房地产培训课程_房地产战略规划与管理体系优化讲义_69PPT.ppt

房地产战略规划和管理系统优化黄博文介绍，博士中房网最高顾问房地产行业著名战略管理和组织创新专家。 多年金地集团IK副总裁的经营经验，主持了集团管理模式、流程重建、组织优化、PS和AR战略计划、业绩管理和激励体系变革等重大项目，具有深刻的战略管理、组织管理、组织变革、管理理论和PS管理理论的理论基础和丰富的实践经验。 课程框架、外部分析宏、行业、对方、客户、内部分析周期、经营、管理、资源、战略框架、战略目标、战略路径、战略支持、理论、案例、工具、管理系统的优化、 企业文化管理模式组织能力组织结构业务流程认可系统业绩管理激励系统，目录一，中国房地产产业综合分析1，综合分析2，宏观分析3，行业分析4，竞争和基准研究2，房地产企业发展周期和转折点分析1，企业发展周期分析2，双刃剑场外扩展3，收购， 战略合作在房地产企业扩张中的作用3、房地产企业管理体系的全面诊断：工具和案例4、房地产企业战略1、战略体系图2、目标3、战略路径3、战略支持：融资、投资、开发、规划和计划4、战略指标体系5、战略牵引下的管理体系优化1、企业文化建设2、管制模式优化组织能力发育4、组织结构调整5、业务流程整合6、认可体系明确7、动态绩效管理8、综合激励管理6、理论、工具、案例1、深圳g企业0711战略纲要说明2、北京d企业战略计划报告说明3、华北y企业战略计划项目计划4、其他案例、中国房地产产业综合分析中国房地产业的前景和优势1、国家经济、社会发展国家的支柱产业2、国家控制水平日益提高的土地市场日益规范的金融市场日益开放3、需求空间巨大4、平均利润率高5、全国集中度低和局部集中度高6， 需求分化和分割小，中、大企业长期并存7，新农村建设2，中国房地产业风险和劣势1，在行业急速变化的过程中，政府不成熟，金融和土地环境不好政策不确定性大2，开发周期长3，行业资源和能力储备不足(包括HR ) 4， 利润率下降3、中国房地产业发展趋势1、行业环境逐渐规范稳定、消费者逐渐成熟2、集中度急速上升(份额、土地、资金、人才迅速集中在优秀企业，如：金融街招聘200人) 3， 门槛和经营要求上升：资金门槛(5年的10倍)、投资门槛、开发门槛、管理门槛、HR门槛4、利润率下降5、谁行业专业化和集成化并存，未来10年中国商品住宅需求量最保守的估计为66.33亿平方米稳健估计为94亿2200万平方米，复合增长率为10.99%； 乐观的预测需求达到127.49亿平方米，复合增长率达到12.71%。 中国宏观经济1、中国用传统产业投资、一次加工品出口和城市居民消费支撑经济增长的方式接近极限，经济增长的新动力在于产业升级和农村消费能力的提高。 国家提倡产业政策和科学发展观，鼓励自主创新推进产业升级。 国家建设新农村，构建和谐社会培养农村和城市低收入阶层的消费能力。 人民币汇率逐渐开放，在抑制缓慢上升的同时，采用紧缩的货币政策，减弱了热钱的冲击，留出了应对国内企业的时间。 中国政府有很强的财务支付能力和高额的外汇储备能力，应对产业升级过程中的市场风险，不会陷入拉美和韩国那样的债务危机。 中国还有8亿农村人口等待城市化，中国的内需在相当长的时间内有很大的潜力。随着政府宏观调控能力越来越强，政府在中国经济增长中的主导作用将继续，中国经济增长的不确定性也将进一步减小。 结论只要改革开放的主旋律不变，中国政府大力构建和谐社会，提高环境负荷能力，推进产业升级，中国经济的增长是一个长期可持续的过程。 中国房地产业的发展1，略，中国房地产业的发展2，政府主导的色彩浓厚，土地和资金仍然是发展关键瓶颈行业集中度为，如何要求迅速扩张， 在管理方面同时提高还是先发制人的重要砝码资本运营越来越强调对提高行业集中度发挥绝对决定作用的融资能力的重要性直接融资的作用与间接融资产品越来越激烈要求创新， 利润率和土地获得能力对运营能力的要求和成本管理要求越来越高要求标准化、产业化、降低管理费用、提高周转率的利润模式还没有什么变化。 结论融资能力和资本运营能力决定了开发者能否在房地产行业占有地位的开发能力和管理能力对开发者的融资能力和资本运营能力起着决定性的作用。 房地产企业的可持续发展面临越来越大的挑战，综合能力的要求也越来越高。 