项目投资可研性报告

内部资料注意保密,XX市XXX项目投资建议书,汇报团队：XXXX2014年XX月XX日,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险及建议,截止月日，公司占全集团土地储备%，货值%，公司存销比为，高于/低于集团.,1.1土地储备&存销比,注：存销比=截止X月存货总货值/X月之前12个月签约总额,面积：万m2,货值：亿元,根据销售计划，预计季/年会出现亿元的销售资源缺口，需要在年增加投资,1.2货值缺口&资金,注1：当季/年达到销售条件的货值指从当年1月1日至季末或者年末最后一天（31日）间预计工程进度可以达到预售条件的全部货值，以公司内部工程进度推算为准，不以获取预售许可证为标准注2：累计可售货值缺口为上年可售货值缺口+当年达到销售条件的货值-销售额。,综述地区公司在城市的整体投资布局及意向项目的布局意义,1.3投资布局规划匹配,请插入地区公司在城市土地储备的布局图并标明现有项目及意向项目的位置、用地性质、建筑面积、楼面均价、预估可售货值请注意用不同颜色区分已取地项目和意向新项目,城市发展方向及重点区域发展驱动力总结,1.4城市定位概述,首次进入城市且是该城市有首次意向项目汇报时需要进行城市宏观分析，并就城市宏观分析的关键结论在本页中体现,请对以下信息进行说明：城市空间规划及发展方向判断重点区域及意向项目所在区域的发展驱动力分析,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险及建议,意向项目区位及对外(与城市连接)通行情况,2.1项目区位,请插入项目区位图，并标明项目位置及与城市重要节点、交通等连接的距离,请对以下信息进行说明：意向项目所在区域；与重要城市节点（如机场、港口、高铁、市政府、商业中心、大型居住社区等，包括现有节点和规划中节点）的距离、交通时间；与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点、国道、省道等，包括现有道路和规划中道路）的距离、交通时间；周边交通状况：机动车交通(环线、快速路、主道路）、轨道交通、公交站点现状、规划情况(规划中的说明通车/使用时间)；主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；其他,意向项目周边(3公里范围内)关键生活配套设施情况,2.2周边配套,请插入项目3公里半径范围内配套情况图并标明项目位置及配套设施所在位置,请对以下信息进行说明：周边资源环境：山水资源、公园、广场等意向项目周边成熟度：行政资源、商业商圈、产业资源、教育资源、医疗配套等情况意向项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交等其他,意向项目四至及地块现状,2.3项目四至及地块现状,请插入项目红线图、地块四至及地块内部现场照片,请对以下信息进行说明：(3公里范围内)地块红线范围；地块四至；现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；是否有水体、绿化带等景观要素；交地条件：市政条件，拆迁程度，是否有不利因素（如待拆建筑物、高压线、高速路、地下埋藏物及地面附着物，如古建、名贵树木等）；是否有不利土壤条件(如反碱、地震带、冲沟、滑坡)其他,备注栏中注明出让公告中对于项目地块建设及竞买的特定要求，如配建要求、加价幅度、竞买人资格以及其他需要特别说明的事项,2.4项目地块规划设计条件,2.5交易信息&关键节点,请对以下信息进行说明：出让方式：公告时间：保证金支付时间：报名截止时间：挂牌时间：竞价/转让时间：计划摘牌/合作/投资公司：其他：,2.6近期周边土地交易情况参考,请插入项目周边近期交易土地情况图,请对以下信息进行说明：(过去一年内成交的典型土地)交易时间地块规模：地块面积、规划建筑面积、容积率地价：每亩地价、总地价、楼面均价、溢价率获取方信息、获取方式,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险及建议,土地市场成交量价情况一句话总述,3.1城市商品房市场土地成交量价,请对以下信息进行说明：城市土地市场年供求价走势城市土地市场溢价率走势过去12个月土地市场溢价率走势描述,数据来源：CREIS,注：土地为商品房用地，不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径),商品房市场成交量价情况一句话总述,3.1城市商品房市场房屋成交量价,请对以下信息进行说明：城市商品房年供求价走势过去12个月商品房市场波动情况,数据来源：CRIC,从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述,3.1城市商品房市场企业及项目排名,综述意向项目所在区域的功能定位、城市角色、优劣势等,3.2区域定位,请对以下信息进行说明：区域定位：城市角色、功能定位本区域相比其他区域，具有的明显优势资源：产业、交通、商业、行政、景观、教育等，包括现有资源和未来三年规划确定可落实的资源本区域相比其他区域存在的劣势：传统认可度低、有污染源、交通不便、生活配套缺乏、为大型动迁区等其他,请插入区域图,3.3区域住宅市场-概述,请对以下信息进行说明：城市商品住宅年供求价走势及区域市场规模在全市占比过去12个月商品住宅市场波动情况,数据来源：CRIC,综述意向项目住宅产品面临的竞争格局及竞争策略,3.3区域住宅市场-竞争格局,请插入竞争格局分布图对不同区域（板块）分别用不同颜色表示，并标注区域（板块）典型竞争项目（分在售/待推）及价格水平等,请对以下信息进行说明：（确定竞争关系要注意两点：a.从客户来源及被争夺分流的角度确定竞争对手，而非仅针对周边项目；b.