易居燕郊房地产市场动态930252652.ppt

易居（中国）北京分公司意华项目部,燕郊市场房地产动态,市场分析目前个案优惠方案,目录,竞争项目区位分析,美林湾,潮白人家,星河皓月,纳丹堡,金玉源,C、高科技工业区,上上城,华泰忆江南,风尚国际公寓,天洋城,B、科研文化&金融商贸区,夏威夷北岸,欧逸丽庭,上京壹世界,燕郊楼盘分布图,东方一品城,在售产品一览表,市场分析,燕郊楼盘2008年上半年价格分布区间图,4000-6300元/,4200-6000元/之间,3800-5200元/左右,市场分析,市场分析,08年上半年市场放量,市场分析,竞争项目均价一览,与本案价格相近的项目分别为：欧逸丽庭：6500纳丹堡：6000星河皓月：5800潮白人家：5800,目前市场供应量及价格分析,市场分析,通过对比目前燕郊地区的主要在售项目，可以发现产品的同质化严重，项目之间除了位置上的不同，产品本身差异不大；2008年新增项目的基本状况沿袭了原有项目的特点，即产品的差异化仍然没有体现出来，区域产品同质化的现象在2008年上半年没有明显的改善；2008年燕郊地区的市场供应量维持在比较高的水平，新项目或现有项目的后期产品纷纷于上半年进入市场，在目前观望气氛比较浓重的市场环境下，7月、8月随着奥运会的影响，将使各个项目推广停滞，随着9月奥运会的结束，蓄势待发的客户将出现空前的购房热情，市场竞争更加惨烈。,区域内产品总结：,市场分析,燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势；区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、20062007年非理性上涨后，在进入08年时，随着整体市场进入调整期，燕郊地区的房价也逐渐开始向理性的方向回归；随着一些项目的恐慌性降价（如夏威夷北岸），原有的价格分布格局被打破，同时被打破的还有区域市场的信心及心理预期，对即将上市的项目会产生极大的影响。通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看，我们也不得不承认，在燕郊地区，如要实现项目的快速去化，价格确实起到了决定的作用。,区域内价格总结：,市场分析,位置：燕郊燕顺路规模：400万容积率：3.42绿化率：35%目前均价：4300元/平方米项目特点：双语幼儿园、社区医院、社区大巴、大型超市汇福大酒店、思菩兰国际会议中心、福成名厨娱乐城总建筑总面积45000平方米，是集餐饮、住宿、会议、康乐为一体的高级娱乐场所。单体平面布置形式：两梯四户物业费：1.1元/平方米月,【上上城】,市场分析,一次性付款9.8折，贷款9.9折，送两年物业费。优惠解读：目前上上城处于尾盘阶段，剩下2000套之前滞销户型，回款任务已完成，给于此折扣应属于不存在压力的自然消化。,市场分析,【上上城】,【风尚国际】,规模：43.5亩总户数：共2000套位置：102国道和迎宾路的交叉口西南角目前均价：5000元/平方米项目特点：风尚国际公寓项目规划用地面积约43.5亩，总建筑面积约25万平方米，包括一栋层高的商务写字楼、两栋34层的酒店式公寓，以及逾2.4万平方米的大型高档购物中心。项目绿地率高达37%，汽车泊位近1100个。物业费：1.5元/平方米月,市场分析,目前无任何优惠,市场分析,【风尚国际】,位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处规模：160万平方米容积率：3.3绿化率：30%目前均价：4300元/平方米项目特点：建筑以板式高层住宅为主体，体现新古典主义建筑风格园林景观以“四季温哥华”为主题，充分体现与北京同纬度的北美宜居城市国际化标准，蕴涵浓郁的北美风情，形成花园城市景观特色。,【天洋城】,市场分析,6.22开盘，准备举行盛大的开盘仪式。6.10之前认购客户给予9.7折的优惠。优惠解读：目前该项目在北京移动传媒投入大量广告，为6.22开盘造势，侧面了解通过展会及其他途径蓄水效果比较明显，但被北岸7.5折时分流掉一部分客户。,市场分析,【天洋城】,位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处规模：50万容积率：1.97绿化率：50%目前均价：公寓5400元/平方米花园洋房7000-7500元/平方米项目特点：有近10000欧式风情步行商业街，社区规划约5000的山水生态会馆及三大服务中心。山水生态会馆以健康休闲为主题，内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、桌球俱乐部、咖啡图书馆等。