某项目商业定位、销售与运营策略(ppt 131页).ppt

双方在项目的综合定位和规划方面已经做了大量的互动工作，并形成了初步的计划。因此，这种战略分析将基于这一计划来制定一个彻底的和扩展的市场和战略，而肤浅的分析将被忽略。本报告主要反映我们在贵项目促销过程中的思路和操作方法，以反映我们的市场运作水平和为贵项目服务的诚意。实施计划必须在双方协商后制定和细化。商业研究、价格和投资计划、价格计算和投资计划、城市商业市场区域商业市场中类似商业市场的结论、宏观市场城市发展的结论、宏观研究、2、4、报告框架、3、产品研究、战略指导、5、项目解读的SWOT分析结论、增值战略营销战略VI项目定位客户群的视觉形象、1、政策环境城市发展的结论、宏观研究、33、354监管组合频繁、打击投资和控制房价已成为政策导向。2011年1月，新政：在第八次全国代表大会上，二手房首付增加了60%；在不到5年的时间里，对二手房征收1%的税；至少5年内支付60%的二手房首付；1.1倍的利率；3.采购限制令的城市实施；4.5年内对个人转让房屋全额征收营业税；4.购买外国账户的限制；33，354房地产市场监管将视情况而定。加大对投资行为的打击力度，将影响扩大到改善需求。2010年年中，出台了一项新政策：10篇国家文章和5篇国家文章相继出台。第一套和第二套公寓的首付增加了1英镑。30%，第一套和第二套公寓的首付不低于50%。利率提高到1.1乘以2。暂停发放第三套及以上公寓的贷款。增加了对套住房首付款的临时限制，增加了获得贷款的难度，这在一定程度上抑制了购房投资。这将对房地产市场产生一定的影响，但不会阻碍个人住宅和别墅项目的热销。随着调控的深入，部分改善需求将被抑制，从而影响中高档市场的交易。2月25日，中央政策将存款准备金率上调了0.5%。2月20日，银监会发布了流动资金贷款管理暂行办法，严厉打击房地产投机者。1月18日，存款准备金率上调0.5%，5月23日，存款准备金率上调0.5%。4月17日，国务院通知房价过高地区暂停发放第三套住房抵押贷款。4月14日，国务院常务会议要求购买第二套住房的首付款不得低于50%。4月11日，中国银行业监督管理委员会(银监会)要求银行不要向购房投机性投资放贷。10月20日，住房和建设部宣布，五年期住房公积金贷款利率上调至3.50%。10月19日，利率上调，央行将人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点。7月12日，银监会表示将严格执行差别化抵押贷款政策。2月22日，央行对40多家银行的差别准备金进行了动态调整。12月25日，央行将利率再上调0.25个百分点。12月20日，存款准备金率上调0.5%。11月16日和29日，存款准备金率上调0.5%。11月3日，住房和建设部、财政部、央行和银监会联合发布通知，限制公积金贷款首付比例。二月九日，公积金贷款利率在五年内上调0.2个百分点。11月、12月、1月、10月、9月、8月、7月、1月、3月、4月、5月、2月、6月、2月，出台财政政策的时间表。2011年、2010年、已经从适度宽松转向平衡。现阶段，他们已经进入了“加息渠道”。经济政策上海，2011年1月31日：对于本市户籍且已有2套及以上住房的家庭，本市非户籍且有1套及以上住房的家庭，以及本市非户籍且在2年内无法提供个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的家庭，将暂停其在上海的房屋销售。2011年2月19日，南京：对于本市拥有2套或2套以上住宅的家庭，本市将暂停出售住宅。本市有1套以上住房的非户籍家庭，不得在本市市区向其出售住房；在本市居住一年以上(含一年)不能提供纳税证明或社会保险支付证明的非户籍家庭，将被暂停在本市向其出售住房。地方政策、商业产品和三、四线城市可能留下相对空间，政策盲区可能迎来阶段性市场机遇。