龙湖新壹街踩盘汇报PPT课件

,龙湖新壹街踩盘报告,王祯逵2014年8月10日,汇报思路,目录Contents,Part1项目概况Part2产品定位Part3产品规划Part4营销推广Part5推货节奏Part6总结与启示,项目概况,基本信息,项目概况,区域位置,项目位于江北区观音桥商业圈，红石路，龙华大道，建新东路、洋河东路的围合地带。,项目概况,区位价值,2003年,2013年,2012年,2011年,2010年,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2004年,项目概况,区位价值,2012-2015,2016-2020,2021-2030,项目概况,区位价值,观音桥商圈将以已建成的核心区为中心，想东西南北四个方向进行延伸，建成500万方的商业核心区。,项目概况,区位价值,1、商都核心区面积由1.5平方公里扩展到3平方公里2、商业商务设施总量由180万增加至360万方3、社零总额由1800亿增加至3600亿元4、城市公园面积由5万增加至10万平米,鹞子丘：国际商贸总部区,区域交通,项目概况,1、轨道交通：轻轨3号线建新北路站、红旗河沟站可抵达；2、公交：数十条公交线路均可到达；3、新修隧道：北大道和李家花园隧道工程完成后，龙湖新壹街到洋河路、北滨路以及渝澳大道、松树桥等方向将畅通无阻。4、交通升级“三环十射”，打造“交通最便捷区域”,开发商投资商,1、2013年12月，龙湖地产以25亿元底价竞得，占地面积约6万平方米，地上建筑面积约31万平方米，楼面地价约8033元/平方米。其中，商业用地占比将近90%。2、观音桥龙湖新壹街项目，龙湖拥有51%权益，渣打银行牵头的基金计划投资75600万元，以股东的身份入股重庆的地产项目，取得该项目28%的权益，而余下的21%权益由另一家海外基金投资56700万元持有。资金合作，一方面是为了共担风险、分享利益，提高自有资金的利用率，另一方面是在拓宽融资渠道和方法上的一次创新尝试。在机构看来，当前重庆写字楼供应是偏多的，不太看好其前景。但对于私募资本来说，他们获得多少回报，并不看市场好坏。市场越差，卖方越想寻找合作，资本拿到的优惠条款也越多。,项目概况,龙湖新壹街设计理念,项目定位,龙湖新壹街设计理念,广告语：重新发明城市,项目定位,产品规划,项目规划优势和特点：,“龙湖新壹街的设计，由全球顶级设计机构凯达环球（Aedas）一力承担，其设计理念参照全球知名的体验式商业街区代表东京表参道及纽约麦迪逊大道。龙湖新壹街所在鹞子丘被政府定位为国际商贸总部区，未来将是重庆北部最核心商务产业中央区和高端商业核心区，将弥补观音桥现存的短板，是观音桥升级扩容最重要的支撑。前瞻性的商业规划及不可复制的土地价值，使其将要打造的全新体验式商业街区更能完美呈现。,产品规划,项目规划,六大城市领地,三大优势,五大主题,全新概念,超长步行街,产品规划,项目规划,三期,二期,一期,龙湖新壹街体量共48万方，地上31万方，地下17万方，三年之内推完。一期loft+底商。全部散卖。二期为独栋商业，大部分自持，共9.5万方。整栋出售。三期为两栋超高层写字楼，soho+loft，180米左右，整栋出售。,产品规划,项目规划,1、一期商业体量3.5万方，300万起价。201000左右2、三栋loft高层。两栋150米，一栋120米，层高5.1米，20-26层。面积区间未列出。几十到一百平米都有。不通气。3、9月份推出一期所有物业。,产品规划,项目规划,龙湖商业一般为5:5的租售模式，适当转嫁商家风险，依靠龙湖品牌能保证商家的盈利。龙湖新壹街项目商业模式将超越过往，实行“租售相融”全新模式。A：龙湖新壹街项目的商业将打散重组，比如在层楼步道的两个端头店铺，龙湖可能会自持，而中间店铺则出售给投资者。B：该项目已经率先启动“亿元定制计划”，该计划针对龙湖新壹街二组团商业客户，但凡其单笔成交金额达到1亿元的大客户，龙湖将点对点提供定制服务。