孝德园养老地产项目定位报告

孝德园养老地产项目定位及设计建议,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,1,人口结构老龄化是全球普遍面临的问题,据联合国统计，2012年全世界60岁以上人口为13.5亿，预计到2020年，世界老龄人口将达到15亿。目前，世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%。预计到2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半人口的年龄将超过55岁。,养老地产发展背景,据第六次全国人口普查数据显示，截止2010年11月，我国大陆人口60岁及以上人口为1.78亿人，占我国总人口的13.26%，我国已经进入老龄化阶段。截止2012年底，我国60岁及以上人口达到1.93亿，我国老年人口数量保持着较快的增长速度，预计到2015年，我国老年人口数将超过少儿人口数，2050年，我国老年人口数量更是将高达4.5亿人。,我国人口老龄化速度加快，老龄化趋势严重,养老地产发展背景,社会经济的发展使得我国老年人群的整体收入水平不断提高，高消费的老年群体逐渐增多。未来老年人群的收入将不再是单一的退休补贴，随着收入结构的多元化，投资、保险等收益也将纳入老年人群收入构成之中。目前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支撑。,养老地产发展背景,老年人群整体收入水平提高，高消费老年群体增多,随着社会的进步，新鲜事物的发展促使老年人的求知欲逐渐增大,我国空巢家庭超过50%，大部分老年人子女不在其身边，他们感觉孤独，渴望得到情感交流,老年人群大多体弱多病，他们渴望得到必要的健康保障,我国大部分老年人闲暇时间较多，他们渴望拥有一定的活动空间，满足其休闲活动需求,老年人群收入的增长带动其社会需求不断增加,心理需求,生理需求,养老地产发展背景,随着老龄化趋势的加剧、社会经济水平的不断提高，我国老年人群对其生活品质的需求越来越高，而现行经济结构和社会体制下，老年人群的各项需求在传统的养老模式下，无法得到有效的保障。新型养老产业的诞生将有效解决老年人群的居住及生活问题，是社会发展的必然趋势。而养老地产是养老产业的重要组成部分。,养老地产发展背景,人口老龄化趋势,社会经济水平的提高,传统养老模式面临挑战,新型养老产业诞生,老年需求的增加,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,2,养老地产是指以老年人群为主要目标客群，融合休闲度假、养老养生、健康医疗等多种功能为一体的房地产项目开发及运营。养老地产由于其客群的特殊性，因此对于项目的配套和设计与一般的房地产项目有一定的区别。,养老地产概念阐述,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,3,1965年，法国成为世界上首个老龄化国家；20世纪后，欧美部分发达国家也相继进入老龄化，随着越来越多的国家开始进入老龄化社会，养老地产随之诞生，在将近50年中，其发展主要经历了以下三个阶段：,欧美部分发达国家其养老地产已经进入相对成熟的第三阶段；而我国由于养老地产起步较晚，目前尚处于一、二阶段的过渡时期，养老地产发展相对滞后。,养老地产发展阶段,近50年的发展，养老地产历经3次演变升级,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,4,养老地产经历三个阶段的演变升级，发展模式逐渐成熟，目前国际上养老地产发展相对完善的国家主要有美国、日本、法国，而法国其养老地产的开发主体为政府。,国际养老地产发展模式,区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾仅几分钟路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设以来，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康、享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,国际养老地产参考案例,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,美国太阳城中心,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心：独立家庭别墅国王之殿：联排别墅湖中之塔、自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院、阿斯顿花园：出租的独立居住公寓,美国太阳城中心作为全美最典型、最好的老年社区，物业类型为老年人群量身定制，且整个社区功能分区明确，六大居住社区共享邮局、超市、医疗机构、银行和教堂等配套。,美国太阳城中心,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心,闻名世界的最为成熟的老年社区之一,社区现状人口构成：美国太阳城中心居民必须为55岁以上老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，目前该社区内45-64岁人群占比为15.1%，65岁以上人群占比高达83%，住进陪助型公寓的人群平均年龄更是达到85岁。,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心的运营收益主要来源于一次性销售收益和长期性收益，长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心运营收益的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计）。