贵阳商业调查报告

,中投腾达佰分之1摩都贵阳市商业调查分析,：一、贵阳市概况二、贵阳市区商业调查三、各区域商业商业情况四、双龙航空港经济区情况五、商业市调小结,目录,贵阳市概况,贵阳市人口情况,核心商圈,次核心商圈,扩展,扩展,扩展,扩展,二、贵阳市区商业调查,1、贵阳核心商圈物业分布图,贵阳主要商业分布情况,三、贵阳市区主要商圈情况,喷水池,贵阳国贸基本情况,国贸南国花锦基本情况,大西门,大南门,星力荔星名店B馆基本情况,荔星名品B馆是贵州省内知名百货公司星力集团所开设的高端、奢侈百货商场，商场整体国际资深设计师鼎力打造，各品牌装修风格与其品牌在世界其他地区之店面形象一致,使消费者在贵阳即可亲身同步世界奢华，例如国际知名一线品牌GUCCI、纪梵希等都在荔星名品，百货业态齐全，是贵阳市富人购物的首选之地。,紫林庵,文昌路,鸿通城,北京路,市南路,逸天城是国贸集团在贵州首家提倡生活美学概念的购物中心，商业建筑面积6万平方米，商场共6层，负一层是OLE精品超市，其中经营的商品中有近70%为进口商品；一层是世界艺术级的精致名品，包含CoachCANALI等国际一线品牌；二层是服饰、美发和顾客服务中心；三层是儿童业态，；四层是年轻时尚品牌和中型餐饮；五层是保利旗舰电影院和空中艺术走廊，业态种类齐全，基本能够满足周边居民的消费需求。从入驻品牌来看，餐饮囊括了时下贵阳各大卖场热门品牌，例如星巴克、水果捞、汉拿山等；百货品牌保持国贸一贯品质，快时尚，轻奢品牌的入驻，对年轻消费群体具有一定吸引力。,金阳金源,金阳世纪金源购物中心基本情况,花果园,花果园购物中心基本情况,会展城,2、贵阳市区商业发展情况,今年来随着贵阳新区的发展，金阳、花果园、贵安新区商业逐渐发展显现，市区商业往新区布局已经成为趋势。,2014年-2015年贵阳市各大卖场销售数据对比：单位(亿元),从表中可以看出，国贸广场总店、荔星名店、星力瑞金店、国晨百货、鸿通城、海纳广场、龙港百盛、智诚名店、星力购物中心、荔星名品、智诚百货、星力中山店都在下滑，南国花锦、逸天城、花果园、Tpmall、星力银海元隆、亨特是呈上升趋势。同时也说明百货销售走下坡路，而购物中心销售却在上升。,以“商业+O2O+金融+N”的3+N创新商业模式作为项目商业核心。去地产、去百货、去品牌化，将项目打造成为贵州本土品牌的孵化基地。,根据双龙临空经济区的生态、旅游的大区域定位及周边项目的产业构成，以婚庆、免税、文旅、健康、儿童五条产品为基线，以“造梦”的理念确立项目产品构成。,3、贵阳商业市调小节,四、贵州双龙临空经济区概况,贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。,基本概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。该区域将建设成为以内陆开放、创新驱动、生态文明为内涵和特色的高端产业功能聚集区。空间布局双龙临空经济区以一核三板块为空间布局，一核为空港运营服务核，三板块为临空制造及高新技术板块、临空物流板块、临空总部及综合服务板块。产业定位主要发展以总部经济、商务商贸、高端商业主的临空商务服务业，以旅游集散、文化休闲、会议度假为主的特色优势产业。,贵州双龙临空经济区将重点建设总部经济园、现代制造园、航空总部园、临空综保园、临空物流园、科技创新园六大园区,贵州双龙临空经济区位于贵阳市市域东南与黔南州交界区域，距离贵阳老城区8公里，是黔中经济区的核心区。其中，贵州双龙临空经济区（南明区域）是中关村贵阳科技园“一城两带六核”空间布局中重要的“一核”，交通区位优势突出，紧邻贵阳老城区和国家级经济技术开发区（经开区），西接改貌“两港一中心”（公路港、无水港、商贸服务中心），北接贵阳综合保税区、国家级高新技术产业开发区，距贵安新区12公里，距贵阳综合保税区13公里，将与贵阳综合保税区共同打造内陆开放的“双引擎”。,贵州双龙临空经济区将按照“一环两廊串三心，多点绿网连蓝脉”的布局结构进行规划建设。“一环”即南岳山脉、环城林带及周边林地。