“尚未采取限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、过快上涨的城市，应在2月中旬前发布限购实施细则。其他城市也应根据当地房地产市场的新情况适时推出限售房措施。”摘自国务院第八条。以往的国家宏观调控政策对三线、四线城市的容忍度相对较高，三线、四线城市的政策风险相对较小。从2010年全年月度成交量趋势来看，三、四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区导致三、四线城市出现阶段性市场机会。住房：限购政策对一、二级限购城市房地产市场产生了巨大影响，也将对全国购房者产生负面心理影响。三线城市和一些四线城市的购房者也将进入观望期。33，354等着瞧，商业：地方贷款限制政策大大提高了住宅投资的门槛和成本，这将导致这些客户部分转向商业和办公用房。个机会。政策环境概述。2011年，在目前的政策形势下，估计对各类购房者的影响：目前的监管政策增加了住宅投资的难度，并可能为商业和办公用房带来分阶段的市场机会(时间有限，应积极把握)。马鞍山是安徽省最富有的城市。据安徽省统计局统计，2010年马鞍山市国内生产总值为811.01亿元，比2009年增长近145亿元，可比价格增长15%。马鞍山四区一县总人口129万，人均国内生产总值约6.3万元，相当于9600美元，居安徽省第一，远远超过合肥和芜湖。按人均国内生产总值计算，马鞍山是全国平均水平4300美元的2.2倍，是安徽省平均水平的3倍多，比世界平均水平8985美元高出600多美元。从城镇人均可支配收入来看，马鞍山市2010年的数据为23022元，高于江苏省22944元的平均水平。就经济发展水平和消费能力而言，马鞍山与苏州、无锡、常州等长三角核心地区的城市差别不大。马鞍山位于安徽省和江苏省的交界处。它是南京都市圈的核心城市之一，距离南京只有40分钟的车程。南京至宜昌城际轻轨距离轻轨站约15分钟路程。城市交通：长江三角洲城际铁路预计将于2012年底通车。南京-马鞍山到那时不到15分钟。宁宜城际铁路东起南京南站，西至安庆站。整条铁路有11个车站。预计到2012年底建成通车，届时南京到马鞍山和长江三角洲的车程将不到15分钟第二，去年全市总投资创历史新高，全年固定资产投资191.38亿元，比上年增长31.6%。房地产开发投资26.41亿元，增长33.9%。相对发达的经济水平和快速增长的居民收入将为城市投资产品带来机遇。与此同时，房地产开发投资的高增长将带来行业内的竞争和洗牌。差异化定位和营销将成为制胜的重要策略。目前马鞍山中高端房地产项目的主要消费群体是拥有大量购买力的个体业主和个体工商户。马鞍山钢铁集团是当地的支柱产业，员工约6万人，基层员工月薪约3000元，中层干部年薪约30万元。马鞍山市机关事业单位职工公积金水平较高，普通科员每月的公积金缴存额约为2000元。居民消费：城市公务员众多，公积金存款数额高，为城市房地产的发展奠定了基础。居民消费：消费水平较高，投资改善型住房需求较大。食品、住房和服装等基本消费类型占主导地位，且比例逐年上升。休闲娱乐消费比重已达到16%，随着城市经济的发展，休闲娱乐消费比重将进一步提高。消费结构表明，马鞍山市居民的消费水平处于相对富裕阶段，相应的住房需求处于投资导向的改善需求。是长江中下游重要的现代加工制造基地和滨江风景园林旅游城市。发展规模规划为2020年：全市总人口162万，城镇化水平80%。这个城市有120万人口和124.6平方公里的城市建设用地。长江三角洲经济圈的重要成员，安徽省经济最发达的主要城市之一。与长三角互动的现代加工制造基地、绿色食品基地、休闲旅游基地。城市人口的增长给房地产市场带来了更大的需求。城市规划：城市定位和城市化率的提高将为房地产市场营造良好的氛围，形成带状布局结构，形成“一主一对两带”的空间结构。