清远清城区地块市场调研报告2016

清远青城区项目市场调研报告2016/12/8第一部分：项目现状分析一、项目位置该地块位于清远市清城区东城大道北，老城区与新城区交界处。它靠近北江，只需10分钟就可以到达新老城区。周边生活设施完善，享受着老城区多年的成熟设施，享受着东城新区快速发展的政治和商业中心。区政府、学校、医疗机构、银行、侨顺广场、凤城广场和后山公园都在5分钟的生活圈内。周围的住宅氛围成熟，周围有很多建筑。它与敏捷东方城市滨水区、明德富力、玉京东方花园和九龙湾莲花等住宅项目相邻。该地块位于青城新城清远青城区重点开发区，毗邻老青城区。青城古城是清远市成熟、完整的核心区域。老城区配套设施完善，基础设施不断完善。飞来湖湿地公园、仍在建设中的万达广场以及有待改善的教育和医疗资源，都成为青城区快速发展的坚实基础。此外，地块所在的青城新城依托稀缺的北江景观资源，紧邻新城行政区和吴广高铁站。随着北江东路和人民东路的扩建和扩建，以及四桥、五桥等市政配套设施的逐步实施，新城区作为清远市未来发展的重要规划，对清远市打造新的城市化窗口具有重要意义。新区主要是企事业单位、餐厅和酒店、高尚住宅区和市政设施的集中场所。新区是新规划和新发展的代表，也是“新清远人”买房的地方。新城的交通和经济状况良好，促进了房地产市场的稳步上升。该地块的位置具有无限的未来发展潜力。二。土地利用经济技术指标规划容积率3.8规划土地面积22246.66平方米建设用地密度28%设置清远市清城区东城大道北绿地/绿化率比率30%建筑高度限制 60m土地使用的性质二类居住用地(R2)与商业用地(B1)兼容，商业兼容率 30%三。地块现状1.这四种情况如下：东地块以东为金星路，与项目隔着敏捷东市的水岸。南地块的南侧是东城大道，毗邻玉京东方花园。这是一个新建的住宅区，已经卖完了。西地块的西面靠近政府的拆迁房屋，靠近著名的明德富力住宅项目。北地块的北侧是金秀路，一条市政道路，毗邻新开业的住宅项目宁静花园。九龙湾莲花玉京东方花园辉煌的道路明德幸福地块一期敏捷的东方城市滨水区宁静花园地块二期地块北临锦绣路。地块第一阶段的建设；这片土地，中浩二，可以称为李德福工程。该地块的第二阶段尚未开发，并且有杂草。2.地形：该地块位于市政道路两旁，地势平坦，无丘陵、坡地等。四、周边设施1.配套教育：幼儿园、乔顺幼儿园、李安堂小学、东城小学、省级职业教育城、第一中学实验学校、东城第一中学、大学城等。2.商业配套设施：城市广场购物中心、北门商业街、大润发、松岗批发市场、白马郎等。3.医疗保障：中医医院、妇幼保健院、青城区镇医院；4.配套交通：有205路和311路公交车。5.情节现状分析：该地块位于清远市新旧城区的交汇处，距清城区政府仅2公里，是清远市重点建设的新城市中轴线区域。巴解组织周围有许多建筑物(1)截至2016年11月，清远市约有800万平方米的商品住宅待售，其中新增659万平方米，新增52122套。(2)2015年上半年消化145万平方米，2016年上半年消化181万平方米，同比增长24.8%。(3)清远整体市场供给继续增加，市场仍处于严重供过于求的状态。现有股票足以让市场消化2-3年。2.清远市2016年1-11月商品住宅网络标志分析2016年清远市商品住宅网络标识分析(1)净标志面积呈上升趋势：总体而言，截至2016年11月，清远市商品住宅净标志面积大幅增加，特别是在“金九银十”销售旺季，清远市商品住宅净标志量创历史新高，清远市净标志面积仍处于较高水平。(2)网上平均牌价波动不大：2016年1月至11月，清远整体网上平均牌价波动不大，主要维持在4200-4500元/m2之间。截至2016年11月，清远商品住宅的平均网上签约价格为4292元/平方米，同比下降14%。(3)商品房供过于求：2016年清远市将有充足的新增商业和住宅用地。商品房供过于求。市场处于“买方市场”状态，“以价换市”已成为清远开发商的重要手段之一。二。青城区库存分析：1.半年来青城区商品住宅净标识分析：半年来青城区商品住宅网络标识分析：清城区在过去的半年里签订了29953套合同，占清远市合同总数的82%，是清远市货物运输量最大的板块。在过去的半年里，青城区的网络招牌数量呈上升趋势，拆除情况相对较好。青城区过去半年的平均净价为4621元/，高于平均净价4470元/。2.青城区土地市场分析：青城区的最新土地清单如下：青城区土地市场分析：清远未来的发展有两个轴线长江沿线，东西轴线和南北轴线的政府事务和商业共同建立的市政府和区政府。青城新城不仅拥有一线河流风景资源，而且具有区域发展潜力。这一直是个棘手的问题。2016年12月5日，新城东部规划面积8371的商业用地(b地块)经过7天的37轮竞争，最终以4000万元成交，相当于约3982元/的底价，创下清远市新的地价纪录。总的来说，新市镇有足够的土地储备，未来发展潜力很大。青城新城的地价已经被市场充分认可。三、围绕关键竞争的情节分析1.青城新城板块盘点：该项目位于清远市清城新城区，属于新城板块。区内的竞赛项目主要是李德福、怡宁花园、雅居乐东市滨水区、九龙湾、汇丰花园、天湖丽都、广英莲汇等著名项目。