市场暨营销篇—盐渎明城项目1003.23改

【盐渎明城】项目市场暨营销报告上海潜龙机构 盐城潜龙公司 简介一、 上海专业平台 公司立足上海，业务发展至长三角地区及湖南等地，企划设计及销售推广各部门架构完整，公司主要骨干都有丰富的操盘策划经验。二、 本土市场熟悉公司从2005年进入盐城市场，一直在市场第一线操盘运作，对本地市场变化、本地楼盘特征、客户消费习惯、客户资料积累都有充足的优势。三、 代理行业的领先经验与本地市场的有效结合以一线的专业知识为基础，从本地市场实际情况出发，潜龙机构已摸索出适合本地楼盘推广及销售的诸多经验，在以往案例的业绩中，已得到了充分的体现。四、 销售团队的稳定及本地化公司销售队伍稳定，经过几年的锻炼磨合，已成为较成熟的销售团队，其内部管理及对外形象均获得了业主的普遍认可。而人员的逐步本土化，也体现了销售时的本地优势。五、 资源优势经过几年的一线操盘，公司同政府职能部门及与房地产项目有关的外围、合作单位建立了良好的合作关系，在项目的具体运作过程中，能协助开发企业完成与项目有直接关系及外围公关的各项工作。六、 敬业精神潜龙机构最大的优势是：从上至总经理，下至业务员，都有一颗充满工作激情的跃动的心。我们的座右铭是：一切服务为了项目，一切服务为了开发企业，一切服务为了我们的客户！目录第一部分 盐城商业市场分析4第一章 商业市场整体概况和趋势分析4一、商业市场整体概况4二、城区消费品市场现状与趋势分析5三、商业发展目标及趋势分析8第二章 盐城市商业区域分析10一、盐城市商圈概述10二、盐城市核心商圈分析16三、盐城市主要商业街概况17四、小结21第三章 城南板块商业市场分析22一、城南板块商业现状（大型商业类项目）22二、城南板块商业重点项目比较（与本案间）33第二部分 项目条件分析38第一章 项目条件分析38一、项目基本资料38二、项目现状38第二章 宗地属性界定和SWOT分析58一、宗地属性界定42二、SWOT分析42三、综合结论44第三部分 营销建议45一、前期工作45二、营销策略45三、销售总思路46四、销售计划49第一部分 盐城商业市场分析第一章 商业市场整体概况和趋势分析一、商业市场整体概况1、盐城市商业发展历程盐城市历史悠久，一直以来为江苏中部商业重镇，但进入20世纪80年代以后，随着中国经济体制的改革开放，受市场经济的冲击，盐城市的商业发展步伐慢慢变缓。进入20世纪90年代后，随着市场经济体制不断发展完善，个体私营企业不断发展，经济活力日益增强，盐城市商业日趋繁荣，内外贸易活力显著增强。同时，民营经济发展迅速，至2009年年底，占据盐城市经济3成以上。自从盐城市委、市政府提出了“大力发展民营经济，带动盐城市整个国民经济快速发展”的战略决策，并采取了一系列政策措施，促进了民营经济的快速发展，使之不断成长壮大，民营经济现已成为盐城市社会经济领域中的重要力量和重要组成部分。据相关数据显示，2009年盐城市1986亿的GDP中，民营经济占45.7%，已占4成以上。到2009年，在城乡居民收入稳步增长，消费环境进一步优化的推动下，盐城市商业继续保持了购销两旺的态势。全年实现社会消费品零售总额678.5亿元，比上年增长25%。盐城市城区消费品零售额实现498.7亿元，增长22.5%。国有商业所占市场份额继续萎缩，非国有商业竞争力日趋强劲，非国有消费品零售额所占比重达到72.26%，比上年提高5.2个百分点，人均拥有商业营业面积0.97米。大型商场等新型商业业态发展迅速，至2009年，盐城市限额以上大型商场零售企业有已有海华商厦、盐城商厦、金鹰广场以及诸多市中心区域内的商业步行街区等。2、盐城市商业网点的快速发度、市场规模逐步扩大，综合实力不断增强。据统计，到2009年底，市中心城区市场商业网点面积达87万。、商业网点快速扩张，商业设施日趋完善。随着商业网点的快速发展，商业设施和服务功能日趋完善，除传统的零售商业网点继续保持强劲发展势头外，一大批专业市场、综合市场、宾馆、酒店、餐饮、茶道、足浴等商业服务项目快速发展，不仅提升了城市品位，而且促进了城市经济的繁荣发展。、商业发展空间不断扩大，商业建设方兴未艾。经过多年的分化组合，盐城市已逐步形成建军中路作为主体商业区进行辐射的中心城区商业圈，商业区内商业设施繁多，商业网点布局合理有序，市场繁华热闹。而与此同时，盐城市新兴规划中的总体商业大区已基本完成规划设计。、新型业态不断涌现，连锁经营生机勃勃。随着市场经济的不断发展，商贸流通的社会组织化程度逐步提高，大型零售超市、连锁店不断涌现，呈现出了强大的生机和活力。到2009年底，市中心城区有大型商厦已有6家，其中营业面积在1万以上的有6家，年商品零售额近20亿元。