三旧改造项目-房地产可行性分析 地块可行性研究 严选材料

,广东XX大学硕士学位论文(XX硕士),XXX地块可行性研究XXX指导教师：XXX2015.5,1,精编内容,目录,1.绪论,2.项目概况,3.项目市场环境分析,4.房地产市场分析,5.项目SWOT分析与定位,6.规划设计初步分析,7.工程进度及销售计划分析,8.财务分析与评价,9.社会评价,结论与建议,2,精编内容,第一章绪论,3,精编内容,研究背景及意义,1、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资源浪费，城市管理成本增加，“城市病”的问题日益突出。2、“三旧改造”是许多城市建设的重要途径。XX市是国内首个明确提出“三旧改造”的城市，其中XX区是XX市最早涉足“三旧改造”的地区。然而XX区对“三旧改造”所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社会均带来沉重压力。因此对“三旧改造”进行深入而系统的研究显得尤为重要。3、通过对XXXX地块改造项目的可行性进行论证，分析开发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造”项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐的环境下实现可持续发展。,4,精编内容,研究思路框架,房地产可行性分析研究的相关文献收集,澜石旧改片区5#地块的实证分析,国内、外城市发展及改造研究综述,项目背景及基本情况,项目地区宏观经济环境分析,项目地区市场环境分析,规划设计初步分析,财务分析与评价,社会评价,研究结论与建议,5,精编内容,第二章项目概况,6,精编内容,XX片区处于XXXX中心组团核心街区，地理位置优越。XX片区经历数十年自然发展，片区规划不到位，功能布局不合理，公共基础设施缺乏，治安、环境、卫生等方面存在的问题突出。,XX片区改造背景,7,精编内容,XXXX区委、政府于2009年落实对XX片区启动“三旧改造”，并后续完成了该片区控制性详细规划的调整。调整方案依托地铁站、XX水道、公园等资源对片区商业商务组团、教育医疗组团、居住组团重新布局，片区总面积约2176亩，实际改造面积约1800亩。,XX片区总体规划,8,精编内容,项目宗地现状,项目地块已拆除建筑物占总用地面积约98%，剩余两座厂房宿舍未能拆除。已清拆的区域地势平坦，初步评估地下没有影响地块开发的电缆、燃气管道、给水管网、通讯线路、暗渠及其它构筑物。项目所处的地层主要是由素填土、粘土、淤泥、砂土及泥岩等组成。,9,精编内容,项目主要经济指标,项目地块净用地面积为27610.82平方米，总建筑面积121369.69平方米（其中，住宅81056.05平方米，商业4361.48平方米，规划配套设施13682.47平方米）。规划配套设施包括居委会，警务室，社区卫生服务站，文化活动中心，社区服务中心，老年人服务中心及物业管理用房。项目共提供住宅656套，机动车位476个。,10,精编内容,第三章项目市场环境分析,11,精编内容,经济环境分析,我国经济进入“新常态”，其增速有所回落，然而在结构调整、改善民生等方面却有明显改善，而广东省经济的转型升级和深化改革亦在稳步推进，整体稳定并有所提升。在以上大环境下，结合XX市2010年-2014年的经济状况分析，XX市正处于人才和资本流入状态，对房地产行业的发展会有支持。然而，主要由工业的发展来带动住房需求的上升是缓慢的。其中，XX区正经历着工业企业关停和搬迁的过程，这样有利于人居环境的建设，但也削弱了社会对住房的需求。,12,精编内容,政策环境分析,2013年2月20日“国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打击投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城市进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。2014年9月30日央行出台房贷新政放松限购，对拥有1套住房且已偿还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的家庭能按30%比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的0.7倍。2009年XX政府在关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见中明确五项原则：政府引导，市场动作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正。2011年XX区通过“三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。,13,精编内容,城市规划分析,XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出把城市升级改造作为XX区的重点工程，要求规范有序地推动旧改项目的建设，塑造出岭南风格为主题的中心新城区形象。重点推动XX片区、XX里片区、XX村改造、XX新城等项目，优化城区环境，助力城市转型。本建设项目的实施，XXXX政府提出关于经济发展规划的设想是完全吻合的。,14,精编内容,第四章房地产市场分析,15,精编内容,XX市房地产市场分析,2013年XX市土地成交量有较大增长，成交量大且溢价高。这段时间成交的地块，其项目成本控制难度大。XX市2014年土地成交明显遇冷，成交量下降且溢价小，这反映当时投资者的市场预期已发生变化。