物业交房培训资料

房地产交房流程和装修期的管理，一、交收楼二、房地产交房流程三、房地产交房注意事项四、案例分析五、装修和装修管理，一、理解交收楼的方法，一、“交收楼”的概念是开发人员通过房地产管理公司向业主提供具备入住条件的房屋的过程。 房地产公司代表开发商交付住宅，从业主的角度来看接受大楼。 被称为“交收楼”。 一、如何理解交收楼，二、交收楼的构成：由一个核心和三个重点组成。 核心：房地产与开发商的沟通三个重点：交楼许可证房地产的事前管理和前期培训的重新审视3 .核心问题必须切实贯彻交楼流程。 4 .把握三个重点，有助于物管在交收层活动前，打下坚实的基础，做好充分准备，开展交收层活动。 一、如何理解交收楼，核心：房地产与开发者的交流1 .交收楼活动是开发者和房地产两位演员向业主唱的戏剧。 2 .第一印象非常重要，一开始很好，在物业管理初期，在物业管理薄弱的阶段，能得到业主一定程度的认可和信赖。 3 .第一戏最直观地演绎的是房地产进入正常运行后的房地产费用缴纳比率和投诉比率。 4 .如何能把这部戏演得很好？演员是戏剧好坏的关键。 5 .在交收楼活动中，开发者无处不在(从最初的地方的安排、资料、预检到最后的整改)。 开发者是这部戏的主角。 演员之间没有好的交流就演不好这场戏。 一、如何理解交收楼，6 .以上引出今天的主题：房地产和开发者要有良好的沟通，顺利完成交收楼活动。 7 .开发者和健全的通信系统：定期会议主题会议的发言和回答的流程建立紧急事件的整理处理流程8 .努力与开发者进行通信。 9 .容易发生的问题：开发者的主观意识很重。 应对：注入铁管意识。 一、如何了解交收楼，重点一、交楼许可证1 .能交楼的标志是什么？ 标志是根据当地地方性法规和预售合同的示范文本的规定，取得住宅交付使用许可证是住房交付的前提。 取得住宅交付使用许可证之前开发者进行交房的情况下：开发者先进行交房的行为是违法行为4 .业主办了接收手续：A的情况下，有可能面临住宅质量缺陷和辅助设施不完备的风险。 b根据预售合同的规定，业主有权向开发商承担违约金。 c业主有权拒绝房间并向主管部门报案。 d逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同。 以上内容表明，无证书交房风险巨大，结果严重。 7 .参考条款： 住宅交付使用许可证。 一、如何理解交收栋，重点二、房地产预管理和前期修缮工作1 .检查单元和公共区域，提出修缮项目，制定修缮流程。 目的：在交房前，房地产公司全面接受后，减少交房时的投诉，提高客户满意度，确保交房工作顺利完成。 2、与开发者协商，制定切实有效的整改流程和方案。 3 .定期参加开发者例行会议，控制改进的进展情况和时间节点。 4 .房地产管理方案的制定。 5 .检查中总结了设施设备、型号、品牌等工作。 6 .制作书面记录。 (整改票、汇总表、发货/领取记录等)7.整改和荒凉清洁工作完成后，必须加强巡回，严格管理(钥匙领取制度等)。 一、如何理解交易楼，8 .预检方式：8.1前期的模拟检查是在房地产管理公司的客户和工程人员工程未完成前，对单元内部和公共区域进行检查。 工程的缺陷和危险被反馈给开发者。 角色：精通设施设备，不重复整复，避免接收时间的延迟。 8.2接到开发人员竣工通知后进行预检，由开发人员项目部、监理、开发人员营业部、总包/转包、房地产管理公司等共同进行。 8.3交接检查最后进行三方检查，由开发者项目部、施工部门及房地产管理公司三方进行。机组装修、设施设备调整和荒凉清洁完成时，由物业管理公司人员领取钥匙填写潍坊市新建住宅交付使用许可规定。 相反，物业管理公司把问题汇总成相关的汇总表，在检查会议上报告直到开发者完成后，由物业管理公司领取。 接受后，物业管理公司必须按时巡视，在交货给业主之前要经常保持良好的状态。 一、如何了解交收层，重点三、前期训练1、小区基本情况训练：个占地面积、机组数、车数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。 2、供应商和产品的训练分为单元的设施设备产品的训练和土建和内装专业知识的训练：2.1单元的设施设备产品的训练有：厨房的附属器具、电器、厕所的清洁器具、热水器、空调、电气电器等。 主要培训内容：品牌知识、产品特色、使用功能、注意事项、维护方法、售后服务等。 2.2土建和装修专业训练由开发者项目部和承包商共同参加，训练内容包括：土建结构建设、外墙屋顶、门窗、防震专业知识训练和装修材质特征、施工技术、安装技术等专业知识训练、安装技术等专业知识训练。 