同时，在医药、电信、家电、家具、汽车、建材、维修、餐饮、美容美发、家政服务、娱乐健身等领域，连锁经营得到广泛推广，一批连锁店已把经营范围扩大到了盐城市郊区及周边各县。二、城区消费品市场现状与趋势分析1、总量大，增幅快。消费品市场增势强劲。2009年实现社会消费品零售总额678.5亿元，比上年增长25%。分城乡看，城市消费品零售额498.7亿元，增长 22.5%；农村消费品零售额，增长19.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额增长24.5%；住宿餐饮业零售额增长12.4%。限额以上批发零售贸易企业全年实现商品销售额比上年增长24%。肉食禽蛋、汽车、化妆品、通讯器材类消费呈上升趋势。分区域看，2009年盐城市辖各镇区实现零售额增长27.7%，增幅比2008年同期提高9.2个百分点；县城实现零售额增长28.4%，增幅比2008年同期提高9.5个百分点；县以下实现零售额增长26.2%，增幅比2008年同期提高 9.1个百分点。盐城市的消费市场无论是总量还是增幅都进入了新的繁荣发展时期。2、限额以上批发零售企业拉动作用大。随着商贸城的改造提升和经营规范,大中型商贸企业发展迅速,2009年盐城市已纳入限额以上统计的批发零售、住宿餐饮企业已达723家，比2008年增加了46家企业，限上企业个数是 2001年的8.9倍。消费品市场发展格局正逐步改变，大中型商业企业已渐成为市场的主导力量。2009年盐城市限额以上批发零售贸易企业实现零售额增长54.7%，占社会消费品零售总额的比重由上年同期的43.8%上升到49.2%，提高了5.4个百分点；对零售额增长的贡献率达63.5， 同比提高12.8个百分点,拉动盐城市消费品零售总额增长22.8个百分点。3、消费结构优化，城市份额占比提高。从限额以上批零企业统计的 25大类商品销售情况看，盐城城乡居民的消费结构发生了较大的变化，呈现吃、穿、用类商品消费全面上升的现象，延续了2008年消费市场呈现的保健型、享受型、发展型消费上升的趋势。2009年春节期间，各类商品遇消费旺季，增长幅度皆在25%以上。分区域消费情况看，城镇市场呈上升趋势，市、县和县以下消费品零售额累计比重为48:25:27，和2008年同期相比看，城市占比提高0.4个百分点，县以下农村市场占比下降，农村居民收入提高，但集中到城市消费的习惯仍然。大中型商业主要集中在城镇，且发展迅速,是城市市场占比提升的主要因素。4、消费热点仍存，对经济增长的拉动作用增强。从2009年消费品市场调查看，盐城市消费升级仍然存在，享受、娱乐、保健类商品销售看好。消费结构升级将逐步成为推动盐城消费增长的较大动力，住房、汽车、通讯产品、新型高档家用电器以及发展型、享受型等升级换代商品，应是新年消费市场的亮点。 汽车消费总量趋大,增速趋缓。盐城市汽车市场从2003年进入快速发展时期，经过近几年的发展，汽车市场占有份额逐步扩大，从2003年的汽车年零售额发展到2008年增长了5.8倍。2009年，盐城市限额以上批发零售贸易企业销售消费型小汽车实现零售额同比增长3.9.7,比2008年同期增幅高21.7个百分点。汽车零售额占全部零售额的比重由2008年同期的11%上升到2009年的13.5%，提高了2.5个百分点，拉动盐城市消费品零售总额增长4.9个百分点。 与居民住房相关的消费保持较快增长。近年来，商品房的销售带动了家用电器的更新换代，促进了与商品房相关的商品销售。据统计，2009年限额以上批发零售贸易企业零售家具类增长55.3%；家用电器及音像器材类增长59.7%，金属材料类增长46.2 %。 文化消费仍是消费市场的亮点。城乡居民生活的提高，在满足衣、食、住、行的基础上，逐步趋向于精神文化领域消费，发展型、享受型消费呈上升趋势。2009年限额以上批发零售贸易企业实现体育娱乐用品类零售额同比增长62.1，书报杂志类增长32.8，电子出版物及音像制品类增长115.4%，文化办公用品类商品增长95.3。 休闲装饰类商品零售增长较快。据限额以上批发零售企业统计调查看，2009年，金银珠宝类增长51.8%，化妆品类增长46%，服装、鞋帽、针纺织品类增长62%。5、商贸企业效益趋好。2009年统计的限额以上批发零售贸易企业全年实现商品销售收入净额同比增长68%，主营业务利润增长122%，实现利润增长160%，从批零企业收益看，表现出企业效益增速快于收入增速的趋势，企业实现的利润增幅比 销售收入净额增幅高出54.9个百分点。