普陀区铁路新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案

普陀区铁路新村街区旧城改造房屋验收补偿方案为了做好普陀区铁路新村地块的住房征收和补偿工作，加快旧城改造的推进，改善居民的居住条件和环境，通过前专题讨论会、听证会等形式，在接受范围内广泛寻求接受者、公共住宅租户的意见和建议，根据住房征收法规，根据地区、本地块的实际情况，制定了以下住房征收补偿方案。一、住房验收范围据上海市普陀区人民政府关于确认普陀区洵阳新村地块等三幅地块旧城区改建房屋征收范围的批复(普渡201316日)报道，铁路新村地块的旧城区重建验收范围从东到汉阴路西石川六村，从南到宁强路北多层公室，西顺(道)阳路东多层公室，从北到华治。二、住房征收补偿的政策和法律基础(a) 国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院订单590号)；(b) 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(上海人民政府法令第71号，以下为实施细则)；(c) 关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若干意见(上海政府发行201224日)；(d) 关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见(上海房屋管理条例2012第9号)；(e) 国有土地上房屋征收评估办法(建筑物201177)；(6) 上海市国有土地上房屋征收评估管理规定(上海房屋管理条例2012第5号)；(7) 上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法(上海房屋管理条例保证2012第8号)；(8) 普陀区人民政府关于确定本区国有土地上房屋征收与补偿相关标准的通知(普法201260号)；(9)上海人民政府关于道会市住房保障住房管理局制定的上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定的通知(上海布发201273号)；(十)市和区有关部门的其他相关文件。三、住房接受补偿协定(a)本方案中以下术语的含义1.收税人，是指被征收房屋的所有者。2.公共住房承租人是指履行政府规定的租赁标准，与公共住房所有者或管理者建立租赁关系的个人和单位。3.共同居民在作出征收住房决定时所征收的住房处拥有绿卡，实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，是指本市没有其他住房或其他住房但难以居住的人。4.指房屋使用者、实际占有房屋的单位和个人。(b)住房接受补偿的家具标准征收人、公共房屋承租人决定征收的那天，按照法律有效的房地产权利证书、租赁空房证书、公共非居住房屋租赁合同等权利证书家庭，按家庭赔偿。(c)确定住房接受补偿协议签署主体住房接受补偿协议应由住房接受部门和接受者、公共住房承租人签订。受让者以房地产权利证书等权利证书上记载的权利人为准，公共房屋承租人以公共租赁证书、公共非居住房屋租赁合同上记载的承租人为准。住房接受范围内的公共居住房屋承租人户口离开本市，拥有本市居住户口的共同居民可以协商变更承租人，变更后的公共住房承租人可以作为签订补偿协议的主体。住房验收范围内的公共居住住房承租人死亡，本市居住户口所在地的共同居民继续履行租赁合同；没有共同居民的人生前拥有本市永久居住权的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。如果继续履行合同的人很多，应直接与承租人协商决定。在做出房屋征收决定之前，当事人之间没有达成协议，由验收范围内的第三方公审审议机构协商。商定的主体是签订补偿合同的主体。根据协议，公营房屋出租人根据协商结果，根据上海市房屋租赁条例相关规定书面决定公营房屋出租人，决定的公营房屋承租人将作为签订补偿合同的主体。(d)缔结住房接受补偿协定作出提货决定后，住房征收部门组织被征收人、公营房屋承租人签订了按照本住房征收补偿体系附加效力发生条件的补偿协议。如果在合同期限内达到规定的合同比例，则补偿合同生效。合同期限内未达到规定的合同比例的，由征收终止执行。本地块的住房接受补偿协议生效条件为合同比例达85%。