道路、用地红线距离、行人出入口和机动车开口背道路红线的距离、位置和宽度；(4)每张平面图应清楚地标明使用功能，其名称应标准化。6、临街及重要节点建筑需上报效果图，效果图真实嵌入，反映与周围建筑或环境的关系，不得以绿化效果伪造。效果图应反映所有主要立面，而不仅仅反映夜景效果。7.施工方案确定后，建议施工单位持批准的施工方案，在施工图提交审批前，将坐标放在市测绘局。8.提交我局的施工方案应真实有效。因内容不真实而产生的一切矛盾和纠纷，由建设单位负责。9、如果是特殊地区的建设项目，不受此期限的限制。应用说明建设用地规划许可证(市政)首先，你为什么要申请建设用地规划许可证？建设用地规划许可证第32条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物和道路道路、管线等工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人正在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件，可以办理施工手续”。二。哪些市政项目需要申请建筑方案审查意见单？(一)新建、改建(指改变现有道路中线和道路横断面)、扩建城市道路和桥梁。(二)新建、改建(指改变道路中线和道路横断面现状)、扩建上、下立交和道路隧道工程。(3)新建轨道交通工程和地下铁路工程。(四)新建或者改建人行天桥和地下通道。(五)雨水、污水、供水、燃气等市政公用管道。(六)电力、通讯、路灯等浅埋排水管道和电缆、架空电缆。(七)热力、燃气、石油、化工原料等专用管道。三、哪些市政项目不需要申请成都市规划管理技术规定？(a)城市道路和桥梁的大修和维护。(