6、星级住宿和限额以上餐饮业保持较高增长水平伴随着社会的发展和人民群众生活水平的提高，春节期间亲朋好友互庆宴请、年夜饭等使盐城市餐饮业保持了较快增长，饮食已成为一种时尚。新型消费趋多，传统餐饮也保持红火，绿色餐饮、节日餐饮、文化餐饮等亮点频频出现。2009年，住宿和餐饮业实现零售额同比增长27.4%，其中，星级住宿和限额以上餐饮业实现零售额为增 长59.1%，增幅高于社会消费品零售总额37.4个百分点。三、商业发展目标及趋势分析1、盐城商业发展规划内容 规划内容包括商业功能体系规划(城市商业中心、区域商业中心、社区商 业、商业街)、大型商业网点(零售商业网点和商品交易市场)布局规划及商业物流基地规划3部分。 规划期限与城市总体规划一致，近期为2005年至2010 年，远期为2011年至2020年，远景规划至2050年。 近期规划总体目标为，到2010年，基本建成与城市规划相适应的城市商业体系。完善城市商业结构，改进城市商业布局，初步实现批发市场和物流业 管理的信息化；形成以城市商业中心为主导，以社区商业为基础，以大型批发市场和物流业为特色，多层次、有分工、有形式的城市商业整体结构。 远期总体发展规划目标为，建成与城市总体规划相适应的商业格局，形成结构均衡、功能完善、设施现代的商业网点体系，进一步增强盐城市作为区域贸易 中心的作用。2、盐城商业发展趋势 创建综合性、多功能商业市场 加快现代物流网络建设，构建现代物流园区 培育苏南加工基地，壮大产地型商业市场 进行各类商业市场细分，实施不同的商业市场策略 塑造商业市场诚信品牌 延伸放大商业市场的功能，向生产和消费两头延伸；在商业市场转型阶段，倡导多种产业的合作，推动供应链管理模式第二章 盐城市商业区域分析一、盐城市商圈概述1、商业分布情况目前盐城市中心城区主要商业商圈区域约有4个，在老城区的建军路、大庆路体育中心附近、盐渎公园板块和世纪大道部分。2、商业区域情况介绍、商圈各自分布区域。本案本案建军路商圈级别：城市级商业规模：50万核心商圈：盐城市档次：低端至高端均有，中高档为主经营特点：盐城第一路，盐城市最繁华、最传统的消费区大庆路商圈级别：区域级商业规模：40万核心商圈：大庆路区域档次：低端至中高端均有，中档为主经营特点：主题分为较浓，有体育中心，有数码港，有连锁品牌集聚广场盐渎商圈级别：区域级商业规模：50万核心商圈：盐城盐渎板块档次：低到高都有，中档为主经营特点：文化色彩较浓，目前较为知晓的是钱江方洲的优活街，东进路美食休闲街，已对外展示和经营的盐镇水街，还有已在开发进行中的宝龙广场等。世纪大道商圈级别：区域级商业规模：50万核心商圈：世纪大道板块档次：低到高都有，中档为主经营特点：建材主题为主。发展城南商业、各商圈构成特征建军路商圈商圈名称建军路商圈主力客户全市家庭商圈描述商圈级别全市最核心商圈聚集度较集中以城市中心区的建军路、解放路两侧及其延伸范围，基本形成了以建军路为主干，以商业大厦和文锋大世界、人民商场以中茵海华广场购物中心等为主要节点。目前城市中心（建军路）商圈，商业氛围最成熟，目前的租金也是所有商圈中最高。商圈基本功能综合经营水平较高距项目距离7公里交通略微拥堵日均人流量5万政府关注度支持全面消费者组成全市家庭顾客未来发展趋势传统商业改造时代超市 鑫天地商业街 盐阜人民商场 文峰超市 咖啡店 品牌专卖店 盐渎商圈商圈名称盐渎商圈主力客户本区家庭商圈描述商圈级别区域型商圈聚集度较零散核心组成=缤纷亚洲+国飞尚城+东进路美食街+盐镇水街等国飞尚城商业中的重要组成部分沃尔玛超市已经开业，这个项目建筑面积在4万平方米左右，沃尔玛的开业也带动了国飞尚城底商的繁荣。公园道1号，这个盐渎板块的重点楼盘未来将在盐渎公园的对面一条长约200米左右的商业街区，充分利用盐渎公园所带来的商机，并借助盐渎公园的天然优势带动项目本身的商业氛围。钱江方洲，这个大盘的中心位置有3万多平方米的商业街。这里的商业首先是满足小区业主的需求，再就是服务周边地区。由于商业街处于整个城市的中心位置，这里的招商对象也会以品牌商家为主。商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平较低距项目距离3公里交通较落后，有待建设日均人流量2万政府关注度支持全面消费者组成本区家庭顾客未来发展趋势将成为城市另一核心东进路主题美食街，被誉为盐城的1912 美食街夜景 盐镇水街 缤纷亚洲 大庆路商圈商圈名称大庆路商圈主力客户本区家庭商圈描述商圈级别区域型商圈聚集度较集中核心组成=永基时代旺角+中天时尚米兰广场经过盐城主干道之一的解放路南端，肯德基、星洲健身、永和豆浆等一系列连锁品牌店集中在大庆路与解放南路的交叉口。永基时代旺角广场是该商圈的主要标志地。