某房地产股权信托计划讲义(PPT 55页).ppt

,2010年5月,优中选优，与金地共赢，分享上市公司地产开发利润稳盛投资“武汉四新”房地产股权信托计划,目录,产品的具体条款,房地产中长期趋势分析,产品结构和特点,金地“武汉四新”项目介绍,诺亚观点：新政不会影响房地产中长期发展趋势,政策为抑制炒房，防止部分城市过快上涨，而非打压房地产基本市场，因政策的周期性及经济增长性的要求，连同08年“踩刹车”太急而带来的经济下滑都使得国家对于房地产只能调控，不能过快增长，而不会打压；大周期没有变，人口红利、城镇化进程，人均GDP快速上涨，都使得房地产长期向好，但预防被提前透支；而小周期必须调整，过快增长必然带来泡沬，此时的调控是为了避免将来更大的风险出现。,人民币升值预期强烈，升值为大势所趋,城市化与新家庭产生的刚性需求,数据来源：国家统计局、上海智盈股权投资管理有限公司,城市化率每年增加1个百分点，每年有约1500-2000万人进入城镇由于中国经济仍在高速发展中，因此城市化进程在中国还将长期持续每年全国有800-1000万对结婚由于今后5年的适婚年龄人口（25岁-35岁之间）正好出生于上一个生育高峰，也就预示着我们将迎来又一个新家庭组建及出生的高峰,收入增长带动居住水平的提高,数据来源：国家统计局、上海智盈股权投资管理有限公司,城镇人均住宅建筑面积每年上升近1平方米城镇人均可支配收入名义增速常年保持在10%之上随着人均可支配收入的上升，中国人改善目前居住条件的需求将被进一步激发,2009(E),房价波动与长期趋势,数据来源：国家统计局、中国人民银行、上海智盈股权投资管理有限公司,住宅售价增速具有在城镇居民可支配收入增速上下波动的规律随着经济的复苏及人均收入增速的回升，房价将保持长期上升趋势房价增速的短期偏离也预期有回归的要求，因此预计房价增速在此次政策调整后将有所放缓,土地市场价涨量跌，土地供应不足,近三年来我国土地市场有逐步萎缩，虽然2009年地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。2009年全国商品房销售面积同比增长42.1%；普通商品住宅用地供应同比增长36.9%，虽然两者都有增长，但前者增幅远远大于后者，这说明土地仍然稀缺，供应依然偏紧。,武汉典型的成长型城市,武汉发展的新方向,1,2,3,4,新兴产业的发展,人口结构的变化,城市快速交通的建设,环境及基础设施的改善,目录,产品的具体条款,房地产中长期趋势分析,产品结构和特点,金地“武汉四新”项目介绍,房地产还能怎么投？,投资房地产，我们还能做些什么？,可替代品种：房地产投资基金,专业投资：房地产投资基金是指通过发行基金募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。,房地产基金的概念,造房还是买房的简单比较,造房还是买房，一目了然,房价上涨,房价上涨,开发增值,土地增值,开发商获取,开发商获取,基金、开发商共同分享,房屋投资者获取,是否专业分界线,房地产投资基金的行业发展,2004-2008年，全球房地产投资基金取得了快速发展，募集金额从2004年的530亿美元上升为2008年的1240亿美元，取得了23.7%的年均复合增长率。,产品结构,金地集团全资,约4亿,投资者,300万起,金地武汉四新项目,投资者LP,稳盛基金GP,房地产投资基金,出资,管理,投资,资金,专业,+,基本框架,金地集团,金地集团,+,开发经验,合作方金地集团,中国地产四大巨头“招保金万”,实力比较,下图为2010年4月23日情况，以总量排名金地排名第二，万科第三，保利第五，招商排名11。,金地介绍,金地集团是一家拥有二十余年历史、以中高端住宅开发为主营业务的、全国化的大型房地产上市企业。,公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，公司在上海证券交易所正式挂牌上市（代码600383），成为1994年以来首批上市的房地产企业之一。近五年来，金地集团总资产规模增长了4倍；净利润增长7倍。,金地介绍业务组合（融资战略）,武汉金地,金地集团武汉房地产开发有限公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业务。,武汉金地,2009.7.9金地国际花园荣获最佳婚房（热线房产网）2009.7.14金地国际花园荣膺2009年上半年武汉楼市销售金额、销售套数TOP10（中国指数研究院）200912.4金地格林春岸荣膺“2009CIHAF中国住交会中国名盘”称号（CIHAF中国住交会）2009.12.10金地国际花园荣获“2009年度武汉地产最具投资价值楼盘奖”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）2009.12.10金地武汉公司荣膺2009年度武汉地产“品牌地产企业”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）2009.12.10金地武汉公司荣膺2009武汉房地产开发企业10强（中国房地产测评中心）200912.10金地格林春岸荣获“2009年度武汉地产最具性价比楼盘奖”（新浪中国房产信息集团（CRIC）新浪乐居联合颁布）200912.4金地格林春岸荣膺“2009CIHAF中国住交会中国名盘”称号（CIHAF中国住交会）2009.12.152009年武汉企业100强（排名67位，武汉企业联合会、武汉企业家协会发布）2009.12金地武汉公司荣膺2009年武汉房地产销售十强企业（第五名）2009.12金地国际花园荣膺武汉市商品房销售套数top10（第七名）2009.12金地格林小城荣膺2009武汉十佳满意物业服务小区（武汉市消费者协会、长江日报报业集团武汉晨报联合颁发）2010.1.10金地武汉公司荣膺中国购房者大会2009-2010年度网友最认可开发企业。