国内合作共建产业园开发模式研究及阳江项目建议0418(定稿)教案资料.ppt

,WORKINGDRAFT,LastModified2/9/201510:24PMChinaStandardTime,Printed1/16/20147:43PMChinaStandardTime,二零一六年四月十八日,国内合作共建产业园区开发模式研究及阳江项目建议,一、珠海阳江合作共建项目基本情况梳理,二、国内合作共建园区开发模式对标研究,三、华发集团政企合作园区项目开发模式,目录,四、国内主流共建园区开发运作模式总结,五、珠海阳江合作共建项目开发模式建议,六、珠海阳江合作共建项目招商策略建议,珠海阳江合作共建园区项目由高新园、万象园、环保园组成,高新园位于阳江市区西侧，紧邻海陵岛，与海陵湾相连。由港口片区、福冈片区、银岭片区、丰头片区、环保片区组成，总规划面积21.8平方公里。,珠海（阳江）产业转移万象工业园是广东阳东经济开发区的一个重要功能片区,是粤西最靠近珠三角的一个产业转移工业园，规划总面积680万平方米。,阳江市环保产业园地首期规划开发2.3平方公里，主要引进国内外先进的印制电路板、专用设备、原辅材料、表面贴装装联、电子制造服务及电子电路产业链企业，重点承接全国电子线路板企业转移。,高新园,万象工业园,环保产业园,珠海阳江合作共建园区项目产业规划,产业基础：目前，园区已形成了金属制品及金属材料、新能源新材料及仓储物流、食品药品（农海食品加工）等重点产业的集聚。已引进项目200多个，投资总额超过400亿元。产业规划：1.金属制品及金属材料产业；2.食品药品产业；3.新能源新材料产业。,产业基础：园区按照高起点、高标准的要求，规划有金属制品产业区（五金刀剪工业区）和木材家具产业区，定位为“生态型、科技型、创税型”产业转移工业园，重点发展五金机械、木材家具、汽车配件、新材料等低能耗、低污染、技术含量较高和带动能力较强的项目，是融生产、生活、生态于一体的现代化工业新城。,园区规划总面积4.3平方公里，规划有电镀与电子电路基地和制革定点基地两大基地。电镀与电子电路基地规划开发面积2.3平方公里，目前该基地已开发土地60万平方米，整个基地达产后可以达到30亿产值。制革定点基地规划开发面积2平方公里，基地重点引进清洁生产水平高的国内外一流制革生产企业。目前该基地已开发土地面积50万平方米，整个基地建成达产后可以达到50亿产值。,高新园,万象工业园,环保产业园,国内标杆合作共建产业园区开发模式华夏幸福、中国宏泰,备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和中国宏泰龙河高新区为研究案例,华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发”模式）,园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。,华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商服务收益为新增落地投资额的45%,土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）,招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无此项奖励或比例没有这么高）,中国宏泰：政府与宏泰未成立合资项目公司，而是政府通过购买服务的形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职,以龙河高新区为例，运作该项目的是廊坊市盛世建设投资有限公司，该公司由宏泰设立并100%控股。宏泰和龙河高新区管委会之间分工为：,中国宏泰土地一级开发收益模式：100%土地一级开发成本返还一定比例的土地出让净收益,中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分,土地一级开发净收益的一定比例分成：工业、物流、仓库或基础设施用地为100%；住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为80%。,土地一级开发成本100%返还：包括征地、拆迁费用，土地整理费用、前期费用等,中国宏泰对土地出让计划起着主导作用，而政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权,招商服务收益模式：中国宏泰招商服务收益主要来自于政府收取的园区企业税收收入,以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-F,D,E,F,是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并扣减相应的税项优惠,是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008年至协议到期，E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次递减,是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。,在此种收益模式下，引进企业越多、质量越高，缴税额度越高，宏泰的收益就越多；虽然政府让渡部分土地开发收益和税收收入，但此模式有利于园区的高速高质量发展。,中国宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收益来对企业进行补贴。以龙河高新区项目为例，每年的补贴不得超过龙河高新区当年土地出让金总额的35%。,省内类似合作共建园区项目开发模式广东顺德（英德）产业园、中山（潮州）火炬科技园,省外类似合作共建园区项目开发模式苏州宿迁工业园区,华发集团政企合作园区项目开发模式,国内主流共建园区开发运作模式总结,珠海阳江合作共建项目开发模式建议,结合阳江项目实际情况，可考虑采用以下开发运作模式：,模式一：参照华夏幸福、中国宏泰及广东顺德（英德）产业园的模式，项目全权委托给企业进行整体开发，基础设施建设、土地一级开发、招商服务、园区运营等，园区前期开发收益和后期收益按比例分享。模式二：参照江苏宿迁共建产业园区、中山（潮州）火炬科技园的援建模式，新增增值税、所得税省、市、县留成部分，全部补贴给共建园，用于其滚动发展；财政对园内基础设施建设贷款适当贴息等。模式三：采用合作招商模式，政府与企业签订招商服务代理协议，提供订单式服务，提高产业招商效率，做旺产业园区。,珠海阳江合作共建项目招商策略建议,政府资源及协会资源招商,合作招商,平台招商,网络推广,活动招商,充分利用政府、协会及商会资源，尤其利用好中国五金制品协会、阳江市企业家协会开展招商引资工作，重点构建“企业家（行业）协会平台、网络招商平台、招商推介活动平台、多媒体宣传平台”四大招商平台,借助力合、珠海科创投等华发集团产业投资平台，在产业园内通过建设“孵化器”、众创空间等载体嫁接客户资源，实现集团内部平台资源合作招商,注重借助相关第三方平台的力量进行招商，通过牵线搭桥，促使有定向市场开拓需求的企业与园区间形成沟通、了解和互动，从而为企业进驻园区做好铺垫。,利用广播、电视、报刊、网站、微博、微信、短信等多种方式进行媒体造势，提升知名度,借助政府和协会力量，召开“珠海阳江共建产业园”相关推介活动；参加