该项目最重要的特色就是国际、国内连锁品牌店的入驻。永基时代旺角设置盐城第5家肯德基。另外，永和豆浆、星洲国际健身会所等一系列品牌店的加盟，也是该商圈的重要组成部分，从概念的角度上定义，也打造出盐城首席休闲商业概念板块。永基时代旺角，有其优越的地理位置，该项目位于盐城市解放南路与大庆中路交叉口，处于新老城区的交界口。周围高密度的居住群是客源的重大保证。此外，永基时代旺角南邻盐城体育中心和苏果超市旗舰店，人流量之大又是客源的重要保证。商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平较低本项目距离5公里交通较落后，有待建设日均人流量4万人政府关注度支持尚不全面消费者组成本区家庭顾客未来发展趋势支持尚不全面体育中心 KFC 鸿基数码港 芝林广场 苏果超市 世纪大道商圈商圈名称世纪大道商圈主力客户专业市场的客户商圈描述商圈级别区域商圈聚集度较零散核心组成=家居建材专业市场+汽配+住宅商业网点，建材和现存住宅商业是重点商业组成。城南不仅是全市的行政中心所在地，还将成为未来城市的商业中心。现在，随着南城区房地产的开发引发了大规模“白领新移民”现象，南城区人口结构在未来将会迅速调整，该区域未来消费潜力也相应地得到提高，由此也将引发南城区商业业态结构和商业档次的提升。开发商也纷纷进驻南城区，启动商业地产的开发。商圈基本功能生活购物、餐饮经营水平较低本项目距离1公里交通较落后，有待建设日均人流量1.5万政府关注度支持尚不全面消费者组成本区家庭顾客和建材专业市场客户未来发展趋势支持尚不全面麦当劳 红星美凯龙 驿都金陵大酒店 维海大酒店 高力家具港 家具门市 二、盐城市核心商圈分析盐城市核心城区商圈主要是：商圈：“一个商业正中心”+“两条交叉线”+“一条主流商业街”+“一个商业副中心”“一个商业正中心”指以建军路和解放路为集合的大铜马商圈中心“两条交叉线”指以建军路和解放路进行互为交叉；“一条主流商业街”指建军路中段为核心的商业街“一个商业副中心”指以招商场和劝业场组成的商业副中心一个商业正中心两条交叉线一条主流商业街区解放路一个商业副中心建军中路三、盐城市主要商业街概况主要商业街区1、建军路商业街区该街区位于盐城市中心城区内，是作为盐城市中心城区乃至于整个盐城地区最为核心的商业街区，该街区贯穿整个盐城市中心城区东西2侧，该地区商业形态主要还是以沿街商业作为商业形态主导而进行向经营扩散商业辐射范围，区域内沿街商业经营类型主要大型商场、沿街底商、购物广场、大型卖场、商业步行街区等为主，其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、电子产品、银行等作为区域商业形态的辅助。整体商业街区形态分布为“单一区域分头集中，过多区域零散分布”的形式，因此整体对外形象为杂、乱、无较好统一布局。2、解放路商业街区该街区贯穿整个盐城市中心城区南北2侧，与建军路商业街区共同组建成为一个盐城市的核心商圈以新四军的大铜马雕塑闻名的“大铜马商圈”。该地区商业形态主要还是以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋贸、服装、纺织品、交通工具（摩托车、电动自行车等）等为主，其余商业形态以餐饮、休闲娱乐、超市、电子产品、银行、等作为区域商业形态的辅助。整体商业街区形态也呈现为“路北区域集中，路南零散分布”的格局，因此整体对外形象为杂乱无章。3、开发大道、黄海路商业街区（以招商场和劝业场为主体组成）盐城招商场是盐城市各类专业批发市场起步较早、崛起迅速、发展较快、规模最大的市场。现已拥有固定资产超亿元，建筑面积8万平方米、摊位门市14000个，从业人员10000余人，初步形成了以一、二、三、四期工程为主体，包括各联办市场和外围市场在内的大规模市场群，成为苏北地区最大的室内工业品批发市场。盐城招商场经营服装、布匹、百货、针纺品、床上用品、副食品、鞋类、家用电器、文化用品、化妆品、服装辅件、塑料制品等30多个行业，4万多个经营品种，规格档次齐全，能满足不同层次的消费需求。由清朝庆亲王载镇题词“劝吾胞舆,业精于勤.商务发达,场益增新”-这也是劝业场的由来.就是:规劝大家努力工作发展事业的意思。盐城劝业场前身为原在解放路建军路处目前为中茵海华广场现址的老服装批发市场，后整体搬迁至目前劝业场位置（同时集合盐城北区汽车总站，目前已搬迁）做相关经营，内容包括服装、箱包、手机及配件市场、图书批发市场等经营内容的综合性市场。次要商业街区4、环城南路商业步行街（现状）。东起解放南路，西至建军中路，全长680米。