单体平面布置形式：花园洋房一梯两户景观公寓一梯2-4户物业费：1.5元/平方米月,【美林湾】,市场分析,一居免5年的物业费或者5000元二居优惠10000元三居免2年的物业费优惠解读：通过了解美林湾目前一居小户型销售率很低，因此下一阶一居段采用比较大的优惠来促进销售是一个合理的手段，同时二居和三居延续了几月的优惠活动。,市场分析,【美林湾】,【欧逸丽庭】,规模：50522.39平方米周期:两期位置：燕郊经济技术开发区燕顺路西侧,潮白河东侧目前均价：6500元/平方米项目特点：主要由多层法式风格的建筑组成，建筑风格运用上吸取法兰西情调的浪漫、优雅等特点，通过色彩、造型、空间的变化，打造既延续悠久法兰西文脉，又颇具国际化气息的高尚建筑。其规划格局整齐划一，追求在有限的空间里做到景观视觉的多样化和功能化，每个宅间的景观设计都不相同。雕塑院、画家园、尼斯广场、哥伦布地理园等园林设计，使您能触摸到纯正法式浪漫与休闲的文化细节之美。销售动态：一期项目户型南北通透，面积83180平方米不等，户型多样，给您充分的选择空间。一楼赠送私家花园，顶楼赠送花园露台。物业费：1.2元/平方米月,市场分析,开发商封盘,市场分析,【欧逸丽庭】,位置：燕顺路北三公里规模：37万平米容积率：3.5绿化率：40%目前均价：4500元/平方米项目特点：由南北通透的板楼和时尚的折板建筑构成，建筑类型为高层电梯公寓。内有18938平方的开放式街区，及别具一格的湾岛风情景致。楼与楼之间的湾岛风情广场把建筑自然分隔，建筑之间动静相宜，互为呼应。物业费：1.38元/平方米月,【北岸】,市场分析,市场分析,【纳丹堡】,总建面：905635平米容积率：2.75绿化率：45%位置：燕郊燕顺路与神威北路交汇处东北角目前均价：6000元/平方米项目特点：以板式高层住宅为主体，采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式，形成独特的地中海建筑风格。社区设有汇福国际健康中心、大型商业、休闲娱乐会所、汇福双语学校等大型规划公共配套设施。物业费：1.36元/平方米月,市场分析,开盘前期老带新客户优惠。,市场分析,【纳丹堡】,位置：西邻潮白河，北邻北一路，南至神威北路规模：5万容积率：1.99绿化率：40%目前均价：4800元/平方米项目特点：在充分体现居住舒适性的基础上，在户型设计上也精益求精，主要户型均为70-90平米的小两居为主，采用最大化享受采光、采景的设计，增加舒适度，每户视野均深远开阔，营造出理想的居住空间。所有户型均具备大面宽、小进深、高使用率的特点。物业费：0.6元/平方米月,【金玉源】,市场分析,总房款直降3.5-8万优惠解读：项目比较小，品质较差，可灵活掌握销售策略。,市场分析,【金玉源】,位置：东燕郊开发区燕顺路西潮白河畔规模：92万容积率：1.17绿化率：45%目前均价：5800/平方米项目特点：星河皓月位于北京市正东燕郊经济技术开发区潮白河畔，毗邻华堂高尔夫球场和诺夫特燕苑国际度假村，濒临燕顺路，紧邻即将要开通的朝阳北路。物业费：1.3-1.5元/平方米月,【星河皓月】,市场分析,1#.3#.7#一次性9.5折，按揭9.6折月底开盘优惠解读：项目持续时间较长，市场环境的恶劣变化已经超出了开发商的预期，开发商目前采取比较稳健的销售方式，追求快速出货。,市场分析,【星河皓月】,位置：东燕郊技术开发区燕高路东侧规模：20万容积率：2.7绿化率：39%目前均价：4300元/平方米项目特点：“华泰忆江南”项目虽定位为普通住宅，但是在建筑规划上，保证充分、科学、美学的前提下合理利用土地规划布局，从建筑规划、建筑布局、建筑组团、景观组团、人行流线、交通流线与商业配套布局全方面精心研究，确保为业主创造多样性的生活与居住情趣的产品。建筑产品也以科技、环保、节能为原则，在燕郊首家采用中水系统。物业费：0.8元/平方米月,【华泰忆江南】,市场分析,无任何优惠活动,市场分析,【华泰忆江南】,【潮白人家】,规模：100万总户数：一期9栋9-26层板楼，共2100套位置：102国道北侧400米目前均价：6000元/平方米项目特点：百万平米新古典主义建筑，1026层板式空中洋房，起居室主卧设置落地观景阳台，次卧室外飘窗有效增大室内空间。户型面积在50140平方米。90平米以下占70%。首层送花园，顶层送露台或阳光房。园区栽种成树植被，屋顶植被覆盖实现百分之百绿化率。200亩皇家风范园林，万千成熟植被，使社区内遍眼翡翠。豪华会所、双语教育、国际管家式服务，全面配套彰显大盘气度，提供国际化的生活品质保障，无限便利唯您尊享。物业费：1.2元/平方米月,市场分析,订房当天交首付直降5万优惠解读：受北岸7.5折影响较大，牺牲项目形象采取底价的政策，追求快速出货。,市场分析,【潮白人家】,位置：燕郊经济技术开发区102国道与汉王路交汇处西北角规模：11.6万容积率：8.84绿化率：30%目前均价：4200元/平方米项目特点：东方一品独设7.8米豪华挑高入户大堂