某市枣庄项目发展思路概述(PPT 216页).ppt

谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司,2010-ZZTZH-07,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010.07,新枣庄项目项目营销策划思路,新枣庄项目开发重要参考案例曼哈顿发展解读,本次汇报沟通之前,解读一：作为城市综合体，项目往往承担着再造区域形象和整合区域价值的功能，本项目亦有类似之处,本项目东临雏形初具的郑东新区、北临郑州期货市场及未来商务圈、南临中原最大的家具中博建材市场，西临河南省委各级直属机关所在地。同时，现有未来大道两侧作为国内最大的期货交易市场之一，吸引着全省甚至全国各地的期货交易，也是全国最大的粮棉期货交易基地。,住宅建面：42万M2,商业建面：22万M2,写字楼建面：17万M2,酒店+酒店式公寓建面：5万M2,解读二：作为城市综合体，必须在规划上考虑其各种功能的互补性，甚至放置整个区域上的功能互补作用,城市综合体住宅、商业、酒店、写字楼、公寓,住宅双地面，商业双首层,代表国内社区规划最高水准,架空园林,解读三：作为城市综合体，除了容积率，“商业”价值的大小才是决定整个项目赢利水平的关键,、中博会期间，曼哈頓项目先后接待全国各大省市代表团600人次参观考察；、河南省几乎所有地市的四大班子都来曼哈顿考察学习；、曼哈顿的合作、开发、营销基本上是郑州市各行政区设参照的标准模版；、曼哈顿的住宅、商业、公寓价格成为周边片区甚至郑州市的价格标杆。,解读四：作为城市综合体，以“单个项目”成功所赢得的社会效应，将有可能超过以“项目开发数量”取胜所能赢得的社会效应,推售面积9.8万,推售面积11.6万,曼哈顿上东区,曼哈顿国际公寓,曼哈顿第五大道,曼哈顿首府,曼哈顿中心,推售面积5万,推售面积3万,推售面积10.8万,2007.01.27,2007.04.21,2007.06.30,2007.12,2007.09.27,18亿飘红业绩，令升龙企业品牌升华,2007年推出住宅、公寓、商业、写字楼合计超过35万平方米,解读五：作为城市综合体，具备在短期内实现高销售额的条件，关键在于开发和营销策略的组织,做中国最有价值的房地产服务机构,同致行（中国）简介,TOUCHSTONE（CHINA）,深圳北京南京郑州长沙厦门西安济南香港,Tel:86-755-83280000,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,房地产全程系统化服务,策划代理,消费者研究及产品策划,前期土地及市场研究,项目前期服务重点,针对开发商新拍地块开展的专业服务。服务重点在于对土地性质的研判及对市场的研究。着重于项目开发思路及土地价值挖掘的发展方向。,项目中期服务重点,着重解决产品规划设计及目标客户的对应关系。服务重点在于产品的打造及对人群的研究。从规划及定位就确定项目在市场的定位及优势，销售只是临门一脚的工作。,项目后期服务重点,达到价格与销售速度的完美结合。重点在于建立起项目与客户完全畅通的渠道，完美的完成销售。着重于销售的现场把握能力及策略的市场应变能力。,同致行过程沟通修正体系,强调与开发商及规划、园林等专业公司的多方探讨，确定物业发展方向。通过资源整合，组织专家团与开发商一起讨论项目规划等工作。,定期出品市场报告与开发商沟通，随时掌握市场变化。参与到产品细节的研讨，并针对同类型物业进行分析研究。以例会形式推进各项工作，使整体工作得以顺利推进。,定期出品销售周报、人群分析等报告，辨证前期人群定位，根据市场变化予以调整。竞争对手分析及片区新项目开盘总结，了解竞争态势。随时调整价格策略，以实现价值最大化。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,同致行CS销售美学,CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。,CS现场管理模式是让销售现场从功能化转变为服务满意度的专业体系,实现满意度,体验化功能,基本销售功能,实现满意度销售,CS销售管理模式服务,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,海量信息将支持到项目决策及应变,战略调整及决策应变信息基础,海量信息系统整合服务,将营销线脉搏化在瞬息万变的市场中，营销是不能一成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而不是跟随市场。海量信息系统将使营销决策更为顺畅市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依据。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,同致行信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场,资源营销是低成本而高效的营销方式,全方位的专业技术支持,战略性资源整合服务,地产服务链资源模式，360度专业整合同致行除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。