房地产全程策划工作模块

住宅项目全过程规划工作模块工作阶段和内容工作深度主要负责部门第一阶段的1.地块环境调查报告对项目1.5公里范围内的环境景观进行详细调查和列举。销售部2.市场调查报告对项目当前的经济环境、当地房地产市场的供需情况、项目区内类似项目的现状以及客户的购买行为进行了研究和分析。销售部3.土地SWOT分析及项目市场定位报告分析项目地块的优势、劣势、机会和威胁，并在市场调研和分析的基础上定位项目。规划部第二级4.项目名称和VIS设计项目的中英文名称、项目视觉识别系统的设计、营销中心和网站包装。设计部门5.项目概念设计建筑概念设计与环境艺术概念设计规划部6.项目价值判断通过对项目价值实现各要素的比较，分析项目的可实现价值。规划部7.项目投入产出模拟进行静态投入产出模拟、敏感性分析和风险评估规划部8.项目定价模拟模拟项目的平均价格和不同的住宅单价。规划部第三阶段9.上市前营销策划报告在进入市场之前计划和安排各种营销工作策划部、媒体部10.项目销售进度模拟销售节奏的战略提示规划部11.销售文件清单列出了需要准备的各种销售和法律文件规划部12.物业管理概念指引适应项目定位的物业管理概念提示规划部13.销售人员培训大纲销售人员素质培训的卖点和要点规划部第四阶段14.年度创意主题阶段性广告创意和表现主题创意部、设计部15.系列活动策划和广告表演营销活动和广告的实施计划部、创意部、设计部和客户部一、商品住宅项目市场研究概述描述项目合同签订后，需要进行第一阶段的工作，即项目环境调查和市场研究分析。以下是商业住宅项目的环境研究和市场分析概要。根据从这些调查中获得的数据，完成了以下工作：A.地块环境调研报告对项目1.5公里范围内的环境景观进行详细调查和列举。B.市场调研报告对项目当前的经济环境、当地房地产市场的供需情况、项目区内类似项目的现状以及客户的购买行为进行了研究和分析。C.土地SWOT分析及市场定位报告分析项目地块的优势、劣势、机会和威胁，并在市场调研和分析的基础上定位项目。项目第一部分土地产权调查1.目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七连一平的调查，掌握项目地块的基本情况。2.调查方法：开发商和土地调查部门的相关信息；结合实地调查；现场调查并拍摄该地块的现状。3.调查的主要内容包括3-1。地理位置(现场观察)3-2。地质和地貌条件(开发商应提供土地调查报告，最好包括风水评估和地块判断)该地块是否适合居住建筑)3-3。土地面积及其红线图(开发商提供)3-4。七通一平现状(开发商提供)第二部分小区周边环境调查1.目的：调查周边建筑、绿化景观、自然景观、历史文化景观及环境污染情况。2.研究方法：争取开发商的合作，进行实地考察。3.主要内容3-1。小区环境分八个方向(建筑、污染状况、近距离、长期视野和视野遮挡状况)。3-2。历史文化景观列表第四部分周边市政设施调查1.目的：调查与社区居民生活相关的市政配套设施的完备性。2.方法：现场研究。3.主要内容：调查地块周围1.5公里范围内的市政配套设施，包括：3-1。购物(购物中心、购物中心、超市、肉类市场等。)3-2。文化和教育(幼儿园、小学、中学、大学、图书馆及其质量)3-3。医疗保健(各级医院、药店及其质量)3-4。金融(各种银行)邮寄3-6。娱乐和餐饮(体育和健身、歌舞和餐饮)第五部分周边社区现状调查1.目的：调查小区周边建筑的总体规划，判断周边社区的等级和构成。2.方法：现场研究。3.主要内容3-1。周边主要建筑及住宅区清单3-2。所有建筑和社区的居民3-3。总体规划、价格等。每个地区的第六部分是项目现场房地产市场现状调查1.目的：调查项目所在地的宏观经济形势和房地产市场的总体情况。2.调查方法：在此基础上要求开发商提供基础数据和3月7日公司分析。3.主要内容：3-1。宏观经济表现指示器量比上年同比增长整个国家项目位置整个国家项目位置A.国内生产总值其中：第一产业二次产业第三产业不动产B.固定资产投资其中：房地产开发C.消费品零售总额D.商品零售价格指数消费者物价指数商品住宅价格指数3-2。项目所在地房地产市场概况及相关政府政策法规A.项目现场包括哪些类型的住宅建筑及其比例：公房、微利房、福利房、商品房等。B.政府关于各类住宅建筑开发和流通的政策和法规。c .财政和市政规划中关于商品房的政府政策和法规。D.项目现场和项目地块周围的政府短期和中期市政规划计划。3-3。项目所在房地产市场的总体供求情况项目上半时与去年同期相比。评论签订土地转让合同商品房用地房地产开发总额其中，商品房建设其中，住宅投资占一定比例。