成都城南商业商务市场调查ppt课件

,成都城南商业商务市场调查,天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究,1.11.21.31.41.5,1区域写字楼及商业市场情况,天府大道沿线,2,3,5,1,4,6,7,现有乙级写字楼,天府大道沿线,备注：天府新谷目前推出体量大约10万,天府大道沿线,天府大道沿线甲级写字楼现有供应占比,在2009年以前天府新城只有高新国际广场的B座达到了甲级写字楼的大部分标准，随着2009年中国水电大厦和拉德方斯的入市，天府新城有了真正意义上的甲级写字楼。天府新城写字楼虽然起步较晚，但随着城市向南发展、政府南迁以及产业机构的调整，使得南部新城写字楼物业发展起点较高，加上政府对天府新城的着力打造，未来发展前景看好。,天府大道沿线甲级写字楼未来供应占比,随着市中心土地资源稀缺，未来天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域。从2011年开始增长，而市区写字楼主要集中在东大街沿线。天府新城写字楼供应高峰将出现在2012年-2014年。未来天府新城将是成都除市区外的写字楼集中区。,天府大道沿线写字楼存量,随着市中心土地资源稀缺，未来天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域。从2011年开始稳定增长，而市区写字楼主要集中在东大街沿线。天府新城写字楼供应高峰将出现在2012年-2014年。,备注：天府新谷目前推出体量大约10万,天府大道沿线写字楼产品特征,目前区域内写字楼租户主要由一些高科技行业及专业服务业的中小企业构成，这部分企业需求面积较大，但付租能力较低。区域内现有写字楼配套设施良好，性价比较高。,区域以入住企业分析,由于天府新城定位为以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，区域内天府软件园、高新孵化园目前以形成产业规模，大量以高新技术产业中心的企业聚集，区域内目前入住企业以高科技及专业服务业行业为主。天府新城因其大量住宅项目的修建，引来了众多房地产开发企业纷纷进驻。,天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究,1.11.21.31.41.5,1、区域写字楼及商业市场情况,区域产业园区,科技新城天府新城是成都发展软件及服务外包产业的核心区域，科技是它的首要功能。随着高新孵化园、天府软件园的开发，区域科技氛围已经逐渐成熟，软件园等项目的开发及入驻，为未来区域的成熟奠定了重要的基础.,资料来源：高新区党工委,规划总用地面积100万(约1500亩)，一期建筑面积约23万，分为A、B两地块，共17栋小独栋办公楼。入住企业类型：IT类研发企业为主，如中国移动通信、华为技术、上海贝尔、NOKIA、台塑集团、邦储存储等企业。租金：平均40元/月入驻率：90%左右（按可租赁面积计算）推出时间：2005.4卖点：规模大、性价比高、政策优、价格优惠。市场实际表现：项目体量大，一开始销售不畅，在售出三幢后转为只租不售，2006年开始出租率迅速上升。,天府软件园,天府软件园一期,成都高新孵化园是由政府注入巨资打造的现代高科技软件、信息安全、数字娱乐等专业孵化平台；是由国家发改委批准的全国十一个软件企业基地之一；是西部软件技术中心和人才聚集高地；园区位于城南新区、占地500亩、总建筑面积31万；建有9个孵化单元和综合服务楼、运动健身场所、专家公寓、学术报告厅、具有同声翻译功能的学术讲演厅等配套设施；配套“5A智能”系统，达到“千兆入园，百兆到桌面”的高速网络；政府扶持、政策优惠工商税收关系在高新区经营十年以上，可享受税收返还政策，同时，由于地处高新孵化园区域更可享受园区的部分优惠政策。