房地产业营改增业务培训与交流.ppt

“营改增”业务培训及交流,叶静重庆中天汇鑫税务师事务所,内容摘要,“营改增”概况,什么是增值税增值税（value-addedtax）是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。,“营改增”概况,营业税与增值税并行的弊端营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。,1、“营改增”概况,价内税与价外税的最直接的区别：价内税：税款=含税价格*税率价外税：税款=【含税价格/（1+税率）】*税率=不含税价格*税率,相关文件,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税201636号经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。发文时间：2016年3月23日执行时间：除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。,相关文件,财税201636号附件1、营业税改征增值税试点实施办法附件2、营业税改征增值税试点有关事项的规定附件3、营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件4、跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定,相关文件,国税总局（2016）13-19号公告第13号试点后增值税纳税申报有关事项的公告第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法第16号不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第17号跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第19号委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告,营业税改征增值税文件详解,一、纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人。,二、扣缴义务人,中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。,三、征税范围,强调在境内销售服务、无形资产或者不动产：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,三、征税范围,下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,三、征税范围,（一）房地产业主要涉及以下税目：1、房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；2、房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。,三、征税范围,（二）房地产业不征收增值税项目1、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,四、税目（房地产业）,五、纳税人及其标准划分,特殊规定：,年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。,六、纳税义务、扣缴义务发生时间,纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,七、税率和征收率,八、计税方法,注：老项目是指：建筑工程施工许可证注明的开工日期在2016年4月30日之前，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日之前。新项目是指：建筑工程施工许可证注明的开工日期在2016年5月1日之后，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日之后。,仅针对房地产业及建筑业可以有此选择,八、计税方法,1.对于小规模纳税人，不管新老项目，均为简易计税。因为小规模纳税人会计核算不够健全，只能适用简易计税方法。可以开具3%的普通发票或申请代开3%的增值税专用发票。2.对于一般纳税人，情况就比较复杂。首先是老项目，可以选择一般计税和简易计税。分别适用11%税率和3%、5%征收率。对于新项目，一般情况下，适用一般计税方式。但是在过渡期，建筑企业一般纳税人的特定应税行为可以选择简易计税方法。,八、计税方法,1、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。2、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法应扣缴税额=购买方支付的价款（1+征收率）征收率,（一）建筑业特定行为简易计税,虽然对于建筑企业，在以上三种情形下，可以选择适用简易计税，但是在实际操作中，要根据企业自身特点，选择是否适用简易计税。一经选择，36个月内不得改变。,（二）销售额的确定,1、一般计税方法：纳税人提供服务收取的全部价款和价外费用为销售额。2、简易计税方法：（1）建筑业：以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（2）房地产业：纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。,价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,（二）销售额的确定,房地产业的具体规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,（二）销售额的确定,房地产业的具体规定房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（二）销售额的确定,组成计税价格价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的；单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑服务而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人同期同类平均价格。（二）按照其他纳税人同期同类平均价格。