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资产评估课程讲课、发表人：黄晓祥，第一节资产评估的含义第二节资产评估的对象第三节资产评估的价值类型第四节资产评估的假设第五节资产评估的原则第六节资产评估的顺序、第一章总论、第一章总论、资产评估是动态、市场化的社会经济活动，市场经(1)资产评估的概念资产评估：通过估计资产某一时刻的价值来确定其价值的经济活动。 第一节资产评价的意义、第一章总论、(二)资产评价的特征1、现实性2、市场性3 .预测性4 .公正性5、可咨询性。 第一节资产评估的含义、第一章总论、(3)资产评估和会计评估的差异(1)发生的前提条件不同(2)目的不同(3)执行者不同。 第一节资产评估的意义，第一章总论，(1)资产意义资产评估的资产无论是单一资产还是资产整体，还是企业整体，根据评估和评估的目的不同，资产质量和量的定义有很大的差异。 关于作为资产评估对象的资产，1、必须理解资产是权利2、资产是收益性3、资产必须由某主体拥有并支配。 第二节资产评估的对象是第一章总论，(2)资产分类1，按存在形态：有形资产和无形资产。 2、根据是否具有综合收益性，可分为个别资产和整体资产。 3、根据资产是否独立存在，可分为能正确指定的资产和不能指定的资产。 4、根据资产流动性分为短期资产和长期资产。 第二节资产评估的对象、第一章总论、(1)资产评估的特定目的：指被评估资产今后发生的经济行为。 包含：第三节资产评估的价值类型，1，资产转让。 2、企业合并。 3、企业销售。 4、企业共同经营。 5、股票经营。 6、中外合资、合作。 7、企业清算。 8、抵押。 9 .保证。 十、企业租赁。 11 .债务重组。 当前产权变动(发生时必须进行资产评价)、潜在产权变动(发生时是否决定自己评价)、第一章总论、(二)资产评价的价值类型1、价值类型是评价价值的意义，是评价价值质量的规定。 其作用是： (1)价值类型影响资产的评价值，作为决定的重要因素；(2)价值类型制约资产评价方法的选择；(3)通过明确地评价价值类型，能够更明确地表现评价结果，避免使用者错误地报告评价结果。 第三节资产评价的价值类型、第一章总论、2、价值类型类别(按国际评估准则分类) (1)市场价值(2)非市场价值使用价值投资价值持续经营价值清算价格保险价值征税价值。 第三节资产评估的价值类型，第一章总论，3，价值类型的决定因素。 主要包括： (1)评估的特定目的(经济行为)；2 )市场条件；(3)资产功能及其状态。 第三节资产评估的价值类型、第一章总论、1、持续使用假设2、公开市场假设3、清算假设、第四节资产评估假设、第一章总论、第五节资产评估原则、资产评估原则：资产评估人进行资产评估时的行为规范和业务规范。 (1)资产评估的工作原则1、独立性原则。 2、客观原则。 3 .科学原则。 4、专业原则。 第一章总论、第五节资产评估原则、(二)资产评估的经济原则1、贡献原则。 2 .替代原则。 三、期待原则。 第一章总论，第六节资产评估的程序，(一)资产评估程序的定义资产评估程序：由资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论的系统性工作程序。(二)资产评估流程的重要性，第一章总论，(三)资产评估流程的内容1，资产评估业务基本事项2的明确化，资产评估业务协议书3，资产评估计划4的制定，资产调查和实地调查5，资产评估资料6的收集，评估估计7，资产评估报告书8的制作和提交，资产评估工作文件归档(四)。 履行资产评估流程的基本要求，第六节资产评估流程第一章总论，第二章资产评估的基本方法，第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择，第一节市场法，(第一)市场法：也称为市场价格比较法，比较被评价资产和最近销售的类似资产的差异，比较类似资产的市场价(二)市场法应用的前提条件： 1、需要充分发育、活跃的资产市场。 