上东大街定价策略课件(PPT 63页).ppt

,2008年5月23日,目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例,1.1商铺结构影响因素1.2商铺位置影响因素1.3商铺使用功能影响因素1.4商铺层数影响因素,一、影响单价的权益因素,1.1商铺结构影响因素A级商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。D级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。,一、影响单价的权益因素,1.2商铺位置影响因素A级临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。,一、影响单价的权益因素,蔡锷大道,上东大道,1.2商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。,一、影响单价的权益因素,东庄大道,1.2商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。,一、影响单价的权益因素,天子街,彩云街,1.2商铺位置影响因素D级.在商铺内街的商铺（9楼内街）价格加权系数最差。,一、影响单价的权益因素,9搂内街,1.3商铺使用功能影响因素1.3.1预留可做餐饮条件的商铺（7、15、16）,一、影响单价的权益因素,1.3商铺使用功能影响因素1.3.2可满足汽车美容要求的商铺（10）,一、影响单价的权益因素,1.4商铺层数影响因素1.4.1临主干道的二层商铺（1、6、7、8A区域）,一、影响单价的权益因素,蔡锷大道,上东大道,A,A,A,A,1.4商铺层数影响因素1.4.1临次干道的二层商铺（12，B区域）,一、影响单价的权益因素,东庄大道,B,1.商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一楼的1/2。2.考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。3.为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相对较低的投资客，低价购买二层商铺。,天方观点：,二、各栋楼价格区间统计表,二、各栋楼价格区间统计表,不同总价区间商铺分布明细表,注：以上价格区间为价格表的总价,二、各栋楼价格区间统计表,1楼,1楼一层,二、各栋楼价格区间统计表,1楼二层,二、各栋楼价格区间统计表,二、各栋楼价格区间统计表,5楼,5楼一层,二、各栋楼价格区间统计表,5楼二层,二、各栋楼价格区间统计表,6楼,二、各栋楼价格区间统计表,6楼一层,6楼二层,7楼,二、各栋楼价格区间统计表,7楼一层,7楼二层,7楼三层,7楼四层,8楼,二、各栋楼价格区间统计表,8楼一层,公寓部分,8楼二层,公寓部分,9楼,二、各栋楼价格区间统计表,9楼一层,公寓大堂,9楼二层,公寓部分,10楼,二、各栋楼价格区间统计表,10楼一层,公寓大堂,10楼二层,公寓部分,11楼,二、各栋楼价格区间统计表,11楼一层,12楼,二、各栋楼价格区间统计表,12楼一层,12楼二层,13楼,二、各栋楼价格区间统计表,13楼一层,公寓大堂,13楼二层,公寓部分,14楼,二、各栋楼价格区间统计表,14楼一层,15楼,二、各栋楼价格区间统计表,15楼一层,15楼二、三层,16楼,二、各栋楼价格区间统计表,16楼一层,三、各栋价格总额统计表,四、销售策略货包价值分析,五、商铺返租计算,价格表总价=实收总价/0.84/0.95（平均折扣率）根据估算价格表得出：返租部分的对外均价为20050/,六、平均折扣率计算过程,平均折扣率是指楼盘各种情况下打折总和后的平均值，是在做价格表时上浮的比例。,六、平均折扣率计算过程,1一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032领导优惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8达证10000优惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8达证持证1%的优惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8达证持证介绍10人1%的优惠0.4%1%*0.4=0.0046.8达证客户感谢金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026,六、平均折扣率计算过程,7.老业购买1%的优惠0.1%1%*0.1=0.0018.400万推广基金的成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投资绿卡1%的优惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的优惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711其他销售政策优惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+115%但实际销售实收是不只3.64亿，所以上浮约5%已包含其他不可预见的折扣。,七、投资计划举例,举例：以10栋第87号铺（10#-87）为例，建筑面积：32.45假设单价：18000元/折前总价：58.41万元,1.一次性付款3%2.持8达卡2%A、硬买（不返租）折后单价：180000.95=17100元