中惠锦苑中惠高尔夫花园前期定位策划书.ppt

中汇金源和中汇高尔夫花园的初步规划方案，长安镇房地产的宏观市场调研和分析，2.1东莞和长安镇的经济和环境条件，2.1.1区域经济现状和发展，2.1.2产业结构，2.1.3政府为促进经济发展所采取的主要措施。内容提要：东莞城镇经过20多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的整体素质，在各行各业都取得了长足的进步。以房地产业为代表的城市建设取得了巨大成就。东莞正逐步成为继广州、深圳之后的又一个区域性中心城市，作为东莞的经济强镇，长安镇的外向型经济一直走在东莞乃至全国的前列。其强大的经济实力支撑着城市建设的快速发展，居民改善居住环境的需求不断扩大。随着“把东莞建设成为具有国际制造业名城特色的现代化中心城市”战略目标的确立，长安镇新一轮的城镇建设已经开始，这将吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，为房地产业带来新的市场。2.2长安镇房地产市场分析，供需分析，市场宏观预测，风险预测，商业建筑少，消费者选择少，土地资源有限，商业建筑集中开发，竞争加剧，机会预测，经济持续稳定增长，城市化要求日益提高，外来人口不断增加，城乡居民投资手段单一，2.3长安镇房地产市场概况，2.3.1发展特点，中部地区土地资源稀缺。小规模开发金霞村将成为新的商业和文化居住中心市场需求潜力大小高层和高层建筑正在逐步涌现 2.3.2地段特征金霞村地区中心区地区仙溪村地区，2.4长安镇的竞争对手分析，2.4.1住宅部分，价格分析，分析：在上述建筑中，价格集中在2450-4000元/M2，约为4000元/M2根据出售公寓的分布结构，公寓主要集中在两室两厅、三室两厅、四室两厅，反映了当地对公寓的接受程度。在上述建筑中，莲花花园和锦江花园是最畅销的，它们的共同特点是产品线丰富，更喜欢中小型公寓。另一方面，城市花园和莲花广场有很大比例的公寓，这偏离了市场的需求，导致销售不尽人意。项目房屋类型的方向应避免重复。配套设施分析，长安房地产配套设施主要集中在会所，占38.9%；游泳池，占38.9%；休闲广场，占27.8%；商店，占22.2%；儿童乐园，占16.7%；综上所述，长安房地产项目配套设施非常薄弱，难以满足发展中消费者对高品质住宅小区的综合需求。该项目需要考虑配套设施的发展需求，进行一定程度的先进设计，才能在激烈的房地产市场竞争中赢得消费者。经过20多年的外向型经济发展，长安镇不断吸引外商投资企业和全国乃至世界各地的人才前来创业和工作。因此，长安的房地产业不断发展壮大，成为住宅小区的主要买家。当地人不再是房地产的主要消费者，但城市人口的增长和活跃的租赁市场增加了房地产投资市场的潜力，只要有高质量、优雅的环境和管理良好的住宅区，他们就会有购买力。该项目应充分结合当前市场情况，利用自身的区位、规划等优势，避免现有建筑的缺点和重复。2.4.2商店，只有50%的com、项目甲和项目乙的定位策略、我公司对两个项目定位的中心思想：创造项目差异化、完善项目的竞争平台、贵项目与本地项目的差异化、项目甲和项目乙的差异化、项目甲中的汇金园计划(以下统称为“项目甲”)，项目甲的SWOT分析、 2.1项目优势)2.1.1地理位置2.1.2项目规模2.2项目劣势2.2.1周边环境2.2.2人文环境2.2.3项目选址，项目A的SWOT分析，2.3项目的威胁2.3.1内部担忧2.3.2外来入侵的机会2.4项目2.4.1良好的需求市场条件2.4.2良好的租赁市场条件2.4.3项目能创造自身优势，项目市场开发定位，5.1.1项目定位战略创造竞争优势利用项目所在区域将成为未来的长安中心利用世贸组织带来的巨大商机利用五星级长安国际酒店的配套功能利用五星级长安国际酒店的租赁价值比较，5.1.1项目定位策略，通过酒店式商务公寓的一期开发，将项目整体水平提升到更高的水平，真正塑造我公司拟定位的高层次社区发挥引爆本地高端房地产市场的作用。在后期，纯住宅的整体定位不应像前期那样高，但它也会利用前期的优势继续保持较高的市场水平。