从市场、到建筑、园林、咨询等一系列地产服务机构的整合，形成360度系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。,Citymark赛美建筑,www.BANQ.CN香地半求,柏涛(墨尔本),泛亚易道,贝尔高林,加拿大奥雅园境师事务所,做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系,至2007年，同致行（中国）已在全国37个城市开展房地产综合服务。并在以深圳为核心的华南区域，以南京为核心的中南区域，以郑州为核心的华北区域建立了8家分支机构。为同致行（中国）橄榄计划的实施奠定了坚实的基础,三大战略区域,做中国最有价值的房地产服务机构同致行战略平台,以团队为纲，团队是由“人”组成的。人才的重视与贮备，是团队承前启后的动力源泉。,以专业为本，才能在未来的商战竞争中，立于不败之地，使企业在良性层次上稳健发展。,以创新为魂，集团化的管理运营才能保持鲜活的生命力。,以客户为先，才能达成企业的终极价值与理想。任何商业交易与服务的核心都在于交易的完整性、双赢性。,做中国最有价值的房地产服务机构同致行价值观,事前计划结果第一，过程第二事中执行结果第一，完美第二事后总结结果第一，理由第二,服务宗旨,董事长语录,做中国最有价值的房地产服务机构同致行思想,结果导向,一切策划与销售的成败均以“为发展商创造价值”的结果为导向！,四点四级服务质保体系,做中国最有价值的房地产服务机构同致行战略平台,1,3,4,2,为结果导向创造条件,同致行15年致力为每一座城市代表性、标志性项目提供服务,同致行15年致力为品牌、知名开发企业提供更有价值的服务,做中国最有价值的房地产服务机构同致行经典业绩,同致行（中国）作为一个全国性大型品牌房地产综合服务商，致力于以高销售率及市场影响力来实现客户价值，同致行中国过往代理项目中，90%以上项目销售率超过95%；65%以上项目实现100%完美销售；郑州同致行成立于2006年，是同致行（中国）在郑州成立的全资子公司、在华中区域开设的重要分支机构。凭借同致行品牌的技术与经验沉淀，先后在郑州及河南省内策划代理了城市综合体、纯商业、大型住宅、豪宅、写字楼及大型旧城改造项目15个以上，目前在郑州市的代理建筑面积市场占有率排行第一名。,郑州分公司地址：郑州市金水路曼哈顿中心24F电话Tel：（0371）65963000传真Fax：（0371）65968588邮编：450008,郑州分公司发展沉淀,客户需求,典型案例,360度贴身服务模式,全方位为客户解决专业问题,专业型营售溢价模式,创造最大价值化的专业营销体系。,精细化产品创造模式,为项目提升竞争力。,CS现场管理模式,建立具备服务性的销售体系，提升项目形象及客户杀伤力,全程信息服务模式,充分掌握市场动态，对执行策略做出随机调整,战略性资源整合模式,整合各方资源，为项目造势,曼哈顿广场,建业世纪华阳,宝龙城市广场,中原新城,远大理想城,高速奥兰花园,六大价值创作模式,做中国最有价值的房地产服务机构同致行经典业绩,郑州同致行三大阵营业务体系,做中国最有价值的房地产服务机构同致行经典业绩,曼哈顿广场,位置：郑州市中心金水路与未来路交汇处规模：约80万平方米物业类型：住宅、商业、公寓、写字楼操盘时间：2006（目前为第三期）实现均价：住宅5500元/平米,商业38000元/平米经典业绩：2007年总销售额实现18个亿创造2007年郑州楼市销售面积、套数、价格三料冠军,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,为同致行积累了在郑州操作综合性多种形态物业的成功经验,中原新城,位置：郑州市西区陇海路与桐柏路交汇处规模：约280万平方米物业类型：住宅、商业、公寓操盘时间：2008经典业绩：2009年全年总销售额实现24个亿创造2009年度郑州楼市销售面积、套数双料冠军,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,同致行代理郑州超大规模城中村改造项目的代表作品，成功典范,鑫苑现代城,位置：郑州核心区陇海路与庆丰街交汇处规模：约23万平方米物业类型：住宅、商业操盘时间：2009年10月经典业绩：2010年5月25日开盘销售87%，均价达到7300元/，二期8月份开盘,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,成为同致行在郑州核心区操作项目的又一代表性作品，成为鑫苑中国2010年415新政后表现最优异楼盘,高速奥兰花园,位置：郑东新区东风东路与商都路交汇处北规模：约45万平方米物业类型：住宅、商业操盘时间：2009年7月经典业绩：一期673套房源开盘当天售罄二期均价达到7500元/，开盘当日劲销80%，预计7月份实现全面清盘,做中国最有价值的房地产服务机构郑州同致行代理经典,为同致行在东区操作项目积累了成功经验及优越的客户资源,契子,同致行将有可能成为新枣庄地产在郑州发展的最佳营销代理合作伙伴！,1,2,3,4,透视项目开发环境与前景项目发展环境、发展前景、区域市场状况、地块开发价值、发展模式对项目发展定位的认知项目产品价值、定位思考、产品发力点及物业发展建议解读项目营销战略项目营销战略思考、营销模式与条件分析部分营销执行内容提示营销要点提示、同致行团队,本次汇报沟通的目标,透视项目开发环境与前景,1,同致行思考,项目开发环境与前景,【同致行思考】,项目区域及市场状况,区域市场竞争格局,郑州是全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，处于我国交通大十字架的中心位置。