,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心营收模式,美国太阳城中心成功因素分析,制度上增强老年人的归属感：由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同人员一年居住不超过30天,自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久便成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,国际养老地产参考案例,美国太阳城中心成功因素分析,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施：强调身体健康建有医院和老年护理中心注重心理健康老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,社区图书馆,社区交流大厅,国际养老地产参考案例,草地保龄球,室内游泳池,高尔夫球场,健身室,美国太阳城中心成功因素分析,多彩的体育运动：社区可以满足大多数老年人运动需求，且经常举办各种赛事,丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房等应有尽有。特色：高尔夫爱好者的天堂社区拥有多个高尔夫球场，缴纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部,国际养老地产参考案例,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,美国太阳城中心成功因素分析,由各业主联合社区委员会组织的各类俱乐部使社区活动更加丰富,丰富多彩的俱乐部活动：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如：业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等，可帮助老年人完成年轻时未曾实现的理想。如：您曾经是一个外科医生，但年轻时你可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在这里，你可以到木工坊随意制作您喜欢的东西。,国际养老地产参考案例,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,美国太阳城中心成功因素分析,为老年人设置专业、完善的服务配套设施,太阳城中心为老年人提供了完善了社区服务配套，其中老年人每人每年缴纳140美元的综合会所使用费，即可享受包括室内和室外游泳池、网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场等在内的大部分配套设施。太阳城中心的许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。,国际养老地产参考案例,区位：临近市区项目位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约2025分钟车程，为成熟居住区边缘。规模：精致型老年社区社区占地约126.5亩，分为两栋，由提供老年人活动的亭式建筑相互连接，共计601户，其中自理型480户，介护型121户。目标定位和建设理念：项目原址为炸药场，项目定位于日本老年人持续型社区照顾中心，由日本高级护理业领袖企业日本健康理疗公司经营管理。,日本最大规模的老年地产社区之一,日本横滨太阳城,横滨市,横滨太阳城,国际养老地产参考案例,户型构成：日本横滨太阳城分为自理型住宅单元和介护型住宅单元。自理型住宅户型面积：44.682.3介护型住宅户型面积：22.327.9户型设计要点：公寓每5个单元组成一组，避免形成过长的走道，形成围合的邻里社区。每个居住单元面积略小于通常标准，充分保证了老年人的居住私密性。虽然户型面积较小，但其户型设计充分考虑采光及通透性。,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,服务人员配置：介护老人服务：1.5:1医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,室内设计：高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野服务功能ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。无障碍设计无障碍设计遍布项目的每一个空间,日本横滨太阳城,日本最大规模的老年地产社区之一,国际养老地产参考案例,由于日本老龄化相对严重，横滨太阳城项目属于国际优秀老年地产项目范例，其运营思路为：一次性缴纳入住金额根据入住年限返还入住金入住老年客户需缴纳一次性入住金：入住金额：根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。入住未满15年，一次性入住金可退还部分：退还金额计算公式：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180）入住满15年，一次性入住费不再退还。除一次性入住金，入住老年客户还需缴纳一些额外费用：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。