某路与东西大街交汇处项目前期市调报告(PPT 57页).ppt

广汉顺德路与东西大街交汇处项目前期市调报告,2013年5月,国信成顾问,广汉市场研究,广汉概况,广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一,地理位置地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里行政区划全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万历史背景广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”,广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉,文化风俗广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费旅游资源广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、房湖公园等众多处名胜古迹路网交通广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽,广汉区位分析,广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时,广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用,广汉交通分析,广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的辐射能力,广汉市高级别道路主要为南北向，连接成都和德阳成绵乐高铁将连接广汉和成都东客站、双流国际机场，大大提高广汉同我国大城市的联系成兰高铁目前处于建设初期，呈现时间相对成绵乐高铁较晚成都第二绕城高速经过广汉，连接12个区市县，2013年通车，届时将进一步增强成都的吸附能力，广汉将可能成为成都周边的“副中心”,成都“北改”工程概况,“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元,区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里发展目标：产业升级、生态文态产业规划：现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心发展思路：交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心,成都“北改”工程影响,“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离,“北改”工程交通先行，将优化城北至广汉的道路，实现两地快速联通，可能出现“广汉住，成都工作”类候鸟人群，有利于区域住宅市场发展“北改”工程将为城北带来大量居住人群，为避免城区拥堵，城北居民有机会驱车至广汉消费，成为区域商业的目标客群“北改”工程大力发展文化旅游产业，将可能串联部分广汉旅游景点，形成多条旅游线路，带动广汉旅游市场发展，有利于区域商业、酒店发展“北改”区域重点发展高端商业和现代服务业，有助于带动广汉市第三产业的发展，提升区域竞争力,城市发展目标,广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导,政府重点招商引资项目第二产业机械设备制造及机械零部件研发与加工医药制药、植物化学原料、生物技术开发交通系统专用设备及器材、配件制造新材料、新能源、电子信息技术研发及生产环境保护与资源节约综合利用食品饮料生产第三产业现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资三星堆文化旅游产业综合开发国家鼓励发展的其它产业广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达到44500元/人,城市规划,广汉未来规划为组团式发展，形成“一城三区六镇”格局,广汉经济开发区概况,广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区，从而直接推动广汉市现代服务业发展,广汉经济开发区已被定为“省级经济技术开发区”，园区企业总量460户，其中规模企业163户，截至2011年底总产值达416.7亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的管理及技术人才6,976人开发区大型企业的入驻，可带动上下游产业中小型企业，带来中心城区办公物业需求大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒店需求众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市区高品质住宅、公寓需求大型企业管理层具有较强消费能力，将推动广汉的商业市场升级,广汉文化产业园区概况,广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学生可带动广汉市的商业发展,三星小镇主打三星堆文化，吸引游客长住小镇旅游住宅片区规划由企业投资主推区域发展，未来形成高尚居住片区校园区目前已引进四川师范大学、航天职业学院、法官培训学校，未来还将引进更多大中学校,旅游业发展规划,广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求,本案,21km,19km,12km,城市未来发展趋势,广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命,老城区老城区人口将向城北西区和城东片区迁移，未来老城区将仍然承担传统商业中心的功能城北西区共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入多个大型开发商，未来将成为高收入人群的居住聚集区城东片区共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚处开发初期经济开发区经济开发区将向东南方向延伸14公里，延伸区域将主要发展航空产业,城北西区,老城区,城东片区,经济开发区,本案,广汉近期重点项目,广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展,宏观经济研究,广汉人口情况分析,广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快，有利于商业和住宅市场的发展,截至2010年，广汉人口达60.46万，在德阳各扩权县中排名第二截至2010年，广汉城镇人口达21.37万，城市化率达35.35%政府规划2015年，广汉城区人口将达到40万，主要靠城市化实现,德阳市各扩权县户籍人口对比（2011）,德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）,备注：“扩权县”是指扩大管理权限的县，四川共有59个扩权县，德阳市拥有广汉市、中江县、罗江县、什邡市、绵竹市5个扩权县,由于部分县市未公布2012统计结果，因此横向对比选取2011年数据进行比对,广汉经济发展分析,广汉经济发展水平较高，在四川59个扩权县中排名第二，GDP的高速增长，有利于写字楼、酒店和公寓市场的发展,截至2010年，广汉GDP达190.02亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县2011年，广汉GDP首次突破200亿元，达223.5亿,四川省代表扩权县GDP对比（2012年）,广汉市GDP增长情况,备注：四川共有59个“扩权县”，本次选取德阳全部扩权县和其他地级市排名前列的扩权县，用于比对,广汉固定资产投资情况分析,广汉固定资产投资总体保持上升态势，且增速较快，有利于写字楼和住宅市场的发展,截至2011年，广汉市固定资产完成投资103亿元，同比增长24.23%2009年，由于汶川地震灾后重建投资巨大，因此出现了爆发性增长，2010年恢复平稳快速增长,四川代表扩权县固定资产投资完成额对比（2010）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市固定资产投资增长情况,单位：亿元,广汉房地产发展情况分析,广汉房地产市场发展良好，购房刚性需求明显,2008年由于地震和金融危机的影响，房地产投资与2007年基本持平；2009年房地产市场迅速复苏，因此投资出现了爆发性增长2010年以前，广汉商品房销售面积持续增长，空臵面积相对稳定，说明市场刚性需求旺盛，房地产市场健康发展,广汉市房地产投资增长对比,广汉市固定资产投资增长情况,由于统计年鉴未公布2011年-2012年房地产市场数据，因此本次纵向分析选取2007-2010年数据,广汉市房地产发展情况,单位：亿元,广汉第二产业发展分析,广汉第二产业在德阳各扩权县中发展最好且每年以20%左右的速度高速递增，强大的第二产业为第三产业的发展垫定良好的基础,截至2010年，广汉第二产业增加值突破100亿元，达102亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县广汉第二产业增长平稳且迅速，第二产业GDP占比不断增加,德阳市各扩权县第二产业发展对比（2011年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