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性枢纽城市,郑州借助自身“中国之心”的优势地理区位，依托国家中部崛起的宏伟规划、胶良好的产业发展基础、自身人才优势，正成为带动中部崛起的一极。,启示对于新枣庄地产来讲，郑州在中原城市群的核心领导地位，将为企业的房地产版块运动带来强大的发展机遇，但随着“中原城市群”、“旧改加速城市化进程”的战略深化及实施，又会对新枣庄地产的版块运动价值带来前所未有的机遇。如何准确挖掘新枣庄地产版块的价值潜力，打造新枣庄地产版块在郑州的差异化形象，将成为新枣庄地产可持续发展的根本问题。,政治角度郑州作为河南省代表性的省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城、城中村改造”等加快城市化进程战略的实施及深化，将为项目开发带来机遇和挑战,国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划设想，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位。,经济角度郑州充分利用外部机遇，各项经济指标均快速大幅提升，经济的快速发展为房地产业发展提供了有力支撑，也为项目多元化发展奠定了基础,2005年至今，郑州市第一产业比重逐年下降，第二产业占主导地位，且比重呈现上升趋势，成为郑州市经济稳定增长的有力保障，第二产业的稳定增长将推动第三产业进入快速发展阶段。2005年至今社会品零售总额逐年大幅增长。2009年，郑州市全年完成社会消费品零售总额1434.8亿元，同比增长18.9%。2009年，郑州市居民消费价格指数5年来首次回落，同比下降0.2%。2009年全年，郑州市物价水平全年负增长。随着国内经济触底回升，流通性逐步恢复，2010年物价指数环比数据逐月回升。近年来，郑州市人均消费快速增加，2009年人均消费性支出首次突破万元大关。,启示郑州经济的泡沫小，实体经济基础强大，支撑了房地产刚性需求的增长，社会财富的增加使得投资需求更为旺盛。新枣庄地产在项目开发上需要根据郑州经济发展的特点深入研究市场需求，充分利用郑州经济快速发展所带来的地产机遇。,人口角度郑州城市化进程加快、刚性人口稳步激增，将在未来几年内拉动郑州房地产的良性、快速发展，为郑州房地产及项目开发水平的提升奠定了坚实的基础,按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20计算，相当于未来十年将新增3700万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积20计算，相当于每年将新增200万的刚性住房需求；郑州市人均可支配收入增长平稳，年均增幅在10%以上，2009年城市居民人均可支配收入达到117417元，在中部省会城市中仅次于武汉市。居民收入的快速增长与消费能力不断提高，亦将带动房地产消费力的提升。,启示郑州作为省会中心城市，随着城市规模的扩展、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对郑州房地产市场广阔的开发前景奠定基础。而对于雅宝地产来讲，随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身版块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。,房地产角度近十年郑州房地产市场一直处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，相对合理的发展走势，为雅宝项目的发展搭建了稳定而可信任的平台,启示郑州房地产市场历年来处于供销相对平衡、稳定同步增长的状态，未出现供过大于求等不平衡的现象，与国内其他省会城市相比，郑州的房地产市场表现出“以刚性需求沉着应对变局”的中庸之势，对于雅宝企业来讲，这一要素将对项目的持续滚动开发形成有力支撑。,2004年开始,由于郑州市城市化进程速度加快，郑州市在中原地区独特的城市地位，住房需求快速增长；2005-2007年郑州市房地产市场呈现飞速发展的状态，市场容量逐年突破，成交价格年年攀升直；2008年全国各大城市商品房销售价格，销售量相应缩水，而郑州商品房销售均价却在保持平稳的基础上略有上升，得益于郑州商品房市场以自住需求为主，投机比例有限，市场整体发展健康，这一结论在2009年的市场表现中得到印证。,房地产角度2008年被抑制的刚性需求在2009年得到充分释放，成交量的回升增强了价格涨势，2010年成交量及价格将继续呈现上扬趋势，并将持续至2010年底,启示在房地产自身发展相对合理的状态下，受宏观层面的影响，2010年初郑州房地产出现了小幅度的回落，但价格出现了快速上涨，这是春节长假楼市传统销售淡季和近期楼市调控政策密集出台双重影响的结果，但从上半年来看，未来郑州楼市仍然处于需求旺盛期。这一信号对于雅宝郑东首个项目来讲，提示我们应充分利用市场变化的这一诱因，加快开发速度，抢占市场先机，在变化进程阶段成功启动项目，并借以稳定整体项目开发节奏。