被征收人、公营房屋承租人因任何原因不能直接签约的，可以依法书面向代理人签约。四、承认住宅建筑面积登记的房屋，其建筑面积一般以房地产权利证书和房地产登记簿的记录为准；房地产权利证书和房地产登记簿上的记录不一致以房地产登记簿为准，除非房地产登记簿上确实有错误的证据。对于未登记的住宅，以相应的批准书等法律有效权利凭证所列的建筑面积为基准，实际建筑面积比相应批准书等所列的建筑面积少，以实际建筑面积为基准。相关批准书等没有记载建筑面积或批准文件，但有1981年以前创建并用作住宅的相关资料，以房屋管理部掌握的住宅调查机关现场测量建筑面积为基准。区(县)人民政府将组织相关行政部门，依法调查、确认和处理征收范围内的未登记建筑物。将补偿被确认为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的征收住房。对于被查明为非法建筑物或超过批准期限的临时建筑物，没有补偿。出租的公共非居住住宅以房屋租赁合同中记载的建筑面积为准。租用的公营住宅以工房证明书上记载的建筑面积为准。租赁证书记载了居住面积，用下表所示的转换系数计算了建筑面积。房屋类型公寓独立住宅新丽住宅新工作室(电梯、布景)新工作室(无电梯，成套)新工作室(没有电梯，没有布景)“2万”新建工程室老李家珍豪斯转换系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在2001年11月1日之前，租赁证明上记载了在1.2米到1.7米(包括1.7米)的海拔上，根据居住面积的一半和上段规定的转换系数计算出建筑面积，计算出居住和租金的阁楼。超过1.7米的部分按实际居住面积和上段中规定的转换系数计算建筑面积。在其他情况下，阁楼不计算建筑面积。五、征收住房补偿(a)住宅楼宇的补偿方法收取居住住宅的情况下，被征收人、公共住宅承租人可以选择货币补偿和住宅产权更换。被征收人、公共住房承租人选择交换住房产权，住房征收部门提供用于房地产交换的住房，并与被征收人、公共住房承租人一起计算后征收的住房补偿款额和房地产交换住房价值之间的差额。(b)征收住宅住房补偿和补贴计算标准接受的住房的补偿金额=评估价格补贴。估价价格=征收的房子的房地产市场估价单价的房子的建筑面积。如果征收的房地产市场评价单价低于评价平均价格，则按评价平均价格计算。评估平均价格=要征收的居住住宅评估总住宅总建筑面积。评估统一价格标准，由房地产价格评估机关评估后计算，由住房收费部门在征收范围内公布。检讨房屋估价后有变动，估价平均价格不受影响。住房验收和产权交换住房价值评估点住房征收的决定公告日。价格补贴=评估按统一价格补贴系数征收的房子的建筑面积。根据有关规定，经区政府批准的本地块补贴系数为0.3。该地块按照有关规定，经区政府批准，享受住宅增容面积补贴。集面积补贴=评估平均补贴面积。采办面积补贴是按照征收住房确定的日期合法有效的房地产令、公营房屋租赁家庭补贴。被接受的住房属于旧的休闲住房、简单住房和其他非排他住房的住房1不合理补贴面积为15平方米。集面积补贴=平均评估15平方米的建筑面积。被接受的住房属于单一住宅的每个证书的补贴面积是扣除15平方米建筑面积后作为单独住宅提供的厨房和浴室面积之和。集面积补贴=评估平均价格(15平方米建筑面积-测量后单独住宅集的厨房和浴室面积总和)。(三)对履行政府规定的租金标准的公共租赁房屋的补偿、补贴标准政府明确规定租金标准的公共租赁住宅征收，如果接受者选择货币补偿，租赁关系结束，对接受者的补偿金额计算为评估价格的20%。对公共住房租户的补偿金额计算为评估价格80%的价格补贴，征收属于现有休闲住房、简单住房和其他非垄断居住住房的住房，增加蔡氏面积补贴。履行政府规定的租金标准的公共租赁住宅，转让人选择的住宅所有，转让人安排公共住宅承租人，维持租赁关系。对被申请人的补偿金额评估价格补贴，被申请的住房属于旧式住房、简单住房和其他非垄断居住住房，通过增加彩色面积补贴计算。(四)政府规定的出租房屋实施补偿、补贴标准对实行政府规定的租金标准的个人租赁住宅征收，对征收人员的补偿额计算为价格100%。对承租人的赔偿按照第3款关于公共住宅承租人的赔偿规定执行。(e)处境不利的住房的安全补贴根据本市经济适用住房相关住房面积审批规定和本条款规定的折算公式，增加人均建筑面积小于22平方米的住房困难家庭的保障补贴，已享受经济适用住房政策的情况除外。