现已有城中城、板桥巷商业街等商业设施，再结合二桥广场和串场河沿河绿地的开发建设，将是市民购物、游憩、餐饮、娱乐、休闲、服务的好去处。定位以购物、休闲、夜间消费的特色街。鼓励开设名店名品，提升服务档次，营造舒适、景观丰富、文化高雅的环境，将此处建设成盐城市的标志性商业步行街。5、浠沧巷商业步行街（现状）。解放北路以西，建军路以北、剧场路范围以内，建筑面积达3万多平方米,处于盐城的闹市区，是沿街商业向街坊纵深发展的商业区。定位于时尚购物，辅以休闲为主。鼓励引进国际、国内品牌专卖店，限制经营百货店，形成国际国内知名品牌高度集中，专卖店、专业店高度集中的时尚购物街。6、苏嘉房产精品一条街（现状）。解放南路与青年路交汇处东南侧。全长约500米，服务于南城区的居民休闲购物。鼓励名品名店，适度发展餐饮小吃，限制烟杂店，低档次商品经营。7、市开发区商业街（现状）。全长900米。服务于该区域的企业及居民。集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业街。鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。限制设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。8、东城区北商业街（现状）。迎宾大道北侧富康路。全长600米。服务于东城区居民及开发区企业并服务于工学院。集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心，鼓励设置社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。限制设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。9、先锋岛古玩文化休闲一条街（现状）。东至登瀛桥、北至东越河桥，西至西越河桥，全长约600米。原以杂货店居多，现已改造。泰山庙是盐城的一个重要的旅游景点，依托这个景点建成古玩、字画、旅游商品一条街。鼓励设置文物、文化艺术品、字画、盐城旅游商品等专业店，适度发展餐饮小吃、咖啡吧等休闲网点，限制百货店等无特色的商业网点，形成以旅游文化为主体的特色街。10、板桥巷商业步行街（女人街）（现状）。东至解放中路，北至建军路，南至环城南路，西至板桥巷，呈“T”型。原是盐城曹家巷小商品市场，曾创造过辉煌的业绩，后拆迁改造。规划将原解放路东侧的女人街延伸到板桥巷，使“女人街”名称及内涵延续。定位该商业街以销售女士服装、用品为主，辅以美容、美发、休闲，将目标顾客锁定在老、中、青妇女的中、上等消费人群。鼓励开设品牌系列专卖店和女装专业店；适度发展餐饮、咖啡吧、茶酒楼等休闲场所；限制开设无品牌无特色和综合型网点。使其成为我市展示女士整体形象和为女性服务的特色街区。11、华兴女子服饰街（现状）。南至纯化路，北到毓龙路，全长约150米。现有网点140家，基本以经营年轻女子服饰为主。定位为以时尚女装、鞋帽、女性饰品为主，突出女性服饰休闲风格，辅以咖啡吧、休闲吧、美容美发等女性消费设施，体现休闲购物理念。考虑到该步行街长度受限制，可将毓龙西路作为拓展区域。12、迎宾北路电脑一条街（现状）。迎宾桥至黄海路之间，全长约1200米。以经营电脑、电脑配件为主，辅以电脑维修、旧电脑交易等业务类型，形成以电脑及其相关业务为特色的商业街。13、高力电子商业街（现状）。该街南起毓龙东路，北至榆洋路，街长400米，门店数不少于215个。经营商品以电脑、手机、配件以及耗材、维修等相关业务为主。规划拟对现有电子商业街进行改造，提升文化品味，鼓励国内外精品、名品入驻，提高电子街的档次。14、榆洋路特色餐饮一条街（现状）。现有的几十家临时摊点统一管理，将现有业态进行调整，定位以特色餐饮、风味小吃为主，辅以休闲、娱乐、饭店等业务，形成餐饮服务一条街。该街西起开放大道，东至文港路，全长720米。鼓励传统品牌、加盟连锁、特色餐饮。四、小结 盐城市现有几大商圈中，建军路的中心商圈地位依然不容撼动，城南新区逐渐形成专业型、特色商业，与中心商圈有所区别。 盐城商业以传统商业业态为主，形成盐城特色的商业开始显露。 目前商圈定位较有层次，各自形成相对稳定的客户群。 本案所处区域为城南现有商圈的边缘地带，商圈的辐射力有限，社区型商业或特色目的型消费商业可能是本案发展的重点。第三章 城南板块商业市场分析一、城南板块商业现状（大型商业类项目）1、城南新区超市类型大卖场商业设施分布特点城南新区大卖场竞争激励，方圆三公里范围里就集中了五家卖场，总营业面积超过15万平米。