5.1.2项目的整体定位，长安第一国际大型高品位社区，第一项目的独特国际化区域-项目的发展理念是与世界大型-高品位同步反映项目的规模-项目的售价将高于市场平均售价，但性价比更高，而社区能更好地满足目标的需求增加更多的文化交流空间，整体产品定位：长安第一国际大型高端社区，前期产品定位：第一酒店式服务商务公寓的功能：提升项目档次，产品开发定位：第一大型高端社区机遇：延续高端品位，5.1.3项目一期开发定位，第一酒店式服务商务公寓， 该地区首个专项独特的酒店式服务，以“一把钥匙开一套完整的家”为理念，创造出“不仅是家的温馨，更是酒店的舒适和优越”的典型生活品味。 商务公寓专注于21世纪“SOHO”家庭办公室的工作和生活方式，完美融合了办公室和家庭。这种定位的支撑平台：这种地方产品的稀缺性当地两家四星级酒店的入住率达到93354大量外籍人员对商务住宅的需求(从酒店的长包间中可以看出)其自身完善的商务和住宅设施，5.2细分和定位项目的目标客户，项目的目标客户定位思路是锁定客户层次、企业金领、企业投资者和吸引投资客户。购房者目标群体：名外资企业投资者、高级金领和外国技术人员；购买住房两次或两次以上的外国投资者的目标群体：名拥有大量投资基金的当地人；5.3项目形象设计导向；项目在长安所有项目中的卓越、现代、国际化和卓越绩效特征。潜在客户群体在社会中的地位，项目具有现代身份的先进形象，以及时代的前瞻性国际化反映了项目质量与其他项目的差异，定位与世界同步，根据以上项目的形象特征，我们想到一个国家.国际现代化大都市，国际金融中心，亚洲四小龙之一，高品质的文化环境，新加坡，项目一期的形象设计方案，新加坡的异国花园风格的石城国际商业和住宅社区，5.4项目价格定位，根据我公司的发展理念为拟建项目产品，所得产品与目前在市场上销售的项目接近。市场比较法通过选择附近的三栋建筑进行，即莲花花园、城市花园和莲花广场。项目甲重量的修正价格为4535元/。根据市场比较法的数据，是为争取市场竞争优势而支持的。酒店公寓适合带装饰出售。我公司建议项目A的初始平均价格为4700元/- 4900元/(约500元/m2装修)。项目规划与建设的概念设计，6.1项目用地概况，6.2项目规划设计原则和意境的建议，6.2.1规划目标的原则，6.2.2“新加坡式现代社区”的规划意境，规划意境的含义，(2)目标客户群的可行性分析，关联图：6.3规划总体布局，6.4分阶段房地产开发，同步开发的建议。分阶段介绍销售策略，6.5交通系统建议，6.6环境与景观设计建议，主题为狮城花园，6.7空间序列组织建议，6.8建筑风格与色调建议，6.9住宅设计建议，6.9.1平面组织，6.9.2单一交通组织，6.9.3立面设计，6.9.4新技术与设备引进，6.9.5结构设计。 6.10物业管理及智能化建议书6.11项目配套功能建议书、项目B中汇高尔夫花园建议书(以下统称为“项目B”)、项目B的SWOT分析、项目7.1的优势、地块7.1.2的环境、项目7.2的规模、项目7.2.1的弱势、地理位置7.2.2、人文环境7.2.3现场、项目B的SWOT分析、项目7.3的威胁、内部担忧7.3.1、外来入侵的机会7.1 良好的需求市场条件7.4.2项目能创造自身优势，项目B的市场发展方向，项目8.1的产品方向，长安大、中、青年精品住宅小区， 大规模-反映项目的适度规模-项目在销售价格方面应接近目标客户群，并在市场上具有竞争力的质量-代表开发商的发展理念和做好产品信心工作的决心-住宅区具有更积极的设计风格和更快的步伐-反映了项目生活配套设施的完善，8.2项目的目标客户细分和定位，以及项目的目标客户导向思维是基于白领阶层的企业，它吸引了广泛的投资客户。主要目标群体：外商投资企业的经理和白领扩大目标群体：香港人谁买了两次以上的房子本地人谁有大量的投资资金，8.3项目形象设计定位，悠闲，新鲜，浪漫，悠闲放慢生活节奏，轻松愉快的享受生活，新鲜，光，活泼，有节奏和浪漫3354漫步在桃花和银柳。在溪流和鲜花的阴影下，从现在可以看到“初恋”的感觉。提出了项目的整体形象。桃花体现了桃花主题公园的景观风格。8.4项目的价格已确定。根据我公司拟建项目产品的开发理念，将所得产品与项目附近市场上目前销售的产品进行比较。市场比较法是通过选择附近三栋建筑中的荷花花园、城市花园和荷花广场进行的。根据市场比较法得到的数据，支持争取市场竞争优势，这有利于将装修成本转化为房产抵押价格，降低购房门槛。我公司建议项目B的初始平均价格为：4000元/-4200元/(装修约350元/m2)；B项目规划和建设的概念设计；项目9.1的土地利