商业街营运及招商方案

.商业街的运营和招商方案2010-06-1013愚人节3353336402作者： admin源：阅览次数： 95网络用户评论0条根据大交叉商业街的工程进度，6月30日全线竣工，交付使用。 商业街完成交货后，一定要面对市场的招商、开业和整体运营等多方面的工作，尽快落实和开展这些工作，为了取得良好的招商和经营成果，对现在以上的工作展开企划，以本企划案为参考提出。一、市场分析1.1业务概况1、商圈构成哈密市的商业主要集中在以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。商业形态以时代广场为中心，由二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五正交百货和沿途品牌店构成，服装、鞋帽箱、日用百货、家电、通信产品、文化用品、副食品等数十种品种时代广场周围还形成了由丰茂市场、新丰市场和工人广场三个市场构成的中低级商品贸易市场，这三个市场依赖于低产品价格和毗邻市中心的优势，与百货商店和品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以天马为中心的铁路商圈，利用交通和地理优势，形成了由天马市场、温州商贸城、绿洲建材市场、万风家倒、美神家倒、神洲家倒和友谊路批发市场构成的贸易市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家倒、砂糖酒、日用百货和食品等商品。从上述哈密市的商业结构来说，商业集中度高，缺乏新的商业增长点，人均消费水平低，商业已饱和，发展空间不足。但是从商业形态来说，是一种没有专业性、特色化的商业形态，商业雷同性强、竞争激烈、特色专业市场发展潜力巨大。2 .竞争情况近年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业房地产大量供给市场，过剩的市场供给打破了市场供需平衡。 随着商业房地产的大量供应，一些新成立的市场也出现了，例如第二期、亿家百货、爱佳超市、韩家家电、帝都百货、华洋地下街、五正交化百货(统计经营面积达到8万平方米)等这些新市场的开业， 本来就带来了发展无能的哈密顿市场的巨大压力，市场竞争进入白热化状态，差别不强导致市场间竞争变得激烈，引起商家的频繁流动，形成“风水”交替的特征。过度的竞争表现是消费者的争夺和商家的争夺两方面，在消费者的争夺方面，各商店纷纷打倒价格这一杀手，大幅度降低了整个行业的利益水平，大部分只能保证经营资本和微利，只能在一些品牌店经营， 大量家世接二连三地靠着街道品牌店和中高级商品，高端市场也出现竞争激烈情况的商家招商中，经常出现降低租金、免除租金、免除一次性装饰费、减分经营、品牌合作等各种形式。 尽管如此，各市场仍无法获得满意的招商效果，大型商场和新世纪等老字号百货公司在新市场招商的强烈压力下，市场大量流失，出现了一部分楼空的情况。 第一个二期没有租金就入场的话，从去年6月开始花了半年时间才募集到商户，但是面对市场的巨大压力，现在负的新扬超市已经被撤走，一楼出现了大量的空位，二楼也出现了部分空位。 华洋地下街已经完成了装修，依然缺乏招聘，开业日期延长了。 帝都百货店依靠太平洋百货店的品牌，依靠兰州某商场管理公司的优秀管理团队和先进管理模式，采用了减点式经营这一双赢的商业运营模式，虽然同期进行了大量的广告宣传和促销措施，但招揽情况仍然不理想，开业后的经营前景还很乐观因此，哈密尔顿商业市场的竞争决不是过度竞争和白热化的竞争，市场供求的严重失衡和市场定位的差异引起了如此严酷的竞争状况，这些现状给我们市场的招揽和经营带来很大压力，必须慎重应对。1.2、市场消费情况1 .消费水平哈密市城市由于人口少，人均收入水平低，商业消费水平低，消费能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。二、经济水平哈密市和周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口在总人口中所占比例高，商品消费仍以中低级商品为主。 中高级消费主要集中在铁路、石油、行政事业单位和外来高收入群。