城市规划管理经验-美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示

城市规划管理经验(2005，第2号北京规划建设)美国波士顿房地产项目开发过程中给出的启示高岩石Te-MingChang波士顿重建局(以下简称再开发局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市区人口58.9万人，面积125.4平方公里)的城市规划和经济发展的主管机构。这是在美国将计划和发展融为一体的为数不多的例子。有限制房地产开发的规划规定和鼓励房地产项目开发和管理的多种形式。笔者在波士顿重建局工作了几年，直接或间接参与城市规划和管理行为，亲身体会如何充分行使州法赋予的力量，有效处理和发挥看似矛盾的双重功能。对房地产项目开发过程的参与、调整、批准、管理可以带来很多启示。一.重建局简介和区域规划区法发展历史重建局于1957年获得马萨诸塞州法律批准，拥有州级立法权，但与波士顿市政府分开处理特定问题。该财政预算也与波士顿市政府分开进行。建立重建国的重要原因是美国正在进行的城市更新运动，旨在恢复许多大城市衰落的城市中心。大规模征用市内土地，建立一系列大型公共设施，或私营企业开发商业住宅，迁移到郊区的人口将吸引到城市。因此，无论是住宅还是商业地，重建局为了公共利益，征用城市土地的权限(这种权限被称为“征用权”)支付给原所有人时，拥有市场价格。这可以说是美国版本的“拆除”。还有可以买卖土地，促进住宅和商业房地产开发的税收优惠政策。除了上述设立的早期原因外，还赋予了良好的经济发展、住宅就业环境的营造以及市民生活质量的提高，也赋予了再开发国的事业宗旨，控制城市物质形态的计划制定权利。本身拥有城市中的很多土地(大部分是在20世纪60年代城市衰退期购买的)，并主动开发和运营这些土地。另外，监督私有土地开发的立法管理也提供最需要的住房和办公楼等，指导城市的发展方向。这两种功能的结合在将计划制定的方针和原则完美地落实到实际房地产开发项目中，计划和发展在这里是互补的关系。经过近50年的开发，建设局在城市规划、工作及社区服务、经济发展三大部门共拥有200名员工。这包括建筑师、城市规划师、城市设计师、项目经理、律师、经济师、房地产金融分析师等多种专业人员。昌干草重建局虽然自主性强，但近年来一直致力于与市政府的合作，财政独立，但在城市规划方面，市场教师要直接领导很多计划，必须有市场的签名才能最终生效。1880年以后，波士顿的政府机构开始直接参与城市物质形态的开发。19世纪后期市政府相继建立了相互连接的绿化系统、给排水、垃圾垃圾处理系统。1914年，波士顿规划委员会成立为当时美国仅有的14个规划机构之一。1924年完成了第一部分区域图，区域方法开始了。1935年波士顿住房管理局成立。1957年波士顿重建局成立后，规划委员会和住房局的权利和功能整合为领导城市发展的核心机构。1990年最后一次区域分区设置结束后，波士顿对建筑场所、土地使用、建筑高度、密度等进行了详细说明。分区法是控制城市形态和发展的重要手段。早期的分割法一般是在再开发国家内部制定的排除式。条文比较僵化。自20世纪80年代以来，波士顿社区组织的力量越来越大，积极要求国民参与城市规划活动，1969年美国议会通过全国环境政策法案后，要求国民参与环境规划时拥有知情权和决定权。因此，1986年，重建局通过第80号法令，在巡回法上正式记录了国民参与和商业房地产开发计划，鼓励市民通过各种方法了解和监督重建局的工作。重建局自2000年以来，根据当前经济发展和城市发展状况，对部分地区进行了重新调整，修改了土地使用规定。现重建局加强了对环境和土著人民的尊重共同体会议、公民听证会等，作为在城市规划和管理中与市民团体对话的主要方式。第二，从前期计划到房地产开发项目的过程商业房地产开发具有相当大的风险，建设的建筑可能会成为比较长时间内不可逆转的城市景观，因此规划和批准需要特别注意和慎重。重建局兼负双重责任，规划和开发是双刃好的双赢，做错了会导致恶性循环。重建事务所经常根据特定城市的开发需要推进计划。