3 .培训钥匙签收记录和临时管理公约是让短期无关的员工快速掌握房地产工作要点的好方式。 综合小区实际情况进行小区业户手册和临时管理公约的训练。 让员工掌握公司和项目管理所单元管理的基本步骤和立场，以便在今后的工作中正确操作和运用。 一、如何理解交收层，四、交房的训练包括整个a的交房过程。 b .项目管理处工作人员精通交室环节的各种形式。 c .交房流程和有关文件的具体使用和注意事项的解答。 d .模拟交房演习。 5、交接时期统一口径训练：对交房活动期间业主提出的问题进行统一回答，避免尴尬。 6、交接时期的员工行为规范训练：仪容、接待物、语言、工作制度等。 二、交收楼的流程、一、房地产交接商缴纳购买住宅的剩馀金，办理领取住宅交接书的手续时，向现场负责人提示：一、接收楼通知书2、所有者的身份证或委托书及代理人的身份证3、 销售合同及收据等相关证书开发人员和房地产客户服务部人员陪同业主缴纳与开发人员会计所相关的价款(包括房款、小产证代理、分时电表装置费用代理、有线端口初装费用代理、煤气表器具费用代理等)，并发行缴纳证书业主可以领取缴费证明书业户手册、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书、质量监督检查合格证书、空气检测合格证书。 在房屋交接书上签名后，领取单元内的各设施设备产品说明书、单元保养说明书等。 二、接受楼流，二、物业管理的缴款方在开发人员处结算住房款，收到各项货物后，由物业管理公司的呼叫人和销售人员陪同物业管理公司的会计部支付费用： 1、前期物业服务费(三个月) 2、代理修理基金。 所有者支付上述费用后，房地产财务部就发行大楼缴费证明书。 三、客户楼层流程、三、办理房地产登记手续的，在确认所有者缴纳住房费和房地产服务费后，由房地产管理公司客户服务部的人员向所有者办理房地产登记手续。 具体操作流程如下： 1、呼叫助手核对客户楼层通知书、预售合同、有效身份证，复印归档(如果所有者是海外人，代理人委托书需要公证)。 此外，必须复制和归档房地产服务费、修理基金的收据。 2、所有者签署并批准的临时管理公约及承诺书在所有者委员会成立前由所有者、房地产管理公司和开发者在小区内行使各种权利和义务，对所有者来说也是保障，因此临时管理公约的签名非常重要。 3、业主填写临时管理公约。 业户联络表涉及所有者的个人信息和联系电话地址等内容，为了在属于机密文件的同时实现所有者信息的有效性和合法性，业户联络表必须由所有者本人填写。4、所有者在业户联络表上签名，注明小区转移和电梯使用的规定和注意事项，对经营者的顺利转移和电梯使用有着非常大的作用，同时也是房地产管理公司和所有者的转移和电梯使用的约定。 二、领取阶段流程5、业主领取搬迁及电梯使用承诺书、搬迁及电梯使用通知书、租客登记表、业户手册、服务指南等文件和文件，让业主对各文件的使用和管理公司提供的各服务有进一步的了解。 6、业主签署防火、治安责任协议书。 防火、治安责任协议书的签名在向所有者要求机组内安全防火防盗的同时，协助物业管理公司保护小区公共区域的消防设备设施器材。 7、业主签了治安管理规定和停车库/场使用规定。 物业管理公司希望所有者遵守园区的治安管理规定和停车库/场使用规定，与物业管理公司合作管理整个园区。 8、所有者的核对和领取放入门门、门门、信箱的钥匙和IC卡。 9 .办完房地产各手续后，陪业主去机组内的检查室。 二、交收楼流程、三、检验室办好房地产各项手续后，房地产管理公司的客户服务员、工程技术人员和开发商的销售员三者共同把所有者带到检验室：一、所有者把机组放入门户打开，“三者”引导机组内的物品、设备和设施房地产工人向业主演示设施设备的使用功能和状态。 2、所有者检查房间时，发现机组内有几个问题或疑问的，房地产管理公司的施工人员不能回答的情况下，通知开发者的施工人员到现场解决问题。 如果需要整修的开发者的施工人员在现场恢复业主的改建日程，记录文件，使检查室的工作顺利进行。 3、有整改事项的话，所有者可以委托房地产项目管理处跟进，并立即报告整改结果。 4、检查结束后，业主、开发者、房地产确认签名。 