房地产项目投资分析培训.ppt

房地产项目投资分析,一、房地产的基本概念,1房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。2房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。,二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）,1开发投资置业（AcquisitionorPurchase）（1）投资目标和约束条件（Investorgoals耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。,（一）资金的时间价值,为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。,（一）资金的时间价值,先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。,（一）资金的时间价值,表11两份工作的比较,（一）资金的时间价值,用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（二）空间区位及其联系2区位要素（1）空间环境特性（Environmentalcharacter）某活动所占用空间的自然及人为环境品质；（2）可及性（Accessibility）某活动地点到另一活动的交通方便程度；（3）互赖性（Complementarity）人与人、活动与活动间的互助需要，并为彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）各种活动在空间上的不相容性；（5）费用（Cost）在某区位上从事某项活动所需付出的成本。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境1生态环境2生活环境3社会文化环境4生理环境5.心理环境,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境,1生态环境一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人工生态。如果社区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了生态平衡。2生活环境生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境3生理环境生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通，又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁，容易使生活在居住区的人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。4社会文化环境文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（三）社区环境5心理环境以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄，不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求1供给与供给量供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge，Information）在内。11影响供给的主要因素从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求1供给与供给量12短期供给在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。13长期供给从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求2需求一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。由此可引伸出，房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（IntermediateProduct），其价值取决与它对其它产品的贡献。因此，房地产需求是一种引致需求（DerivedDemand），或者叫派生需求。例如，由于市场上对面包的需求量增加，面包生产量要扩大，就需要种植更多的小麦，从而会需要更多的耕地用于扩大小麦种植面积。又如，城市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需要建设更多的商业服务设施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。3.潜在需求（PotentialDemand）潜在需求是根据某一地区或城市的社会经济发展和人口增长变化等情况，推估该地区或该城市在现时或未来某一时期内的房地产需求量，称为潜在需求。潜在需求主要是由社会经济和人口因素所决定。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求4有效需求（EffectiveDemand）所谓有效需求不仅具有潜在需求的意识，更具有将需求的愿望付诸实现的能力，将潜在需求变为有效需求关键是消费者所拥有的财富积累和收入。尽管人们对房地产有很迫切的需要，但若没有经济能力，则只是一种渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求须具备两个条件：第一，消费者有购买房地产的意愿；第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。可以说，有效需求是消费者收入增长、抵押贷款能力、房地产价格等因素得函数。当房地产市场上的供给与需求达到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。5供求均衡市场经济条件下，供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格（EquilibriumPrice），是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是该种商品的市场需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1所示。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求5供求均衡在图1中，SS表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点；P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q为Q时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至P，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（四）市场供给与需求5供求均衡房地产商品与一般商品一样，其市场价格也主要是由供给与需求所决定，通常与需求成正相关，与供给成负相关。在市场其它条件一定的情况下，若供给不变，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。若需求一定，供给增加，则价格下降；供给减少，则价格抬升。（五）功能价格比以价值工程（ValueEngineering）原理进行住宅、写字楼、商铺等房地产项目的功能价格比评价。基本公式为：V=F/C=f（区位、环境、质量、户型、网络、安全）/费用V价值（Value）F功能（Function）C费用（Cost）,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,（六）消费者满意度（CustomerSatisfactionIndex）企业管理思想的变迁产值中心论销售额中心论消费者中心论CS中心论利润中心论消费者价值趋向变迁理性消费时代感觉消费时代感情消费时代,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,图2预期愿望理论顾客满意关系模型,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,图3CSI变量模型结构示意图,三、房地产开发投资决策主要影响因素分析,图4产品的CSI基本结构,（七）关系营销（服务营销）型发展战略（ServcesMarkiting）,产品（Product）价格（Pricing）促销（Promotion）地点（Place）人（People）合作（Parternership）项目包装（Packaging）活动策划（Programming）过程（Processes）服务提供（ProvisionofCustomerService）,四、房地产项目投资市场分析一般内容,1市场分析的程序,表1总体市场研究分析的资料内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。,表1总体市场研究分析的资料内容,表2区域环境因素条件分析内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容,表2个体市场分析之资料内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2个体市场分析之资料内容,五、商品住宅项目投资分析研究,1住宅项目投资分析的依据和内容影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。在上面分析基础上，根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。,五、商品住宅项目投资分析研究,521表层分析(1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。,图2：住宅投资外部环境影响因素,表1：住宅投资经济评价指标与基本财务表对应关系,五、商品住宅项目投资分析研究,五、商品住宅项目投资分析研究,524最后结论根据上面的分析，对项目不同的方案的结论进行对比，最后经过适当的调整，确定项目最终方案。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,基本需要（因缺乏而产生的需要）,高层次发展需要（存在的价值或后需要）,真、善、美活跃个人风格完善必要完成正义秩序单纯丰富乐观诙谐轻松自我满足有意义,自我尊重他人的尊重,爱与归属,安全与保障,生理需要空气、水、食物、住所、睡眠、性生活,心理需要,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（二）适居性原则从满足人地需求出发，社区规划建设应充分考虑居民的居住环境的。社区居民对环境的要求是随着不同时期的社会经济和居民生活水平的程度发展而变化的。概括起来，居民要求对居住环境的适居性包括：舒适、方便、安全、卫生和美观五个方面。1舒适总结国内外的调查分析，居民认为舒适的环境主要包括八个方面：（1）空气清新、日照充足，没有污染和臭味；（2）住区安静、无噪音；（3）丰富多彩的绿化，绿化面积率至少达到30%以上；（4）依山傍水或近山亲水；（5）景观优美，街道整洁；（6）具有历史文化古迹和地方民俗特色；（7）有室外休闲和游憩场所及设施；（8）居住人口密度和建设密度适当。2方便居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便；（2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便；（3）基础设施配套，生活方便；（4）服务方式、服务时间和服务项目均方便。3安全居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居民的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建筑物、构筑物本身安全；二是治安安全,如防盗、防破坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况时的安全设施，如火灾、地震等。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（二）适居性原则4卫生社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。5美观主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（三）场所认知和情感认同原则场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环境的特定部分,其主体是人以及人与空间环境的的某种关系所体现出的意义，具体反映为场所感（SenseofPlace），即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同。例如，我们都有这样的体验对于一个城市中的某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样，这就是场所感的一种体现。场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理感受。因此，社区规划建设应注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（四）文化活力原则富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。住宅区规划设计应该通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（五）生态系统优化原则2人工生态环境营造通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善社区及其相邻区域的小气候，实现社区的自然通风、采光与降温系统，减少机械通风与人工照明。综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统的规划建设，节约能源、减少污染等。,六、住宅社区规划与开发建设及生活环境品质营造,（七）公众参与原则公众参与主要是让居民参与社区管理、社区发展决策、社区后续建设、维护保养和社区信息交流等社区事务。公众参与可以充分体现居民应该享有的公平权益，同时也使得居民更加热爱社区、爱护社区、关心社区，对社区产生归属感和加强建设文明社区的重要责任。信息交流是社区公众参与的重要纽带，它包括社区管理者与居民之间和居民与居民之间的交流。因此，社区应该积极向居民户推出全面的社区信息，其内容不仅限于社区问题与意见征求、住户需求调查和服务意见反馈、服务功能的调整完善等，更在于鼓励居民共同参与和决策社区的建设发展，以满足社区绝大多数居