地产文案-中介公司行政管理制度

全国房地产顾问： 0535 -网站： 中介公司行政管理制度7说明：借钱1、各分店确定，收到诚意金，转入，填写代收款支付申请表。2、各分店收纳首付时，请按首期款收放款制度。3、各分行收纳赎价的大楼款或银行还款时，请按赎楼款收放款制度。4、各分行转款、贷款应严格按照各制度和表格填写，不得代他人签名。 例如，原来分店的经理、地区的经理变更的话，必须由现任的职员签名。(二)在收入业绩报告中填写要求事项1、工商店、住宅部创收业绩的报告标准应按照中古大楼租赁交易中心发布的相关标准执行。2、创收实绩周报告书、月报告书、季度报告书要按照会计部发行的表和要求填写，电脑上的创收实绩应立即与报告实绩对照，在报告书上明确记载项目的金额应增减。3、同样把费用作为大包干费用，填写成约报告书时，在备考栏中注明估计支出的费用，从分店费用征收的费用中减去估计支出的费用等于收入实绩数，分店经理在确认财务文件员没有错误后，将收入实绩存入电脑4、收益实绩和实绩不一致时，需要用以下方法填写。 1 )收益实绩的实绩必须填写佣金折扣批准书2 )收益实绩的实绩在当月发生时，直接变更为原始的收益实绩，超过收入实绩月汇总表中显示的月增加实际收益数时，将实绩计算为当月的收益实绩，本月追加成约报告书5 .填写创收业绩报告(三)成交结算事项1、佣金标准月的审定和结算标准按关于二手楼交易中心员工任职、晋升、降职及薪资标准 (2005年度)执行。2、运营商顾问填写的成交决算报告书必须附上房地产租赁合同(三方)的复印件。 财务人员要审查填写内容和附件是否正确，佣金是否全部收到，有不清楚的情况必须立即查明原因，完成有关手续后再提交财务报告。3、原则上佣金必须与成交决算报告书同时提交会计部，成交报告书如果有特别理由，必须在每个月末之前提交。 结算佣金实际根据账面费用和成交决算报告书，佣金结算日分为每月月末(最终日)，如果有超过期限的，就在下个月计算。4、每月30日前向财务提交决算报告书，2日前向财务提交电子版月报告书，每月8日前向财务报告无误的决算报告书、月的总结及各地区选出的奖的原件。5、最后合计佣金(包括中介人在内的公司或个人)的佣金，填写返佣明细表后，在下个月8日前(节假日晚1天的情况下)向会计部报告。6、提交报告的佣金实际按帐簿佣金分配。 业务发生的月份无法领取完全佣金的情况下，将本月的佣金状况填写到成交决算报告书中，在下个月收到另一半佣金的同时，填写到成交决算报告书中，但成交报告书号码不变。六、分行企业形象行为规范评价执行标准检查形式：行政事务部与分店经理合作每月不定期突检。一、清洁清洁，物品排队(20分钟)(1)在地面那天洗涤，桌子必须随时清洁。 办公桌上不要放与事务无关的东西。 桌子架子上可以放衣服、包、伞、围巾等生活用品和其他垃圾。(二)办公室用地、墙面物件无污垢和伤痕，不得放置或揭示其他杂乱的物品。(三)户外招牌清洁高雅，内容满足统一的制作要求，满足色调符号XX的土地统一要求，明显损坏的户外招牌应立即更换。(4)门窗玻璃既干净又无污垢，既不乱贴，也不挂。(5)电话机必须统一设置在桌子左上方。 传真、传真、传真的收发，日常办公用品要清洁、清洁地分类配置。(6)饮用水泵要放在易于使用的位置，机体要经常清洗，饮用水杯要集中容纳在饮用水储藏箱中，要定量插入饮用水泵的侧面，使用过的杯子要立即清洁，不能随便扔掉。(7)书籍夹必须放在客户的商谈接待处，客户(或员工)读过的书籍必须立即集中放在书籍夹上，不能乱扔的签字笔、尺、订书机、订书机、销、销等日常橱柜是文件专用的，橱柜和抽屉里放得很整齐，整理整齐，不要放其他垃圾。 文件必须把文件资料分类收纳。 显示文件的类型、日期和号码，拿好文件后，必须放回取出文件用的收纳处。(9)垃圾箱必须放在桌子下面，不要放在显眼的地方。(10 )员工的生活用品：伞、西装、大衣、包、包等，不能统一地方，随便放。评价标准：违反上述各按钮的两点。二、制服礼仪(10分)(1)分店经理、工作人员不准上班，穿公司制服，穿华丽大胆的时尚和拖鞋(二) XX地产员工要笑着，充分展示自己职场的职业礼仪。 