万达商业地产基础知识

商业房地产基本知识，主要：目录，第一部分：商业零售基本知识1，零售类型分类和定义2，购物中心定义和分类3，购物中心开发历史4，购物中心建筑特征5，购物中心定位要素6，购物中心计划设计要点7，购物中心投资和营销计划要点8，购物中心运营管理要点，目录，目录投资行话，第一部分：商业零售基本知识，1，零售形式的定义和分类，零售Retailindustry是向消费者销售商品和提供相关服务的行业。 零售格式RetailFormats零售企业为满足不同消费者需求而对要素组合形成的各种业务形式。1，零售格式的定义和分类，分类原则：零售格式根据零售商店的结构特点(有无经营方式、商品结构、服务功能和位置、商誉、规模、商店设施、目标客户和固定经营场所)进行分类。食品杂货店，便利店，折扣店，超市，大型超市，仓库会员店，百货商店，专卖店，专卖店，专卖店，家庭建材商店，购物商场，制造商直接销售中心，电视购物，邮购，网上商店，自动销售店，零售形式一般是商店零售形式和无店零售形式，2，购物中心的定义和分类，购物中心是指：按照国际购物中心协会的说明，购物中心是一个建筑物，结合在一起的商业设施，其位置、规模、多个商店作为一个单元进行计划、开发和运营，拥有特定大小的停车场。严格地说，购物中心不是商业形式，而是有计划地实施的全新形式的商业集。根据购物中心的建筑、设施、形式，国际购物中心协会将购物中心与“摩尔”(Mall，停车场和商店之间的一定距离，通常在整个建筑的地下或外围，商店之间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心，商店前面有停车场，商店之间一般没有邻居型、区域型等专门的散步道连接高专业性和高集成性共存的成熟度结构特征)，意味着产业、店铺、功能、商品组合的宽度和深度非常深(必须完全准备商品高配置文件)。 商品组合的广度很大，将在多家不同的大型百货商店、超市大型卖场进行。商品组合的深度将在众多品牌专卖店和各行业主题大卖场进行。)，严格地说，不到10万平方米的购物中心，可以说是比这个数字大，形式复合性高的摩尔。大于20万平方米的超级购物中心超级购物中心。2，购物中心定义和分类，城市复合霍布斯ca，城市复合园区一般由高级酒店、高级写字楼、大型综合商务中心、步行街、市民广场等组成。城市复合体将城市内商业、办公室、居住、旅馆、展示、餐饮、会议、娱乐等城市生活空间的三个以上功能组合在一起，建立各部分之间相互依存、相互帮助的主动关系，形成功能协同、空间紧凑、强大的风险抵抗力为特征的多功能、复合复合体。功能齐全的大城市建筑园区通常称为“城市之城”。(。城市综合建筑也称为综合建筑或复合建筑。、HOPSCAHotel(酒店)、Office(办公楼)、Parking(停车场)、Shoppingmall(购物中心)、Convention(会议中心)、Officeb，市中心购物中心Regionalshoppingcenter在城市的商业中心成立，面积在10万平方米以内。c，郊区购物中心Super-regionalshoppingcenter建立在10万平方米以上的城市近郊。d，制造商直销中心Factoryoutletscenter是由制造商直接建立的，或者委托独立经营者专门经营本企业品牌产品，多个企业品牌的经营场所集中在一个地区的零售场所。2，购物中心定义和分类，3，购物中心开发历史，初期探索阶段美国：19世纪初，美国购物中心建设开始。20世纪20和30年代，购物中心在设计、开发、运营方面有了很大的发展。英国：在20-30年代，英国郊区的独立商店是小邻居中心，开发商把邻近中心合并为住宅区的配套建设内容。澳大利亚：20年代，购物中心建设是首都堪培拉规划，3，购物中心发展史，50年代成型阶段： (郊区大型购物中心开发表明购物中心已成型)50年代，现代大型地区购物中心在美国郊区正式出现，20世纪60年代勃兴阶段60年代后期，美国大型购物中心10000多个中国购物中心开发历史购物中心中国开始建设一些综合商业设施，并通过租赁或销售方式引进一些商家经营。