,武汉金地,金地集团武汉公司于2003年9月正式成立，注册资本6000万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业务,作为金地集团唯一的一家由集团高管出任董事长的分公司，武汉金地的规范管理和项目成本控制做的非常卓越,产品特点,锁定优质项目，收益稳定，抗风险能力强以信托的低门槛进入，享受地产基金的高回报结构性创新，合理化避税制度制约，保证交易的公开透明作为金地稳盛人民币基金的战略性业务，倾注团队最核心力量确保成功,目录,产品的具体条款,房地产中长期趋势分析,产品结构和特点,金地“武汉四新”项目介绍,2010年4月22日，武汉全球招标建“方岛”,四新生态新城位于武汉新区，是武汉市三大城市副中心之一。包括环湖路围合区域，以及四新大道沿线区域(西至芳草路，东至江城大道)、总面积2179亩的“方岛”，位于四新生态新城主轴线-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地规划的人工湖和岛屿组成，是体现地区“水”特色（区域内有南太子湖、墨水湖、龙阳湖、三角湖）、构建和谐人居环境的重要景观区域，系新城的“绿心”。,2010年4月22日，武汉新区发布消息：四新生态新城的城市主轴线四新大道中部“方岛”区域，面向国际招标城市设计方案。,新区之魅终看四新,本案,武汉新区的“方岛”招标将“四新”区域推上武汉最具潜力区域浪尖，在国家重拳调控房地产市场的眼下，“四新”区域被誉为未来武汉最具“抗跌性”的区域。,三环线,项目地理位置,B,A,本案,交通方便：沿江城大道至武广商业圈(A)距离10.8公里，车程16分钟；到水果湖（省政府）(B)距离17.7公里，车程30分钟；沿江城大道上三环线到天河机场距离45.1公里，车程25分钟；,项目客户来源,本案,武汉经济技术开发区,规划东风汽配城,武汉经济技术开发区简介,国家级经济技术开发区，19年发展历史；2000年4月，经国务院批准，在区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区目前，已吸引了包括30多家世界500强企业在内的2744家中外企业入区兴业；2009年，工业总产值首次破千亿、财政收入过百亿，在中西部22个国家级经济技术开发区中位列榜首；,武汉经济技术开发区简介,汽车及汽车零部件产业是开发区的主导产业。1992年由东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资组建的神龙汽车有限公司正式成立。2003年9月，东风汽车公司的总部由十堰搬迁至武汉经济技术开发区。截至2009年8月，开发区内集中了神龙汽车有限公司、东风本田汽车有限公司、东风风神、东风渝安、东风电动、三环汽车和3604改装车等7家整车生产企业，还有德尔福、佛吉亚、法雷奥等160多家汽车零部件企业，汽车研发机构也达到33家。,地铁U6号线（年内开工，2015年竣工）途经项目所在地,项目地理位置,土地平整情况,武汉金地于2009年10月12日以12.83亿元竞得武汉市汉阳区P（2009）055号土地项目。,项目总体鸟瞰图,项目鸟瞰图,项目总平面图,项目规划设计图,项目规划技术指标列表,经济测算,项目情况,目前销售起步价及涨价方案,实际涨幅由金地根据市场情况调整。根据以上销售均价运营，预计可实现收入563,852万。税前利润12.87亿，税后利润9.65亿，项目净利润率17.12%。,预计销售价格,周边情况,近两年，汉阳区土地市场价格基本保持平稳，成交土地以城中村改造、定向挂牌居多。区域中心土地价格稳定在3500元/平米以上（华润07年4月获取的汉钢项目楼面地价3887元/平米）。本项目楼板价2331元/平米。,周边情况,本案,南国明珠,武汉外国语学校,目录,产品的具体条款,房地产中长期趋势分析,产品结构和特点,金地“武汉四新”项目介绍,信托计划,信托规模：4亿元，起点300万信托期限：5年或住宅部分销售90%之后4个月托管银行：待定信托管理人：百瑞信托百瑞信托简介经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构。始建于1986年4月，2007年11月换发新的金融许可证后更名为百瑞信托有限责任公司。公司注册资本人民币6.05亿元，注册地河南省郑州市。经营风格稳健，连续15年保持赢利，业务发展呈平稳增长趋势，并拥有一支素质高、能力强、实践经验丰富的专业队伍。百瑞信托网址：,收益分配方式,有限合伙每次取得的现金收入缴付或清偿完毕应付费用后剩余的可分配部分，按照如下约定顺序进行分配，如当期不足以支付，所差金额按照以下顺序在下一期支付：,在其累计可分配利润高于项目公司注册资本10%的前提下,测算前提：项目按预计的初始售价格起售保持每个季度2.5%的涨幅客户收益是满5年时一次分配,预期收益测算,已经考虑了业绩提成因素,单因素敏感性分析建安成本,单因素敏感性分析初始销售价格,单因素敏感性分析销售价格涨幅,根据计划初始价格与计划建安成本为基准，进行敏感性分析如下：,投资收益敏感性分析,投资收益敏感性分析,根据计划初始销售价格及计划价格变动幅度为基准，进行敏感性分析如下：,风险提示,市场风险：根据金地武汉公司投资决策报告，估计未来（2010-2013）周边