根据迎宾礼仪的要求，要掌握“度”，亲自起立迎接客人，亲切地问候、礼貌地送水、投递名片等，礼貌、语言正确、表达清楚、专业的接待社会各界客人应该来。(3)接电话应用公司的规范礼貌用语必须在电话铃响之前应对。(4)不允许在客户面前使用不文明的术语，或以不文明的方式对待客户。(5)分店员工工作时，严格遵守穿卡制度，进入职场的员工必须穿卡的学徒戴见习证，进入职场的员工戴各分店号码的工牌。 工作岗位的工作卡必须标准安装。评价标准：违反上述各条，扣除两点。三、精神方面(20分钟)(1)分店职员进入职场后，必须保持良好的精神状态。(二) XX地产员工要有春风般的精神风貌，要消除精神不振、精神不振、上班时间打瞌睡的现象。(3)xx房地产员工应与客户接待颜悦色，有礼貌。(四) XX房地产员工必须具有房地产交易的专业水平，向客户谈业务咨询问题时，必须有直接信赖、得不到回答的现象。(5)公司在任何职场(现场)，都不会抑制沉默的对话，也不会缺少微机。评价标准：违反上述条款，每条扣除4分。以下四个评价标准以行政事务税每月检查和记录的根据为评价标准，对分行行为规范检查进行综合评价(总分50分)。四、考勤(十分钟)分行员工必须严格遵守公司的工作制度，经理必须亲自遵守行为规范管理规定(一)行政省发生部门经理或员工迟到早退现象的，一律减分5分/次。(二)公司统一编制外出登记书，员工平时外出登记必须按照公司规定的要求标准填写。(3)如果有不符合要求的填写或外出不能执行的人，检查后减少5分/次。(四)社长不外出登记，评分为零。五、投诉记录(10分)(1)公司间协调、沟通不充分，客户对业务人员的能力和进展情况不满意等，投诉5分/次被核对。(二)因业务员服务态度不好，非法经营，向公司、住宅协、媒体等投诉的，一律扣10分/次。六、团队合作(30分钟)公司内部团队合作非常重要，代表企业的凝聚力和核心竞争力，本条例的评价对象是部门负责人(一)各部门必须按时参加有助于加强公司组织各种团结力的团队活动。 例如，训练、公司月、季度、年总结表彰会、分店开业、社会饮食、旅行等，违反一次10分/次。(二)向公司发出下列通知，定期合作完成的各项工作，如统计数据、报告实绩、财务交易清单等，未及时完成或不合作的人扣10分/次。(3)部门与部门之间合作，产生意见分歧，无法及时与对方沟通和协商，以负面对立的态度处理事情，造成不良影响的人减少10分/次。七、分店节日和生日1 .准备工作：(1)确定开业日期和时间，向到场者通知祝贺的人。(2)统一工服。(3) 2瓶香槟，花篮数，礼花6瓶，花球数。2、主持人开始三、副社长的问候4、分店经理说话5、社长、地区经理剪发(放礼花、香槟)。6 .倒上香槟祝贺7 .拍照8、公司总经理安排新分店和相关人员聚餐(标准共计1000元)。八、分行资产管理制度一、分行资产包括装修、办公设施、自动办公设备、办公用品、信息数据软件产品等。二、经理责任制各分店的经理有责任管理本部门使用的公司资产。资产的筹措必须由经营者持有行政省的资产采购书，在分店审查后进行。各支店长在使用总部的6家资产时发生损坏，丢失了执行负责人，并立即向行政省报告。 报告保管的财产价款擅自转移、租赁或破损的报告人，由该分行经理负责。公司资产丢失、破损由负责人赔偿，根据情况的程度给予举报批评、解职、除名等处分给公司造成直接经济损失的，构成必须依法赔偿的犯罪的，依法追究刑事责任。三、行政省定期检查公司资产。中介业务入门(1)第一节中介程序介绍一、基本概念1、“中介”是什么？ 那个意思是什么？2 .中介进程二、过程名词的介绍关于中介业务活动的本质差异，中介过程可分为以下三类1 .开发开发源：在公开市场收集目标源信息，和房地产所有者签订委托合同，确立公司和所有者的权利义务，取得代理销售该房源的权限，采用的各活动和工作被称为“开发”(或者数据源开发)。2、销售(1)关于公司现有的事件源，在市场上公开招募买方，为了促进事件源的成交而进行的活动和作业称为“销售”。