《2010-2011中国房地产市场报告》分报告一

reiser工作室20102011年度中国房地产市场报告的内容太多，无法全部转载。 国十条、国八条好像不在乎房地产市场整体，只在乎住宅市场，不在乎商业和办公楼等其他内容。 有一次，国家十八条“醉意不是酒”，表明房地产业投资太高，不是整个宏观经济过热，不是房地产业的资产价格推动了通货膨胀，而是商品住宅价格太高，没有达到过度约定的个人目标。为什么没有住宅以外的限制措施，为什么第二套只适合住宅不适合商店和其他地方，这些建设用地和18亿亩红线没有关系？ 据说非住宅与民生无关，世界上哪个国家的人完全依靠商社解决居住问题？哪个国家能给所有人买商品住宅吗？ 保障国民拥有“适足居住权”，是由哪个国家的商社解决的？ 哪个国家是通过市场购买、租赁、国家的保障分层解决的？保障关系到商社的价格吗？ 政府的定价还是市场的价格信号？ 商社的价格信号作用被行政的购买限制措施破坏后，使用什么来决定和吸引投资行为？中国确实有商品房价上涨，居民支付可能性指数下降的现象，其主要原因不是大量的投机、投资行为。 仅凭每年约占城市家庭数不到3%的新房供应量，城市化需求和适龄婚姻人口的集中矛盾和日益增长的物质消费能力和改进型需求之间的矛盾，仅靠采购限制措施是无法解决的。全国有第二套以上住宅的比例大幅度提高，但用于租赁的比例也在上升。 如果没有个人购买住宅形成的住宅租赁市场，无法购买住宅的家庭迁移的矛盾就更加显着。 实际放置住宅的比例并不像中央电视台的两套报道那么可怕，各个城市的空房率与所有城市相比没有说服力和代表性。正如各城市市场化住宅的比例大不相同，市场化住宅比例越低的城市住宅所占的比例越大。 家庭平均面积的大小与市场化程度无关，人口进口比重高的城市家庭平均面积小。在此，我们将本报告书中的报告书住宅市场分析发表如下，希望国民更多地理解，也能帮助政策的制定者。报告1 :住宅市场分析24摘要住宅库存特性分析市场化住宅供给占住宅库存的比例继续上升城市居民的家庭拥有第二住宅的比例增加到12.3%n 2009年全国城市住宅竣工面积为8亿2100万平方米。 其中，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城市住宅竣工面积的72.6%； 房地产开发住宅竣工成套数量为555万套。商品房在n 2009年城市住宅库存中所占的比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点的城镇住宅所有权率为87.7%，比2008年上升1个百分点。n 2009年城市住宅库存，单位房间超过80%，其中单位房间最多的城市居民家庭住宅平均年龄为16年。n 2009年城市居民家庭住宅平均市值为28.4万元/套，其中所有住宅平均市值为29.4万元/套，比2008年增加4.1%。n 2009年城市居民家庭拥有第二住房的比例为12.3%，比2008年上升2.8个百分点，60%以上的第二住房用于租赁，比2008年上升6.4个百分点。商品住宅市场分析商品住宅各建设指标比上年增加，住宅新开工面积和住宅投资增加幅度增加n 2010年商品住宅的新开工面积比去年增加，东部地区增加幅度最大的8月以来，商品住宅的新开工面积比去年同期增加率逐年减少，11月的单月新开工面积比去年同期增加负。n 2010年商品住宅投资增长率增加，每月投资增长率基本在34%左右的长三角、珠三角、环渤海地区商品住宅投资增长率高于去年同期。n 2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下的住宅和经济适用住宅的投资增加率下降，但别墅公寓的投资增加率明显增加。n 2010年在全国建设各种保障性住宅，改造住宅区住宅580万栋，改造农村危险住宅120万户，均比去年大幅增加。商品住宅的销售面积增加n 2010年商品住宅的销售面积比上年同期下降，其中，18月的销售面积比上年同期逐月下降，9月以来的增加幅度小幅恢复。从n 2010年东中西地区商品住宅销售面积增长下降，东部地区出现负增长的下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积比上年呈负增长。