,日本横滨太阳城营收模式,国际养老地产参考案例,通过对美国、日本重要的老年社区分析，美日两国老年地产的特征如下：,美国：活跃的老年生活具有明显的市场导向吸引和满足“活跃长者”借鉴：市场选择与开发模式日本：自助自理、有保障的老年生活具有明显的社会导向满足各个年龄段、具有不同需求的老年人借鉴：文化因素与人文关怀,国际养老地产特征分析,我国养老地产发展滞后，其发展模式仍处于探索阶段，目前我国主要养老地产项目大体采用以下三种开发模式：,中国养老地产发展模式,该项目位于上海浦东新区康桥镇，是纯老年人居住生活社区，该小区采用会员制模式，于2010年1月正式运营。占地面积：124.95万。容积率：1.2建筑面积：10万绿化率：51%总户数：838户入住率：80%,项目概况,项目概况,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,基础配套：小区内设有24小时秘书服务、配餐中心、健康会所、生活广场、室内游泳池、老年大学等配套设施，并设有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）合作对接，配备专人专车，提供紧急送治服务。功能配套：室内外均采用无障碍化设计。每层楼均设有室内活动空间，方便老人交流。小区内设有智能安全监控设备，以保证老年人的人生财产安全。,项目配套,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,产品形态：项目产品形态分为多层和小高层。户型面积：户型面积分别为58、72、120。主力户型为：72，1室1厅1卫。户型设计：根据老年客户的居住需求，项目户型设计有以下特点：注重房间的舒适性、功能性和采光性采用人性化材料进行精装全配采用无障碍化设计，比如楼道较宽、浴室空间大等。,产品形态及户型设计,会员制模式的国际养老社区,上海亲和源,中国养老地产参考案例,该项目位于北京市顺义区潮白河西岸，毗邻首都机场，项目分三期开发，产品类型以低密度多层为主，同时有部分联排别墅物业。占地面积：234万。容积率：0.29建筑面积：70万绿化率：90%物管费：2.48元/月销售价格：13000元/,项目概况,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,基础配套小区内设有老年大学、老年活动中心、垂钓鱼池等配套设施，同时设有东方太阳医院方便老年人群迅速就医。功能配套每栋楼层均设有电梯及无障碍坡道。户型设计充分考虑朝向、采光及通风。地面防滑处理，墙壁预麦扶手，阳角摸圆。小区内设置红外安防系统，室内设有SOS紧急呼叫按钮。插座、开关相应降低高度，感应门锁替代旋钮式钥匙。,商业街,医院,无障碍坡道,项目配套,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,产品形态项目产品形态分为公寓、联排别墅、独栋别墅及四合院。户型面积公寓：71272联排别墅：193244独栋别墅：266502四合院：424843户型设计户型设计针对不同的产品形态及老年人居住需求各有侧重：考虑老年人渴望交流特性，部分户型设置双客厅考虑老年人与子女共同居住需求，部分户型采用多卧室设计考虑老年人陪护需求，部分户型设置保姆间,产品形态及户型设计,“以房养老”的综合型老年社区,北京东方太阳城,中国养老地产参考案例,本案借鉴国外老年住宅项目，提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路为：客户购房后，拥有房屋产权及居住权，同时开发商逐年向客户回购房屋产权客户按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权；如业主过世时，开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如开发商已经全部购回了产权，开发商承诺业主本人无限期免费居住下去。,北京东方太阳城营收模式,以房养老，为老年群体提供充分养老生活保障,中国养老地产参考案例,通过对上海、北京的重点老年社区分析，我国各地区老年地产的市场特征各有差异：上海：注重居住品质的老年生活定位高端，高标准、高起步创新会员制模式借鉴：针对客户人群的深度产品研发北京：注重养老保障的老年生活产权回购，解决养老的后顾之忧借鉴：“以房养老”模式,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,5,地理区位让胡路区地处黑龙江省西南部，松嫩平原中部，大庆市区西北部，地理位置东经12451，北纬4639，东与萨尔图区相连，南与红岗区大同区毗邻，西与杜尔伯特蒙古自治县相接，北与林甸县接壤。海拔高度在145-155米之间。全区总面积为1394平方公里，占大庆总面积的27，区域南北长69.5公里，东西宽33.5公里，边界长225.2公里。基础设施区乡村道为支撑的快速畅通的交通格局；通讯网络发展，水、电、气供应充足。生态环境“天然百湖之城，绿色油化之都”，空气质量好，是中国服务外包示范城市、全国文明城市、全国首批安全发展示范城市试点城市、国家园林城市。,孝德园项目发展背景,大庆区域基本情况,大庆市位于黑龙江省西部，松辽盆地中央坳陷区北部。市区地理位置北纬4546至4655，东经12419至12512之间，东与绥化地区相连，南与吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部与齐齐哈尔市接壤。滨洲铁路从市中心穿过，东南距哈尔滨市159公里，西北距齐齐哈尔市139公里。,孝德园项目发展背景,大庆城市概况,大庆市是中国第一大油田、世界第十大油田大庆油田所在地；是一座以石油、石化为支柱产业的的著名工业城市,大庆拥有不可多得的自然环境和人文环境，为本项目打造成为黑龙江区域养老地产示范项目提供了有力的外部支撑。