(2)从经营买方的观点来看，募集对市场有一定需求的买方，签订承租方委托契约书，确立公司及其买方的权利义务(进行下一次销售活动)可以称为“买方开发”或“买方顾客经营”。3 .谈判(1)谈判：为了形成事件源利用市场，消除成交双方价格条件的差距，对房源所有者和买主进行价格协议和条件要求等，把各业务活动和工作称为“谈判”。关于买方的谈判，有时也可以说是“价格调整”。三、后续客户服务“真正的客户服务”将在签约后开始。 商店租赁中介的后续服务。1 .客户服务的重要性。2、再生泉源客户经营。四、结论“吾日三省吾身、开发、销售、谈判”。成功的中介业务必须是在开发、销售、谈判各方面的精神、技术、工作上有优秀表现的人，三者在这个行业的业绩都很优秀。第二节建材介绍建材介绍：(一)建筑物外观建材及结构；1 .外观建材(1)马赛克(2)挂两把(挂一把，挂四把)(3)瓷砖(4)大理石砖(5)花岗岩砖(6)玻璃窗帘(7)金属搪瓷板2、结构(1)树结构(2)石造(3)砖造(4)加强砖造(5)混凝土空心砖造(6)钢筋混凝土结构(PS )(7)钢筋混凝土结构(SRC )(8)钢筋混凝土制造(SC )(2)室内的各种建材1 .木工家具材料2 .天花板材料3 .墙面材料4、地板材料5 .装饰材料第三节室内平面图和见屋要领一、室内平面图的介绍(1)各种图示及符号所表示的意思(2)平面图表现法二、看房间的要领(1)大环境1、道路二、交通3、坐姿四、市场5、学校六、重要目的物七、学区8、公园九、其他(2)小环境1 .外观2、结构3 .装饰4、自来水5、路冲6 .通风7 .采光八、结构9、停车位十、其他/房地产管理第4节房地产法务课程必须具备中介经纪人的法律地位和法律知识一、中介(中介)法律关系1、中介定义：中介服务是指从事咨询、中介、评价等业务的活动。 房地产交易中介服务是从事房地产咨询、中介、评价等业务的活动。2、经纪人的法律地位房地产中介人是指房地产市场买方和卖方之间的独立中介人。 他们通过市场调查、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方成交，或取代其中一方的买卖。 他们的主要业务活动有房地产广告代理店、销售代理店、租赁代理店、评价代理店、抵押代理店、住宅调整代理店、过户纳税代理店、售后服务代理店等。 在中介活动中，支付一定的劳务，交易成立后，根据房地产商品的成本、价格或者利润，向买卖双方或一方收取规定比例或者合同确定金额的劳务费用性质的佣金。(1)独立性(独立性):调停权利主体和义务主体之间独立的权利主体是独立的就业阶层，有独立的行业协会，具有自然人的权利能力和行为能力或者法人资格。(2)中介性：主要责任是中介卖空，其市场行为不是实物买卖行为，而是中介行为买卖双方的利益。(3)有偿性：通过中介活动支付一定的劳务，一方或双方收取劳务费性质的佣金。3、经纪人应承担的法律责任(1)应该如何介绍情况(2)不介入双方的意见表示(三)遵守委托协议的约定，履行义务4 .中介和代理的差异(1)什么是代理人？代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，代理人对代理人的行为承担民事责任。(2)中介和代理的差异：代理人以被代理人的名义从事民事法律行为。 代理人必须以被代理人的名义从事民事法律活动，才能对被代理人设定民事权利和民事义务。 否则，不以代理人的名义参加民事法律关系的是代理人自己的行为，结果由行为人承担。 这也是代理和经纪、委托销售的不同。 行纪、委托销售行为不要求经纪人委托人以委托人的名义进行民事活动。代理在代理权限内独立表示意义。 代理人的代理行为基于代理权，不得超过代理权。 在代理权限内，代理人可以自由表达意思。 代理的这个特征之间和中介传达等行为不同，中介人和传达者只能传达委托人的意思，没有独立的意思表示的权限。 如果不是故意的，换句话说也不赔偿。 代理的法律结果属于被代理人。第五节开发概要一、发展的定义：业务员与业主(权利人)交涉后，