北部汪家大井渔洞峡水源涵养区、南部的长江流域与珠江流域水源涵养区、西部南岳山脉以及东部贵阳市第二环城林带，构成了临空经济区环状自然生态系统。“两廊”即渔梁河生态廊道、猫洞河生态廊道。以渔梁河、猫洞河两条主要河流形成绿轴带为廊道，穿插串联起森林公园、新城中心生态公园、谷脚生态旅游公园、中铁体育公园以及各处生态景观节点，构成了新城主要的“绿色纽带”。“三心”即森林公园、龙洞堡中心生态公园、谷脚生态旅游公园。,1、双龙临空经济区情况,2、区位交通情况,贵州双龙临空经济区也将逐步完善立体交通路网规划，构建以轨道交通及高速公路、主干快速道路骨架等为主的路面交通体系。环城快铁：规划的环城快铁由北至南穿越临空经济区，在机场和物流园区设置机场站和马寨站两处站点。轨道交通：轨道交通2号线，连接白云、观山湖、三马、老城区至临空经济区，经贵阳汽车客运东站，向东延伸至龙里县城。高速公路：规划形成“一纵两横”高速公路布局。一纵线：贵阳市环城高速公路（贵阳市3环），连接临空经济区与中心城区其他区域。两横线：厦蓉高速公路及贵新北移线，连接临空经济区至贵州东南方向区域。规划形成“三纵四横一环”的快速骨架路网结构。“三纵线”：龙水路、物流外环线、贵龙纵线。“四横线”：北京东路延伸段（横二路）、汤巴关路贵龙二线、龙洞堡大道贵龙大道、建设大道。“一环”：临空外环：由横二路-中铁大道-贵龙纵线形成串联临空经济区外围区域的快速环。,3、项目背景,中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，得到了各级政府领导的高度重视与大力支持，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”之一、是贵阳城市东扩的重要组成部分，亦是黔中经济区推进的重要项目，更是被列入贵州省生态文化旅游发展规划的重点项目。中铁国际生态城项目规划的五大特点为：崇尚自然的生态景观框架、因地制宜的路网骨架、和而不同的功能分区、兼顾产业的用地布局、综合配套的生态新城。项目定位以自然人文为依托，主题公园、体育运动为主线，康体休闲、养生养老为支撑，旅游观光、休闲度假为品牌，形成集旅游、度假、避暑、休闲、运动、娱乐、养生、会议、会展、教育、培训等于一体的旅游体育休闲度假胜地，力求打造国家级旅游文化创新示范区，世界级旅游度假休闲目的地。,项目,太阳谷,白晶谷,云栖谷,悦龙国际,深高速,贵龙新苑,居住人口,22069,84114,28674,97948,20184,20036,运动、养老,居住人口结构,旅游人群、运动,4、项目周边人口导入分析,旅游人群、商务,旅游人群、商务,流动人群、商务,运动、养老,5、项目竞争关系分析,本案,多彩贵州城、砂之船、双龙镇的旅游、零售、餐饮、娱乐业必定会分流部分客群，与我项目形成竞争关系。故在商业定位和规划时期必须考虑错位经营、业态对冲等相关因素，做到人无我有、人有我强的格局，降低项目和商家的经营风险。,多彩贵州,双龙镇,砂之船,6、项目S.W.O.T关系分析,STRENGTHS优势,经济环境。贵阳经济持续增长，人民生活水平不断提高，消费力不断增强；产业结极。汇集物流、旅游、空港三大支柱产业强势崛起，新区发展格局已经显现。城市经营。“城市后花园、都市会客厅”将成为贵阳及旅游人群的首选地；大城崛起。南贵阳新列二线城市，东扩新区中心浮现；城市交通。双“三港合一”“三纵三横”及城市轨道交通将加强新区的发展。自然资源。民族风情小镇、养生养老基地等多重功能形成项目内涵，通过差异化竞争打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地，在全国乃至世界知名的避暑休闲度假胜地；市场需求。市区商业同质话严重，无法满足消费者对消费场所的要求。区域人口。根据评估分枂，双龙临空经济区常住人口将近约80万人，三谷一城、碧桂园、深高速别墅区汇集优质、强劲消费力人群，必将成为新区的商业亮点。,宏观政策。国家贷调控对投资、经营必定有一定的影响；新区开发。新区开发周期较长，市场培育需要时间，更考量团队的经营管理能力；消费习惯。