一个主区域：主区域中的一个子区域：子区域中的两个子区域：工业区和生活区。完善主体区域，扩大子区域，由南向东扩展，沿滨江带发展主体区域：以向南发展为主，向东适度发展。副城区：主要向北发展，东西适度发展。本案为城市规划：该项目位于城市南部，有利于政府“东扩南进”的规划，区域价值更高。产业结构、马鞍山优越的经济地理位置、丰富的生产资源和城市长期可持续发展的基本条件得到满足。该市是安徽省罕见的第二产业型城市，产业结构相对健康。随着国际原材料价格的上涨，以马鞍山钢铁公司为核心的主导产业链大大提高了城市居民的收入水平。良好的经济基础使城市住宅市场进入快速发展阶段。马鞍山的国民经济继续保持快速增长。近年来，经济结构调整步伐加快。该市的三个工业结构是3.8: 67: 29.2。城市产业：目前，马鞍山市已开始优化调整产业结构，建设“6653”现代产业体系。马鞍山经济技术开发区聚集了南京雨润、大理食品、青岛啤酒、蒙牛等一批食品生产加工龙头企业。目前，马鞍山除了着力提升钢铁制造业等六大主导产业的核心竞争力外，还将加快发展六大新兴产业在宏观市场城市发展结论、宏观研究和政策方面，调控政策提高了住房投资的门槛和成本，这将直接导致此类资金流向投资渠道。但也不排除三线、四线城市是相对一线、二线城市，这将导致调控滞后效应，重现2008年的局面。就城市发展而言，马鞍山是南京都市圈的核心城市之一。城市对外吸引力强，当地经济水平发达，为城市高价商品的销售奠定了基础。然而，绝对人口少，同行竞争激烈。城市经济发达居民收入水平高，监管影响投资预期。城市商业市场和其他高价商品市场正面临周期性机遇。准确把握市场节点，千方百计加快项目去工业化。宏观结论商业研究区域商业现状类似商业市场结论马鞍山商圈城市的南移有利于案例南部商圈东部商圈的规划：在新一轮规划中，城市道路网规划提出了“十横八纵”的概念。即在现有“六横六纵”道路的基础上，增加银山路、九华路、梅山路、南环路、姜妍路、磁河路等主干道。它把城市扩展到南方的计划很明显。结论：从建设规划来看，该市近年来的南扩规划已不再是理论性的，已进入实质性建设阶段。城市主要道路的交通流量和可达性是大规模商业发展的必要条件。因此，城市建设重心的南移给案例带来了良好的商业发展机遇和空间。主要城市包括华山、玉山和金家庄。它们大多在1-2层出售，大多是分散的商店。缺乏大卖场规划，均价9000元/平方米。玉山区目前正在销售项目。市区已划分为商业运营区，以特许经营和统一经营为主，平均价格为2万元/平方米。就目前华山区的楼盘情况来看，居住区大多在80-120平方米的范围内，商铺主要是分散的商铺。缺少主店铺规划，平均住宅价格为4700元/平方米，商业价格为13000元/平方米。从金家庄区销售项目的现状来看，该地区整体商业水平处于中低水平。由于东部和南部城市建设布局的变化，开发区和主城区交通的改善，传统商业圈的影响正在减弱，商业消费在开发区的吸收效应日益明显。消费增长点的中高端消费领域正在向南方转移。目前，在经济开发区的销售项目的现状，马鞍山的商业重点，财富广场，华山的美丽住宅更受欢迎。其中，主要有商业综合体和一站式消费模式。一、城市集中商业项目的定位和概述，综合购物集中商业要求更高的集中度，马鞍山集中商业是分散分布的，无形中切断了商业氛围形成的连续性，导致规模效应难以形成。马鞍山整体商业规模相对较小。除了市中心的购物中心，马鞍山的商业主要有以下几种主要形式：街头商店、社区商人和专业市场。缺乏适合一站式消费的主题商业综合体，商业形式相对单一。开发区的商业形象不高，专业市场形象相对可以接受。商务办公氛围薄弱，新住宅建筑稀缺，基本上是用新建筑取代旧建筑，主要是改善顾客。三、马鞍山商业现状，发展趋势，城市商业规划政策导向支持，利用专业市场创新和升级加快区域经济发展；面对日益多元化的马德区域划分：销售的商业项目较少，开发区周边的商业项目主要由底层商户支持，以银河和天则滨水区项目为代