,高新孵化园,目前已建成23万，其中起步区面积41,000，入驻企业338家。租金：起步区2004年月租金约20-25元/起，目前已达到平均45-55元/月。售价：起步区平均4,500元/。销售率：起步区孵化园基本销售完毕，绝大部分为自用，投资客仅占10%左右。此后改为只租不售，月租金目前为45元/。入住率：90%左右。点评：入市较早（2003年），价格优惠（租售价格均比较优惠，带有强烈的招商引资色彩），吸纳了大部分市场需求（主要是高新技术企业研发机构和中小型成长型企业），目前内部已经形成较好的商务氛围。,主要入驻客户,高新孵化园,其他产业园区,赛门铁克研发中心，规划建筑面积9万,已于08年3月开工。,安捷伦研发中心，规划建筑面积2.5万，已经动工,四川大学国家大学科技园，规划总建筑面积31万，2008年动工。,天府软件园三期规划面积20万，于2008年动工。,天府软件园二期一共56万，今年全部竣工，投入使用。目前招租已经完成越30-40%，已经签约的重要企业有：金山、华为、埃森哲、迪易通、IBM、SAP、腾讯、威普罗、用友、ASM、等。,天府VILLAGE一期（大源科技园）项目在2009年6月30日前开工。园区性质类似于天府软件园。,天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究,1.11.21.31.41.5,1、区域写字楼及商业市场情况,目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城,区域建设及规划的总部项目,国电大渡河区域总部,三峡集团区域总部,川投集团区域总部,中国华电区域总部,中国水电区域总部,新希望区域总部,地铁OCC,中国联通区域总部,中国化工第八设计院,西南设计院,中国网通,中国移动,烟草.兴业,资料来源：高新区党工委,区域建设及规划的总部项目,国电大渡河区域总部,建筑面积7.4万。,三峡集团区域总部,规划建筑面积15.5万。,川投集团区域总部,规划建筑面积9.5万。,中国华电区域总部,规划建筑面积8.8万。,中国水电区域总部,规划建筑面积8.8万,新希望集团总部,规划建筑面积27万,成都地铁公司总部及OCC,规划建筑面积11万,中国联通,区域建设及规划的总部项目,中国化工第八设计院,规划建筑面积7.5万,已建成,中国建筑西南设计院,规划建筑面积7.2万,四川省广电中心,规划建筑面积15万,中国移动四川公司,规划建筑面积3.9万,中国网通,规划建筑面积4.5万,烟草兴业大厦，规划建筑面积8万,目前天府新城已签约11家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家。总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达10万人。,金融后台服务区,资料来源：高新区党工委,天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究,1.11.21.31.41.5,1、区域写字楼及商业市场情况,写字楼,研究说明：区域内不大部分项目仅为大致规划指标，具体零售指标及写字楼指标暂未对外正式发布，因此，在此部分，我们暂时无法分解零售指标及写字楼指标。,9,10,11,7,6,5,12,13,14,22,建成项目,在建项目,规划项目,8,1,2,3,4,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,26,27,高新国际广场B座,项目简介,市场指标,租金：80元/月售价：10,000元/物管费：4.6元/月停车费:300-500元/位月,主楼层高:4.2m总建筑面积4.66万得房率:65%吊顶净高：3.2m电梯:4部德国蒂森客梯，2部天津OTIS货梯空调:中央空调,东方电气、一汽奥迪、一汽大众、青海奥凯煤业、德鑫矿业、宝信（西南）公司、四川石达油气发展公司、卓能实业、欧美环境工程公司、力思特制药股份公司、盛达能源、大信投资、赛极科技等。