,2009年郑州市商品房批准预售面积累计741.74万，销售面积累计1161.2万，新增批准预售面积空缺380万，购房需求旺盛。2010年初市场开发保持谨慎和克制，商品房销售面积170.3万，新增批准预售面积85.1万，较销售面积少了85.2万，供需、出现失衡，2010年需求依然呈现旺盛。2009年郑州市商品房销售均价在5000元/左右波动，幅度较大，2010年开始价格呈现出明显的上升趋势，近2个月商品房销售均价超过5000元/，增速明显加快。,机遇：据不完全统计，09年下半年至2010年，郑州市将有众多项目陆续入市，将向市场投放1375万商品房。2010年后，郑州在迎来住宅精品时代同时，更需要的是品质化楼盘的升级。竞争：北区今后将是土地资源占有的激烈竞争区域，开发商品牌有影响力，但在品质方面的突破有限。对于本项目来讲需要充分做好前期规划，通过项目的良好运作赢得郑州市，赢得中原人心，对新枣庄地产今后河南布局影响重大。,房地产角度2010年后，郑州房地产市场将进入品质化时代，“高端楼盘”将成为未来房地产发展的主流和竞争主战场，本项目决胜的关键将在于开发战略,启示郑州楼市发展已接近一线城市，高端项目基本集结于政府新规划区域，同时郑州楼市正逐步走向成熟，品牌与品质的结合，将是郑州楼市发展方向。,郑州高端楼盘代表性项目,同致行思考,综合政治、经济、人口以及房地产发展来看，郑州整体的房地产发展环境处于一种“无欲则刚”的状态开发商与消费者都保持相对理性，没有大起大落的开发与销售，也没有大起大落的价格跌涨，房地产在一种“墨守成规”的状态下稳步向前迈进，可以说是国内发展中房地产演变进程发展最为稳定的代表性城市之一；随着下一步郑州城市格局的演变，新枣庄地产势必将参与到房地产第一阵营更大层面的交锋战役当中。枣庄项目开发，将把新枣庄地产的战略局势拉上更高的层面引领新枣庄地产借助郑州城市化进程飞速发展从而引领区域地产发展；作为营销人，我们将致力于与新枣庄地产共同挖掘北区CLD区域价值高度及对区域价值的提升作用，为新枣庄地产在未来的战役中决胜当好的参谋与前锋！,项目拥有良好的市场发展环境，但机遇和挑战并存，决胜的关键将在于开发战略！,核心词交锋在望，战略决胜,郑州市写字楼市场2006年后增长较快。2009年郑州市办公类商品房供应量大幅下滑，全年供应21.1万平方米，同比下降60%。但成交放量高达61.7万平方米，同比上升71.4%，成为历史新高。写字楼因地段不同价格差异巨大，郑东新区、金东板块、经三路北段沿线等写字楼集聚地，平均售价为10000元/平米，其他非写字楼聚集地区办公用房售价较低，多被作为住宅销售。目前郑州市商务市场尚不成熟，但随着城市经济的发展，第三产业的发展，商务需求档次也将不断升级，商务市场发展空间较大。,写字楼竞争市场随郑州市政规划的发展，郑州写字楼的市场一直处于稳步上升的状态，供销基本平衡，但成交价格提升缓慢，对枣庄项目而言，开发写字楼的未来前景尚好，但面临着品质与价格直接的关系平衡问题。,概况近年来，郑州市房地产市场高速发展，住宅市场供需两旺，而办公市场份额较少。随着郑州市经济的快速发展，尤其第三产业的蓬勃发展，市场对办公类产品需求也将不断多样化，低档次的商贸商务市场，将难以满足郑州市商贸服务业的发展需求，对枣庄项目而言将会面临着全面升级和更新的过程，为国内外品牌商贸、商务企业进入预留空间。,随着城市北移东扩的战略发展，郑州核心商务东移，郑东新区必将成为企业发展的国际化展示平台未来将形成老城区与郑东新区两大核心板块竞争力。,写字楼竞争市场目前郑州写字楼竞争市场已形成五大核心板块，目前主要竞争板块为金东、CBD商务板块，枣庄项目位于经三路商务板块，将参与到三大板块的竞争中，为项目提供更大的挑战空间。,碧沙岗商务板块,碧沙岗商务板块,成熟商务板块,未来商务发展方向,区域竞争市场经三路商务板块写字楼体量超过60万平方米，商务氛围已基本成熟。对于枣庄项目，提升写字楼的品质，充分利用板块内丰富的投资和办公客户资源，是写字楼营销的关键。,整个板块写字楼体量超过60万平米，属于自发形成的商务区；客户主要是针对银行保险类企业，企业数量大，品牌企业多聚集；写字楼配套设施基本具备，物业档次偏低；物业管理水平需要提高，租金水平较低。,区域写字楼品质分析从目前版块内代表性写字楼项目来看，写字楼的硬件设置较为低端，外立面、大堂、层高等难以体现甲级写字楼应有的档次。枣庄项目在相对地段不占优势的情况下，应重点打造写字楼的硬件设施。,外立面多采用干挂石材，对于体现档次的玻璃幕墙运用较少；,大堂挑高较低，标准层高普遍低于3.3米，降低了写字楼的整体品质和舒适度；,基本都未配备中央空调，缺乏甲级写字楼应具有的基本硬件要求。,区域写字楼品质分析从目前写字楼项目配套设施来看，办公的商务配套明显不足，说明版块内写字楼的开发理念仍较为落后。对于枣庄项目，应引入先进的开发理念，提升版块内商务价值，进行差异化竞争。,同致行思考,项目应打造品质标杆，借助其良好的区域位置，突破现有格局引领新的产品理念，打造产品差异化，提升项目价值空间。,写字楼竞争市场随郑州市政规划的发展，郑州写字楼的市场一直处于稳步上升的状态，供销基本平衡，但成交价格提升缓慢，对枣庄项目而言，开发写字楼的未来前景尚好，但面临着品质与价格直接的关系平衡问题。,写字楼竞争市场目前郑州市写字楼竞争区域已形成五大核心板块，目前主要竞争板块为CBD板块和金东板块，枣庄项目将参与到三大板块竞争，为项目提供更大的挑战空间。,区域写字楼品质分析从目前各区域代表性写字楼项目发展来看，写字楼在办公配套和硬件设施配套方面较为落后，导致租赁价格普遍偏低。