剩余房源推售方案

福迪斯韦德26号2#层剩余住房清理和销售方案答：分析销售中的外部环境1、市场环境北京09年第一季度整体市场表现从北京09年第一季度的市场业绩来看，交易量大幅上升。2008年市场衰退对消费者的影响消失了，消费者反弹了购买住房的意向。从价格变化来看，交易价格仍然是下降的趋势，交易量的上升没有反映在价格上涨中。2009年第一季度区域竞争市场绩效(截至5月1日)从区域市场销售情况来看，虽然北京第一季度整个市场的大幅交易量有所增加，但项目本体的质量、展示价值、营销投入的不同交易量却有显着差异。区域内紫色皇家住宅，尊府两个项目仍然是区域内销售冠军项目，现场展示条件好，营销投入充足。市场形态预测和判断北京09年第一季度出现的销售量提高逆转了2008年停滞的市场形态，房地产市场出现了阶段性的“阳川”现象。但是随着市场在2008年积累客户量，逐渐消化，未来经济形态的影响也随之而来，后期市场形态仍然不透明，市场波动继续。从区域市场的销售情况来看，市场将出现明确的客户部门，市场竞争形式将更加激烈。先抢市场内存的顾客量将是每个项目生存的唯一契机。2、本体状态剩下的房间(基于数据，5月3日)截至5月3日，无青梅住宅，单价为销售底价项目剩下的住宅主要集中在东部，都是项目的景观优势住宅。剩下的客房中(除去顶层双打)，最低单价为34849元/平方米，最高单价为52024元/平方米。北京市场交易单价35000元/平方米以上产品销售速度：从北京市场35000元/平美以上产品09年第一季度市场业绩来看，整个市场3个月的总销售量为33套，月平均销售额为11套，项目平均销售速度为1.8套。最高销售速度为搜狐北京公馆，月平均销售速度为3.7套。在北京大宅市场销售速度上，单价35000元/平美以上产品的销售速度将大大降低，高价产品在北京市内的消化量和销售速度将很低。在项目比较中，其中国家que、御景台、七星摩根广场基本处于销售停滞状态，而慈皇后、苏荷北京公馆则通过充分的现场展示、持续的营销投入方式保持了良好的销售态势。因此，反映出高价产品容易陷入销售停滞状态，项目在现场展示价值，持续，提供充分的支持，才能确保高价产品的销售。渠道现状宣传：接听电话的客户数：类别一月二月3月4月打电话234511220访问468616980数量43128宣传强度Sina主页文本链无6天15日11日短信无110万只120万只20万只北青无无第一页报告第一期无户外投入投入投入投入由于项目4月宣传强度的减少，项目电话访问急剧减少，电力减少83%，访问减少50%。项目4月交易8组客户中，7组是以前的伪客户，1组是Sina文本链渠道，4月的新客户交易量很少，项目已经处于客户短缺状态。项目扩展渠道分析：在项目调用访问分析中，项目的现场渠道效果排列为：短信新浪网朋友金融街户外介绍。从电话的访问效果来看，短信和Sina网络频道是项目电话访问的核心渠道。在项目事务处理渠道分析中，项目扩展渠道效果按以下方式排序：短信诗或金融街户外经过交易渠道分析表明，项目后期的主要营销工作主要集中在以下方面：1、加强项目ambient occlusion图像，更换周长屏幕，加强对路过客户的拦截。2、金融家户外屏幕显示和销售信息实时增强。3、持续宣传短信，迅速有效地增加客户。现场演示现状：外部条件项目现场包围自2008年10月以后没有更换，项目现场外部展示价值不好。内部条件项目销售中心内的整体质量与项目的高售价不符，严重影响了客户对项目价值的判断。缺少核心价值陈述项目的核心同侧景观价值不能直接向客户展示，严重影响了高层景观住宅的销售。二、销售目标分解和评价1、5-6月销售目标目标操作金额(万韩元)注释5月销售任务33006月销售任务37005月份已经签约的金额2088截至5月4日5月净认捐额2052截至5月4日(除石敬霞)5月任务评估100%完成预约金额完成预约6月任务评估28606月剩馀的目标金额2、完成销售目标的可行性评估在6月完成销售目标后，还要新订阅5套，完成合同。市场上35000元/平美以上产品每月平均成交量1.7次判断和最高交易速度3.7次判断。6月销售目标很难实现，有市场机会。1、难度：剩馀物资短缺：高层住宅销售速度慢，项目3#层没有新住宅供应客户短缺：项目当前的促销强度很难支持销售目标现场展示价值不足：项目现场展示条件难以支撑项目销售住宅价格2、机会：市场机会：市场变暖，顾客购买信任度。销售业绩：2009年3月，4月份保持高销售速度和平稳销售速度，有助于提高客户信心，促进客户购买。3、5-6月销售团队目标挑战5月6月目标房间编号1701、1710、1007、1008、11071207、1507、1208、1209、1509集数55预计金额(万韩元)30003014面积(平方米)8287296月底完成的项目高层剩余房屋来源，2#层剩余房屋基本清理；之后，通过为3#层销售创建价格基准，提高客户对3#层的价值期望值。三、实现销售目标的手段越来越贵，真诚地分享福德智韦斯特斯韦德26“真心分享”活动的月份活动时间：5月15日至6月30日活动目的：通过1、5-6月之间的系列活动，集中消化高层景观房，实现了2#层基本整理目标。2、通过“真心共享”的多种主题活动，发掘原先的意向客户资源，发掘现有所有者，并重新购买新客户资源。通过3、5-6月的集中追加销售，完成6月确定的销售目标任务，为项目3#层的预售积累客户资源。作用中的配合：道具销售：投资住房基金计划：活动期间业主缴纳1万元住房基金，总住房价格10万元优惠。(现场销售价格和文具开发，保持销售住房价格85%的标准)礼物共享计划：活动期间，现有所有者推荐新客户交易，以前所有者获得一年财产税的礼物补偿，允许以前所有者以新所有者完成交易。通道对齐：Sina主页文本链：每月10日主页文本链布局，公告板，擎天柱，跳跃页面的持续项目活动宣传。短信频道部署：每周增加50万个投入，共发送300万个。快速有效的宣传项目活动信息，促进销售信息，积累意向客户。金融家户外广告：改变广告画面，增加广告招聘性，确保促销渠道的效果和实时性。定制现场演示：提高项目边界显