,区域内最早入住的甲级写字楼，建成时间2004年7月，正式销售时间2004年12月，入住2005年1月。目前推向市场的写字楼：高新国际广场D、E座；D座建筑面积2.6万，硬件设施与B座接近，但体量较小，位置较差，整体品质略低于B座，介于甲级与乙级之间。主要吸引希望进入高新国际广场办公区的客户，但其品质上的缺陷很难吸引甲级写字楼买家。,主要租户,项目评价,高新国际广场入住企业分析,该物业乃高新管委会政府办公所在地，吸引了众多国内高科技行业、能源化工及专业服务企业入住。该物业客户对中大面积的需求较旺，部分企业租用半层乃至整层物业作为办公场所；如韩元置业、三佳集团作用半层物业办公；中国农业银行、四川奥凯投资发展有限公司租用整层作为办公场所。,天府新谷,项目简介,市场指标,租金：40元/月售价：5900元/物管费：5元/月,开发商：成都市高新区教育科技产业园有限责任公司地理位置：高新区繁雄大道西段399号建筑面积：434,200楼层数：14层停车位：1,495个左右,中国平安、中国电信呼叫中心、新加坡星和移动通讯、和记黄埔、亚连科技、顺风快递、丰特网络、上海征途网络,位于站南组团核心位置，紧邻府城大道和站华路。带有产业园区招商性质，政府在税收等条件上对入住企业有一定的优惠。产业定位于3g、数字娱乐、新能源等行业企业。目前城南性价比比较高的写字楼项目。,主要租户,项目评价,天府新谷入住企业分析,该物业位于天府新城，未来高科技产业发展区，众多内资高科技行业和房地产/建筑行业企业前来入驻。该物业高科技行业企业众多，对中大面积办公场所的需求较旺，众多客户租赁半层/整层作为办公区。如东软集团（成都）有限公司、四川亚连科技有限公司租用整层作为办公场所。,特拉克斯广场,项目简介,市场指标,租金：N/A元/月售价：9,000元/物管费：5元/月,总占地面积：14,872.65总建筑面积：79,712总楼层：20层车位：350个单层面积：2,077.27配套设施：商场，商务配套，休闲会所层高：3.7m电梯：14部蒂森电梯,西门子，红星国际等,特拉克斯国际广场比邻高新管委会，紧邻天府大道，周边知名企业总部众多特有8,000城市广场规划，南、北楼各自规划有A座6A甲级写字楼，B座甲级商业写字楼。办公空间3.8m层高，设计挑高两层会客厅，选用的框架+筒体的强化结构。整个办公区无线网络覆盖。A座写字楼开发商将自己持有，除部分自用外将面向市场出租。目前在售B座，售价约为8,50010,000元/。,主要租户,项目评价,中国水电大厦,项目简介,市场指标,租金：N/A售价：8900元/物管费：15元/月,物业地址：高新区德赛一路开发商/投资商：中国水电集团总占地面积：15,082总建筑面积:76,577推出市场面积:21,989.49总楼层:28（地下2层）配套设施层：餐饮、会议、商务中心停车位：地面250个，地下294个,中国水电建设集团四川电力开发有限公司、中国水电建设集团四川久隆水电开发有限公司、中国水电建设集团四川成名高速公路发展有限公司、中国水电建设集团房地产（成都）有限公司等。,此项目由中国水电集团修建，主要服务于水电集团下属企业。这部分企业已目前认购70%，推出市场可售面积只有30%(低区)，约20,000。由于该项目大部分已内部企业消化，可售面积有限，且区域附近商务氛围未形成，因此开发商并不急于快速销售，并一直坚持现有价格底线，与实际市场情况有些差异，因此目前销售状况不理想。109m的建筑高度是该区域目前标志性写字楼。,主要租户,项目评价,拉德方斯大厦,项目简介,市场指标,租金：N/A售价：12,000元/物管费：15元/月,总占地面积:8,787总建筑面积:87,950地上面积:67,820地下建筑面积:20,130总楼层31层（含地下3层）配套设施:银行，餐厅，会所，地铁商业等停车位428个,中信银行、中国进出口银行、中建八局,拉德方斯大厦是目前成都市唯一建在地铁站上的站厦合一式顶级纯写字楼。