例如，一个地区的计划已经失效(20世纪60年代的许多城市更新计划在40年有效期限过后，现在失败了)；或者现有分区不再适合当今社会发展的需要，或者为了保护某些现有资源的一部分，从长期利益出发制定计划，目的是启动市场，引导特定类型的土地使用，例如当前住宅用地的开发。城市规划根据地段大小、适用范围、主要课题等，分为专业城市规划者及城市设计者主管的几类，在再开发国家内首先进行一个阶段的研究，然后通过一系列社区会议和听证会邀请所有相关市民听取他们的意见和意见，纳入规划过程。可以得到社会各界的共识。计划的结果通常由具有平面和文字内容的报告组成，在某些情况下，还包括完全开发的渲染。如果地段的情况和主要问题更复杂，还会聘请专门的城市规划公司来支持。该计划的目的是提供“愿景”愿景，指导未来几十年或几十年城市物理空间的发展。不是具体的城市设计和建筑设计。通常包括下一步的操作说明和实施方法。接下来，如果开始实施新规划的地块，还将进行一次研究，制定详细的指南(包括土地使用及城市建筑设计)。类似的国内“详细规定”。值得注意的是，重建局的设计指南安排得很细致，很深，但可以给设计师腾出空间。如果重建局决定按照构想开发计划区内自己拥有的土地，则通过公共招标“计划请求书”，寻找最合适的建筑师和开发商。民间开发商开发私有土地后，达到一定规模的项目后，需要在重建事务所批准。一个项目的计划申购单公布后，在规定截止时间内，通常会有多个开发商发送投标函，其中包括项目的基本开发构想、初步设计思路、预算情况、开发人员团队的基本组成、主要成员的工作简历等。选择最合适的开发者的方法不是完全看金融上的数字，而是全面考虑他是否提供一定的公共福利设施等。开发商选定后，要将项目从图纸变更为建筑，必须通过80号规定。第80号规定将该市商业房地产开发项目批准程序和程序具体定为分割法的重要章节。首先，波士顿重建管理局需要详细审查的项目种类取决于项目的总体大小和对重要环境敏感的地区。项目总楼层面积在5万平方英尺以上(约4650平方米)，沿波士顿海岸或历史街道，要改造新建筑或旧建筑，必须按照80号规定进行一系列程序。小型项目可以在印刷服务部门(isn)审查。80号规定审计的核心内容包括交通、环境保护(风向噪音、光屏蔽等)、城市设计、历史背景、城市基础设施等。根据项目的特定位置、面积大小、土地使用和周围区域的特性，需要检查的事项可能会有所不同。因此，开发商正式向波士顿重建局提交了“项目通知”，通知了该项目的基本开发构想和初步设计图后，5天内将其公布给公众，此后30天内，再开发局将组织一系列社区会议。邀请当地人民和社区团体参加“审查范围会议”。此时，公众和专家初步确定项目的主要影响在多大程度上与波士顿的总体城市规划和设计原则相冲突，对该地区甚至整个城市形象的影响等。在滨水地区，州政府制定的91号宪章也限制建筑物的高度、密度、使用等，并与80号规定一起控制滨水开发项目的总图和体型。再开发局在“项目通知”公布45天后，授予“审计范围”的决定是国民参与的第一步。开发商收到“范围决定书”后，应进行关于该项目对上述城市各个方面的影响的研究，这时开发商可以聘请专业顾问(如环境咨询公司等)，将研究结果书面总结为“项目影响报告草案”。开发商将该草案重新提交给波士顿重建局。后者必须在5天内通知公众。此后，在45、60、90天内，再开发局将根据项目的规模和地点情况，听取第二次舆论后，由开发人员代表参加并发表“决定以前是否适当”，决定开发人员是否提供了详细的环境影响评价报告。如果再开发局认为开发人员应该进一步研究环境的影响，就应该继续努力提交最终项目影响报告。重建局也应在收到这份报告后5天内公开，在接下来的30，45，75天内听取群众的意见，听取群众的意见。最终，再开发局委员会将举行听证会，对适当性决定进行表决。如果再开发局仍然对开发人员的最终项目影响报告不满意，开发人员还应执行提供修改的最终项目影响报告。可以看出，这一过程也有反复的情况。时间可能会拖延几个月到几年。开发商最终获得了“适当性决定”的时候，他要与再开发局合作协商，再开发局的城市设计处和市场领导的“市民设计委员会”对最终设计方案进行“设计审查”，反复修改设计，进行精密调查。直到双方基本满意为止，城市设计处授予“通过”后，市政府的检查副官们给出了最终的“绿色”标志，通常只能以称为“着陆地纸”的方式开始施工。