名称营业面积苏果1.1万家乐福购物广场4.8万时代二店3万沃尔玛购物广场5万大润发2.28万苏果超市家乐福购物广场时代二店沃尔玛大润发（在建）本案2、城南新区已建和在建大型商业类项目分布、大型商业分布情况城南新区目前正在新建和已建的大型商业有超过50万的体量，其中以宝龙城市广场为最，商业将集中释放。名称商业面积（）宝龙城市广场20万紫薇国际广场5.5万国飞尚城商业建筑9万钱江方洲优活街5万欧洲风情街3.5万钱江方洲优活街国飞尚城中远世纪城盐镇水街东进路美食街宝龙城市广场8万本案中远世纪城欧洲风情街紫薇国际广场、大型商业细致介绍宝龙城市广场 位 置：青年路以南、迎宾路以东面 积：20万平方米（商业部分） 项目概况：项目总建筑面积48.88万平方米，总投资25亿。包括了15万平方米高档住宅区,5万平方米特色商业街，6.5万平方米国际公寓,1.5万平方米四星级商务酒店,15万平方米国际化大型购物中心(包括国际连锁超市、五星级国际影城、知名百货等)等。该颜色区域为宝龙城市广场一期商业所在地，2009年进行销售，时价为1F：33000元/平方米，2F：18000元/平方米，3F：10000元/平方米，面积分隔为30-400平方米/套不等。主力面积分布为60-80平方米/套。该颜色区域为宝龙城市广场二期商业所在地，为2层商业，预计2010年上半年进入销售，暂定价格为1F：35000元/平方米，2F：18000元/平方米。面积分隔35-170平方米/套不等，主力面积为50-70平方米/套，其中第2层商业可分隔销售也可整层销售。紫薇国际广场 位 置：市政府东侧面 积：5.5万平方米（商业部分） 项目概况：目前已于2009年10左右正式开始动工，预计2010年下半年可对外进行推出，主要是打造苏北最大的IT MALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场等组成，囊括通讯、数码、电脑配件、电子电器各类产品，集展示、贸易、物流、仓储、办公为一体。该广场还将建设LIP国际影院、儿童主题乐园、国际精品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等。目前销售价格尚未正式对外公布。欧洲风情街 位 置：人民路向东至串场河面 积：3.5万平方米（商业部分） 项目概况：建筑风格以威尼斯、法式等欧式风格为主，定位为餐饮、酒吧、休闲娱乐、精品商业四大功能区，总投资2.5亿，计划2011年完工；同时该项目是作为瑞尔国际住宅社区商业配套设施的一部分进行建造施工。目前销售价格和具体情况尚未对外进行公布。中远世纪城 位 置：世纪大道88号面 积：8万平方米（商业部分） 项目概况：该项目建设完毕。打造一站式shoppingmall，涵盖超级大卖场、风情商业街、特色美食城、星级酒店、影院、品牌专卖店。钱江方洲优活街 钱江方洲商业街靠近时代购物中心及宝龙城市广场，区位价值高，商业街定位仍以社区生活配套为主。位 置：解放南路东侧面 积：约3.8万平方米 销售情况：一、二层连卖，面积在80-200不等，以租为主，销售也是带商家进驻。销售价格：11000-15000元/（第1层）7500-8500元/（第2层）租赁价格：1.2-1.6元/招商范围：金融服务，卖场超市，鲜花礼品，美容健身，教育培训，创意家居，餐饮休闲。目前已签约商户：中国银行，王家香辣馆，陆琴脚艺，福奈特干洗，移动通讯，好丽华休闲食品，快捷名酒，果然鲜，皇家宝贝母婴系列，爱维眼镜店，佳诚名烟名酒，唯美洗化，爱心天使，我心飞扬，索菲亚干花，旺家乐超市，李老翁冬虫夏草，奥瑞特瑜珈，百莲凯美容院，曰曰佳净菜超市，港岛甜品屋等红色曲线范围即为优活街在钱江方洲项目内部的范围所在国飞尚城沿街底商 国飞尚城住宅底商依托沃尔玛大卖场，业态档次明显高于一般社区商业，商业辐射范围也有所扩大位 置：迎宾南路延伸中段销售情况：目前已开始进行C区沿街底商销售，C区底商目前只余下少量，A、B区的沿街底商已销售完毕销售价格：均价32000元/（一层，挑高5.7米）面积分布：30-500/套主力面积：100-200/套租赁价格：1.6元/天目前已进驻商户：天和茶庄，盐城土特产，合众人寿，金福祥美食，华生药房，孚曰大家纺，九阳专卖，忆江南酒店，江苏银行，燕之屋，梦之蓝，麦田茗茶pub，骨色骨香，克丽缇娜，空气能热水机，开心大药房，博雅会所，雅堂茶酒楼，后天空间设计，千丝阁美容，露华浓养生火锅，原野家居生活馆，尚城眼镜，中国银行，凯瑞大酒店，威尔美健身，奥克斯厨具电器，空气能热水嚣，志高空调，碳晶地暖体验中心，汗蒸美，中国电信，太阳雨太阳能，老板厨房电器，百得热水器，名烟名酒，邦佳洗衣，赋隆地暖，海信空调，千科生活电器，希尔乐热水嚣，哈佛热水器，格力，五洋本田，红蚂蚁装饰，中国移动，大金中央空调，名烟名酒，美的，托馥咖啡盐镇水街 位 置：解放南路、人民南路之间，东西沿东进路约1KM左右建筑特色：为中式园林建筑 主要经营层面：中高档餐饮（中式、西式皆有）、大众餐饮、地方特色农贸产品经营、盐城海盐文化和地方民俗文化展示，同时也具备文化旅游城市观光之功能等为一体的商业项目。