正在建设的地铁一号线和通往双流国际机场的六号线在此中转。项目拥有独特的外形，未来将是高新南区的标志性建筑物，具有很好的展示性。位于孵化园内部，很好的享受了孵化园的配套设施（酒店、餐厅、便利店等）。自身地铁商业将为项目提供很好的商业配套。,主要租户,项目评价,未来商业综合体项目,未来写字楼项目,总结,随着天府新城城市发展定位的清晰及多年的发展，天府新城产业园区将成为成都乃至整个中国西部知识经济产业的一个创新源头。目前，众多知名大企业的区域性总部已在站南组团、大源组团的天府大道两侧入驻。这些总部的聚集将使得本片区成为成都中心城市决策资源、服务信息资源最为密集的区域，成为地区经济发展的策源地和中枢。随着区域总部、软件等科技研发企业的聚集，该片区对现代生产性服务产业的需求大大增加，从而刺激了该片区现代服务业的快速发展，带来大量商业商务需求。随着明年地铁的开通以及城市发展，天府新城将迎来一个快速发展的时期。但天府新城最近三年仅有茂业中心、中航城市广场、东方国际广场三个写字楼项目入市，将出现较大的市场空间。,天府大道沿线写字楼概述区域产业园区研究区域企业总部研究区域写字楼市场研究区域商业市场研究,1.11.21.31.41.5,1、区域写字楼及商业市场情况,天府新城主要商业规划,高新管委会区域未来区域商业将以中航城市广场、茂业中心形成满足办公人群及居民等中高端商圈。区域商圈预计将在2012年形成。,新益州城市广场区域该区域将主要满足区域内高端住宅人群及金融总部区域内高端商务人士消费需求，目前区域内商业项目均处于规划阶段。,中海、华润等大型知名开发商以及伊藤的进驻，将成为商业服务、商业活动集中区，但区域内商业项目大多处于规划阶段。,该区域主要依托会展，洲际酒店、发展高端餐饮、购物以及会展、商务产业。如奥特莱斯、西蜀廊桥。现已出具规模。,新南天地商业中心经过几年的发展，新南天地商业中心已出具规模，以欧尚、宜家、富森美、迪卡侬等主力店集合，带动了整个区域的发展，随着凯丹广场和苏宁购物中心的建成，区域将商业配套将更加完善。,高新管委会区域未来区域商业将以中航城市广场、茂业中心形成满足办公人群及居民等中高端商圈。区域商圈预计将在2012年形成。,新益州城市广场区域该区域将主要满足区域内高端住宅人群及金融总部区域内高端商务人士消费需求，目前区域内商业项目均处于规划阶段。,该区域主要依托会展，洲际酒店、发展高端餐饮、购物以及会展、商务产业。如奥特莱斯、西蜀廊桥。现已出具规模。,区域商圈形成时间推估,2009年,2012年,2015年,新南天地商业中心,高新管委会区域,新益州城市广场区域,2010年地铁1号线通车,大源商业配套中心,会展区域,天府新城住宅楼盘集中交房期,天府新城住宅项目入住的高峰期,2010年,2011年,2013年,2014年,天府新城及华阳板块区域商业零售发展现状,天府新城商业发展现状,目前天府新城区域内的商业设施主要为为已入住住宅或写字楼项目服务，暂无大型商业设施。区域内的商业丰富度较差，难以满足区域内现有的消费需求，尤其是在餐饮部分，由于目前软件园、高新国际广场等项目入住率较高，而区域内餐饮业态单一，且选择面少。,项目商圈的界定,商圈界定的两种方式,雷利零售吸引力法则(Reillyslawofretailgravitation),哈夫模型（Huffsmodel）,确定城市商业商圈要考虑人口和距离两个变量，城市商圈的规模由临近地区人口的多少，和距离城市的远近不同而不同，城市人口越多，则说明该城市越发达，对周边地区顾客的吸引力也就越大，如果某城市离周边特定区域的距离越远，顾客前往该城所需时间就越长，则其对此特定区域的吸引力也就越小。,哈夫模型不仅是从经验推导出来的，而且表达了消费者空间行为理论的抽象化。