一般没有统一的规范，租赁板型杂物，单一功能，服务和支持设施严重不足。离规范的购物中心还很远。中国真正购物中心的出现和发展应该是20世纪90年代中期。典型代表是广州的天河城市，项目不采用统一的计划和管理租赁、销售运营模式，成为中国历史上最成功的购物中心。但是在功能安排及租户选择上，仍然太单一，无法满足顾客复合的消费者需求。近年来，中国经济的快速发展，人们的生活水平，特别是城市居民生活水平的大幅提高，嘉川许成等第一代购物中心开发的成功刺激了中国购物中心产业的发展，下一代购物中心代表了北京金元演讲者，功能和品牌极大地满足了消费者的需要。4，购物中心建筑特征，商业空间步行商业空间室内公共空间社会化，5，购物中心定位要素，定位定位基础：自我条件分析，市场开发经验，城市规划条件 定位标准：消费者需求，区域商业设施和商业资源供给状态，A，市场环境目标客户层定位根据消费者需求因素，从市场调查中获得的前三个影响因素：品种、价格、接近性、多种消费者的主要和次要需求的组合情况进一步分析、确定占有率较大的需求并用作目标市场。 例如：从需求组合的角度来看，在两个主要目标组组合的各种市场层次上，“价格品种”需求组合和“接近价格”需求组合，5，商场定位要素的位置，c，企业等级定位根据品牌在消费者心中的价值，将品牌定位为不同的等级(例如，高级、中低文件)，不同等级的品牌具有不同的心理感受和，d，主题定位业务项目主题决策应从目标消费者组的当前和未来特性、消费倾向、消费习惯等开始，深入考虑项目所属业务类型的国内外发展现状和趋势，结合各种成功的业务模式和新兴业务形式、形式、业务项目本身的计划条件和类型特性，明确的市场分化，对目标消费者组进行有力的汇总，指导项目的整体运行，同时，从适合项目本身特性的主题内容开始。e，其他定位：形象定位，主题定位，特殊功能等，6，商场规划设计要点，商场形式规划，一般商场形式规划根据市场定位，运营定位和功能定位划分，6，商场规划和设计要点，第三代万达广场形式规划，一个地区约15万平方米支持服务和其他功能形式约10%，6，购物中心计划和设计要点，功能计划，购物中心集“购买、吃饭、玩”的三个最基本的消费功能，加上各种附加功能的集成和互补，自然对不同需求的多(年龄)客流。 因此，在一般项目中，功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、酒店、商务办公和综合服务等融为一体，以满足消费者的日常消费、1个消费、1个工作站消费需求。6、购物中心规划设计要点、交通规划、购物中心客运交通购物中心步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的体育；另一个是从购物中心到购物中心的运动。购物中心的交通流交通流包括购物交通、货运和公共交通堵塞。交通组织的原则是将购物交通和物流货物运输转换为各条路线。购物中心交通计划大体分为两部分。一个是周边道路将交通引入购物中心，另一个是购物中心本身场地内的交通组织和计划，建筑物内的人流组织。6、购物中心规划设计要点、规划、a、平面设计确定步行街的形式，确定租户单位的布局和面积大小，为所有租户提供互利的机会，为每个租户带来尽可能多的出行路线，提供最多的购物机会。b，柱距离与单位宽度直接相关：大店铺宽度，8，9，14，16，24。柱子不能落在店面线上。深度经验表明，通常在8-14米处比较合适。如果轴距方向为8米(9，14，16，24)，则深度可能为26，36，46。9米柱是mall开发中比较常用的选择，有助于减少面积分割和施工成功。c，平面设计的结构必须有规律，简单。不要使用曲率太大的圆弧。避免实用领域太少，不仅形式布局和商家划分方便，而且有利于未来运营。人流可以很容易地识别不同形式的区域，通过外表和造型使整体变得美丽。