法规编号80很可能增加线性复杂的流程开发商参与批准流程时的额外开销和时间。据统计，目前波士顿地区的房地产开发项目比其他地区平均增加15% 1 20%的转移费用。但是整个波士顿地区的房地产市场状况比较健康，因此近几年房价有大幅上涨的趋势。投资回报率高或小的开发商们在这里吸引投资。开发商、市民和重建局在多次合作中提高了对彼此的理解和信任，社区会议的质量不断提高。综上所述，不难看出波士顿房地产项目审批过程中完成的法律条款和积极的公众参与是决定其成功与否的两个核心之一。政府部门的协助是连接开发商和国民之间的纽带，也是处理其间矛盾的协调人。房地产开发项目的成功与否经常通过社区会议、听证会、中间协调会议等，逐渐完善和成熟。开发商们从原来的土地使用、建筑体型到具体的建筑设计，在重建委员会和民众的监督下逐渐发生了变化，但最终结果往往积极多方面地满足。与整体环境更加协调，更好地满足市场需求。整个项目运行周期虽然延长了，但完工后，保证了长期的ROI。项目最终竣工后，重建局还负责房地产管理和维护。流程图(图)概述了从前期计划到项目管理的过程。三、城市规划管理中可以借鉴的一些经验波士顿是美国的历史文化城市。有独特的自然地形。如何规划和管理这个美国新英格兰地区的经济、文化和政治中心城市是重建局工作人员的长期任务。在过去的50年里，美国城市规划师积累了一些经验。当然，犯了任何错误。我作为中国人和城市设计师，我认为以下领域的经验值得与国内同行交流和讨论。(a)市场在城市规划中的决定性作用在波士顿市，只有一个市长职位成立，没有副职，因此市场具有相当的权力和责任。目前任职12年的波士顿市长保证了职位的一致性，确保了他政策的可行性，并展示了计划活动产生的结果。曼尼诺老师总是重视城市规划的意义，在任期内启动了很多大规模开发项目，主张对一系列社区进行重新分析和重新规划，并对一些有争议的项目做出了重大决定。构想并最终建立投资8亿美元的波士顿会议中心。作为城市的飞行员，他的决定性作用表现在以下方面：第一，他对国民普遍关心的企划热点问题有清醒的认识和冷静的心态，重视长期规划利益并不取决于短期经济利益。例如，一家开发商坚决制止了他试图将市中心工作区内的停车场改造成办公楼。此后，该地块被开发成了服务于附近居民和上班族的公园下车停车场，周边房地产的价值也大幅提高，有增加税收的效果。第二，他认识到经济和社会因素对城市未来发展的影响。波士顿目前正经历住房困难的危机。很多新移民和年轻的上班族因找不到合适的住房而苦恼。曼尼诺老师现在的工作重点是住宅建设的大规模发展。第三，定期收到最新企划组长的报告，可以及时提交解决问题的方案。第四个最新案例是，聘请加拿大著名城市计划和城市设计师KenGreenberg老师，领导“中央主干道”项目的整体协调计划，这是可以雇佣国际著名设计师来主持主要计划任务的第四个最新案例。(二)房地产项目审批程序透明度高，没有“特例”，法律严格规范美国作为发达国家，很少有人通过严格的司法程序确保整个审查批准过程的透明度，钻法律的空子。对于这一点，笔者真的深感，即使你再次登上高职，也很难追究谢意。另外，不管多么有钱，如果不“优待”例外，达到一定规模的项目，不管地段如何，都要一步一步地批准有名的建筑师。这只有一个社会在一定程度上成熟并达到理性才能实现。第80号法案提供了法律依据和批准的具体程序。第二个方案要求开发商不要“解决问题”部门今后的使用和设计指导方针，要有详细而严格的规定。第三个资格要求是，对开发人员团队的资格、经验的要求不能“装满芋头”，重建局不会只选择具有高质量经验丰富、良好金融背景的开发人员，将项目变成“龟尾建筑”。第四，所有社区会议和听证会对公众开放，欢迎公众参与，享有知情权。第五媒体记者可以参加所有公开会议，接触所有公开资料，实时监督最新进展情况。(c)“波士顿城市设计委员会”的存在为项目的建筑设计和城市设计提供了公共论坛“波士顿市民设计委员会”成立于1987年，前市场允许普通人和专业设计师对话城市自然和物质环境的发展。委员由波士顿著名建筑设计师、城市设计策划人、律师、房地产专家组成，每月举行一次聚会。开发者的设计者们写完报告后，这些专家们经常会进行设计批评，类似于从城市的定位角度对规模大、特殊的项目提出专门的参考意见。“。平时非常忙碌的这些专家都有义务为“市民