考虑了所有潜在购物区域或期待的消费者数，这个模型考虑了营业网点的面积，顾客的购物时间，顾客对距离的敏感程度，经统计可得出消费者对不同距离到目标店购物的概率。各零售店可根据自身的情况不同，设立不同的概率标准，选择在一定概率下的距离来划定商圈范围,项目商圈的界定,商圈是商业吸引顾客的有效空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。对于本项目，我们将利用雷利法则和哈夫模型结合人口的分布及消费者消费习惯需求、外围商业的形态与竞争、项目本身未来经营状况，以及项目本身的立地条件等四项因素进行商圈的界定。这四个因素对于经营项目本身的影响与可控性皆不尽相同，且在决定经营因素时，所占的比重亦不同；据此，我们为本项目设定各不同影响程度商圈。,项目商圈的界定的关键因素,消费者,外围商业形态及竞争,立地条件,项目未来经营状况,项目商圈的界定,核心辐射区域范围：三环路以北，绕城高速以南，成昆铁路以东、锦江以西区域。主要消费构成：主要以商务办公人群为主。,核心辐射区域,次级辐射区域范围：南站东路以南，成雅高速以东、锦华路以西，美视国际学校以北区域。包括：紫荆片区、桐梓林片区、神仙树片区、科华路南路、南站区域、会展区域、大源居住区区域。主要消费构成：以居民为主，以中高端消费为主。,次级辐射区域,衍生辐射区域范围：二环路以南，华阳新城以北区域包括玉林区域、外神仙树区域、航空路区域、中和区域、华阳新城、远大区域。主要消费构成：以居民为主，以中端消费为主。,衍生辐射区域,*以上人口数据统计标的为户籍人口,商圈主要以人民南路和天府大道为主轴。,区域商业供应,研究范围界定：项目处于一个新区中，为找到区域商业特点及未来发展趋势，我们将重点研究核心商圈内商业项目的发展及特点。（由于三环路和绕城高速阻隔的影响。将主要研究站南组团商业项目特点。）,1,2,3,4,5,6,8,7,9,10,11,12,13,14,三环路,绕城高速,建设中项目,规划中项目,尚未正式对外公布资料项目,站南组团是天府新城商业发展的下一个重点区域，依托金融总部、政府等商务客群，聚集了众多有影响力的商业项目，辐射范围广，聚集程度高，商品种类丰富、档次较高。从目前发展趋势来看，区域商业聚集程度将比传统城区更高，更全面，在建项目均以购物中心为主，均配有充足的停车位、多元的购物消费使得这里影响力逐渐扩大。到2012年，随着区域内茂业中心、中航城市广场、东方希望等项目的相继落成，区域商业影响力将逐渐扩大。,茂业中心项目,项目简介,项目评价,处于天府大道西侧，具有良好的展示面。预计2012年年底入市。茂业百货带来的品牌号召力，并有成熟的商场运营经验。综合开发具有协同效应。,成都茂业中心位于成都市高新区管委会旁。总建筑面积348,666，包括A、B栋塔楼，地上35层，C栋塔楼地上31层，高119.8米，商业裙楼5层，呈U形。建成后将成为集办公、商业、五星级酒店多功能为一体的高档建筑。项目商业部分以确定为茂业百货。,茂业中心,本项目位于成都市南部新区科创中心片区核心区7号地块。项目综合商业,办公及停车等多功能的高层综合楼.地面建筑平面呈S型布局。其中北面为L型的22层高层写字楼，南面为6层综合商场。规划总用地净面积：19,769.6规划总建筑面积：198,457.65其中商业面积：71,755.1办公面积：78,949地下机动车位：800辆，非机动车位：1,400辆建筑高度99m（22层）,中航城市广场,项目简介,项目评价,项目南北双广场设置便于更多的聚集人流。其中北面为一个下沉广场。设有6个厅的精品影院大量停车位的设置，增加了项目达到的便利度。与周边九龙仓城南项目、茂业中心形成规模效应。综合开发具有协同效应。预计2012年建成。,中航城市广场,九龙仓城南项目,项目简介,项目评价,九龙仓的品牌优势；项目自身带有大量高档住宅；与周边中航城市广场、茂业中心形成规模效应。