70大中市的房价在涨幅前一次提高后下降，全年价格累计涨幅低于2009年n 2010年全年新建住宅和二手住宅价格分别累计上升7.7%和5.1%，涨幅分别比2009年下降1.3个百分点，下降1.8个百分点。n 5月以来，房价比上年同期上涨幅度逐月下降，价格上涨幅度基本保持平稳，价格上涨幅度较高的城市多为二三线城市。n 2010年房租价格急剧上涨，地价上涨幅度高于住宅。2011年商品住宅市场发展趋势n 2011年住宅的销售面积和住宅开发投资比去年增加了。n 2011年的房价几乎稳定。住房支付可能性和投资机会分析居民住房支付能力下降n 2009年居民住房支付能力下降，住房支付可能性指数比2008年下降了13个百分点。n 35大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。住宅库存特性分析2009年全国城市住宅竣工面积为8亿2009万平方米，商品住宅竣工成套数量为555万套2009年全国城市住宅竣工面积为8.21亿平方米，其中东部地区城市住宅竣工面积为3.69亿平方米，中部地区城市住宅竣工面积为2.30亿平方米，西部地区城市住宅竣工面积为2.22亿平方米，分别占城市住宅竣工总面积的44.9%、28.0%、27.1% 中部地区城市住宅竣工面积增长最快。2009年房地产开发住宅竣工成套数量为555万套，比2008年增加61万套。 其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工配套数分别为275万套、141万套和139万套，占住宅竣工总配套数的49.6%、25.3%、25.0%。2006年以来，房地产开发住宅竣工面积在城市住宅竣工总面积中所占的比例大致稳定在72%左右2009年房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城市住宅竣工面积的72.6%，比2008年增加1.1个百分点。 2006年以来，房地产开发住宅竣工面积占城市住宅竣工面积的比例稳定在几乎72%左右。从投资方面来看，2009年中国城市住宅投资额为30513亿元，其中房地产开发住宅投资额为25614亿元，占城市住宅投资额的比例为83.9%，比2008年减少了0.7个百分点。 2005年以来，房地产开发住宅投资在城市住宅投资中所占的比例几乎稳定在84%左右。分地区看，2009年东部、中部、西部地区商品住宅占城市住宅竣工面积的比例分别为81.6%、64.8%、65.8%； 东部地区住宅市场化建设程度最高。往年，比较了全国城市住宅的竣工面积和房地产开发的竣工面积(套数)城镇住宅竣工面积(亿平方米)房地产开发住宅竣工面积(亿平方米)房地产开发住宅竣工成套数量房地产开发住宅竣工面积占城市住宅竣工面积的比例19984.761.41-29.6%19995.591.7631.5%20005.492.0637.5%20015.752.4642.8%2005.982.8547.7%20035.53.3861.5%20045.693.4761.0%20056.614.3766.1%20066.34.5572.2%20076.884.9872.4%20087.605.4371.5%20098.215.9672.6%资料来源：国家统计局，REICO数据库商品房在2009年城市住宅库存中所占的比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点2009年，中国城市住宅所有权率为87.7%，比2008年提高1个百分点的35个大中城市住宅所有权率平均为85.8%，比2008年上升1.4个百分点。从住宅所有权结构来看，租赁公房、租赁私房、原私房、住宅改建私房、商社和其他类型的住宅分别在城市住宅库存中占7.1%、3.4%、10.2%、40.8%、36.7%、1.8%。 其中，住宅变成私房的比例比2008年减少0.8个百分点，商社的比例比2008年增加1.8个百分点。2009年我国城市住宅库存产权结构与变化资料来源：国家统计局，REICO数据库市场化住宅供给在住宅库存中所占的比例继续上升在不同产权的住宅库存中，将商品房和租赁私房视为市场化住宅供给，按这些家庭在全部家庭中所占的比例来测定住宅供给结构中的市场化住宅的比例。 2009年，中国市场化住宅供给占住房库存的比例为40.2%，比2008年高1.6个百分点。