中国房地产行业的发展3、寻找地、可研、储地、融资、企划、设计、施工、销售、服务、运营、香港模式、广告、客户推荐、网络、房地产经纪人、商品展览会、客户要求平面设计区划选择、合同缴纳预约金、住宅建设的个人化选择、交付使用、美国模式房地产行业的发展过程从房地产开发过程来看，呈现了螺旋式循环发展的过程，具体分为三个循环阶段：中国房地产行业的发展4，中国房地产行业的发展5，中外房地产发展环境的比较，略，中国房地产行业的发展6，环境对开发者的影响的比较，略，竞争对手的分析1，主流房地产开发企业万万专业型开发者对专业能力进行一定投资，获得长期发展潜力。 成本型开发者严格控制本期成本，获得本期的最佳表现。 降低土地收购成本和开发成本，控制一般行政费用，提高资产周转率，活用财务杠杆是提高业绩的共同方法。 目的地对某专业能力进行长期持续投资，形成核心竞争力，是企业差异化增长的独特途径。竞争对手分析2、国内典型住宅企业的业务领域、跨越全国，集中在局部地区，房地产价值链适度增长，居住需求产业适度团结，非相关多样性，复合地，soho中国，最初，金地，中远，万科，顺驰，奥园集团，中房，中房大华、雅居乐、竞争对手分析3万科(综述) 1、万科是目前中国唯一以美国模式复制操作的房地产企业2、万科的特征是集中在房地产专业化经营研究中产收入者的住宅产品的需求，在全国范围内获得相应的土地复制产品的市场定位和品牌战略产品， 面向极正确的客户目标3、该模式突出的产品标准化、投资模式标准化资本投入、产品质量和管理团队能够有效地控制，竞争对手3万科(效率)，略，竞争对手3万科(效率)，略，竞争对手3万科(效率)，略，竞争对手4万科，1 大力发展酒店地、旅游休假产业和物业管理产业等泛地事业的大型综合企业集团2，合生创发展的特点是率先采用大规模大盘操作概念的客户，以满足城市中高收入的职业需求为主，开发的物业集中在中高级项目， 正确把握销售平均价格比当地市场平均价格水平高15%72%的市场前景，开发未来上升潜力大、当时偏僻地价便宜的土地战略，扩张三首歌： 1、通过集中战略和一体化战略，确立企业规模化发展的基础；2、通过集约化进行地区间扩张3， 实施规模化发展注重资本运营3、该模式突出的规模化发展降低成本、提高品牌效应、防范市场竞争风险、实现规模经济，竞争对手分析5-招商房地产，1、招商房地产随着招商管理局具有独特背景的水龙头开发区的增长， 快速发展的2、吸引房地产的特点房地产开发、房地产租赁和水电供应三大马车位于中高端产品中，建立了房地产开发、房地产租赁经营、二手住宅买卖中介和房地产管理一体化的业务模式， 为顾客提供房地产全面增值服务，重视产品和服务创新的稳健经营，重视风险控制，形成在全国积极开展的3 X结构多元化融资，与招商银行结成紧密的战略合作伙伴关系，这一模式的突出之处是经常性收入与开发收入之比为1:4， 业界中风险性和对周期变动的抵抗力最强，竞争对手分析6-顺驰房地产，1、顺驰通过二手住宅市场代理进入房地产开发领域，近年来迅速扩大，成为了房地产开发、房地产中介服务和房地产管理一体化的全国性开发企业。 2、顺驰的特点“楼赚楼”的销售模式风险高，急进的全国性大规模扩张压迫对方获得土地的迅速滚动开发，加快现金流入，延缓现金流失，缓和资金链的开发、销售、置换三个主要业务的健康交流，积极开拓融资渠道， 重视多元化融资解放权管理(2005年后逐渐调整的上收权)销售增长(2005年后强调利润增长) 3、这一模式的突出之处在于二、三级市场联动，范围经济效应风险太大，资金链的脆弱性被上下游压迫，企业在短时间内受益， 长期生存环境恶化，竞争对手分析了7万件，1万件是北京最初设立的以民间资本为主体的大型股份制房地产企业，实际收入资本额最大的民间房地产公司的2，万件特征由“香港模式”变成“美国模式”，由全能开发者向专业房地产投资公司转变，投资领域由“通过定制生产和商业房地产来回避开发风险和房地产周期变动的影响市场目标，是具有国际影响的专业房地产投资者重视高端市场定位项目系列品牌建设， 重视创新的有限土地储备战略：以将住宅类土地储备控制在300万-400万平方米水平为目标，该模式突出的市场风险抵抗力在中国产业环境还不成熟的背景下，中国土地溢价在房价中所占比例高的现状下，获得高利润是很重要的竞争对手分析为今后的发展提供资金，复地是中国最大的房地产开发集团之一，一级的开发资质，香港联交所主要的h股上市公司(代码2337 )，公司总部设在中国上海2， 复地的特征是以中高级住宅产品开发为中心的正确产品定位多项目管理能力好的售后服务体系抵抗未来以一定比例长期持有的经营性房地产增加的市场风险多元化融资以上海为据点迅速增长后，全国3，该模式突出的能力全面，竞争对手为9-绿色城，1， 绿城房地产集团是浙江地区代表性的房地产开发商，仅10年，绿城就由几家企业起步，目前已发展成“2005中国房地产百强开发企业综合实力TOP10”。 