层高、给排水、烟道该计划将持续到9月底。C：龙湖“商业孵化计划”。即由龙湖自持每层楼的关键铺位，从而起到对整层商业和整个商业项目的带动和孵化作用。,商业升级模式：全新“租售相融”模式，打破5:5固有比例,产品规划,项目规划,高端写字楼、国际商务总部、时尚风情街、文化娱乐和高档公寓，这5大主题业态，构建龙湖新壹街这个全新的城市综合体。由于该项目地块高差约16米，龙湖因势利导规划了更为开阔的购物环境。龙湖新壹街将呈现龙湖全系列商业形态。天街系、家悦荟、星悦荟等业态都将全数引入该项目。“大量运用了退台设计，这样既可以让视野更开阔，同时，休闲购物的体验感更强。”在项目内，穿越南北走向，规划了一条1388米步行街。这将是重庆商业史上最长步行街。,升级业态：全系列商业呈现，“地上地下”两重天,产品规划,项目开发情况,规划特点：商业部分占到90%以上，包括了高端写字楼、重庆首个24小时全天候时尚风情街、文化娱乐和高档公寓等多种产品,规模几乎是北城天街的两倍。优势分析：首先，重庆迫切需要能与世界商业潮流接轨的全天候商业；其次，项目处于全城最核心、最繁华的地段，周边交通体系发达，辐射范围之广、消费能力之强、消费人群之丰富，在主城首屈一指；第三，新壹街与天街系等传统“盒子式”的购物中心相比，在打破营业时间限制的同时，还特别注重消费者感官方面的深度体验；最后，龙湖商业运营管理能力和品牌号召力，是新壹街成功打造全天候商业重要的前提。按照“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，增持商业只是其中的一小步。如何通过商业开发与运营，提升区域，升级商圈，改变城市格局，是龙湖正在做的。,产品规划,项目特色,产品规划,项目特色,产品规划,项目开发情况,营销推广,线上宣传,李家花园隧道修立交助推观音桥升级扩容,龙湖新壹街，观音桥新起点(组图),江北鹞子丘将打造最发达交通体系,观音桥龙湖新壹街用科技增强体验感,江北事：观音桥一心四片助力区域升级扩容,小结：微博推广以“观音桥扩容”、“打造最发达交通体系”、“一心四片规划”，帮助客户造梦，又用“新壹街内部规划”来吸引客户。,营销推广,线上宣传,感谢观音桥，让我们每一个梦想都发光,美女小编带你找到龙湖新壹街,寻找记忆中的观音桥,观音桥拟建P+R停车楼，（ParkandRide停车换乘）鹞子丘将打造最发达交通体系,游戏式互动人偶剧，熊出没官方微信送票,小结：微信推广以“新旧观音桥”对比为基调，打感情牌，由简陋到繁华，由基础商圈到科技智慧商圈，又用微信领票活动吸引客户注意。,营销推广,线上宣传,小结：新闻推广以观音桥的区位优势、龙湖地产的商业运作能力、新壹街的规划设计等方面吸引客户。,营销推广,线上宣传,报广释义,营销推广,8月6日，观音桥龙湖新壹街的首款项目广告面世，简单的连页，些微的创意。,那时的观音桥，简单，却也简陋，情感的依赖无法弥补硬件的落后。龙湖的出现让观音桥经历了一次大转折，只有一个重百苦撑局面的日子不复存在，北城天街迅速拉动了观音桥的商圈经济。,报广释义,营销推广,新壹街的崛起再一次创见财富，填补重庆没有带状体验式商业街区的遗憾。项目所承载的，不仅是龙湖对于打造一个超越天街系作品的期待，更是观音桥对于实现二次跨越的梦想。观音桥与龙湖的故事讲述了十年，而今将由新壹街续写，观音桥的下个十年，我们一起期待。,营销推广,线下推广,销售中心首次面世,营销推广,线下推广,重庆商圈需要通过传统升级和全新打造两种途径实现发展。,7.26日，与苹果重庆首家直营店同步开业的是，观音桥龙湖新壹街售房部。新壹街销售中心送出的iPhone6、iPadmini、iPodshuffle等奖品。项目26日、27日两天共举行了6轮抽奖活动，均送出苹果系列产品。,推货节奏,推货节奏和价格,目前龙湖新壹街的招商工作已经启动，现在已经基本确定了超市、院线、美食城等主力业态。而该项目预计在9月中下旬开盘推出5.1米层高空中商铺和观音桥商圈临街旺铺。,项目小结,项目总结,优