（三）按照组成计税价格确定：组成计税价格=成本（1+成本利润率）,（二）销售额的确定,注意：1、扣除分包款不包括转包款。建筑法第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。2、扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。,（二）销售额的确定,试点前的业务1、营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。2、纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。3、按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,（三）销售不动产,区别！,一般纳税人的规定,（三）销售不动产,小规模纳税人的规定,（三）销售不动产,房地产开发企业的规定,（四）不动产经营租赁,九、进项税抵扣,（一）进项税抵扣的条件（二）进项税抵扣的逻辑（三）哪些进项税不能抵扣（四）进项税转入-不能抵扣到能抵扣（五）进项税转出-能抵扣到不能抵扣（六）不得抵扣进项税的划分（七）进项税抵扣的风险-多抵扣（八）进项税抵扣的风险-少抵扣（九）进项税抵扣的经济效应（十）进项税抵扣风险的控制,（一）进项税抵扣的条件和逻辑,三个条件：一是取得营改增之后的抵扣凭证；二是在规定时间内抵扣；三是认证通过。,（一）进项税抵扣的条件,条件一：下列进项税额准予从销项税额中抵扣增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,抵扣凭证的开具时间必须在2016年5月1日及以后。,（一）进项税抵扣的条件,下列进项税额准予从销项税额中抵扣增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,抵扣凭证的开具时间必须在2016年5月1日及以后。,（一）进项税抵扣的条件,条件二：在规定时间内抵扣是指在开票之日起180天之内，认证通过后抵扣。如果超过180天，需要层报税务总局认证通过后抵扣。条件三：认证通过认证通过是指在税局的增值税发票管理系统中，经过比对，确认发票及其载明的信息是真的，能保证开票方申报缴纳相应的销项税，才允许抵扣。,（二）进项税抵扣的逻辑,1、是否可以抵扣取得可抵扣凭证后，首先区分是否可以抵扣。2、不能抵扣到能抵扣取得抵扣凭证时不能抵扣，但是以后能抵扣。3、能抵扣到不能抵扣取得抵扣凭证时能抵扣，并且已经抵扣，以后又不能抵扣。,（二）进项税抵扣的逻辑,4、如何准确计算当期可以抵扣的进项税每期申报时，需要做以下三项工作：一是首先区分当期取得的进项税能否抵扣；二是检查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的进项税，如果有，进项税转入。三是检查是否有以往能抵扣并已经抵扣，但是本期又不能抵扣的进项税，如果有，进项税转出。,（三）哪些进项税不可抵扣,可以抵扣（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣的进项税用于某些特定项目；与非正常损失有关；购进特定服务；财政部和总局规定的其他情形。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：用于某些特定项目购进的货物、劳务、服务、无形资产和不动产，如果用于以下项目，则相应的进项税，不得抵扣。1、用于简易计税方法计税项目；2、用于免征增值税项目；3、用于集体福利和个人消费。交际应酬费属于个人消费。上述进项税，如果是固定资产、无形资产、不动产的进项税，必须是专门用于上述项目的，才不可以抵扣，如果是混用的，也用于应税项目，则进项税可以全额抵扣。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：与非正常损失有关1、与非正常损失的购进货物有关的进项税；2、与非正常损失有关的在产品、产成品所耗用的货物有关的进项税，货物不包括固定资产；3、与非正常损失的不动产有关的进项税；4、与非正常损失的不动产在建工程有关的进项税。非正常损失，是指被盗、丢失、霉烂变质，以及因违法被依法没收、销毁、拆除。需要指出的是，因着火造成的损失，不属于非正常损失。有关的进项税，包括所有相关的进项税。以在建工程为例，相关的货物、设计服务、建筑服务等都不得抵扣。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：购进的特定服务旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。购进贷款服务不能抵，意味着支付银行贷款利息不得抵扣。餐饮服务不能抵扣，但是住宿服务没规定不让抵扣，意味着住宿取得的进项税发票可以抵扣。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：财政部规定的其他情形目前主要是指纳税人2016年5月1日之后取得的不动产和不动产在建工程，进项税分两年抵扣，第一年抵扣60%，第13个月后抵扣40%。不是绝对不让抵扣，而是分期抵扣。其作用，在于缓解对税收收入的冲击。,（三）哪些进项税不可抵扣,分两年抵扣的情形适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得是指：直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：4月30日前执行合同，在“营改增”后收到增值税专用发票1、“营改增”前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在“营改增”后才收到并用于“营改增”前未完工的项目，而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：4月30日前执行合同，在“营改增”后收到增值税专用发票2、“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目，“营改增”后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。3、“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。,（三）哪些进项税不可抵扣,不得抵扣之：“营改增”后新业务不能抵扣1、供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具具体销售货物或者提供庆税劳务清单的情形不能抵扣进项税金。