商品房建筑面积其中，住宅今年住宅建筑面积中新工人的比例商品房竣工面积完工的住宅区预售商品房面积现在正在出售预售楼花全市商品房销售收入居住的空置面积其中，住宅办公楼商业建筑二手建筑业务3-4。项目所在地商品住宅市场的划分差异极大。板块差异板块1:区域板块2:区域板块3:区域板块4:区域地理范围划分依据：建筑、商业和人文特征的描述政府城市规划的指导商品房平均价格多层小高层高电平别墅商品房的供求多层小高层高电平别墅3-5。项目所在地和项目所在板块的商品房平均价格趋势地区1998年平均价格1997年平均价格1996年平均价格多层高电平多层高电平多层高电平整个城市项目所在地3-6。商品住宅的顾客构成与购买行为分析A.不同等级商品住宅客户分析指示器对比示例家庭结构三代同堂的家庭：两个人的世界：单身专业特征企业主；外资高级白领；外资普通白领；国有企业高级干部；国有企业普通干部；文艺界；政府和事业单位；其他；出口买家的年龄结构高于20-30: 30-45: 45-55: 55客户家庭月收入状况2000元以下：2000-4000元：4000-6000元：6000-8000元：8000-10000元：10000元以上客户地理半径集中度1公里半径：2公里半径C 70-80m2D 80-100平方米E 100-120m2F120-140m2G 140平方米或以上B-2层，公寓偏好和可负担性指示器对比示例图层偏好没有电梯的多层(8层以下)带电梯的多层(8层以下)小高层建筑(9-18层)d高级别(18岁以上)取向偏好东，东南b南部和西南部西北偏西北部和东北部户型偏好1平坦的一层复式和跳跃式户型偏好2一室一厅B 21C 22D 32E 42F 43G 52/3/4H 6及以上价格偏好a基于当地价格段BC支付偏好一次性付款分期付款抵押贷款每月按揭付款的可负担性2000元以下B2000-3000元C 3000-4000元D 4000-5000元E5000-6000元人民币6000元以上B-3采购决策的主要影响因素指示器五个最重要的因素影响购买决策的五个最重要的因素地理位置市政交通便利周围生活设施完善程度(包括儿童教育)距离工作地点的距离e价格建筑风格和立面家庭设计和实用率h .社区绿化和环境艺术规划一、物业管理和社区文化活动j .周围社区的质量以及空气和噪音的污染程度等。k .财产权和其他法律程序已经完成建筑质量保证m开发商品牌和实力第七部分类比竞争性房地产调查1.目的：调查项目周围3公里范围内同类竞争建筑的规划质量和市场状况。2.调查方法：首先，请开发商进行初步调查，收集基础资料。在此基础上，3月7日将继续进行有目的的实地调查。3.主要内容：3-1。基本信息建筑物名称地理位置开发者工程承包商建筑规划师环境设计师销售代理商3-2。项目家庭结构的详细分析单元类型(a室、b室、c厅、浴室d、工人e、厨房f、阳台g、花园)面积跨度器械包数量/百分比标准层复合/跳跃型3-3。项目规划、设计和销售数据总建筑搞面积总建筑面积(建筑面积比)楼层和建筑数量建筑布局和发展节奏家庭结构立面风格、色调和材料移交建筑室内装修标准住宅绿化与环境艺术交通流组织与家庭车辆比例社区内的娱乐和商业配套设施物业管理价格(扣除抵押贷款折扣后)最高价格：最低价格：平均价格：支付方式一次性：阶段：抵押：销售进度销售率：售出单位的比例客户初步分析当前居住区：专业特征：集团客户：3-4。综合评价法评判项目估价A.地块周围环境及其支持性评价A-1地理位置A-2周边环境和景观A-3周边市政设施A-4周边社区整体素质B.房地产质量评估建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3居住区环境艺术规划B-4公寓设计B-5住宅区的配套设施B-6交通组织B-7物业管理C.属性的图像C-1开发商品牌C2项目包装和营销方法综合评估二。项目价值分析描述在对项目用地和市场定位进行调查分析后，采用“类比可实现价值分析法”，通过项目与周边类比建筑的价值对比，综合分析判断项目的可实现价值。一、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念1.商品房价值分析方法类比法可以实现价值分析方法价值分析方法是选择若干与项目在性质类型和等级上相似的建筑，通过比较和分析它们与项目之间的各个价值实现要素，来判断项目在当前市场形势下的可实现价值。主要步骤如下：A.选择可比项目；B.确定此类建筑价值实现的要素及其在价值实现中的权重；C.分析可用于实现类比项目价值的各种要素的特征；D.对项目的比较价值和比较项目的各种价值实现因素进行比较和量化；E.判断平