财务评价报告(范本)

武汉房地产开发有限公司PS项目财务评价报告选题代码姓名学号专业班高级工程管理完成时间新年成绩评定湖北工业大学土木工程建筑学院12- -选题1 :编制财务评价报告(一)项目区划的基本情况区划面积197亩综合容积率为1.8，土地价格240万元/亩，土地用途为住宅用地。 开发建设期为5年。(2)基本计算数据序列号。项目名称。单价计算单位备注1基础设施建设费1.1供给排水工程费15元/m2按总建筑面积计算1.2排水工程费30元/m2按总建筑面积计算1.3电气工程费45元/m2按总建筑面积计算1.4公共绿化费80元/m2按总建筑面积计算1.5小区安全智能系统。20元/m2按总建筑面积计算2建筑安装工程费2.1多层框架住宅1000元/m22.2小高层住宅1200元/m2包括电梯和安装3工程建设的其他费用3.1土地使用费3.2建设部门管理费按建设成本的5%计算3.3工程设计费建设工程费用的2%3.4工程勘察费综合报价、设计费的15%3.5前期的工作费工程费用的0.8%3.6工程建设监理费工程费用的1%3.7质量监督费工程费用的0.2%3.8竣工图制作费工程设计费的5%3.9目标的制定和投标管理费工程费用的0.1%3.10工程保险费工程费用的0.2%3.11设计图预算编制费工程设计费的10%4基本预备费按与(1 2 3 )项的3%计算5折扣系数按6%计算6资金来源自己资金为40%，银行贷款为40%说明：1、本项目不考虑流动资金、涨价预备费。(3)报告要求1 .报告的外观形式封面：报告名称、制作单位、日期2 .报告内容1 )报告的主要表结构：(一)基础设施建设费试算表(2)建筑安装工程费用报价(三)工程建设的其他费用估计表(4)项目投资估计汇总表(五)投资计划和资金筹措表(6)销售计划表(七)销售收入、经营税和附加报价单(8)总成本费用估计表(9)现金流量表(全部投资)(十)现金流量表(资本金)(十一)利益和利益分配表(12 )敏感性分析计算表一项建设指标和实施进度(一)项目建设指标一、总占地面积： 1060亩2、总建筑面积： 71.2万M23、容积率(综合):1.00表1项目分期开发容积率表分期房地产类型占地面积(亩)比率容积率一期多层2000.18871.5第二期别墅的排列方式3000.28300.5三期多层、小上层2600.24531.8第四期与别墅并列、复式3000.28300.5(2)建设周期根据同种项目的实际建设周期和本项目的实际工期需求，项目的建设、销售周期的预测，项目的建设开发周期确定为7年，其中建设期间为6年。 从2005年元开始正式建设到2011年12月。 项目工程建设和市场销售重叠。主要里程碑事件的应对时间：到2005年1月正式开工的2005年7月1日开始销售的2011年12月末为止，已完成销售。(三)项目的实施日程由于项目建设期和销售期重合，项目建设需要协助大楼销售，应该采用统一组织、统一规划设计、分别实施的方法。项目第一期建设分为a、土地使用权的取得、前期论证和立项审查阶段b .计划设计、报告和施工准备阶段c .基础工程的施工阶段d、主体土建工程阶段e、设备安装工程阶段f、外装工程阶段g、室内设置和装修阶段h、室外工程和最终阶段I、大楼盘的贴售阶段j项目二、三、四期工作的一部分可以在第一期建设阶段完成。考虑到项目实施的任务组织形式，可能存在个别承包情况，各自的实施时间表必须控制在项目整体的实施时间表之内。 制定各项更详细的施工组织计划，保证项目进度计划的实现。(4)项目实施日程参照项目实施日程(表2 )。表2项目实施日程项目20042005200620072008341234123412341234前期一期第二期三期两项投资的估计和资金筹措(一)建设投资的估计1 .投资估计范围本项目建设投资的估计范围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等住宅建筑工程、室外工程、前期准备工程费用和工程建设其他费用等。2 .投资估计编制依据一)国家、湖北省、武汉市相关政策法规和基本建设费用标准2) 全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标3) 全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标4) 全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表及类似工程经济指标5) 湖北省建筑安装工程费用定额；六) 6) 项目开发协议书。3 .投资估计说明一)建筑工程费的估算建筑工程费的估算主要是房屋建筑工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量来计算。 一般建筑设计包含的建筑装饰工程的部分包含在房屋建筑工程的成本中，不单独报价。 详情请参阅建筑安装工程费估算表。2 )基础设施建设费的估计基础设施主要包括供水、电力供应、道路、绿化等工程。 详情请参阅基础设施建设费估算表。三)工程建设的其他费用估计工程建设的其他费用按各费用科目的费率或费用标准估计。 详情请参阅工程建设其他费用估算表。4 )基本预备费估计基本预备费以建筑工程费、设备和工具的购买费、安装工程费和工程建设的其他费用之和为计算标准，基本预备费费率为5%。 详情请参阅项目投资估算汇总表。5 )建设期利率估计假定项目债务资金各项建设借款每年支出，建设期间利息的计算公式如下每年应计利息=(年初借款本金累计当年借款额/2)年利率建设期利息估计详见项目投资估算汇总表。