,区域写字楼竞争市场目前经三路板块商务氛围较为浓厚，客群认可度高，区域内在售项目多为公寓式办公物业，纯写物业已无在售产品，区域写字楼市场竞争压力小，发展空间足。,多年来，郑州市在售商业市场处于供大于求的状态。受2008年楼市波动影响，2009年郑州市商业用房供应量大幅下滑，全年供应61.6万平方米，同比下降34.8%。同期，商业用房成交量保持稳定增长，全年成交94.4万平方米，同比增加30.2%。使得郑州商业市场5年来首次供求逆转，全年供求比1.53。商业用房的价格也保持稳定上涨趋势，2009年全市商业用房成交均价8036元/平方米，同比上涨1%。从图中数据可知，郑州市商业市场受宏观经济影响较小，商业开发与投资日益成熟。,数据来源：郑州市房管局,商业市场概况随着郑州市经济的快速发展，尤其第三产业的蓬勃发展，市场对商业、办公类产品需求也将不断多样化，低档次的商贸商务市场，将难以满足郑州市商贸服务业的发展需求，将会面临着全面升级和更新的过程。这为枣庄项目商业进驻预留了空间。,郑州商业市场格局在郑州市商业格局中，本项目位于花园路商圈的辐射区域，商业氛围较为浓厚，为项目打造中高端商业物业提供了较好的支撑。,目前郑州市已经形成的成熟商圈有三个：二七商业中心、紫荆山商业中心、碧沙岗商业中心。跟据政府规划，郑州市未来将形成5个市级商业中心：二七商业中心、紫荆山商业中心、碧沙岗商业中心、龙湖商业中心和新东站商业中心，龙湖、新东站商业中心的将在未来东区发展过程中成为城市重要的商业配套。根据规划，郑州市将发展41个区域级商业中心，以服务本区域居民消费为主，包括已经基本成熟的花园路商圈、曼哈顿商圈、大学路商圈、南阳路东风路商圈、文化路黄河路商圈、建设路桐柏路商圈、文化路北环商圈等。同时，郑州市还将发展无数个社区级商业，以服务社区居民为主，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。,郑州商业网点概况,花园路商圈作为区域级的商业中心，汇聚了众多知名高端的零售百货业态进驻，正在超高端方向发展。对枣庄项目来讲，应跟随商圈发展大势，抓住良好的机遇，同时枣庄项目亦必将承担一定的整合城市资源、提升商圈价值的功能。,花园路商圈南起紫荆山，北到农业路，而且有继续向北发展的潜力，分布了大商紫荆山百货、正道花园商厦、正道中环、国贸360商业广场、大商新玛特郑州总店和丹尼斯花园店，其间还有苏宁电器、家乐福等商业项目。花园路商圈一出生便剑指高端，花园商厦定位精品百货，大商新玛特郑州总店从上月起再次开始了全店招商，重点出击郑州目前尚没有的顶级品牌，丹尼斯百货人民店和花园店正在调整，将花园店定位在流行百货，而人民店也将成为精品百货。服务的主要人群则是居住郑州城东北区域或者郑州以北几个城市、收入较高的白领阶层。,花园路商圈典型商业项目,同致行思考,随着“花园路商圈”的规划发展，未来商圈将更加趋向高端化、品牌化，枣庄项目将承担一定的整合城市资源、提升商圈价值的功能。,商业市场概况随着郑州市经济的快速发展，尤其第三产业的蓬勃发展，市场对商业、办公类产品需求也将不断多样化，低档次的商贸商务市场，将难以满足郑州市商贸服务业的发展需求，将会面临着全面升级和更新的过程。这为枣庄项目商业进驻预留了空间。,郑州商业市场格局在郑州市商业格局中，本项目所在的花园路商圈属于成熟的区域级商业中心，商业氛围浓厚，且整体商业正朝向高端化发展，为项目打造中高端商业物业提供支撑。,花园路商圈汇聚了众多知名零售百货业进驻，知名品牌商家相继签约入驻，对枣庄项目来讲，应跟随商圈整体的规划发展，抓住良好的机遇，同时枣庄项目亦必将承担一定的整合城市资源、提升商圈价值的功能。,透视项目开发环境与前景,1,同致行思考,项目开发环境与前景,【同致行思考】,项目区域及市场状况,区域市场竞争格局,现状项目版块位于郑州金水区的核心，由省级行政生活圈、高端文化生活圈和中心商业金融区组合构成。,北至北环、南至金水路、西到南阳路、东至中州大道；面积大约为36平方公里，片区主要属于金水行政区域。与郑东新区和城西片区相比，区域整体人口密度较大，城市主道路横通竖直、交通便利；金水区农业路中段、河南科技市场周边等商务功能区为代表的楼宇经济已经崛起，以未来路、经三路、花园路和文化路为主的“四纵”，以东风路、农业路、黄河路和金水路为主的“四横”楼宇经济聚集带已现雏形，成为该区经济实现跨越式发展的有力支撑。,启示项目区位在金水区核心，此区域在土地市场已经是绝对稀缺资源，具有绝对的唯一性和不可再生性，片区对市内及外部置业群体的吸引力是郑州其他区域不可比拟的.,碧沙岗商圈,郑东新区,紫荆商圈,二七商圈,国贸商圈,地铁2号线,本项目,城中村改造密集区,郑州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事业单位云集，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，教育，医疗商业等生活配套齐全，动物园、东风渠滨河公园等绝版休闲配套，现居住环境优越、是郑州最成熟的核心行政居住生活圈。,城中村改造密集区：此片区城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。,郑东新区：现核心区已经初成规模，远景概念规划范围150平方公里，规划的特点是生态、文化、共生性城区，现在生活配套等还不是十分完善，但随着第二个五年的建设,未来居住环境将得到进一步优化。