项目名属性类型库存的主要区域部分股票持有量2016年1月去矿化明德幸福公寓，房子119-144三到四个房间910套225套宁静花园房子75-136两到四个房间460套60套敏捷的东方城市滨水区洋房、别墅洋房116-140,三室至四室，别墅193-2501800套90套九龙湾房子118-141两到三个房间360套76套汇丰花园房子77-135两到四个房间860套188套天湖丽都房子112-250 3-4个房间，370-448复合5-7个房间230套162套广泛的活动房子88两室60套10套青城板块股票分析；青城区有20多处房产正在出售，加上在建大型市场的几处潜在库存，“脱销”将在未来一段时间内仍是青城楼市的主题。此外，青城新城已恢复大量中小型公寓供应，青城新城有望成为热点之一6.客户情况：青城有70%的客户，清远其他城区有20%，其他城市有10%。顾客是需要的。7.项目卖点：靠近北江，靠近老城区，有自己的商场和幼儿园，有晋城小学学位。宁静花园1.项目地点：清远市清城区东城宁静花园123号；2.工程量：总建筑面积约58000，占地14000，约604户；3.平均售价：每平方米4300元(空白)；4.主要户型：75-1362-4间；5.货源：目前约有460套剩余商品出售；6.客户情况：80%的清城本地客户，20%的清城其他城市客户，较少的其他城市客户，以及刚刚有需求的首次购房者；7.项目卖点：小区公寓类型多，首付20%(农业公司)，有李安堂小学学位。敏捷东方城市滨水区1.项目地点：青城区东城大道以北(金碧路与锦绣路交汇处)；2.项目规模：占地面积35万平方米，建筑面积160万平方米；3.平均售价：每平方米4300元(空白)；4.主要户型：70-140洋房，2-3间房，193-250 别墅；5.货源：目前约有1900套剩余商品出售；6.客户情况：60%的青城本地客户、20%的清远其他城市客户和10%的广州客户只是需要改善客户。7.项目卖点：广州有很多客户，青城唯一的别墅区正在销售，量大。九龙湾1.项目地点：广东省清远市清城区东城大道99号；2.项目规模：占地面积59940平方米，建筑面积平方米，共1175户；3.平均售价：4800元/平方(空白)；4.主要户型：119-136 3-4间；5.货源：现有剩余商品约360套。6.客户情况：70%的客户在清城，30%的客户在清远其他城区，客户第一次发生变化。7.项目卖点：沿海湾6000的广场由喷泉、植物、水景、亭子等设计材料建造而成，预计能看到河景。汇丰花园1.项目地点：清远市清城区大学西路与金碧路交叉口(新时代家园对面)；2.项目规模：总建筑面积约38万平方米，共24栋建筑；3.平均售价：4500元/平方(空白)；4.主要户型：77-135，2-4间；5.货源：目前约有860套剩余商品出售；6.客户情况：青城70%的客户和清远其他城区30%的客户只是需要客户。7.项目卖点：当地知名开发商乔顺开发并配备了幼儿园。天湖丽都1.项目地点：青城区东城大道旁；2.项目规模：占地30多万平方米，总建筑面积约150万平方米，总户数7900户；3.平均售价：4600元/平方(空白)；4.主要户型：112-1433间，139-2504间，370-448复式5-7间5.货源：目前约有230套剩余商品出售；6.客户情况：青城70%的客户和清远其他城区30%的客户都是急需改善的客户；7.项目卖点：由当地知名开发商开发，乔顺拥有自己的大型乔顺商业广场，面积超过20万平方米。广赢运会1.项目地点：清远市清城区东城街金碧路21号；2.项目规模：占地面积25409，建筑面积11万，共1894户；3.平均售价：4206元/平方(空白)；4.主要户型：88-100两室三室户型；5.供应情况：目前，约有60套剩余商品正在出售(处于最后阶段)；6.客户情况：青城70%的客户和清远其他城区30%的客户都是急需改善的客户。7.项目卖点：目前的建筑正在出售。第四部分：目标地块的可行性分析一、综合项目分析项目利弊分析1.它位于清远未来发展的中轴线区域。地理1。目前，交通路线很少支撑和快速发展新城的政治和商业中心；3、地块面积小，地块本身建设有限。3.毗邻青城区政府，区域发展潜力巨大。该系统相对较大。4.位置与广清高速公路相连，沿北江路直达吴。广州高铁清远站和广州青城铁路预计于2017年9月竣工它将于明年1月开业，作为未来的交通枢纽，它将具有明显的优势。5.地势平坦，易于开发。项目市场机会分析项目市场风险分析1.该地块位于清远新中轴线区域。1.清远住宅市场未来的需求相对有限。特别该战略为地块项目的发展带来了机遇。这是一个当地的买家，他对市场的容忍度不够，所以给了这个项目2.青城老城区土地资源的稀缺给许多老城区的发展前景带来了一定的风险。居民仍然会优先考虑换房子或再次买房。2.清远住宅市场的土地空置率相对较高青城的房地产展示了新区的价值。新技术的发展带来了一定的压力。3.清城区一直是清远的房地产市场。3.该地块周围有许多出售的住宅项目，这些项目都是同质的、有竞争力的。在成交量最大的地区，市场焦点具有更大的优势。争议很严重，而且这块地是由小质量的物体造成的。地块4.青城区房价持续上涨，给项目低价灵活性。提升提供了更好的市场条件。二、产品定位策略1.产品定位：青城新城核心年轻购房者的理想居所2.产品价格建议：目前在周边地区销售的住宅产品包括雅居乐东方城市滨水区、宁静花园、明德幸福巷和九龙湾。以下