综合开发具有协同效应。,本项目位于成都市南部新区科创中心片高新管委会旁。商业体量8万，包含甲级写字楼和中高档商业，但各细化指标尚未确定。项目预计2013年推出。,九龙仓城南项目,誉峰,项目简介,项目评价,“合景泰富”和“W酒店”带来的品牌优势。区域誉峰、中海城南1号带来大量高档住宅人群。综合开发具有协同效应。,总共有5层的顶级商业卖场，拟打造各大奢侈品牌的旗舰店，商场内部空间以流水和卵石的概念来设计打造舒适的购物环境。两栋超甲写字楼会按照广州国际金融广场的标准来建造，规划的两座酒店,其中以确定一个为超五星级酒店-W酒店。项目商业部分体量尚未确定。预计2014年推出。,誉峰,中海城南1号,项目简介,项目评价,“中海”的品牌优势。区域中海城南1号，誉峰带来大量高档住宅人群。综合开发具有协同效应。,商业街,作为城南1号住宅的配套商业街。拟建中高档商业及写字楼，体量及推出时间尚未确定。,中海城南1号,东方国际广场,项目简介,本项目位于成都市南部新区科创中心片区核心区9号地块。土地面积：44.481亩规划建设面积：254,407建筑高度90m商业面积：29,695项目预计2012年入市,项目评价,拟建甲级写字楼、高级酒店式公寓及中高档次商业。综合开发具有协同效应。,东方国际广场,中航国际广场,项目简介,本项目位于成都市南部新区科创中心片区核心区7号地块。占地面积：24,094规划建设面积为4.2万建筑高度100m（21层）,项目评价,由一幢南北向21层片状塔楼（写字楼）及一幢南北向20层（酒店）叠片状塔楼组成，两幢建筑间通过三层裙楼商业相连。商业部分做成中高档精品商业店。综合开发具有协同效应。,中航国际广场,旺旺项目,项目简介,项目评价,紧邻天府大道和武侯大道，具有良好的展示面。拟建甲级写字楼、五星级酒店及中高档次商业。综合开发具有协同效应。,净用地面积：23,269.7道路代征地面积：17,247.53容积率：不小于2.7且不大于6.0总建筑面积：18万酒店、商业、写字楼指标尚未确定。,旺旺项目,大鼎国际广场项目（首座三期）,项目简介,项目评价,项目紧邻天府大道，具有良好的展示面。商业部分以引进美美百货旗舰店。综合开发具有协同效应。项目推出时间尚未确定。,大鼎国际广场,新益州广场,项目简介,项目评价,项目是以“电影”为主题的超大型购物中心。将修建至少30个电影厅的大型影城。打造电影文化经济圈。,建筑面积约30多万建筑形态：大底盘+双塔楼集商业、娱乐、酒店公寓为一体的高层综合楼。推出时间尚未确定。,新益州广场,天府大魔方,“成都大魔方”是一个着力于体现现代、时尚、科技、文化、绿色的新型娱乐项目，占地面积12公顷，位于成都高新区天府大道与绕城高速交叉口以北，斜置的大魔方内丰富多彩，里面有城市舞台、超级电影世界、DISCOVER中心和HAPPY场、LOHAS广场、不夜商街、超星级酒店及写字楼、配套高档公寓等。魔方体：边长65m，高度75m。商用混合地标：写字楼1-25层，酒店25-50层，高度190m。项目具体指标及推出时间未定。,项目简介,天府大魔方,区域商业小结,由于站南组团主要功能为金融总部区域和商业商务区。从已知项目来看，站南组团未来供应商业项目，以中高端商业物业为主，包括了经营奢侈品的美美百货和仁和春天其旗舰店均选址于此区域。该区域交通便利，道路条件优越，明年地铁1号线开通后，还将成为最先享受到地铁便利的区域。站南组团商业项目大多处于前期规划阶段，目前开工建设的只有中航城市广场、茂业中心广场、东方国际广场。这三个项目均以精品购物中心和甲级写字楼为主的复合型项目。大量中高端商业的聚集，使得站南组团成为天府新城的高档商业核心区。同时也为本项目垫定了良好的市场环境。随着站南居住、办公人群的增加，和规划商业的呈现，配套问题将优于其他新兴居住板块，成为最先成熟起来的居住区。目前站南组团除高新管委会区域以初具规模外，其余区域处于规划阶段，项