,曼哈顿商圈,科技市场商圈,规划市场-板块概况,启示迎合北区板块整体的规划发展方向，枣庄项目对金水板块发展将有可能起到引导作用借助生态人居和地理位置的特殊性，成为强调版块稀缺高品质生态人居的补缺者和领导者，成为区域的形象表率。,未来按市政规划，至年，郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，建设生态旅游中心，政策导向将更加彰显板块的土地稀缺价值！,区域性中心城市：去年出台的郑州市城市总体规划（20082020年），根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点，郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列；区域发展战略：根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于居住区。,规划市场-城市规划,未来城市轨道交通、地面交通等的升级，将更加放大未来版块高端居住功能的核心价值，并增强对未来周边区域的辐射引导作用！,BRT：2009年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力；地铁：按照郑州地铁规划，地铁4号线、5号线都会与2号线在将在花园路与农业路附近形成交汇，其中地铁2号线贯通南北，北起广播电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，连动郑州，地铁的建设将更加增强项目所在版块的城市形象，提升版块价值。,启示有人士形象地将城市的进程比喻为“步行时代”、“马车时代”、“汽车时代”和“地铁时代”，而如今，迎来地铁时代的郑州城市交通格局的转变，在提升区域形象，缩短区域心理距离的同时，也将大幅增强项目所处板块房地产对其他区域的辐射力度，使区域原有的“核心区位”特征更加突出。,规划市场-交通,规划市场-版块属性,本项目所在版块属性CLD中央生活区,规划市场-版块属性,CLD版块位于城市居住中心地带，拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套。,CLD能为成功人士“第一居所”的首选，不仅因为CLD位于城市居住中心，更重要的是其拥有城市一流的生活资源和人文、生态环境;CLD能为商界精英繁忙工作中的迎来送往、生意应酬提供便利条件;CLD能使家庭内的每一位成员都能在CLD里得到他们需要的各种配套;CLD是精英们理性的居住选择，是都市生活高效便捷的驿站;CLD-中央生活区按聚集群体可以分为：民营企业总部汇集的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。,CLD属性,透视项目开发环境与前景,1,同致行思考,项目开发环境与前景,【同致行思考】,项目区域及市场状况,区域市场竞争格局,阳光新城,酒吧一条街,丹尼斯,大商金马特,动物园,文博广场,本案,在售项目将入市项目,花园路,曼哈顿广场,老城区,蓝堡湾,思达数码公寓,CBD,非常soho,怡丰新都汇,郑州国贸中心,金印.现代城,罗马假日,银堤漫步,银基王朝,瑞园,实验中学,东风渠,枣庄项目处于CLD核心，是郑州房地产市场“高端地产”的代表，周边在售楼盘不多，不过市区新的高档次规模化大盘，对大圈层客户群的吸引，也对本项目形成了三级竞争辐射！,启示枣庄项目位处郑州CLD核心黄金板块，土地资源稀缺，可开发用地越来越少，但旧城改造版块高档次大盘云集、物业形态丰富，对项目造成分流客户、压迫形象高度的竞争。,绿洲云顶,大观,升龙凤凰城,竞争市场扫描,项目所在板块一级竞争市场目前在售项目供应总量为154.7万，已推出103.34万，预计推出51.36万，综合容积率为3.58,启示区域内土地资源越来越稀缺，预计推出量仅为51万，市场竞争激烈程度弱。但是随着郑州城市化进程的深化，越来越多的城中村改造大盘将逐步入市。对于本项目来讲，我们必需对未来竞争环境提高警惕，通过整体定位、营销战略的合理化和差异化组织来应对竞争。,竞争市场扫描-供应量,一级竞争市场潜在竞争性楼盘价格一览表,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-价格,一级竞争市场在售楼盘销售均价7520元/,比全市平均水平较高，整体消化速度较快。,在售楼盘不同价格区间供销对比图（单位：万）,通过各区间价格物业消化比率来看，65007000元/平方米区间楼盘去化率达到83%；7000-7500元/平方米区间商品住宅去化率最好，达到95%左右；而75008500元/平方米左右的楼盘销售率为66%；这一要素说明，一方面市场对区域价格接受程度、高价位产品有一定适应性，另一方面，部分在售项目在定价体系上也存在一定不合理性，导致高价产品的滞压，影响了项目的平稳发展。,启示版块在售楼盘销售均价在7520元/,月均消化量为1.25万；临近本项目的知名大盘蓝堡湾，初期由于定价体系、整体营销策略、和市场环境把控的失误等因素，开盘近三年，销售状况极差，但随着正弘接手重新调整策略后，月均销售量达到2.72万；因此基于宏观政策及市场环境等诸多不确定因素，对于本项目未来的发展过程，应提高定价体系、销售控制、推售节奏的合理性，方有机会在发展过程中持续取胜！