,国家税务总局关于修订的通知(国税发2006156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。,（四）不能抵扣到能抵扣-进项税转入,进项税转入，是指纳税人购入的，因专用于免税项目、简易征收项目而不能抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产，如果用途改变，比如也用于允许抵扣进项税的应税项目，则可在改变用途的次月，抵扣相应的进项税，具体按照下列公式计算：,（四）不能抵扣到能抵扣-进项税转入,可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)*适用税率净值是指按照会计制度计提折旧或摊销后的余额。前提是取得合法有效的增值税扣税凭证。,（四）不能抵扣到能抵扣-进项税转入,为了尽量扩大抵扣，纳税人购进固定资产、无形资产和不动产时，最好不要专用于免税项目和简易征收项目，而是与应税项目混用，这样购进时，就可以抵扣进项税。如果只能专用于免税项目和简易征收，也应在取得发票后，及时认证，但是暂不抵扣，为以后抵扣提供便利。,（四）不能抵扣到能抵扣-进项税转入,为了尽量扩大抵扣，纳税人购进固定资产、无形资产和不动产时，最好不要专用于免税项目和简易征收项目，而是与应税项目混用，这样购进时，就可以抵扣进项税。如果只能专用于免税项目和简易征收，也应在取得发票后，及时认证，但是暂不抵扣，为以后抵扣提供便利。,（五）能抵扣到不能抵扣-进项税转出,进项税转出，是指已经抵扣了进项税，但是又发生了不得抵扣的情形，应当将相应的进项税，自当期进项税中扣减，无法确定进项税的，按照实际成本计算应扣减的进项税额。,（五）能抵扣到不能抵扣-进项税转出,举例如下：A公司2016年1月购进一批原料，进项税是60万元，在2月申报1月增值税时，全额抵扣了，但是在3月份原料被盗，与被盗的原料对应的进项税是10万元，由于这10万元不会再产生与之匹配的销项税，所以这10万不得抵扣，但由于在2月申报时抵扣的60万中，包含着不得抵扣的10万，所以，应自3月份其他可以抵扣的进项税中，转出10万元。,（五）能抵扣到不能抵扣-进项税转出,如果用于应税项目的固定资产、无形资产和不动产，在抵扣进项税后，又专门用于免税项目、简易征收项目或被依法拆除，也应计算不得抵扣的进项税。按下列公式计算：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值*适用税率,折旧年限选择对进项税转出的影响？,（五）能抵扣到不能抵扣-进项税转出,提示：如果该转出不转出，则少缴增值税，留下极大的隐患。为避免已经抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产再做进项税转出，纳税人应尽量维持固定资产用于应税项目。无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。,（六）不得抵扣进项税的划分,纳税人应该按照进项税抵扣的规定，及时区分不得抵扣的进项税。如果实在无法区分，按照下列公式计算不得抵扣的进项税：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额,（六）不得抵扣进项税的划分,比如：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，就必须按照公式计算不得抵扣的进项税额。提示：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。,（七）进项税抵扣的风险-多抵扣,从上述规定可以看出，进项税抵扣的风险之一是多抵扣，一是抵扣了不该抵扣的进项税，二是该作进项税转出时，没有转出。多抵扣进项税，导致纳税人少缴增值税。,（八）进项税抵扣的风险-少抵扣,进项税抵扣的另一风险是少抵扣，一是该抵扣的，没有抵扣，如没有在开票之日起180天之内认证通过，导致不能抵扣。二是该做进项税转入时，没有及时转入。少抵扣进项税，导致纳税人多交增值税。,（九）进项税抵扣的经济分析,进项税抵扣的好处是两个：一是降低成本，二是缓解现金流压力。进项税是纳税人自己在购进货物或服务时，支付给对方的，是自己花的钱，如果不能抵扣，则不能抵扣的进项税计入成本。能抵扣没有抵扣，则降低成本的好处也主动放弃了。纳税人抵扣进项税，可以少缴税款，缓解现金流的压力。,（十）进项税抵扣风险的控制,为控制进项税抵扣的风险，纳税人应健全抵扣机制，包括制定发票管理制度，纳税申报流程制度等。通过制定发票管理制度，防止出现该取得发票没有取得发票，该及时抵扣没有及时抵扣的情况发生。通过纳税申报流程制度，及时发现应该做进项税处理的事项，该转出就及时转出，该转入及及时转入，防止多抵扣和少抵扣情况的发生。,十、税收优惠,清包工以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。,可以选择适用简易计税方法计税,十、税收优惠,甲供工程甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,可以选择适用简易计税方法计税,十、税收优惠,老项目建筑工程老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（二）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,可以选择适用简易计税方法计税,十、税收优惠,境外工程（一）工程项目在境外的建筑服务。（二）工程项目在境外的工程监理服务。（三）工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务,境内的单位和个人销售的上列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外,十一、异地项目纳税规定,国家税务总局2016第17号公告,十一、异地项目纳税规定,1.建筑业纳税人，不管一般和小规模，都要先向建筑服务发生地预缴税款，然后再向机构所在地纳税申报2.当使用一般计税方式时，不管新项目还是老项目，预缴率都是2%，当使用简易计税方式时，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，预缴率都是3%3.预缴和纳税申报都是在国家税务局。,十一、异地项目纳税规定,计算应预缴税款公式2%应预缴税款=(全部价款和价外