2009年，35个大中城市市场化住宅供给占住房库存的比例超过50%的是深圳(82.4% )，宁波(67.3% )，厦门(63.7% )，广州(51.6% )，银川(50.2% )，沈阳(50.1% )。 同时，半数以上城市的住宅库存中有50%以上为住宅装修了私人房间。2009年，35个大中城市住宅市场化水平资料来源：国家统计局，REICO数据库2009年城镇居民家庭平均住宅建筑面积为87.0平方米，人均住宅建筑面积为32.7平方米，均比2008年提高。2009年，中国城镇居民家庭的平均住宅建筑面积为87.0平方米，比2008年增加1.6平方米，中位数家庭的住宅面积为78平方米，比2008年增加2平方米。 城镇居民家庭人均住宅建筑面积为32.7平方米，比2008年增加0.6平方米。 居民家庭的住宅面积整体得到了改善。按所有权类型看，原来的私房和商社的家庭平均住宅建筑面积分别是132.5平方米和98.1平方米，租赁公房、租赁私房、住宅改造私房的家庭平均住宅建筑面积都在80平方米以下，分别是20.1平方米、25.1平方米、73.9平方米2009年，35个大中城市居民家庭的平均住宅建筑面积为77.8平方米，低于全国平均水平，但比2008年增加1.3平方米，人均住宅建筑面积为29.7平方米，比全国平均水平低3平方米。 家庭平均住宅建筑面积最大的5个城市是厦门(94.8平方米)、重庆(92.9平方米)、海口(90.3平方米)、昆明(88.9平方米)和广州(85.6平方米)，建筑面积最小的5个城市是哈尔滨(62.9平方米)、兰州(62.9平方米)2009年城市居民家庭住宅建筑面积资料来源：国家统计局，REICO数据库在城市住宅库存中所占比例超过80%，其中，二居室在住宅库存中所占比例最高，为44.2%我国城市住宅建筑样式4种单一住宅是指比较高级的单一住宅或平房，建筑面积在100平方米以上，厨房、厕所配套的普通大楼，只有房间和公共走廊，没有家庭专用的厨房、餐厅、厕所等配套， 指为了这样的大楼和公共住宅而代替住宅的房间，或者是旧的住宅建筑的单元房是指普通的现代住宅建筑，各套房有寝室、餐厅、厨房、厕所、通道、阳台等组合的公寓式住宅，一般是多层建筑:单人房、普通大楼、单元房、平房等。 其中，单元房根据居室数被分为单元室1居室、单元室2居室、单元室3居室、单元室4居室以上。从住宅建筑样式来看，单元房间仍在住宅库存中占主体，2009年其所占比例为84.1%，其中，二居室和三居室单元房间在住宅库存中所占比例分别为44.2%和30.8%。 一栋住宅所占的比例为3.5%。 与2008年相比，机组房间所占比例上升了0.7个百分点，而普通大楼、平房和其他建筑物所占比例分别下降了0.16个百分点和0.48个百分点，显示整体住宅质量提高了。与全国平均水平相比，2009年35个大中城市住宅库存中，单居室、单元居室、普通大厦、平房等所占比例分别为1.0%、93.4%、3.8%、1.8%。 单位房间的比重高于全国平均水平。 其中，约占三分之二的城市2居室住宅库存的比例超过了50%。从不同的住宅所有权结构看，租赁公房、租赁私房和住宅改造私房三种住宅以单元住宅2居室为主，占有比例分别为38.4%、44.2%、56.8%； 商品房中机组房间3居室所占比例最高，达到44.9%，其次是机组房间2居室，所占比例为41.4%； 在以往的单间中，平房和其他房间的比重最高，为32.8%。2009年城市居民家庭住宅建筑样式资料来源：国家统计局，REICO数据库2009年，城市居民家庭住宅的平均楼龄为16年2009年，城市居民家庭住宅的平均楼龄为16.0年。 其中，商社是最新的，平均楼龄为10.7年，其次住宅改建为私房，平均楼龄为17.7年，租赁公房的平均楼龄为27年，是最长的。2009年，35个大中城市住宅平均层龄为16.2年，上海、太原、北京住宅库存中旧住宅比例相对较大，平均层龄都在19年以上，其中上海住宅平均层龄最长，23.8年。2009年城市居民家庭住宅的平均楼龄资料来源：国家统计局，REICO数据库2009年，城镇居民家庭住宅平均市值为28.4万元/套，比2008年上升4.5%2009年城镇居民家庭住宅平均市场价值为28.4万元/套，单位建筑面积平均价格为3475元/平方米，分别比2008年增加4.5%和3.2%。 中位数家庭的住宅市场价值为20万元/套，比2008年