2、绿城的特点集中在开发优质城市住宅产品上，在教育、体育(足球)、酒店、医院、文化媒体等领域，清新典雅的产品风格和人文主义的产品定位计划布局以人为中心，根据土地的不同，适宜的建筑形式很美丽， 用材料上色调查小区空间有错误，疏密适当的户型宽敞舒适多样灵活的景观环境浓墨重彩与建筑有机的融合园林绿化和活动功能互补的社区会配套齐全，设施齐全，智能设计室内装饰精致， 不失优雅等，绿城产品总是在同一地区综合质量最高，在二手住宅市场中交易价格也总是最高的土地以协商为主，通过公益领域的投资推进房地产开发，人脉关系3，利用该模式的显着高质量带来土地增额，为企业规模的迅速扩大提供资金血液， 竞争对手分析10-美国的基准研究1，PULTE公司：根据客户的细分和产品设计、建设能力，关注价值链的尖端(1)依靠客户的细分进行产品设计和建设，满足最多客户的需求(2)纵向整合价值链，降低原材料成本提高质量(LENNAR公司：根据融资、投资和营销能力选择价值链的土地和销售(1)通过独特的期权和宽松的合作关系扩大土地资源来源(2)通过多渠道和双营销促进销售，为客户提供完善的金融沙CENTEX :根据原材料的生产能力和建设能力，选择了价值链中段；(1)加强以住宅建设为中心的主要营业业务，关注产品质量和运营效率；(2)发挥一贯的原材料优势，降低生产成本； HORTON公司：根据家族企业的规制能力选择价值链的末端；(1)建筑外包，监管者负责监控建设过程，参与设计的重要决策；(2)分散化经营中产品个性化和规模化生产的统一，房地产企业的发展周期和转折点的分析；1、略，房地产企业的发展犀利国有控股公司。 贸易和工业区房地产管理于二九四年进入土地产业。 金地花园。 现代企业制度改革试行3、96年，海景花园。 员工持股4，97年，ISO9001年，业绩管理甲甲b的特色是5，98年，金湾。 人民日报社人民大会堂现代企业制度与金地模式理论研讨6，99年，翠园。 核心竞争力和三年经营计划为七千年，沟通。 超越文化年。 全面的顾客满意工程。 顾客满意年。 上市。 进入北京。 8，01年，股票正式流通的9，02年，研究了集团化管理模式。 PS项目。金地之道开始9，03年，进入上海。 东莞。 武汉。 能力提高年。 流程优化项目。 HEWITT项目。 投资模式10，04年，奥美项目。 进入珠海。 分组管制模式的研究。 惠悦项目。 知识管理项目。 360度评价是11，05年，进入天津、宁波、广州。 效率提高的一年。 流程优化项目。 效率评价指标。 业务PS 12，06年，进入沈阳、西安、佛山。 管理法规、组织优化和审计。 交流系统。 计划IT化的管理。 文化变革于13，07年，进入南京。 著名商标，房地产企业发展周期和转折点分析3-案例2-扩张之路1，95年，转向房地产开发。 9501、天津市内开发的2002年，占天津住宅销售量的20%。 5月9日，国土资源部发出了征集摄影挂号信，6月，顺驰进天津郊外塘沽，第一个招牌也是在第一次离开天津市区的3，03年，7月20日，顺驰召开了持续了17个小时的昌平会议，孙宏斌作了鸿鹄之志向，蚂蚁之行动的报告，说明顺驰全国化扩张的合计1.5年，顺驰以疯狂的高度获得120亿元，迅速完成全国四大区域布局的5，04年，孙子汇款突破100亿6，05年3月，总公司搬迁到北京，11月，削减了全国大人员。 公司从年末开始收权，利润要在7，06年，2月，撤退三大区域集团。 4月孙宏斌复活。 9月，路力基建进入，房地产企业发展周期和转折点被分析了的3-案例3SHY打破西安，4年后想仔细探索惠州和东莞案例4-北方的AY，南方的XJ，单一城市公司，发展为该省的周边城市。 经过诊断，管理、能力、资源(包括HR )不足。 最初用2年3年晋升，再扩展到某地方的道路情况5-廊