三、城市经济结构哈密市产业主要依赖矿物、铁路和农业，在产业发展中，第一、第二、第三产业不发达，缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约商业发展。4 .消费发展趋势汉密尔顿市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强大的产业支持，预计会进入更多的新型商业市场，未来几年汉密尔顿市的商业经营状况变得难以变化，商业竞争变得更加激烈，专业化、细分化的市场运营必然会变得不可少。二、SWOT分析2.1优点和机会1、规模优势具备成为商圈的硬件条件2、商业形态优势、商业步行街、最有发展潜力的商业形态3、购物环境的优势、迷人的建筑风格、一流的休闲环境4、政府的支持给市场的吸引和经营带来政策上的机会5、旧市街的改造为这个区域的发展创造了条件6、饮食娱乐业的合理利润水平和良好的发展空间，为商店街吸引和经营饮食娱乐奠定了基础2.2劣势和威胁1、地区劣势，远离商业中心2、文化劣势、少数民族居住区对汉族人有一定的抵抗心理3、规划劣势，两步走在街上，形成不了规模人流的入口房间进深太小，不适合规模抢购场进入的商业街两侧的商店是砖结构，给大型饮食店的营业空间的连通带来困难4、商业市场过度竞争，使招商经营面临很大的威胁5、消费水平下降和消费增长有限，限制了商业市场的发展6、商户经营自信和市民消费信心的不足，使商业前景暗淡三、市场定位1、第一目标主力店第一目标的主力店是我们市场经营和招揽的主体，这个目标的商人的招揽和经营的成败，根本决定着商店街的招揽和经营的成败。第一目标的主力店是以饮食店、休闲娱乐、超市、日用百货、杂货、美容整形、服装加工店及民特商品(包括地毯、工艺品、生药等)为经营主体2、第二目标主力店第二目标主力店提高商业街的人气，完善商品结构，是商业街从单一的以饮食娱乐和日用消费为主体的商业街向以购物、饮食、娱乐、休闲、旅游、旅游为一体的品牌商业街转变和促进哈密尔顿市新兴商圈崛起的关键。第二目标主力店经营服装、鞋帽包、布(艺)、针织品、化妆品、电影院、医药、文化事务用品、五金日用品、家电、音像制品等。3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和服务功能的完善服务。 同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通信等集团客户。四、经营布局为了完善商业街整体消费功能，打造真正意义上的品牌市场，需要规划和引导商业街的经营布局和功能划分。4.1商品布局购买3#、6#、9#、12#层、商场以经营饮食为主，可以在此基础上进行定位和完善，以经营饮食、娱乐、休闲、美容、民特商品为主，形成饮食娱乐之街11#、14#层离蔬菜市场很近，可以互补经营，适合形成以土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日用品、杂货为中心的土特产日杂街因为5#、8#大楼接近大十字，所以能吸引饮食店的消费，建议以规模餐厅、品牌连锁店、音乐茶店经营为中心，形成商业餐饮娱乐街。4#、7#、10#、13#层为全框架结构，适合经营超市、服装、鞋帽包、布(艺)、针织品、化妆品、电影院、医药、文化办公用品、家电、音像制品，形成日用百货商店街1#、2#层店铺面积大，适合金融机构、电信、邮政、移动通信等集团客户的进入和经营，完善商业街商品和服务4.2层功能布局两侧商业街的店面，1楼可以作为营业大厅使用，2楼可以计划在行李箱和雅座中间的商业街，一层以店铺经营和综合卖场为主，二层可作为市场规划，层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营结构4.3经营布局遵循原则1、符合商业街整体战略定位的原则，将购物、饮食、娱乐、休闲、旅游、旅游六大功能一体化，商品布局必须从满足以上功能需求的角度出发2 .