物业管理服务费测算.ppt

江枫园教工宿舍物业管理服务费测算,瑞达物业管理有限公司,王端祥1034402212张韬1034402207,小区建筑分布情况,建筑总面积计算表楼号户1户2户3户4建筑面积1号楼60700023402号楼60700023403号楼55550019804号楼80900020405号楼80900020406号楼55550019807号楼58580020888号楼60700023409号楼4040404096010号楼708000270011号楼708000270012号楼707080806000高层901001101207560集体宿舍6层，一层6户、30M2/每套；1080高层车库面积1120地上建筑总面积38148地下建筑总面积80个车位每个14平米1120总建筑面积39268*注：0为该户不存在,一、小区概况江枫园教工宿舍为普通住宅、高层住宅小区。由瑞达物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。,1、小区技术经济指标,2、小区用地规划,3、小区建筑面积分配,小区地上建筑面积3.82万，其中配套公共建筑面积0.483万。住宅建筑面积2.554万，其中高层（18层）1栋，7596，多层（5.6层）12栋38148。,二、物业服务费测算,1.人员编制和基本工作标准,注1：副经理部门经理负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务；注2：按7000绿化面积设置绿化工1人，小区绿化面积1.47，设置绿化工2人；,费用测算,注1：按当时政策测算；注2：服装费按平均500元/人年计算，15*500/12=0.0625万元；,2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费,采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。维修保养费=（1000元/*15%）/25年*12月*40%=0.2元/月对高层建筑的电梯按规定另行收费。最后另行计算。,3、绿化管理费,注1：杂草清运费由环卫公司承包，每年1.0万元；,4、清洁、卫生费,注1：化粪池2个青掏费由环卫公司承包，每年2万元；注2：垃圾外运费由环卫公司承包，每年6.5万元；注3：其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等；,5、保安费,注1：保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4；注1：房租按16元/月；,6、办公费按上年年终决算，全年办公费约25万元，考虑通货膨胀因素，按30万元计算。则每平方米分摊为办公费=30万元/12个月*3.93万=0.636/月,7、固定资产折旧费固定资产总额为15万元,平均折旧年限为5年,则折旧费=15万元/5年*12个月*3.93万=0.064/月,8、利润利润率取8%,则利润=1.5818*8%=0.127/月,9、法定税费为前八项的5.5%,则利润=(前八项之和)*5.5%=1.7088*5.5%=0.094/月,10、合计,11、小区多种经营收入的补贴,（1）停车费收入补贴180个车位，200元/月，共计3.6万元。1/3共计12000元补贴物业管理费。（2）维修养护基金利息的补贴此项补贴为2000元/月。上述二项之和为：1.2+0.2=1.4万元/月分摊到每平方米建筑面积为0.366元/月1.803-0.366=1.434元/月注:专项服务和特约服务略,高层电梯费计算,电梯费收取对高层一楼二楼不收取电梯费3-18层收取电梯费。每户每年收取300元，每年5000元维修费折合电梯=（300*16*4+5000）/（12