,XX区2010至2014年住宅供应量大于当年成交量，且2010至2013年住宅供应量逐年递增，累计供应量与成交量的差值，约120万平方米的存量房未出售，加上2013至2014年成交约100万平方米的住宅用地，市场在2015至2016年间有超过400万平方米的住宅可供出售。,XX市统计数据,XX区统计数据,16,精编内容,项目周边区域竞争分析与预测,按土地成功出让后项目推向市场大概需要一年至一年半的时间推算，2013年土地成交量井喷将导致2015年上半年住宅供应量增加，而2014年土地市场遇冷，预计2015年下半年供应量会减少。在2013和2014年成功出让的地块里，针对其中与本项目构成竞争的项目进行摸查及分析。,17,精编内容,第五章项目SWOT分析与定位,18,精编内容,1.容积率和建筑密度过高，2.车位配置不足3.户型实用率低4.项目位置未获得市场认同,1.片区拆迁和建设需较长时间2.生活娱乐和交通设施不完善,1.片区统一规划，设计合理2.项目配套功能丰富3.企业具有优质品牌,1.邻近地铁站即将通车2.邻近小学和幼儿园即将投入使用3.附近有新建菜市场4.附近有在建回迁房推动市政建设,项目优势,潜在威胁,潜在机会,项目劣势,SWOT,项目SWOT分析,19,精编内容,项目定位,形象定位项目需建立生活设施配套完善的综合社区形象，应丰富自身配套功能来弥补周边欠缺的生活配套。为确保运营效果，商家的引进应谨慎选取，并应在规划阶段与优质商户形成合作意向，为购房客户提供信心。消费群体定位项目为三旧改造工程，把目标客户锁定在中等收入的刚需人群，对于改善型的购房客户，短期内无法提供合适产品满足其要求。产品定位项目以80-90平方米的两房或三房户型为主，90-110平方米的三房也是主力户型，110平方米以上户型只宜少量配置。价格定位项目周边有教育和地铁资源，对中等收入人群进行10000元/平方米的定价，但要看外围的建设能否帮助项目实现这个目标。,20,精编内容,第六章规划设计初步分析,21,精编内容,以人为本的规划理念,采用简约现代建筑风格,内部各空间力求简单、实用，从建筑的空间、间距、色彩等方面满足住宅用户的休憩、锻炼、交流等需求，将园林式自然环境融入建筑设计，提升环境品质的同时突出典雅的品味格调。,项目人行主入口与车行主入口分离布置以实现“人车分流”。内部步行系统的设计考虑实现动静空间的区别，营造以步行为主的高质量活动场所，使业主能享受休闲的生活环境。,22,精编内容,节能与环保,项目变电系统采用高可靠而无污染、寿命终结后可回收的环氧树脂浇注干式变压器。在各栋层间设住宅电表箱以降低能量的损耗。在各变电所低压侧采用干式电容器集中补偿方式，使补偿后的平均功率因数达到0.9以上以减少电能损失。室内给水系统分区设置，1层至3层由市政给水管道直供，4层至14层、15层至25层、26层至37层分别为低区、中区、高区，由位于地下室各自的变频水泵加压供水。在给水压力得到保证的前提下实现节能。小区内设光纤进线机房，配置网络服务器和网关等设备，可与外部联网以组成更大的广域网，网络运营商进入小区提供服务时无需对光纤进线机房以后的网络设施进行建设。,23,精编内容,第七章工程进度及销售计划分析,24,精编内容,项目销售计划,25,精编内容,销售对外部环境建设的需求,26,精编内容,销售对内部建设进度的需求,27,精编内容,第八章财务分析与评价,28,精编内容,开发投资估算,建安工程费建安工程费用为21914万元，项目建设的资金需求在企业可承受的范围内；按照项目外资企业的质量管理标准，每平方米的造价控制在2180元，达到项目工程费用控制的要求。工程其他费用项目前期费用按相关文件要求进行估算，但实施期间有进一步缩减开支的空间；根据项目外资企业的管理标准，建设管理费用有扩大的机会，需要加以控制；工程其他费用摊分到项目每平方米1601元，累加工程建安费用后为3781元，仍具备一定的成本优势。预备费预备费用属于不可预见成本，涨价预备费的控制有赖项目发展过程中合理管控设计质量、建设进度。,29,精编内容,财务评价,按照住宅面积81056平方米，商业4361平方米计算项目销售面积，暂定可售机动车停车位410个，暂定商业销售平均价格30000元/m2，住宅销售平均价格10000元/m2，机动车停车位15万元/个。,30,精编内容,财务评价结果,本项目建设自2015年起至2017年止，需时两年，销售工作自2016年起至2018年止，约两年时间完成项目销售，项目开发周期为2.5年。参考地区周边同类产品的销售情况，项目成本投入与预期收益之中有较大利润空间，开发周期较短，能够避免项目开发期间出现过多的行业政策变化及人工、物料等的涨价而导致较大的不可预见费用产生。综合分析，项目抵抗外部风险，确保收益的能力较强。,31,精编内容,第九章社会评价,32,精编内容,项目社会影响分析,33,精编内容,互适性分析,34,精编内容,结论与建议,35,精编内容,结论,1、总体上项目的发展具备可行性；2、城市定位和发展与项目建设相适应，政府对旧改项目有政策支持，国家将退出对房地产行业的调控，然而总体经济正在转型、地区产业结构正在调整；3、市场环境具备一定量的库存，但缺乏足够的上涨动力，项目的发展将来要面对较大竞争；4、片区改造范围大、时间长，周边设施不完善，项目要建立形象，实现预期定位，按期完成开发，达到销售目标将有一定难度；5、项目土地成本相对低廉，成本可控，预期收益理想，但紧凑的开发节奏和可控性低的外部改造进度可能导致投资增加；6、需要妥善处理更多的社会关系以实现项目顺利开发。,36,精编内容,建议,1、重点关注2013年土地成交的项目定价与销售信息，留意去化速度慢，运作时间长的项目动态，避免该类项目降价回笼资金，影响项目的销售计划；2、密切跟进外围设施