适应不同商品的经营形态的原则，如饮食、娱乐等适合二层经营，因此主要在两侧店铺计划的超市、服装等适合单层、分区经营，可以在中间店铺计划，形成上下层、同层分区的经营形态3、尊重市场需求和选择原则，经营布局的规划必须是招商服务，最终结构取决于招商的结果4、合理有效地利用空间的原则，必须从一二层的组合或二层的分割经营，或者商品经营的空间利用出发5、经济效果原则必须充分考虑商户的经营利益，达到商户与市场经营者有利的局面6、关联性原则、不同商品适合不同经营的组合，如饮食和娱乐互补，可以互相促进经营，服装和日用百货互补，可以互相促进经营，这些关联性商品可以在同一街道和同一功能区经营七、大客户和著名品牌的优先原则，大客户和著名品牌提高市场品牌，推动中小市场的进入，推动消费发挥着重要的作用，必须优先考虑这种客户8、充分考虑经营者的愿望和要求的原则，考虑经营者的愿望和要求，充分吸引经营者的进入，提高经营者的经营热情，促进市场的迅速形成9、便利客人消费的原则是商业街商品的布局和行业分布，一是充分享受一站式消费的乐趣，二是先购物，后休闲观光，再去饮食娱乐，体现出符合人的消费习惯10、视觉形象原则、经营布局整体必须充分考虑商品陈列的视觉冲击和形象同意五、经营战略虽然经营布局规范了商业街的硬件功能，但是经营模式完善了商业街的软件功能，加上良好的硬件基础和强大的软件支持，大交叉商业街可以获得良好的招揽和经营成果。在经营模式的确立上，根据市场竞争情况和胜利原则，制定了二十四字的经营模式-吸引外资、经营合作、统一部分自营-完善市场、完善政策、合理回报1 .统一招商除经营者购买的自营店铺外，为了统一形象，必须尽快繁荣市场，对剩馀的店铺和整体购买(中心庭园的南)店铺，采用统一的招商原则。 对于投资者购买的店铺，需要经营公司和商户签订委托托管合同，由市场方面统一招揽。市场招商采用品牌合作、资本合作、招商和租赁等方式开展，其中，大商户和品牌商户可以以以上各种方式开展，中小商户应以租赁为主。2 .协助经营大交叉商业街的经营形成了合作经营的模式，消除了一户一户士兵作战的混乱，由经营公司进行市场的整体定位，协助商家经营。-以强烈的广告支持，形成有力的宣传攻势，使全市人民来这个消费。-每年一次的商贸洽谈会，促进商贸交流，提高市场形象。-每年一次的哈密尔顿民俗艺术节，提高大交叉商业街的文化和艺术魅力。-演艺中心成立，每周不进行大规模的文艺公演，市民访问观光消费。-与旅行社合作形成哈密尔顿旅游景点，每年接待游客达8万人。每年举办一次哈密瓜节(计划)，全国游客和当地市民前来观光消费。-全方位方便的管理服务为经营者提供简单的经营环境，购物者提供快乐的购物天堂。-定期的促销形成人流，带来巨大的消费。三、部分自营经营公司必须有充分的思想准备，在招商效果不好或部分商户没有进入的行业自营，采用部分自营进入商户，促进市场发展。 自营项目发展后，如果不想长期经营，可以采取阶段性退出的方法。 具体的内容如下-市场有需求，但前期招揽效果不好，比如服装等-经营项目有风险，经营者不能经营，但对市场品牌的提高有着重要的作用，比如旅游商品等-虽然有市场前景，但是需要化妆品、文化办公用品、家电、音像制品等引导消费的项目-老百姓的生活有需求，促进人气的作用很大，但是利薄不能赚钱，比如便宜的超市-适当的公益性项目，如免费休闲区四、整和市场-集整和市场功能、购物、饮食、娱乐、休闲、旅游、旅游六大功能于一体-整顿市场空间，进行合理的商品配置，根据行业可以采用一二组经营或一二层分割经营-与整和招商、投资者签订管理协议，进行统一招商-避免调整和推进、一兵作战，经营者对整个市场进行统一广告，促进推进5 .完善政策-为政府和主管部门争取免税、免费的相关政策，有益于这里经营的商户-完善商业房地产管理和服务功能，提高市场软环境竞争力-加强管理和控制措施，提高管理水平和能力6 .合理的回报-保证市场和经营者的合理收益，实现双赢-通过整个市场功能的完善，牵动了该地区的土地和租赁价格的上涨，能够给市场经营者和房地产所有者带来良好的回报-通过提高市场经营业绩，促进库存盘的销售六、招商计划1 .成立商贸公司市场招揽和经营依赖于建立合理的机构，商贸公司有开展上述业务的功能，因此建议尽快成立商贸公司，审查经营和招商方案，制定详细可行的经营和招商政策，开展操作和执行。2 .建立市场经营模式经营模式可以决定市场经营的方式，确立经营模式，确定招商政策，可以确定合营、招商、租赁、自营，或者各种方式的结合。 因此，经营模式必须尽快确立。 否则，具体的招商业务很难开展3