从销售期内的竞争关系考虑，而非仅针对目前在售项目)与其他区域（板块）的竞争：竞争板块的优劣势（发展前景、资源情况、交通、传统认知、产品力、价格、土地成本）、竞争项目情况（品牌、资源情况、产品力、价格、土地成本等）区域内（板块）竞争：竞争项目优劣势（品牌、资源情况、交通、产品力、价格、土地成本等）本项目住宅产品市场机会、风险及竞争策略其他,典型在售住宅竞争项目的市场表现分析,3.3区域住宅市场-竞争格局,典型住宅竞争项目详情，请点击,注：理由包括区域品质标杆、价格标杆、同线拦截、平行区域项目品牌/品质吸引等,典型在售住宅竞争项目过去12个月产品去化结构分析,3.3区域住宅市场-竞争格局,单位：套/%,注1：各地区公司可以根据项目实际情况对总价段和面积段进行自主调节注2：各地区公司可以根据分产品类型（普通住宅、别墅）做上述表单,综述意向项目所在区域的销售型商业市场走势,3.4区域商业市场-概述,请对以下信息进行说明：区域销售型商业年供求价走势及区域市场规模在全市占比过去12个月销售型商业市场波动情况,数据来源：CRIC,综述意向项目所在区域的商业特征及商圈格局,3.4区域商业市场-商圈格局,请插入区域商圈分布图，用不同图标显示在建、在营项目并说明项目规模、租金水平以及与意向项目的距离等,请对以下信息进行说明：区域商业分析：商业布局、商业形态、商业档次等商圈内典型在营项目及运营情况（类型、档次、规模、业态、出租率、租金）等其他,综述意向项目所在区域的商业市场空间,3.4区域商业市场-竞争分析,请插入区域内竞争商业项目区位分布图,请对以下信息进行说明：项目35公里范围覆盖现有/规划消费人口规模，根据预计达到的人均商业面积（商业面积/人口）推算未来商业需求项目35公里范围内现有/规划建设商业项目情况，重点对商业存量和预计可上市量进行盘点本项目商业产品的市场容量（需求-供应）、市场机会、风险及竞争策略其他,典型在售/在营商业竞争项目的市场表现分析,3.4商业市场-竞争分析,注：产权模式是指纯销售、纯持有、销售持有兼具；销售策略是指纯销售、售后返租、带租约销售三种,典型在营商业竞争项目详情，请点击,综述意向项目所在区域的销售型办公市场走势,3.5办公市场-概述,请对以下信息进行说明：区域销售型办公年供求价走势及区域市场规模在全市占比过去12月销售型办公市场波动情况,数据来源：CRIC,综述意向项目所在区域的办公楼格局,3.5办公市场-概述,请插入区域办公楼集聚区分布图用不同颜色对不同类型（写字楼/总部园区）做标记，并说明典型项目、规模、租金水平、在建或在营等,请对以下信息进行说明：区域办公楼分析：城市办公区分布、产品特点、产业集聚特征等办公区典型项目及项目运营情况（类型、档次、规模、出租率、租金）等其他,综述意向项目所在区域的办公市场空间,3.5办公市场-竞争分析,请插入项目所在区域办公项目区位分布图,请对以下信息进行说明：项目所在区域未来第三产业发展趋势，根据产业增速推导需求（既有体量*三产年均增速）项目所在区域办公项目（写字楼、总部园区等）情况，重点对存量和预计可上市量进行盘点，就未来市场供需进行分析本项目办公产品的市场容量（需求-供应）、市场机会、风险及竞争策略其他,典型在售/在营办公项目的市场表现分析,3.5办公市场-竞争分析,注：产权模式是指纯销售、纯持有、销售持有兼具；销售策略是指纯销售、售后返租、带租约销售三种,典型在营办公竞争项目详情，请点击,综述意向项目所在区域的酒店格局,3.6酒店市场-概述,请插入区域酒店集聚区分布图用不同颜色对不同档次（五/四/三/经济连锁）做标记，并说明区域的典型项目等,请对以下信息进行说明：区域内酒店分析：现有/规划建设中的酒店情况：规模、定位、运营情况（客房数、标间价格、入住率、不同位置等因素）等其他,典型在营酒店竞争项目详情，请点击,综述意向项目的整体定位,3.7项目定位-整体定位,请对以下信息进行说明：基于市场分析对意向项目开发/销售期对于区域市场的大势判断项目的整体形象、功能等定位项目的核心价值、市场机会、难点及突破策略其他,综述意向项目的产品策略、价格与租金定位/策略、主力客群定位等,3.7项目定位-分产品定位,销售类,持有类,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险及建议,4.1总图,请插入规划总图,请对以下信息进行说明：规划原则整体规划亮点单体项目复制/优化/完全创新其他,4.2经济技术指标,注：本表与投摸中“规划指标”表中科目口径一致，可根据项目实际情况进行增减,请插入项目总图用不同色块标注不同分期,请对以下信息进行说明：1、项目分期开发策略2、各分期业态及项目主要运营节点3、其他,4.3分期规划与发展节奏,注：本表与投摸中“施工计划”表和“销售计划”表中相关科目口径一致,请对以下信息进行说明：规划方案中，绿化率、建筑密度、限高、日照分析情况等是否符合规划要求，对于不符合规划要求的指标，说明应对措施（报建、验收、交房、投诉）如果应对措施无法实现，方案将如何调整（备选方案、货值变化情况等）其他,4.4规划风险管控,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险及建议,说明意向项目的销售与成本、货值总量,5.1项目货值盘点,注1：本表针对可售物业，销售指标与投摸中“销售计划”表中科目口径保持一致，成本指标与投摸中“成本汇总”表“可售面积单位成本”段中科目口径保持一致。如同一产品是分期开发，请针对“起价”、“均价”、“开盘日期”、“销售周期”和“销售期累计价格增幅”分期填写注2：累计价格增幅=清盘月价格/开盘月价格-1,5.2项目整体经济指标,注：本表单与投模“经济指标”表中科目口径保持一致,目录,1.地区公司土储及资金情况,2.项目概况,3.市场分析及定位,4.规划预案,5.投资测算,6.投资风险