成本管理培训

目 录,前言 成本管理理念成本控制基本方法建立多层次成本管理体系房地产全过程成本控制要点思考与总结,2018年2月17日,1,前 言,2018年2月17日,2,2018年2月17日,3,成本管理的重要性取决于企业的竞争价值！,著名管理学大师“迈克尔波特”说：,前言,结论：企业如果是做小可以选择产品差异化策略，如果做大，没有成本优势很难做大。,大企业必定有某种成本优势！,2018年2月17日,4,前言,成本管理目的=降低成本,2018年2月17日,5,前言,案例：成本领导策略型企业成本管理目的？,DELL 电脑就是一个很典型成本策略型的企业，其建立网上订购电脑的直销方式，使得产品的生产更加有序，节约了大量的营销费用，降低大量的库存成本，因而获得一种很好的（成本）优势。在电脑市场中，十年前很多的品牌到现在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了踪影、IBM 几乎没有了台式电脑，COMPAQ 被 HP 合并，反而 DELL企业在中国越做越大， 其中成本优势是一个很重要的原因。 目前大企业用的服务器、电脑大多是 DELL 的。,沃尔玛连锁超市打着“天天平价”的口号，以平价销售商品。其背后具有一个强大的成本管理系统，依靠全球卫星通讯技术，补货、进货很准确，大批量的进货，使其具有超强的全球采购议价能力。其“天天平价”的模式不是说做就能做到的，需要强大的支持平台， 依靠“天天平价”的沃尔玛就是这样做成了世界最大企业。,2018年2月17日,6,前言,表象,搞成本管理就是力图省钱,实质,1、光靠省钱省不出成本管理优势；2、成本优势的获得需要依靠对应于业务运作 的成本模式的建立。,成本管理理念,1,2018年2月17日,7,成本管理特征,2018年2月17日,8,一、成本管理理念,成本管理=合理确定+有效控制,现场与花费，管理上的问题,设计周期与深度，技术上的问题,图纸与定额，技术上的问题,产品与市场，经营上的问题：就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。,小结：不同利益原则下导致目的不同，导致成本管理关注对象、工作内容及方法等方面的差异。,1、房地产成本管理行业特征,2018年2月17日,9,一、成本管理理念,2、房地产成本管理理念-5W1H分析,提升价值,1.成本管理的目的（WHY),全成本,2.成本构成（WHAT),规划、确定、控制,3.成本管理出发点（WHERE),全过程,4.成本管理阶段（WHEN),全员,5.成本管理责任人（WHO),目标管理,6.成本管理方法（HOW),2018年2月17日,10,一、成本管理理念,2、成本管理目的（WHY）,成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）,利 润,房地产公司目标：,成本管理目标：,企业目标与成本管理目标一致性,2018年2月17日,11,一、成本管理理念,3、成本管理构成（WHAT）,1、成本的概念：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费2、成本的构成建造成本=建安工程费+基础设施+公共配套费开发成本=土地费用+ 前期费+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销、财务和管理等）3、时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用,空间,时间,成本,2018年2月17日,12,一、成本管理理念,3、成本管理构成（WHAT）,表格：成本科目及执行部门,2018年2月17日,13,一、成本管理理念,4、成本管理立足点（WHERE）,合理确定成本,小结：成本确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理。,成本管理=合理确定+有效控制,2018年2月17日,14,一、成本管理理念,4、成本管理立足点（WHERE）,有效控制成本,小结：动态监控，做到随时心中有数。,成本管理=合理确定+有效控制,2018年2月17日,15,一、成本管理理念,5、成本管理阶段 （WHEN）,2018年2月17日,16,一、成本管理理念,5、成本管理责任主体 （WHO）,要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”,2018年2月17日,17,一、成本管理理念,6、成本管理基本方法 （HOW）,目标确定依据经验数据库、市场调研、产品把握。目标管理过程PDCA 循环实现目标动态监控手段信息化,2018年2月17日,18,一、成本管理理念,6、成本管理基本方法 （HOW）,6.1数据库、市场调研产品把握,图纸,人、材、机,时间,调整后价格,图纸影响作用,人材机影响作用,应用时间点,2018年2月17日,19,一、成本管理理念,6、成本管理基本方法 （HOW）,6.2 PDCA循环,2018年2月17日,20,一、成本管理理念,6、成本管理基本方法 （HOW）,6.3 监控信息化,ERP系统,合同与成本管理数据库,2018年2月17日,21,一、成本管理理念,房地产成本管理的发展过程,估、概、预算,合同价、付款、结算价,实,虚,成本实现由虚到实的变化，转折点就是发包。