二、楼流，代理人收到委托书/本人有效身份证原件(业主是海外人，代理人委托书需要公证)，业主出示本人有效身份证原件，向开发者领取物业（单元）接收记录表、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书、质量监督检查合格证书 接受单元设施设备的产品说明书、单元保养说明书等到房地产管理中心的会计所缴纳前期的房地产服务费、修理基金等费用，并为所有者办理房地产相关手续(管理条约、经营者资料交付记录表、经营者手册上签名)，开发者的销售人员， 房地产服务业引导所有者检查室，房地产工人为所有者示范设施设备的使用功能和状态，所有者在检查室中提出整修要求后进入整修流程，抄写水、电、天然气表数的签名单元收到记录表，完成楼层，提交楼层流程图，审查开发者相关人员陪同开发者会计部缴纳相关货款，根据、二、提交流程，四、二、三、四、三、四、三、四、三、四、四、五、五、五、六、六、五、六、五、六、六、六、六、五、六、五、六、六同时，所有者可以把进入户口的钥匙托管在物业管理公司。 整改内容完成，业主重新检查合格后，业主找回主机的钥匙。二、交收楼流程、业主在检验室时提出整改要求，在营业部、工程项目部、开发人员、检验室结束后复制空气检测合格证书份，将原件放入业主的文件中，确认整改项目，并填写物业（单元）接收记录表份，业主负责与业主的沟通，业主的总包/承包在验房整改单份进行整改作业的房地产综合服务部跟踪检查整改内容，房地产、整改结束，房地产确认一致，业主与开发商、承包商调整预约业主的再访问检查时间有新的问题，业主来检查，整改完成，检查在整改票上签字，检查通过，在整改票上签字，、1， 开发者提交实施事项前取得了户籍许可证：交房现场的公示交房场所的安排： a确定场所：位置方位、面积的大小、流动方向、功能区的间隔b :地面、四壁、照明、电话、空调、家具c的向导配置：小区周边、建筑物的现场事项： 1、场所配置在宽敞、容易流动的室内柜台最好按照手续的流程排列好了. 2、准备几个PR之间，在现场发生吵架时请业主咨询，不要扩大影响。 3 .确认行人/行驶道路。 检查楼路线流畅方便，应该避免交通楼现场混乱。 4、现场电话、网线等设施可以满足现场工作的要求。 5 .尽快与开发者协商，确认交货阶段的流程和维保流程。 三、房地产交房注意事项、住宅区配置、三、房地产交房注意事项、收集现场、三、房地产交房注意事项、交房地点、三、房地产交房注意事项、交房物件资料： a交房物件：便于携带、容易收纳，b交房资料值得保存：二书准备、结构图提供、房地产相关资料事项：一、房地产代理使用印章等。 2、有关资料的开发者必须尽快提供(业主资料、实测面积、园区概况、设施设备等)。 3、以上准备只要条件允许，就必须尽快完成。 接受房屋预检查： a时间节点控制b介入工地c整改跟进事项： 1、制定可靠有效的预检查、整改方案。 2、开发者有必要定期举行例行会议。 3 .合理利用开发者解决问题。 完成后，发现了一些问题，避免重复整改延迟，接受时间延迟。 4、开发者在交付大楼之前必须做荒凉清洁的工作。 三、房地产交房注意事项、交房物件、三、房地产交房注意事项、交房老板检查大楼后，确认变更期限： a项目部专业技术人员和老板书面确定b综合修理部按时跟进工作：开发人员在现场进行综合， 组织转包和开发者技术人员共同组成的“紧急修理队”，在交房时，若有一些交房员无法解决的工程问题，请与“紧急修理队”联系，由专业技术人员和业主直接联系，制定解决方案。 面对“问题”的业主必须立即和房地产公司合作处理：延迟一天，扩散两天，被动事项： 1、面对“问题”的业主必须与开发商沟通，协调。 2、交房现场有业主兴奋时，请离开交房现场，进入事先准备的vip之间进行处理。 3、向业主提出的问题应立即回答，不能回答的问题应尽快通知开发者，并得到其指示和技术支持。 负责人负责： a由b随时协调事项：事项： 1、在交栋活动中必须明确开发者现场人员的分工2、避免一个人发生多个事件，会导致处理速度变慢。 3、房地产员工要熟悉开发者现场人员。 让开发者向房地产提供各部门人员清单。 三、房地产交房的注意事项、交房后的维修部门和人员管理： a维修劳动者的固定工作场所和上班时间b综合维修部门分工，跟进作业c项目部的负责人跟进调整事项： 1、维修部门和人员管理。 国家规定施工时间为星期一到星期五8点到18点。 2、开发者定期修改例行会议制度。共性问题的控制： a特辑会议b专着的了解事项： 1、要对共性的整改问题引起充分的重视。 2、对于所有者提出的非质量共性问题，也立即向开发者(例如阳台等)通报，以发文/专业书的形式发送给开发者时，要注意收到的档案。 必须留下原来的证明书。 三、房地产交房注意事项，一、房地产项目管理所执行事项交房前筹集人员： a认真计划，按时上班，训练b，控制加班，各