第6讲 经营环境分析96902.ppt

第四章，学习房地产开发和经营环境分析，制片人张丁刚，目标，掌握房地产开发和经营环境分析的意义和特征，把房地产开发和经营环境分析的内容用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析，熟悉房地产开发和经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果， 进行一定的房地产项目机会选择理解房地产开发和经营风险分析的内容，制片人张丁刚，本章纲要，第一节第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容第三节房地产开发和经营环境分析方法第四节房地产开发经营机会选择和风险分析，制片人张丁刚， 第一节概述了第一节，房地产开发和经营环境的意义房地产开发和经营环境是影响开发和经营活动整体过程的外部因素和条件的综合。 制片人张丁刚，二，构成房地产开发和经营环境的宏观环境，第一节的概要，制片人张丁刚，第一节的概要，三，房地产开发和经营环境的特征1 .关联性2 .偏差3 .相对论4 .层次性，BACK，制片人张丁房地产开发和经营环境分析的原则1 .客观原则2 .综合原则3 .比较原则4 .预测性原则，制片人张丁刚，第二节房地产开发和经营环境分析的原则、内容、二、房地产开发和经营环境分析的基本内容(一)宏观环境1 .政策环境(一)财政政策(二)货币政策(三)产业政策(四) 住房政策制片人张丁刚，第二节房地产开发和经营环境分析的原则、内容，2 .经济环境(1)宏观经济条件(2)居民的经济收入和购买力，制片人张丁刚，第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容，3 .人口环境(1)人口总量(2)人口的年龄结构(自然环境(5)技术环境，制片人张丁刚第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容，(二)中间环境1 .中国房地产市场的法制体系房地产法律国务院公布的房地产条例国务院有关部门委员会公布的行政规则和房地产企业营销的其他法律，制片人张丁刚， 第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容2 .房地产市场态势(1)房地产市场周期市场整理阶段市场稳定阶段项目开发阶段过剩建设阶段(2)房地产市场特征3 .房地产行业规范，制片人张丁刚，第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容(3)微观环境1 .地区地理特征(1) 区域自然环境特征(2)区域经济地位(3)区域社会地位(4)区域交通便利，制片人张丁刚，第二节房地产开发和经营环境分析的原则，内容2 .区域经济发展战略和发展规划(2)区域经济发展战略(3)区域房地产市场发展特征(1)区域居民和分布特征地区居民收入和购买力(3)地区居民消费特征和习惯(4)地区竞争项目分布和相关影响因素，BACK、制片人张丁刚、第三节房地产开发和经营环境分析方法，(1)多因素加权分析法多因素加权分析法是美国商业风险服务公司建立经营环境风险指数的方法。 制片人张丁刚、第三节房地产开发和经营环境分析方法包括15个方面的经营环境因素，最重要的是根据重要性确定具体权重。 各项最高得分为4，这个条件被认为4分最好。 各项的总权重为25，最高值为100。 数值越高表示环境条件越好。制片人张丁刚说，(二)将道氏评价法的投资风险分为两种竞争风险环境风险道氏评价法四个步骤，评价影响企业业务条件的各要素；第二，评价引起变化的各主要压力要素的第三步骤，根据上述步骤概括有利因素和假定条件，其中指出取得810个成功的重要因素的第四步骤，在确定各重要因素及其假定条件后，提出4组项目预测方案。 第三节房地产开发和经营环境分析方法，制片人张丁刚，第三节房地产开发和经营环境分析方法，(三) SWOT分析法SWOT分析法构想图，制片人张丁刚，SWOT分析法四点：1 .企业优势和环境有利条件的组合， 即S O=机会点2 .企业优势和环境不利条件的组合，即S T=可以避免风险点3 .企业劣势和环境有利条件的组合，即W O=机会点4 .企业劣势和环境不利条件的组合，即W T=风险点第三节房地产开发和经营环境分析方法，BACK，制片人张丁刚，第四节房地产开发经营机会选择和风险分析一，房地产开发经营机会的选择(一)时期的选择(一)房地产周期不同阶段的选择(二)政策研究和时期的选择，制作者张丁刚，第四节房地产开发经营机会的选择和地区的选择(一)国家的选择(二)城市的选择(三)地区的选择，制作者张丁刚，第四节房地产开发经营机会的选择和风险分析(三)投资类型的选择1 .土地投资2 .住宅投资3 .商业设施4 .办公楼(4)质量的选择，制片人张丁刚，第四节房地产开发和经营风险分析(1)政治风险1 .政治风险的意义是无法预测政治事件的发生和政策的变化，导致国家投资环境的变动，进一步给房地产开发经营活动带来损失2 .政治风险的应对措施，制片人张丁刚，第四节房地产开发经营机会的选择和风险2 .政治风险的应对措施(1)投资前的管理(2)投资后的管理(3)风险发生后的纠正措施，制片人张炳丁刚，第四节房地产开发经营机会的选择和风险分析(2)经济风险1 .经济风险的意义2 .经济风险的应对措施(1)投资前的管理(2)。 制片人张炳丁刚，第四节房地产开发经营机会的选择和风险分析，(3)金融风险1 .金融风险的意义金融风险是指金融业各种经济杠杆的变动，可能给房地产企业带来损失，