第九章假设开发法及其运用.ppt

第九章假设开发法及其运用第一节假设开发法概述第二节假设开发法的基本公式第三节现金流量折现法和传统方法第四节假设开发法测算中各项的求取第五节假设开发法总结和运用举例,一、假设开发法的概念又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,第一节假设开发法概述,二、理论依据预期原理假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。,第一节假设开发法概述,三、假设开发法适用的对象和条件对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。条件需具有明确的规划设计条件要求。估价结果的可靠性主要取决于：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。,第一节假设开发法概述,三、假设开发法适用的对象和条件对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。条件需具有明确的规划设计条件要求。估价结果的可靠性主要取决于：,1.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；2.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；3.要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。,第一节假设开发法概述,三、假设开发法适用的对象和条件对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。条件需具有明确的规划设计条件要求。,假设开发法的其他用途1.确定拟开发房地产的最高价格；2.确定开发项目的预期利润；3.确定开发中可能出现的最高费用。,第一节假设开发法概述,四、假设开发法的操作步骤1.调查待开发房地产的基本情况；2.选择最佳的开发利用方式；3.估计开发经营期；4.推测开发完成后的房地产价值；5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6.进行具体计算。,第一节假设开发法概述,四、假设开发法的操作步骤,以评估政府出让地块的价格为例调查待开发土地的基本情况,1.弄清土地的基本位置；,土地所在的城市的性质土地所在的地区的性质具体的坐落状态,2.弄清土地的个别因素状况；,面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通达程度等,3.弄清政府的规划限制；,弄清规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等,4.弄清将拥有的土地权利。,弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定,第一节假设开发法概述,四、假设开发法的操作步骤,以评估政府出让地块的价格为例,选择最佳开发利用方式选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。,第一节假设开发法概述,一、最基本的公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润1.把握待开发房地产在投资开发前后的状况；,将生地建成房屋将生地开发成熟地将毛地建成房屋将毛地开发成熟地将熟地建成房屋将在建工程续建成房屋将旧房装修改造成新房,2.要把握投资开发后的房地产经营方式。,出售出租直接经营,第二节假设开发法的基本公式,二、按估价对象细化的公式(一)求生地价值的公式1.适用于将生地建成房屋的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润2.适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润,第二节假设开发法的基本公式,二、按估价对象细化的公式,(二)求毛地价值的公式1.适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润2.适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润,第二节假设开发法的基本公式,二、按估价对象细化的公式,(三)求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(四)求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润(五)求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润,第二节假设开发法的基本公式,三、按开发后的经营方式细化的公式(一)适用于开发后出售的公式V=VP-C,V-待开发房地产的价值；VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；C-应扣除项目。,(二)适用于开发后出租、直接经营的公式V=VR-C,VR-用收益法估算的开发完成后的房地产的价值。,第二节假设开发法的基本公式,房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。考虑货币的时间价值有两种方法：,第三节现金流量折现法和传统方法,一、现金流量折现法与传统方法的区别1.对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测未来现金流量。2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。,第三节现金流量折现法和传统方法,二、现金流量折现法与传统方法的优缺点现金流量折现法：结果精确，但比较复杂；传统方法：结果粗略，但相对简单。现金流量折现法具体需要三点：(1)开发期和经营期要估计准确；(2)各项支出、收入在何时发生要估计准确；(3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。,第三节现金流量折现法和传统方法,一、后续开发经营期后续开发经营期的起点是(假设)取得估价对象的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。,第四节假设开发法测算中各项的求取,一、后续开发经营期后续开发经营期的起点是(假设)取得估价对象的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。,预测开发经营期可以分别预测其各个组成部分，再把各部分连接起来。建设期预测的具体估算方法：一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期；二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。,第四节假设开发法测算中各项的求取,二、开发完成后的价值(一)开发完成后的价值对应原房地产状况开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的市场价值。(二)开发完成后的价值对应原时间可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。(三)开发完成后的价值的预测方法出售的房地产运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋势来推测。出租或经营的房地产预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。,第四节假设开发法测算中各项的求取,三、后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的税费和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值；它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得利润。,第四节假设开发法测算中各项的求取,三、后续必要支出及应得利润,第四节假设开发法测算中各项的求取,取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者缴纳的有关税费。该税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。应计息的项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值及其税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。,三、后续必要支出及应得利润,第四节假设开发法测算中各项的求取,后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体的视为集中发生在该时间段的期中。开发利润的测算中，不同利润率对应不同的计算基数，测算时要相互匹配。总利润率与年利润率。,第四节假设开发法测算中各项的求取,四、折现率计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它包含资金的利息和开发利润两部分。五、测算中的其他有关问题(一)注意假设开发法的三种估价前提自己开发前提；自愿转让前提；被迫转让前提。(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益,第五节假设开发法总结和运用举例,例：某成片荒地的面积为2km2，适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,第五节假设开发法总结和运用举例,例：某宗七通一平熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为成交价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为成交价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价。(折现率为12%),第五节假设开发法总结和运用举例,例：某旧厂房的建筑面积为5000m2。据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。,第五节假设开发法总结和运用举例,例：某在建工程的建设用地面积为3000m2，规划总建筑面积为12400m2，用途为办公。土地使用期限为50年，自2007.3.1起计，国有建设用地使用权出让合同中约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用为每平方米建筑面积230