市民消费已被固化的消费习惯尚需时日才能得到改善；总体规划。对项目规划定位带来严峻考验，物业、交通、配套要求成为区域的一大挑战。建设周期。项目建设周期长，短期内入驻人群不足；外部竞争。新项目纷纷兴建，加剧市场竞争。新区商业很难辐射市区，以及其他新匙开収，,WEAKNESSES劣势,OPPORTUNITIES机遇,THREATS挑战,业主背景。背靠央企，中铁国际生态城是由中铁贵州旅游文化发展有限公司开发。政店支持。中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”、“大贵阳城市群”城市建设重点项目和黔中经济圈重点项目、“贵州省100个旅游景区建设项目”独一无二。唯一的商业配套项目，打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地。地位优越。地处双龙临空经济区中心位置，地理位置得天独厚；交通网络。贵新高速、贵都高速、210国道和规划建设的贵龙城市大道、贵龙大道纵线和中铁大道穿越或紧邻项目地块，与临近高速铁路、市域快铁和龙洞堡国际机场四横、两纵的公路骨架路网和“三港合一”的立体交通体系。配套完善。以超五星级度假酒店、国际户外体育基地、峡谷主题风情区、民族风情小镇、养生养老基地等多重功能形成项目内涵，通过差异化竞争打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地，在全国乃至世界知名的避暑休闲度假胜地。,商业氛围。新区初期商业氛围不足，招商和运营的成本较高，市场培育需要时间；人口密度。短期内人口密度不足，对商业支撑乏力，对项目运营能力要求较高。区位特点。距离市区较远，辐射半径不足，交通不便利。周边配套。项目内及周边没有完善的社会功能配套，交通、学校、医院成型较晚，极大影响区域的成熟进度。轻资产模式。物业销售型的轻资产模式对商业地产发展影响巨大，风险较高。引进主力店难度较大，对商业带动乏力。,7、S.W.O.T矩阵对策,S.W.O.T对策定位：根据贵阳集中商业以购物为目的性消费地的情况，将项目定位于“游、乐、吃、玩”为核心的创新型商业中心，最大限度彰显项目优势，差异定位经营，塑造项目卖点。S.W.O.T对策机会：最大限度地利用贵阳商业高速发展的市场机会，根据新区建设的市场空白和机会，抢先形成商业中心，占领市场高地，成为市区和龙里县的商业纽带。S.W.O.T对策借力：借助政府支持，建立完善的交通条件，如轨道、空港、公交、高速等便利条件，加强项目的交通便捷性，增强对外的商业辐射能力。S.W.O.T对策环境：借充分利用自然资源，如三谷三园的旅游资源，成为“城市后花园”和“旅游最后一站”地的目的性消费地。充分塑造竞争优势，区隔周边和市区竞争对手，打造核心发动机，推动项目发展。S.W.O.T对策截流：在龙里县商业发展初期阶段，商业配套和功能性不足的窘况，充分吸引县城的广大消费群，截留到市区消费群体。S.W.O.T对策。错位：根据项目推进对项目开发业态充分考虑新区人群需求，有别市区购物中心业态，规避内部和外部竞争，例如业态的丰富度、多样性进行“造商”，创造商机。S.W.O.T对策业态：根据开发节奏，先启动新区较易实施业态，例如：健康、亲子、餐饮和娱乐业态，降低商家和项目经营风险，后期逐渐增加社区配套商业和零售业态，例如超市、影院和百货业态。S.W.O.T对策消费：充分利用大量的中铁生态城、碧桂园的业主消费卷，降低商家前期经营难度，解决客源难题。S.W.O.T对策减负：借助政府支持，为商家争取扶持政策，降低税费负担。S.W.O.T对策发展：充分利用金融杠杆，为商家未来发展解决经营和扩展面临的资金问题，为后期走向“收、并、购”打下坚实基础。S.W.O.T对策资产：轻资产模式运作对商业的盈利能力要求高，在后期需要适度持有商业，引进,五、市调小结招商部根据市场调研的情况，汇总前期与大量的商家和同行进行了沟通和交流，结合项目区位实际情况，对项目的投资经验风险进行充分考虑，向公司提出建议如下：1、定位：娱乐、体验商业中心，根据郊区大盘的特性、开发节