图形设计，6，商场规划和设计点图形规划，剖面设计：a，b层，中庭空间c，流量d，垂直运输方式e，景观垂直魅力f，商品设计，其他要素设计：照明，景观等，7，商场投资和营销规划点计划要点a，业务形象计划业务形象计划投资阶段计划(投资宣传、大规模投资活动计划、核心业务选择和吸引、供应商入场)b，开放全方位预热促销(开业前两周)b，确保足够数量的客户流动，95%的业务统一开放。环境和氛围营造的标记和引导(一般化)开业后的宣传(一周)c，开业后活动营销文化营销服务营销(人性化、顾客物流等)目的的促销(人性化、顾客物流等)，8，商场运营点、商场运营管理水平与永久性运营的成败有关。我们要按照可持续发展战略不断提高经营水平。销售期间的业务管理主要包括租户的优化管理、整体形象计划宣传和促销活动、服务管理、日常财产管理四个方面。租赁政策(租赁企业优化)日常经营营销管理(整体形象宣传和促销)服务管理(人性化服务、多样化服务)商业物业管理(日常财产维护安全清洁)，商场归属-创建-分类-建设-开放-运营，第2部分：也称为房地产，是房地产和房地产的统称，两者都具有整体性和不可分割性。土地建筑及地上附着物房地产产权股：房地产产权除了所有权外，还有从所有权派生出来的包租、抵押权、土地使用权、当铺等。2，商业房地产的意义，商业房地产：人们称商业房地产为商业商店或商业房间，商业房地产是用于商业和住宅生活服务(包括各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等)的营业用途，可以租赁或销售的房地产形式。其中包括商场、商场、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐商业房地产、住宅、写字楼的下层商家等。在经营模式、功能及用途上完全不同于普通住宅、公寓、写字楼、别墅房地产等。海外通用的名字是零售业房地产。有人认为，商业房地产是商业房地产开发商亲自参与的商业活动，为生产和消费提供交易平台。商业房地产包括与批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运营。这包括规划、投资和日常运营管理。其任务是为生产者(或经纪人)和消费者提供交易平台，给房地产开发企业带来未来不确定的收益。)，3，商业房地产分类，3，商业财产分类，4，建筑规划和设计代码术语，规划术语建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑土地使用强度的主要指标。计算建筑的总建筑面积时，通常不包含0以下的地下建筑面积。建筑面积密度表示建筑面积密度=(总建筑面积建筑面积)(m2/hm)容积率特定地块的总建筑面积与建筑面积之比。是衡量建设用地使用强度的重要指标。建筑密度是地块内所有建筑的总地下面积所占面积的比例，是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式是城市道路用地宽度的边界线，计划为：建筑密度=建筑基础总面积建筑图纸总面积道路红线。地界线城市道路的两侧控制街道建筑或结构(例如外墙、楼梯等)依赖临街面的边界线。也称为建筑控制线。建筑间距两个建筑或结构外墙之间的水平距离。4、建筑规划设计规范术语、绿地率城市特定地区各类绿地总面积表示该地区总面积的百分比。表示住宅区土地范围内各种绿地的总和百分比。绿地应包括公共绿地、住宅绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地(即建筑红线内的绿地)、屋顶、晒伤的人工绿地等。占用(基本/使用)土地面积：由城市规划行政主管部门确定的建设用地边界周围的场地水平投影面积，不包括代表场地的面积。总建筑面积：也称为“建筑扩展区”。建筑中每个楼层的水平投影面积总和，包括使用面积、次要面积和结构面积。使用面积是建筑物各楼层平面中直接用于生产或生活的净面积总和。住宅建筑的使用面积也称为居住面积。次要面积是建筑的每一层(例如建筑的楼梯、长廊、洗手间、厨房等)为辅助生产或生活活动所占用的净面积总和。面积与次要面积之和称为有效面积。结构面积是建筑每个楼层上的结构(例如墙和柱)所占用的面