主力面积：单栋沿街建筑不小于500/层，分为2层和3层建筑不等，内侧小面积商业大体为10-15不等租赁价格：0.8-1.0元/*月，只经营，不对外销售。东进路美食街 位 置：位于串场河风光景观带和盐渎公园之间建筑特色：为中式园林建筑项目规划：该项目16幢楼总建筑面积59800平 方米，其中商业面积39800平方米，公寓式酒店8600平 方米，住宅面积11400平方米。同时分为4个区域分别建设。主要经营层面：中高档餐饮（中式、西式皆有）、以及中高档休闲娱乐场所等，目前东进路美食街是集合了较为中高档的餐饮设施为主，休闲娱乐设施为辅助的商业设施。主力面积：基本以沿街单栋独立商业建筑为主销售价格：该项目因早已销售完毕，且销售初期价格较为低廉，则不能与现今周边在售商业项目价格进行比较，若参照目前宝龙城市广场项目1层沿街商业之销售价格为均价35000元/平方米，则综合考虑东进路美食街商业目前销售价格将在25000-28000元/平方米之间进行分布。3、城南新区已建和在建住宅社区商业项目情况社区名称主力面积层高销售概况（元/）都市豪庭未定二层（层高未定）后期销售，时间未定恒荣世家未定二层（层高未定）暂定均价15000，预计2010年6月销售城南印象130-400二层（一层3.6米，二层3.3米）二层连卖均价12000棕榈泉广场100多二层（层高未定）价格未定，2010年6月以后销售华厦绿城未定图示三层价格未定，2010年下半年以后销售钱江方洲100-200二层（正常层高）1层均价11000-15000，2层为均价7500-8500紫金花园150-240一层（层高5.8米）均价180004、城南新区各类商业项目情况列表项目类型在建（）待建（）交付或者使用（）规划范畴（）大型集中式商业（商业街、商场、专业市场、等）14.08万37.8万（含本宗地项目）38.58万已知规划约为12万沿街底商散户/约为5-6万/社区商业20.2万18.6万4.8万已知规划约为8万合计34.28万56.4万48.86万20万41二、城南板块商业重点项目比较（与本案间）1、城南新区各重点商业项目比较情况列表项目名称项目属性东进路美食街钱江方洲优活街盐镇水街宝龙城市广场本案宗地建筑类型多层商业多层沿街底商（商业建筑层数1-4层）多层底商多层大型商场（住宅底商为1-2层，大型商业层数未定）多层独栋商业多层联体商业多层独栋商业多层大型商业多层独栋商业建筑风格古典+现代风格欧式现代风格仿明清古建筑现代风格仿明清古建筑商业类型区域型商业社区型商业+区域型商业特色+区域型商业社区型+区域型商业区域型商业+辐射型商业商业总面积（）3.98万3.8万3.0万20万（其中5万商业街，15万大型商城）近8万主力面积（）独栋面积约为800-1000；住宅底商面积约为80-150住宅底商约为80-100，大型商业未定独栋面积约为800-3000；底层散户面积约为10-15分隔面积为30-400不等，也可以单层，单层面积约为1000未定销售价格（元/）2008年销售价格：13000-15000，可优惠8-10%折扣（沿街独栋价格）；住宅底商价格为1F：10000，2F：5000，3F：40001F：11000-150002F：7500-8500只租不售2009年第一期商业：1F内街20000-300001F外街：33000-370002F内街：9000-120002F外街：15000-220002010年二期商业：1F 35000-380002F 10000-14000未定租赁价格（元/*天）独栋租赁价格为1.05住宅底商为0.85住宅底商为1.2-1.5独栋租赁价格为0.75底层商业散户为0.85未定未定销售模式机关分配，代为销售（不包租）开发商直销（包租）政府招租开发商直销（包租）未定租赁模式可租赁可自主经营，租赁为签订5年租约，起租5年，第1年免租，从第2年开始支付租金，每2年5%递增租金可包租，可自主经营，包租年限为5年，总回报约为30%（暂定，届时会有调整），起租5年，3-6个月不等的免租期招租经营，起租5-8年不等，第一年为免租。