,竞争市场扫描-价格,同致行住宅房地产市场研究,83,95,66,从潜在竞争性项目的交易时机与价格交叉分析来看，预计2010年金水区几个大型旧城改造项目会规模化大批入市，将造成大量的供应热潮！,启示09年下半年到10年上半年由于市场原因，本板块新入市项目较少，09年郑州新一轮房地产需求高峰的到来，使大观、升龙凤凰城、银基王朝3期、蓝堡湾等大项目都借机入市，竞争局势的拉升将无可避免。,2010年后、银基王朝、大观、升龙凤凰城等楼盘将批量入市，这几大楼盘都是金水区有代表性的大规模、高档次知名项目，未来对中高端客户的竞争将会非常激烈。,2008,7月,12月,2009,6月,12月,2010,12月,6月,瑞园,升龙凤凰城1期,银基王朝3期,罗马假日,曼哈顿3期,非常soho,怡丰新都汇,蓝堡湾,金印现代城,绿洲云顶,数码公寓,大观1期,银堤漫步,售价元/平米,未来竞争格局规模化大盘高品质人居,5500,6500,竞争市场扫描-推售时机与价格,同致行住宅房地产市场研究,天骄华庭,嘉辰时代公寓,潜在竞争性项目住宅地产以中高层、高层产品为，其中18层以上的高层占总供给量的93%，由于土地资源限制，本区域密度低、舒适性高的多层、小高层产品稀缺，供不应求！,启示从产品物业类型来看，区域产品类同，中高层住宅产品垄断市场。主流需求也陷入中高档自住及投资层面，且短期内区域市场主流需求不会改变。,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-产品类型,潜在竞争性项目一房占比最高，其次是二房、三房产品，主要产品线以一房、二房、小三房为主，市场需求以“功能性、适用性”为主。,启示“随着90/70政策的不断加深，一房市场未来有潜在供大于求现象，现市场上居住功能性强、适用性高的两房小三房户型销售最快。,以上数据来源：同致行市调搜集整理,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-户型配比,从最近新推的几个项目来看，功能性增强，面积趋小化，说明版块市场的产品成熟度随价格、竞争因素等在稳步提升。,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-户型配比,一房户型面积集中在30-50，两房户型面积集中在70-90，三房120-160分布分散，“市场细分”的发展过程已到达比较深入的阶段。,从产品设计角度来看,目前新的在售项目已通过各种创新方式增加产品附加值，下一步的发展重点将体现在“舒适度”与“功能性”的居住理念组合方面。,同致行住宅房地产市场研究,版块内各项目产品设计整体偏重经济实用，基本都采取了平层、凸窗设计，少量顶层复式设计。空中花园、多阳台等已逐渐成为产品基本组合，对需要增加成本的半赠送景观功能区间，如入户花园、露台、挑高阳台等运用非常少，只有部分新开的项目采用。,竞争市场扫描-设计理念,从内部环境发展角度来看，在售项目已呈现出多元化的环境特色，尤其在新推项目上，引入了相对新颖的环境设计理念来制造差异化和提升物业价值，发展相对成熟。,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-内部环境,从住区内部配套发展角度来看，在售项目比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。,同致行住宅房地产市场研究,竞争市场扫描-社区配套,启示结合CLD版块未来发展等诸多因素，版块未来的客户构成范围广泛，而目前版块所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的纽带关系也将日益加剧。,以上数据来源：同致行市调搜集整理,汇总调研结果版块客户55%为外地客户，主要来源地是新密、新郑、荥阳、许昌、周口、信阳等地。其中版块内私营企业主及专业市场商户置业比例约为41%，购买力极强！东南部楼盘外地客户和商户比例尤其突出，如曼哈顿、升龙凤凰城等项目。北部客户则以区域内政府单位、事业单位、大型国有企业等工作的高收入人群，外地客户比例相对较低，如圣菲城银堤漫步等楼盘。,通过在售项目调研，版块客户目前表现出以“外地为主”，“外地客户本地化”的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的“外向型”空间辐射。,竞争市场扫描-客户,本项目地块周边土地供应量有限，在售楼盘不多，极具代表性的有蓝堡湾、数码公寓、圣菲城银堤漫步。,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,蓝堡湾,银堤漫步,数码公寓,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,由于定位及营销思想的不同及项目地块特性和90/70政策限制，三个项目的产品差异性很大，产品设计特征化非常明显。,同致行住宅房地产市场研究,蓝堡湾以豪华型大面积三房为主，占到全部产品的47%，两房占到18%，四房及复式分别占到16%和13%，有少量的一房及五房。数码公寓都属公寓小户型产品，由一房和两房构成，一房占到72%，两房占28%，圣菲城银堤漫步圣菲城四期银堤漫步产品丰富，户型多样，限于90/70政策，一房占比较大，但在实际营销中有把部分一房和两房捆绑成母子房销售的情况，,以上数据来源：同致行市调搜集整理,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,数码公寓为精装修产品，一房面积在20-45区间，两房面积在40-72之间。