,2018年2月17日,22,一、成本管理理念,房地产成本管理的发展过程,2018年2月17日,23,一、成本管理理念,小 结 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。,成本控制基本方法-目标成本管理,2,2018年2月17日,24,2018年2月17日,25,二、目标成本管理,1、成本目标管理原则,2018年2月17日,26,二、目标成本管理,2、成本目标制定过程,1、目标制定的时间： 几个阶段2、目标制定的方法：正向与反向3、目标制定的要求：成本产品,2018年2月17日,27,二、目标成本管理,2.1、成本目标制定时间,2018年2月17日,28,二、目标成本管理,2.1、成本目标制定时间,目标制定的六个阶段,2018年2月17日,29,二、目标成本管理,2.2、成本目标制定方法,1、正向测算测算依据-成本首先是由产品的定位与档次决定的，一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式-根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；团队工作-前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。,适用于市场成熟度高的产品，如住宅等。如长动项目、一聋校项目前期拿地成本测算,2018年2月17日,30,二、目标成本管理,2.2、成本目标制定方法,2、反向倒逼确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平。,适用于有竞争优势、垄断资源的产品，如高端写字楼-深圳卓越前海壹号,卓越前海壹号,2018年2月17日,31,二、目标成本管理,2.3、成本目标制定要求,案例：一聋校项目成本测算,2018年2月17日,32,二、目标成本管理,3、目标成本分解,1、按合约规划分解2、按项目实体分解3、按考核责任分解,2018年2月17日,33,二、目标成本管理,3.1、按合约规划分解,目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控分解依据：甲方的分判与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：合约规划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）,2018年2月17日,34,二、目标成本管理,3.2、按工程实体(业态)分解,目的：成本数据合理性判定分解依据： 项目建设内容（设计图纸及说明）。分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。,案例：项目月报,2018年2月17日,35,二、目标成本管理,3.3、按考核责任分解,目的：落实成本责任考核分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法。分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标, 以及辅助管理的工作要求。分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。,2018年2月17日,36,二、目标成本管理,3.4、成本分解过程,策划阶段,定位策划报告,设计阶段,图纸、选材用料、设备选型,总成本测算,成本预控目标,项目组建,方案初步施工图,分项成本测算、概算、预算,成本目标,成本目标调整,成本动态,按责任分解,按合同分解,按实体分解,可研报告,2018年2月17日,37,二、目标成本管理,4、目标实现方式,产品标准，落实到设计、选型与合约,技术与经济相结合的手段,加强过程控制,实行动态监控，预测可能变化,偏差调整与内部平衡,过程与结果的全面考核,实现方式,2018年2月17日,38,二、目标成本管理,1、成本目标管理的关键环节事前有目标：项目总成本目标及分解事中有监控：月报表事后有分析：后评估报告目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；成本控制始终围绕产品与市场2、如何着手开展目标管理建立科目，结合合约规划；制定目标：方案、扩初、施工图阶段每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）出成本月报，数据及分析、建议对数据的及时性进行考核要求,小 