,孝德园项目发展背景,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,6,通过对国内外主要养老地产项目的研究，充分考虑塑造老年地产项目标杆效应和资金回收利用率，建议孝德园养老地产项目融合以下方式：,孝德园项目发展模式,充分打造高端精品老年公寓，其经营模式以会员消费制为主，如上海亲和源。,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,7,项目定位：结合大庆自然资源和人文历史，将本项目打造成为集养老养生、休闲度假、康复疗养、培训拓展、老年农庄、主题乐园为一体的复合型、智能化养老养生新概念社区。,孝德园项目定位研究,总体定位,基于对项目发展方向的思考及项目定位、项目特色的提炼，建议孝德园养老地产项目主要涵盖以下功能：,功能定位,孝德园项目定位研究,分别打造、豪华酒店公寓、花园洋房等不同产品形态，满足老年客群的不同居住需求。,在临近原有建筑群方位设置特色商业街，满足本项目客户消费需求。,项目引入老年农庄概念，将传统蔬果园与农家乐形式融合，提升项目认知，同时小区住户可认购一块土地，交纳一定费用，由公司进行统一管理，也可自行耕种。,可设置康复疗养院对外提供康复疗养服务的同时，提升项目价值。,利用自然资源优势和本项目优势，打造拓展培训中心、会所，,后续项目可引入主题乐园概念，更好提升本项目区域养生养老地产项目价值。,满足多种复合功能的产品形态,孝德园项目定位研究,产品定位,项目位于让胡路区乘风庄，其首要客户为熟悉、了解和认可孝德园的人群，这部分客群主要以市内客户居多，因此主力目标市场为市内客户。细分目标市场：市内市场：根据项目辐射范围和半径，以及客户行为分析，建议本项目以大庆市及周边县市作为核心目标市场。省内市场：根据各地区客户的消费习惯和养老地产的接受程度，结合本项目欲打造养老养生示范基地等特点，建议本项目以省内经济较发达城市作为重点开拓目标市场。,目标市场定位,重点发展市内目标市场，积极开拓和辐射省内市场,孝德园项目定位研究,由于本项目为养老养生地产项目，且养老养生地产概念尚未普及，其目标客户主要以有一定远见和想法、经济宽裕、自身或家人有养老需求的中老年群体。年龄阶段：项目定位为养老地产，其购买客户主要集中在5065岁年龄阶段。经济实力：根据本项目经营模式和养老地产特征，其目标客群多为拥有住房、有一定经济实力的购房者。购买用途：目前养老地产尚处于起步阶段，其目标客群多为有一定居住需求的自住型客户。,多年龄阶段客户，积极开拓和辐射全国市场,客群定位,孝德园项目定位研究,目录,养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议,8,老年公寓特点,私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。,孝德园项目产品设计建议,通过对老年公寓特点分析，单体设计要求,建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为4-5层，多层为5-7层，均配有电梯。部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。取暖及线路：采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。管线设置：隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。窗体设置：房屋内窗户大量采用智能化形式，保证每户均有一个阳光花房。,单体建筑设计要求,孝德园项目产品设计建议,在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。,立面设计要求,孝德园项目产品设计建议,社区构架：是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。功能分区：即住宅、公建设施、园林景观三块。住宅层次：社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每5万平方米为一个小区，每个小区规划总建筑面积2.4万平方米；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。通道设置：为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设34个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。,社区构架设置,孝德园项目产品设计建议,所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15，避免“兵营”式排列，没有层次感）。沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。,总提平面布置,孝德园项目产品设计建议,园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。,社区内环境规划设计,孝德园项目产品设计建议,完善的步行系统应结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计。保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。,社区内环境规划设计,孝德园项目产品设计建议,户型面积控制：户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；一房面积控制在30-40左右，二房面积控制在50-70，一房、二房占总套数的70%。低层建大户型，满足两代同堂的需要。户内设施：中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