,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,数码公寓户型解析,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,蓝堡湾户型解析,蓝堡湾产品主要以三房为主，由于蓝堡湾初期定位的问题，三房面积过大，不符合市场主流需求。,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,蓝堡湾户型解析,蓝堡湾两房产品占比18%为主，面积均在110以上，四房面积均在180以上，占比16%。,优点：南北通透，独立入户电梯，三卫设计，书房与主卧相连，居住舒适度、通风采光等性能很好，设计风格奢华。,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,银堤漫步户型解析,圣菲城银堤漫步产品设计非常丰富，部分两房产品采用两错层，三房采用三错层设计，产品创新点较多。,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,圣菲城银堤漫步三错层三房,银堤漫步户型解析,缺点：赠送面积层高2米，舒适度稍微差。,优点：三错层设计，空间错落有致。面积145，赠送夹层面积约35，南北通透，全明设计，客厅层高四米，大面积落地窗，赠送入户花园，居住舒适，面积利用率高。,室内跨步,实景样板房,4米高客厅,夹层酒窖,夹层影视厅,楼梯,影音室,酒窖,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,同致行住宅房地产市场研究,以上数据来源：同致行市调搜集整理,银堤漫步户型解析,圣菲城银堤漫步一房,60,40,竞争市场扫描-核心竞争楼盘,综合本项目版块的房地产发展来看，从版块规划“CLD中央生活圈”的发展方向，版块运动、规模化大盘的竞争格局，以提升为主导的产品需求到“外向型”的客户圈层变化，无不引导项目需要“跳出区域看市场”，并有机会站在城市运营的高度，在CLD版块树立崭新的区域代表形象；而项目成功的关键，仍将取决于营销战略；而针对CLD版块的产品现状，结合项目自身来看，项目将有机会通过产品制造市场差异，基于现实需求和未来格局改变所带来的需求关系的转变，以适度的产品品质提升为基础，逐步向高端居住社区发展，进而引领市场需求；,核心词平台高起，重装上阵,CLD区域的发展将有机会使本项目站在城市高端，以高端人居的形象提升本项目综合价值！,同致行思考,透视项目开发环境与前景,1,同致行思考,项目开发环境与前景,【同致行思考】,项目区域及市场状况,区域市场竞争格局,金融机构分布：1.工商银行2.中国银行3.广发银行4.交通银行5.兴业银行6.农业银行7.招商银行8.光大银行9.建设银行10.邮政储蓄11.浦发银行12.中信银行13.中国人寿14.平安保险15.长城保险16.新华保险17.华夏人寿18.太平洋保险,学校公园医院：a.河南省实验中学b.郑州九中c.河南省实验中学分校d.河南农大附中e.河南省农科院f.河南农大g.华北水利水电学院h.郑州市动物园i.文博公园j.河南省博物馆k.数码公园l.东风渠公园m.文化公园n.金水区中医院o.河南省职工医院p.农业大学医院q.河南康复中心医院r.河南煤炭中医院,1,1,1,2,2,3,3,3,4,5,5,6,7,7,8,9,9,9,9,10,9,11,12,13,14,15,16,13,18,a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k,l,m,n,o,p,q,r,生活资源价值省级金融、高端商业、名校、城市配套等机构林立，占据金融、商务、文化、教育中心,本案,目前项目所临的经三路、农业路已有B11、B1等多条公交线路通行，到达市区各个方向非常便利。,项目扼守金水区及郑州中北部交通枢纽，周边花园路、文化路、经三路、农业路、金水路、东风路纵横分布，通连八方，5分钟即可抵达郑东新区和紫荆山，8分钟即可抵达二七商圈、火车站。,本项目位于地铁2号线与5号线附近，未来规划的花园路站、农业路站、东风路站近在咫尺，实现真正意义上的“地铁就在家门口”。随着2015年前地铁2号线和5号线一期工程的提前建成，业主居家出行更是畅通无阻，外加地铁商业的兴起，生活将更为便利。,地铁2号线、5号线,自驾出行,BRT快速公交,生活效率价值上下立体交通，地铁口物业，交通规划大幅提升项目生活效率,项目周边1000米范围内商场云集，成为郑州档次最高的商圈之一；,西临金城国际广场、财富广场、绿洲银郡等商务写字楼，商务办公氛围成熟；西向毗邻世纪联华、华润万家、丹尼斯、大商等，商业氛围浓厚；经三路商业带以紫荆山商圈为中心逐渐向南、向北延伸，北向发展速度快于南向，未来必将大幅提升区域价值.,生活发展价值片区是郑州业态最丰富、档次最高的核心商圈之一，商圈的逐步成熟将拉升投资潜力,项目规划总用地面积：124111.9，总建筑面积712069.5，其中安置面积约20万，总体容积率约为5.74。项目整体由南北2个地块构成，相对集中；地块大小不一，北地块128714.46，南地块381253.3，面积相差较大，北地块交通环境较为不便，且离世纪联华等商业密