结,建立多层次成本管理体系,3,2018年2月17日,39,2018年2月17日,40,三、多层次成本管理体系,机构组织（架构、岗位与职责）,目标制定,招标合约,结算分析,运营流程管理：项目成本全过程动态控制,评价体系（数据、工具与标准）,业务管理：四个重点业务环节,业务规范（制度、规定与细则）,变更签证,三个基本面,四个重点,一条主线,成本管理的基本内容,1、成本管理体系的基本内容,2018年2月17日,41,三、多层次成本管理体系,1、成本管理体系的基本内容,2018年2月17日,42,三、多层次成本管理体系,中国电建地产集团有限公司开发项目成本管理办法中国电建地产集团有限公司合同管理办法（试行）湖北区域公司商务管理工作指引,业务管理规范,2、成本管理业务管理规范,2018年2月17日,43,三、多层次成本管理体系,3、基于房地产开发价值链运营流程系统,2018年2月17日,44,三、多层次成本管理体系,4、成本管理评价系统,目的掌握市场信息积累经验数据汇总公司资源沉淀业务知识衡量工作成效,作用保证公司的成本管理水平稳定、提升,主要内容成本管理数据库成本管理考核指标,2018年2月17日,45,三、多层次成本管理体系,4、成本管理评价系统,成本管理数据库,2018年2月17日,46,三、多层次成本管理体系,4、成本管理评价系统,数据的闭环交圈管理,成本考核管理,成本后评估,房地产全过程成本控制要点,4,2018年2月17日,47,2018年2月17日,48,四、房地产全过程成本控制要点,成本全过程动态控制一条线,2018年2月17日,49,四、房地产全过程成本控制要点,1、立项阶段成本控制,案例：一聋校项目成本测算,2018年2月17日,50,四、房地产全过程成本控制要点,1、立项阶段成本控制要点,2018年2月17日,51,四、房地产全过程成本控制要点,2、规划设计阶段成本控制,规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。规划设计阶段的成本控制过程 以经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。,2018年2月17日,52,四、房地产全过程成本控制要点,2、设计阶段成本控制要点,2018年2月17日,53,四、房地产全过程成本控制要点,2、设计阶段成本控制要点,2018年2月17日,54,四、房地产全过程成本控制要点,2、设计阶段成本控制要点,2018年2月17日,55,四、房地产全过程成本控制要点,2、设计阶段成本控制要点,实例：1、限额设计；2、价值分析；3、设计优化。,地下室顶板专项研究,桩基设计研究,门窗优化设计,2018年2月17日,56,四、房地产全过程成本控制要点,特别注意：方案优化省钱方案优化降低品质方案优化要兼顾效果、质量、成本、实施,2、设计阶段成本控制要点,2018年2月17日,57,四、房地产全过程成本控制要点,3、招标阶段成本控制,招标阶段要把握两点：招标文件逐步实施工程量清单招标。评标合理低价中标原则。,2018年2月17日,58,四、房地产全过程成本控制要点,材料及设备采购成本控制的核心要素是：市场信息和采购招标既在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，通过规范的招标过程，获取竞争性低价成本。逐步实现采购-集中采购-战略采购的提升。,3、招标阶段成本控制,2018年2月17日,59,四、房地产全过程成本控制要点,3、招标阶段成本控制要点,2018年2月17日,60,四、房地产全过程成本控制要点,3、招标阶段成本控制要点,2018年2月17日,61,四、房地产全过程成本控制要点,4、施工阶段成本控制,由于市场变化与市场把握等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，这些产生的费用及材料、工程款的支付须严格变更控制。工程质量控制和工期控制对成本控制有直接影响。特别注意：各部门的及时沟通和良好合作。,2018年2月17日,62,四、房地产全过程成本控制要点,4、施工阶段成本控制,2018年2月17日,63,四、房地产全过程成本控制要点,4、施工阶段成本控制,2018年2月17日,64,四、房地产全过程成本控制要点,4.1、设计变更的管理,设计变更管理的关注点设计变更的提出方式原因分析消除原因、尽量避免影响分析优化方案变更业务办理审批与发放、沟通与合同和现场的接轨办理有关手续： 成本动态、录入台账实施结果的确认结果的处理： 支付、结算与索赔后评估,2018年2月17日,65,四、房地产全过程成本控制要点,5、结算阶段成本控制,结算阶段甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。成本控制初审竣工资料、结算资料；审查结算资料，会签结算资料，初审结算；复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。特别注意：相关监控信息的及时和准确性；