增加的保障补贴可以用于购买产权和交换住房。接受住房保护补贴书面申请的家庭、公共住房承租人被认为放弃住房保护补贴。增加住房困难保障补贴的目的是为了确保被接受的住房补偿额和住房困难保障补贴能够购买住房接受部门提供的产权改变住房，人均建筑面积达到22平方米。换算公式是接受的住房补偿额换算单价住房困难家庭数。保障补助金=转换单价住房困难者22平方米-住房住房补偿额征收。这个地块的换算单价是11000元。普陀区铁路新村地块国有土地上房屋征收居住困难户保障补贴申请办法将另行公布。六、对非居住住房实行补偿(a)非居住住房的确认1.原设计为非居民住宅，在作出住房验收决定之前，应继续用作非居民住宅，并被认为是非居民住宅；2.公共住房承租人和公共住房出租人签订了公共非居住住房租赁合同，建立了公共非居住住房租赁关系，可以视为非居住住房。3.住房权利人可以视为非居住住房。但是，住宅性质为居住或实际雇用者或工人家庭的居住所规定的情况除外。4.原设计为居住住宅，市或区(县)住房管理部门批准将居住住宅改为非居住用途。除了特别规定外，还可以视为非居住住宅。在2001年11月1日前将住宅用地作为营业场所，取得营业执照后，直到做出提货决定的那天为止，营业执照还在有效期内，可以认定为非居住住宅。2001年11月1日以后，如果住宅被用作营业场所，并颁发营业执照，则未经市或区(县)住房管理厅批准，住宅变更为非居住用途，未被认定为非居住住宅。(b)非居住房屋补偿标准和补偿、补贴标准征收本地块可以收取非居住住宅，被征收人、承租人可以作为个人选择的货币补偿转让住宅产权，也可以转让房地产提供给本地块的居住产权。本地块征收了非居住住宅，并得到了代收员、承租人单位的货币补偿。1.征收非居住住宅，对被申请人的补偿金额对市场评价价格。2.根据需要补偿接受者重新安置和安装设备的费用，无法使用的设备以重置价格合并为新结算。3.非居住住房征收引起的被申请人、公共住房承租人停业损失的补偿标准由征收的住房市场评价价格的10%决定。被征收人、公共住房承租人认为自己停产停业损失超过被收回住房的市场评价价的10%，应当向住房回收部门提供与住房回收前3年的平均利润、停产停业期限等有关的证明资料。住房验收部门应当委托房地产价格评估机构进行停产停业损失评估，并根据评估结果进行补偿。被征收人、公共住宅承租人对评价结果有异议的，可以根据实施细则第25条第3款进行审查、鉴定申请。4.对履行政府规定的租金标准的公营租赁非住宅征收补偿标准如果收取履行政府规定的租金标准的公营租赁非居住住宅，本地块将以货币补偿结束租赁关系。对被申请人的补偿金额计算为评估价格的20%，对公共房屋承租人的补偿金额计算为评估价格的80%。5.收取居住及非居住两用住宅，被征收人或公共承租人选择货币补偿的，应当根据居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿，合并的货币补偿是该房屋的补偿金额。受让者或公共住房承租人选择交换住房产权，应当按照上述统一货币补偿费，用居住住房交换结算差异；提出住房困难申报的被征收人、公共住房承租人应当按照实施细则第31条的规定换算为上述综合货币补偿金。6.在做出住房接受决定的当天，对拥有合法有效营业执照的个体营业者一次性支付10万韩元补助金。七、对住宅建筑实行各种补偿、补贴费用被征收人、公屋承租人在合同期限内签订合同，该地块在合同期限内实现了85%的合同比例，合同生效后，被征收人、公屋承租人可以享受以下补偿和补贴：超过合同期限后，被征收人、公共住房承租人与住房征收部门签订住房征收补偿合同的，将适当扣除补偿补贴标准，具体扣除标准另行公布。(a)合同赔偿费用承包商，公共住宅承租人在合同期间签约。每户容纳住宅建筑面积为8000韩元，低于16万韩元，以16万韩元为基准。(b)公约生效的赔偿费用1.合同期间，本地块的合同比例达85%，合同生效后，对已签约的被申请人、公营房屋承租人，每户收取5000元，低于12万元，接受的住宅建筑面积收取5000元。2.合同期间，本地块的合同比例超过85%，合同比例的86%-100%满了1%，合同期间合同的购买者、公屋租户每户补偿2万元。(c)转移补偿费用被征收人、公营房屋承租人与住房征收部门签订住房征收补偿合同，协议生效后，在约定的期限内搬家、腾空后办理租赁手续，每户补偿4万元。(d)建筑面积补偿费用以接受的住宅建