市房地产发展情况,单位：亿元,广汉民营经济发展分析,广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，目前发展迅速，创造了大量高收入人群，激发了商业消费和投资需求,广汉民营经济增加值主要来源于第二产业，2010年占比达到71.18%截至2010年，广汉民营经济增加值达124.18亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县，在四川59个扩权县中排名第二除去2009年由于2008年汶川地震的影响，增速有所下滑，其余年份民营经济均以超过20%的增速高速发展,四川省代表扩权县民营经济增加值对比（2010年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市民营经济增加值发展情况,单位：亿元,广汉第三产业发展分析,广汉第三产业在德阳各扩权县中发展最好但GDP占比偏低，由于第二产业的良好基础，未来第三产业发展空间巨大，有利于商业、写字楼、酒店市场的发展,截至2010年，广汉第三产业增加值达51.68亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县广汉第三产业以超过10%的速度平稳增长,德阳市各扩权县第三产业发展对比（2010年）,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市房地产发展情况,单位：亿元,广汉旅游发展情况分析,广汉游客快速增长，旅游市场持续活跃，有助于酒店和商业市场发展,截至2010年，广汉国内旅游人数达238万人次，旅游收益达130亿元广汉旅游持续火爆，即使在地震影响严重的2008、2009年，也表现良好,广汉市固定资产投资增长情况,广汉旅游市场发展情况,广汉城镇居民消费情况分析,广汉城镇人均可支配收入较高，居民消费欲望强烈，有助于商业和住宅市场的发展,2010年广汉市城镇可支配收入在59个扩权县中排名第7，截至2011年城镇可支配收入达18,249元广汉城镇消费欲望强烈，近年消费倾向虽有所回落，但仍达77.15%,四川代表扩权县城镇人均可支配收入对比（2010）,德阳市各扩权县户籍人口对比（2012）,单位：元,广汉社会消费情况分析,广汉社会消费品零售总额较高，本土市场消费旺盛,2010年广汉社会消费品零售总额在四川59个扩权县中排名第5，说明广汉商业市场活跃近年广汉社会消费品零售总额保持稳定增长，截至2011年达78.07亿元，有助于商业市场的持续发展,四川代表扩权县社会消费品零售总额对比（2010）,单位：亿元,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市社会消费品零售总额增长情况,广汉消费结构分析,广汉城镇消费结构持续优化，居民生活质量稳步提高，有助于现代服务业发展,广汉城镇居民消费结构中食品支出占比逐年下滑，恩格尔系数持续优化广汉城镇居民交通通信支出和医疗保健支出占比逐年上升，全市民用汽车拥有量近5年共增长近60%，表明市民消费不再停留在生活基本用品上，开始注重生活质量，有利于支撑第三产业的发展2009,2010两年由于国家政策较好，对2011年的汽车市场有所透支，因此2011年汽车拥有量增速下滑,广汉市消费结构变化情况,广汉市固定资产投资增长情况,广汉市民用汽车拥有量,广汉发展及宏观研究小结,广汉位于成都和德阳的过渡点，为成都都市圈、半小时经济圈重要组成部分广汉经济发展水平较高，GDP在四川排名靠前且增速较快随着广汉经济开发区产业的升级和规模的扩大，未来将有机会发展成都高新产业链上下游企业和承接成都产业转移，从而加速广汉经济增长，推动广汉市现代服务业发展广汉城镇人均可支配收入较高，消费结构持续优化，为广汉现代服务业发展提供了市场条件广汉民营经济活跃，创造了大量高收入人群，激发了商业消费和投资需求金堂第二机场的建设，将加速广汉融入大城市经济圈，拉动广汉快速发展借力“北改”大型工程，广汉与成都中心城区距离大大缩短，为广汉成为成都周边“副中心”创造了条件,相关物业类型市场调研,商业发展历程,广汉商业发展时间较长，从传统的商业街、超市提升为百货，目前商业仍处于升级过程中,商业市场概述,广汉商业由传统商圈、区域商圈构成，以鸭子河为界划分，传统商圈因设施陈旧，未来升级受限；区域商圈品质形象较好，商业由街铺开始向上一层的空间发展、集中发展,本项目位于新城区，距传统商圈核心区1公里，难以借势其巨大人流；目前城北西区仅有一个区域商圈，规模较小，本项目距其500米传统商圈位于老城区，以多条商业街构成，硬件陈旧，升级受限，难以满足更优质的中高端品牌入驻需求区域商圈位于城北西区城区，以水晶广场为代表，品质形象较好，主要以餐饮娱乐业态为主，引进知名餐饮连锁品牌，餐饮业态出现在集中型商业2、3楼位臵,传统商圈概况,传统