土地增值税清算讲解.pptx

土地增值税清算，1，土地增值税简介2，土地增值税缴纳3，土地增值税清算简介4，土地增值税清算重点，清单，1，纳税人国有土地使用权，土地建筑，土地财产，单位和个人。第二，计税以增值为基础。收入扣减额要素3、税率4超出率累进税率、增值/扣减额要素金额、50%、100%、200% - 30%、40%、50%和60%。-0%，5%，15%，25%，第一，土地增值税简介，4，确定没有增值税的各种收入。五、项目和金额1扣除、取得土地使用权的金额2)、房地产开发费3、房地产开发费4)、与房地产转让相关的税收5、房地产企业追加扣除(20%)、土地增值税简介、1、土地费用地方价、相关费用以转让方式进行管理分配登记、转移费和，土地增值税简介，2，开发费用(与成本部有关):土地购置和拆迁补偿费转移工程费建筑安装工程费基础设施费公共辅助设施费开发间接费用，土地增值税简介，3，房地产开发费(a)由金融机构证明，实际扣除，市银行同期贷款利率利息费用(土地使用权)，介绍土地增值税，4，与房地产转让有关的税收城市维护建设税，教育费追加增值税除外5，扣除房地产开发的纳税人土地使用权时，扣除房地产开发费用和20%。土地增值税简介，1，土地增值税存款基准=存款-增值税税额预付增值税税额=存款(1适用税率或征收率)3%汇总：土地增值税预先支付基准=存款-存款(1适用税率或征收率)3%石家庄为2%第三，土地税收清算简介，第二，土地增值税清算条件之一，必须清算。全部完成，销售完成；未完成最终账户房地产开发项目的整体转让；直接转让土地使用权。条件之一是主管税务机关可以要求清算。(a)未超过可收购销售额的85%或超过85%，但其余可销售建筑面积为租赁或自行使用。(二)取得销售(预售)许可证三年了，销售还没有完成。(三)纳税人申请注销税务登记，但未经过土地增值税清算程序的；介绍土地增值税清算，3，法律证明：提供法律有效证明；不能提供合法有效的证书，不会被扣除。4、合理费用：地方税务机关可以参考地方建设项目成本管理部门公布的建安费用定额数据，结合住房结构、用途、位置等，计算出4个开发费用的单位面积金额标准，予以批准和扣除。介绍土地增值税清算，5、清算必须提供信息：房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报单；项目完成最终决算书、取得土地使用权的土地价格证明书、国有土地使用权转让合同、银行贷款利息结算通知书、项目工程合同结算书、商品房购买和销售合同统计等房地产转让带来的收入、费用和费用相关证明；纳税人还应委托税务中介企业审查认证清算项目，并申报中介企业发行的土地增值税清算税款鉴证报告。土地增值税清算简介(a)土地征收场所、收购价格、收购方式、用途、面积、容积率等信息。(2)房地产项目名称和位置、项目、用途、结构、开发面积、成本、建设单位、建设进度、预计完成时间、阶段性开发等房地产开发情况及相关信息。(3)房地产销售信息，包括销售的房地产的名称、地点、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。三种完税信息，包括预先征收土地增值税、清算土地增值税、有关税收的纳税信息等。房地产商的姓名、纳税人标识号、联系信息、购买的房间号、面积、单价、价格等买方的信息。要从土地增值税清算介绍、6、取得土地使用权开始，按项目建立文件、设置支票帐户、建立纳税人项目、计划设计、建设、销售、完成验收、项目结算、项目清算等房地产开发的全过程进行跟踪。介绍土地增值税清算，1，清算单位：经国家有关部门批准，是否以提交项目为单位清算；对于分期付款开发项目，是否以分期付款项目为单位进行清算；对不同类型的房地产是否分别计算附加值、增值率、是否缴纳土地增值税。第四，清算工作的重点，第一，收入清算：1，销售发票、销售合同(包括房屋管理部门的在线记录属性)、商品房销售(预售)许可、房地产销售假设明细表和其他相关资料的结合，应重点关注销售日程、房地产销售面积和项目可销售区域的数据相关性，验证计税收入销售合同中包含的商品房面积与相应部门的实际测量面积不一致，审核补充、结算贷款调整情况。评估售价，审查价格是否明显低。清算工作的重点，2、房地产开发企业分配给员工福利、报酬、外国投资、股东或投资者，开发开发开发产品以偿还债务，以换取其他单位和个人的非货币性资产，在同一年度内按销售相同方法和顺序销售房地产，收益确定为同一地区、同一期间内同一房地产的平均价格；主管税务机关参照当地当年、类似房地产的市场价格或估价价值做出决定。(二)在房地产开发企业开发的部分房地产转换为企业自身用途或者专用于租赁等商业用途时，如果产权没有转移，则不征收土地增值税，在清算税收时不扣除收入及其费用和费用。清算工作的重点，3、委托费用由县级以上人民政府对房地产开发公司在销售时代收到的各项费用，审查收购费用是否包括在房价中，并向买方一并收取；如果收取房价，收入就会收取，费用也会收取，但不是追加扣除标准。即可从workspace页面中移除物件。清算工作重点，4、土地增值税清算时有关收入确认问题的土地增值税清算，全额发行商品房销售发票，根据发票中包含的金额确认收入；如果尚未开票或未开票全部发票，您可以按交易方签订的销售协议中包含的销售金额和其它收入确认收入。销售合同中包含的商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，清算前发生追溯、结算贷款的情况，在计算土地增值税时需要调整。清算工作的重点，第二，土地费用清算核应重点：(一)取得土地使用权支付金额和土地收购拆迁补偿费时，(一)是否共享同一土地的多个开发项目，分摊方法是否合理、是否遵守，特定金额的计算是否正确。(b)拆除补偿金是否真的发生，特别是向个人支付的拆除补偿金、拆除(回撤)合同和名册的接收或收据接收证明是否一对一对应。，清算工作的重点，第三，开发成本清算重点：多个(或分期付款)项目一起发生的前期项目成本、基础设施成本、发生的成本是否按项目合理分配，最终结算报告、审计报告、项目结算报告、建设合同记录的内容是否一致。参考该地区现阶段类似开发项目单位平均干安费用或当地建设部公布的单位定额费用，验证建筑安装工程费支出是否有异常。在发票的备注栏中注明建设服务发生地县(市)名和项目名。否则，土地增值税抵免项目金额中不包括。清算工作的重点，第四，在对开发间接费用进行审计时，(a)企业的行政部门(总部)是否将组织和管理生产和运营活动所产生的管理费用计入开发间接费用。(b)开发间接费用是否真的发生，开发间接费用是否提前发生，取得的证明是否合法。清算