(2)项目投入总资金和分年投入计划据推算，本项目建设投资总额为. 80万元。 其中静态部分为：72万元；动态部分为3284.08万元。 这个项目不考虑流动资金。 项目投入总资金共计. 80万元。项目建设期为6年，建设投资(不含建设期利息)第一年为22.82%，第二年为21.46%，第三年为19.15%，第四年为17.88%，第五年为11.21%，第六年为7.47%。 项目投入总资金和分年投入计划分别见投资计划与资金筹措表、项目开发分期安排、项目分期投资计划表。三项融资方案(一)项目融资主体项目融资组织形式是新设项目法人融资形式。 项目融资主体为武汉c房地产开发有限公司。 注册资本为3000万元。(二)项目资金来源1 .项目资本金的筹措项目资本金的筹措主要通过项目法人自己筹措解决。 资金来源主要有自己的资金，有项目预售资金(销售收入转用于建设投资)。 为了保证销售收入顺利，银行必须申请可以向顾客提供贷款服务。2 .项目债务资金的筹措项目债务资金主要以向银行融资的形式解决。 贷款总额24000万元，其中贷款本金24000.00万元建设期间利息： 3284.08万元。申请银行贷款的方式有两种选择。 一是提供足够数量的优质抵押物，通过处理抵押来获得贷款，二是以项目法人投入的自己资金和项目未来获得的销售收入和经营利润为担保，由项目自己获得贷款。 考虑国内一般采用的做法，暂时以抵押方式考虑。银行贷款在建设期间每年全额利息，根据偿还资金来源的情况以最大偿还能力偿还贷款本金。 项目进入现房销售期后，主要偿还贷款(包括计入本金的建设期利息)本金。 偿还期间内的利息作为财务费用被计入项目经营的总成本。 建设期间利息为3284.08万元。贷款和建设期间偿还利息的资金来源主要有两部分，一是除去项目可偿还的销售收入，即销售额减去征税、销售成本的剩馀额，转换成项目投资的部分。 这部分资金优先用于最高额偿还贷款利息。 二是企业可以用于偿还的其他资金。自己的资金筹措和预售收入难以取得的情况下，可以适当地考虑为项目承包商和供应商提供资金或预付款。 但是，不能只作为应对未来风险的措施，而扩大比例。(3)融资方案的分析1 .资本金源的可靠性分析在本项目融资方案中，属于项目法人的自我资金份额不高，项目法人武汉c房地产开发有限公司能够保证自我资金筹措能力。项目建设期间对应年的预售和现房销售收入的预测值远远高于项目自筹资源的部分，进一步提高了自筹资源的可靠性。银行严格控制房地产开发商的贷款，但银行贷款在总投资中所占比例不高，项目承包人拥有足够数量的优质资产和取得的开发区划土地使用权证，能满足银行的抵押要求，项目本身收益性强，市场风险比较大在目前国内金融市场的形势下，银行很受贷款形式的欢迎。 相应地，销售资金的及时回收也得到保证。2 .融资结构分析在项目投入总资金中，项目法人自筹： 34.45%，销售： 46.28%。 债务资金占19.27%。 融资结构合理3 .融资成本分析与其利用债券、募股、商业贷款等，本项目使用的银行资金现在的利率水平不高，借款期短，因此开发者承担的利率合计低，资金成本率显着低于项目的收益率水平。 由于银行利率低，有可能使用应付款的利率成本，资本金融资成本也大幅度下降。四项财务评价(1)财务评价基础数据和参数选择1、财务价格项目财务评价是分析未来债务收入和建设投资时采用的价格是预测价格。 因为项目未来的还款收入和建设投资支出等受政策控制，所以使用计算期间预测的固定价格。2、利率根据本项目融资方案和融资特征，考虑商业银行的长期贷款利率和融资成本的水平，确定项目债务资金的贷款利率为5.5%。3 .项目计算期间的选择根据本报告的其他部分，项目建设期为六年。 因此，种类项目包括销售在内，项目预计在7年内完成销售。 建设期和销售期合起来需要7年。4 .设定财务基准收益率(Ic )根据国家这种项目的建设标准和类似的项目情况，财务基准收益率(Ic )设定为8%。(2)营业收入和成本费用的估计1 .销售收入的估计本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售。 整个项目销售期间需要7年。 项目的第一期、第二期售价根据本报告书的其他部分，决定如下有关一年的销售价格、比率和销售收入的详细信息，请参阅销售收入、经营税金与附加估算表。营业税按销售总收入的5%计算城乡维持建设税按营业税税额的7%计算教育费的附加按营业税税额的3%计算。2、成本费用估计项目的销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费1%、广告宣传代理费等各种杂费5%。 三个费用的计算标准都是本期的销售收入。详情请参阅总成本费用估算表和利润和利润分配表。(三)项目效益估计和财务评价表项目利润的估计请看利润和利润分配表。本项目财务评价编制的财务评价报告书主要有现金流量表(全部投资)、现金流量表(资本金)、利润和利润分配表等。(4)收益性分析一、财务内部收益率一)所有投资内部收益率项目财务内部收益率为20.67%。详情请参阅现金流量表(全部投资)。2 )资本金内部收益率项目资本金收益率： 17.16%详情请参阅现金流量表(资本金)。2 .财务净现值财务净现值为18107.09万元。所得税后财务净现值为10575.76万元。详情请参阅现金流量表(全部投资)。3、投资回收期静态投资回收期为4.34年。所得税后的静态投资回收期为4.76年。动态投资回收期为4.62年。所得税后的动态投资回收期： 5.29年。4 .投资利润率本项目的投资利润率为21.69%； 投资利润税率为29.26%。 详情请参阅主要技术经济指标汇总表。(5)不确定性分析本项目针对