商圈以中山大道为主轴向两面扩散，主要由三条服装街和四条餐饮街构成，其中包含两个百货项目,综合商业街（武庙步行街、雒城风情街/中央欣城）档次：大众消费商户代表：太平洋电影城、德克士,服装街（中山大道、汉口路、武昌路）档次：中低端商户代表：杰克琼斯、特步、散货,餐饮娱乐街（湖南路、佛山路、万寿街、长沙路）档次：大众消费商户代表：福建海鲜、王子烧烤、竹筒饭,传统百货（中山大道与顺德路交汇处）档次：中高端，单一百货加少量中高端餐饮商户代表：百伦百货、梅西百货,传统商圈服装街分析,以街铺为主，穿插单店百货及主题卖场，中低端档次，存在较多问题；从各服装街的经营情况来看广汉消费者品牌意识较强,业态构成：服装为主，中山大道以经营散货为主；汉口路、武昌路主要为品牌服装租金价格：中山大道北段租金价格(1层)：1.8-3.5元/天武昌路、汉口路租金(均价)：3.5-4元/天现状分析：1、上盖住宅影响店铺平面布局、品牌形象规格不统一、业态缺乏连续性2、缺乏停车位，且停车不便；3、缺乏休闲类餐饮及快餐；4、中山大道19%店面转让(主要为散货店)，说明中山大道散货经营困难；汉口路与武昌路店面转让极少，说明经营良好，可以看出广汉消费者品牌意识较强,传统商圈餐饮街分析,以街区分布，有较明显的类型及档次划分；广汉餐饮总体大众化，环境较差，缺乏知名品牌连锁餐饮,业态构成：餐饮为主，湖南路主要以夜市烧烤为主；万寿街主要经营特色小吃；佛山路主要经营正餐，长沙路以相对中高档商务餐为主租金价格：湖南路租金价格：0.8-1.5元/天万寿街租金价格：1.5-2元/天佛山路租金价格：1.3元/天长沙路租金价格：1.3元/天物业费1元/月现状分析：1、缺乏知名品牌连锁餐饮、休闲类餐饮及快餐2、除长沙路，其它餐饮街就餐环境较差3、停车位规划不合理，配臵不足,传统商圈娱乐街分析,广汉娱乐业发达，以中小型的本土品牌为主，分布较为零散，缺乏量贩式KTV（仅时代广场拥有欢乐迪）,广汉娱乐业主要集中于湖南路，长沙路、中山大道三条街道湖南路集中了面积较小的练歌房，主要为大众消费长沙路集中了规模较大的酒吧、足疗店铺，档次相对高端中山大道西园酒店娱乐配套（夜总会）面积较大，消费档次相对较高广汉宾馆的酒店娱乐配套（练歌房）面积较大，中端消费广汉练歌房较多，档次中低端，店面形象较差，整体行业处于发展初期阶段,中山大道西园酒店,传统商圈综合街分析,综合商业街整体物业档次较其他商业街有所提升，店铺租金相对较高，但存在交通设计不合理的问题,业态构成：雒城风情街与武庙步行街经营业态丰富，其中雒城风情街相对男装占比较大，武庙步行街童装、婚纱店铺聚集租金价格：雒城风情街租金价格1层：2.7-3.4元/天武庙步行街租金价格均价：1.4-2元/天现状分析：1、雒城风情街上盖物业影响其平面布局，造成通道过窄，两边商铺难以租赁2、武庙步行街设臵过多连廊，导致2、3楼店铺不同程度受到遮挡，影响店铺价值；停车位缺乏，影响人流到达3、武庙步行街引入两家主力店：太平洋电影院和劲浪体育，有效提升项目人气和档次,传统商圈百货分析,广汉目前仅百伦和梅西商场两个百货项目，百货大楼项目规模较小，购物舒适感差，而梅西商场则缺乏运动户外品牌和童装品牌制约了广汉消费者对于百货的认知,现有商场：百货大楼和梅西商场是目前广汉仅有的两个百货，定位中端，面积均为15,000，规模较小；现状分析：1、商场出入口过多，造成客流分散2、直梯放臵于主入口，影响卖场人流循环3、公共通道过于狭窄，降低消费者购物舒适感和人流循环4、柱网过于密集，影响卖场使用效率未来可能供应：仁和百货：自有品牌，规模小，定位相对中高端可能华润万家：华润集团旗下中高端大型商超，规模较大沃尔玛：世界500强跨国中高端大型商超，规模较大人人乐：国内知名商超品牌，中低端大型超市,区域商圈概况,区域商圈由水晶广场和沿河街铺组成，借助桥头堡和金雁湖发展沿河休闲商业，同时亦表明广汉商业开始向周边发展,区域商圈由小型集中商业水晶广场和沿河街铺组成沿河分布餐饮、茶楼等业态，均属于休闲商业区域商圈形成于城北西区，表明广汉商业开始向周边发展,区域商圈代表,水晶广场物业结构档次较好，聚集了一些连锁品牌，由于规模限制，无法满足区域人群消费需求,商圈客群：中高端人群品牌档次：中高端业态组合：娱乐+餐饮现状分析：1、水晶广场体量较小2、区域商圈整体物业结构、档次比老城区有提升，路面有一定停车位，故吸引品牌餐饮娱乐商户入驻,现有商圈小结,广汉商业发展时间较长，目前仍处于升级过程中老城区商圈设施陈旧，升级受限；新型的、优质的商业物业具有发展空间从服装市场来看，品牌服装经营较好，消费者逐步趋向于品牌消费从餐饮市场来看，目前缺乏知名连锁品牌，缺乏优质物业供应从娱乐市场来看，广汉娱乐业发达，以中小型的本土品牌为主，分布较为零散，缺乏量贩式KTV从百货市场来看，经营状况良好，可以看出广汉百货市场具有发展空间从商业街来看，存在上盖物业受限、停车位不足、动线规划不合理等问