第2年免半年租金，第3年起全额租金，从第3年起每年递增8%租金额第一期包租，第二期自主经营；包租3年，每年8%回报，共24%回报率；，2-3个月免租期未定目前销售率或租赁率已销售完毕，租赁为80%销售完成70%，招商完成45%完成招商60%第一期已销售完毕，第二期预计为2010.04开始销售，目前为预订，第一期已完成70%招商未定开盘时间2008.072009.032008.052009.03未定正式销售或租赁时间2008.082009.032009.052009.05未定正式交付使用时间2008.112010.122008.102010.092010年底2、城南新区各重点商业项目特点分析、建筑类型分析从本宗地项目规划要点来看是将拟建多层联体商业建筑为主，部分高层酒店等设施为辅助；而从周边各类大型商业项目来看，大体为多层单栋建筑为主，而多栋可以联合可分散进行布局的建筑类型则较少。、建筑风格分析目前宗地周边大体商业建筑多以现代元素的风格进行出现（或夹杂其他建筑风格元素，但总体是以现代为主），而本宗地则是以传统仿古建筑为建筑风格，在项目所在区域乃至于整个盐城市来进行观察，屈指可数；但目前已有“盐镇水街”项目建成并交付使用，因此本项目若是以传统仿古建筑风格再进行建设时，则必须在整体建筑规格和品质要突出重点，否则讲沦为于“盐镇水街”进行相提并论，这样会将传统建筑风格的优势丧失殆尽。【盐渎明城】项目营销企划暨市场报告、商业类型分析从目前周边重点商业项目来进行观察，大多是以区域型商业进行辐射周边城区，而真正的城市级和辐射型大型商业群体尚未出现，若本宗地项目立意是以城市级综合类高端商用物业作为开发建设，那在项目规划上将高于周边集合项目，有利于成型差异化竞争模式。、商业开发面积分析从周边相关大型商业项目的体量来进行观察，大体是控制在3-5万平方米左右，而超出10万平方米及以上的超大型商业项目总体较少（就目前在建及待建情况分析），而本宗地体量则超出平均水准，可以形成一定的规模化效应。、主力面积分析从目前周边商用物业项目的主力面积分析，毕竟独栋式大面积商用物业在市场上还是占据较小的份额，大体还是以小面积分隔的商业形式在市场上显现，因此应可以考虑独栋和分隔形式共同应用于本宗地项目之中。、主力售价分析从目前周边可售商用物业的销售价格来进行观察，在2008年期间由于整体经济形式形成较为严峻形式，因此在物业出售期间，优惠措施以及销售价格均较低，而从2009年开始至今，整体商用物业的销售价格始终保持一定的平稳过渡态度，略有提升，这可以从宝龙城市广场商业项目的销售价格中可以看出。、销售模式分析从目前现有重点项目中了解到，大体项目还是有一定数量在进行包租销售的模式操作，但实际广告宣传之中并没有实际体现，同时值得注意的是，宝龙城市广场这个项目在第一期和第二期商用物业销售之中，其销售模式有所转变，由原先包租的销售模式转变成自主经营；同时钱江方洲项目中，销售模式并不是强制规定一定是包租，而是包租和自主经营均可。由此可见，目前周边项目不再拘泥于包租形式的操作，而是实际注重于项目是否能真正销售，能为市场所接受。、租赁模式分析从周边项目可以进行观察，目前诸多项目在租赁期限上均采用较长的租赁周期进行起租，以保证固定的商户进驻长期经营，这一点在城南新区大体商用物业之中尤其得到体现。长期经营可以保证一定数量的人流量，同时也可以加大商业项目在区域乃至于城市之间的影响和发展态势。第二部分 项目条件分析第一章 项目条件分析一、项目基本资料地块概况项目位置盐城市解放南路以西，盐城路以东，盘古路南北，第一沟以北目前现状土地面积.4平方米拟建建筑面积.1建筑密度容积率、限高绿地率32.2%，建筑密度29.9，容积率1.2，车位（含地上地下）850辆项目地块位于盐城市城南新区，北临长村路，南邻串场河支流第一沟，西沿盐城路，东至盐城市快速公交通道解放南路，东西两端最长约为500米，南北长约200米。二、项目现状1、宗地形状本案位置宗地东西长、南北窄、南侧临近第一沟，地块较为方正。2、项目现场情况位于项目所属地块内的电力机关单位，目前仍在正常工作之中。该建筑目前尚未明确具体搬迁事宜，需进行协调才能解决具体施工事宜地块南部目前已交付使用的住宅社区为明珠苑，该项目据了解为安置性用房，但底层仍做了沿街底商的布置。地块内部环境目前基本平整完毕，但尚未有具体施工机械进场进行施工，也无具体人员进行管理。地块南部紧邻串场河支流第一沟，目前水质较为浑浊，尚未进行良好的整治和治理。目前项目东侧紧邻解放南路（项目临近路段已做拓宽），而西侧紧邻盐城路，目前尚未进行拓宽，道路情况一般。解放南路盐城路3、项目周边环境、内港湖公园地面积约500亩的内港湖公园，位于盐城城南