2、可以收集参考物和被评价资产能比较的指标、技术参数等资料。 第二章资产评估的基本方法是： (三)用市场法评估资产的流程和优缺点1，明确评估对象。 2 .进行公开市场调查，收集相同或相似资产的市场基本信息资料，寻找参考物。 3、分析整理资料，验证其正确性，判断选择参照物。 4 .将评价的资产与参照物进行比较。 5 .分析调整的差异并得出结论。 第一节市场法，第二章资产评估的基本方法，第二节成本法，(第一)成本法：资产评估时从被评估资产的当前复位成本减去各项损失价值，确定被评估资产价值的方法。 1、复位成本2、复位成本3的复原、复位成本4的更新、实体贬值5、功能性贬值6、经济性贬值7、新汇率、第二章资产评价的基本方法、第二节成本法、(2)成本法运用的程序1、成本法评价资产的一般方法(2)确定被评估资产的使用年限。 (三)估计资产损失或贬值。 (4)计算并确定被评估资产的价值。第二章资产评估的基本方法、第二节成本法、第二、成本法计算的基本公式、评价的资产评估值、=、复位成本、实体贬值、功能贬值、经济贬值、-、-、评价的资产评估值、=、复位成本、新汇率、第二章资产评估的基本方法、第二节原复位成本的估计方法有以下方法： (1)复位算法(2)物价指数法(3)功能价值法(4)规模经济效果指数法、第二章资产评价的基本方法、第二节成本法、(3)实体贬值的估计1、观察法也称为新汇率法。 资产实体贬值=成本复位(1-实体新汇率)，2，公式。 资产实体贬值=、成本复位-剩馀价值、总耐用年数、实际使用年限、第二章资产评估的基本方法、(4)功能贬值的估计1、功能贬值的计算步骤(1)比较计算每年的超额运营成本(2)确定超额运营成本(3)。 2、公式、第二节成本法、评价资产的功能性贬值、(评价资产的年净超过运营成本折扣系数)、第二章资产评价的基本方法、(5)新汇率的估计1、观察法。 2 .耐用年限法。 3 .修复费用法。 第二节成本法，第二章资产评价的基本方法，第三节收益法，(1)收益法：通过估计被评价资产的未来预期收益，换算成现值来确定被评价资产价值的资产评价方法。1、资产未来收益期有限的情况下，评价值=Ri/(1 r )，I，i=1，n，2，资产未来收益无限期的情况(1)未来收益年金化的方案(2)未来收益不相等的情况(2)收益法的步骤和优点和缺点，第2章资产评价的基本方法，第4节资产评价1、资产评估方法之间的关系：资产评估方法之间有差异，要探讨资产评估方法的特征，选择资产评估方法(1)资产评估方法之间的联系(2)市场法和成本法的差异，2、资产评估方法的选择(1)资产评估价值类型。 (2)必须符合评价对象。 (3)还受到可收集的数据和信息资料的制约。 第四节资产评价方法的比较和选择，第二章资产评价的基本方法，第三章机械设备评价，第一节机械设备评价的特征第二节机械设备的审计和鉴定第三节机械设备评价的成本法第四节机械设备评价的市场法，第一节机械设备评价的特征，(1)机械设备及其分类1，机械设备的主要特征2， 机械设备的分类对于按不同的标准适当地分类机械设备、资产评估方法的选择、考虑哪些因素、如何提供评估报告和附表有重要的意义。 (1)按国家固定资产分类标准进行分类；(2)按现行会计制度的规定进行分类；(3)按机械设备的组合程度进行分类；(4)按机械设备的来源进行分类。 第三章机械设备的评价，第一节机械设备的评价特征，第三章机械设备的评价特征，(二)机械设备的评价特征(三)机械设备的评价程序1，明确评价目的2 .检查机械设备，明确评价对象3 .对机械设备进行必要的鉴定，并对其适用性， 确定可用性及主要技术参数4 .确定评价方法，研究收集处理相关信息资料5 .评价评价评价，制作评价报告。 第二节机械设备的检查和鉴定，第三章机械设备的评价，(一)机械设备的检查1，每个项目的检查2，采样检查(二)机械设备的鉴定按工作阶段分为“统计检定”和“判断检定”，其中统计检定为“宏观检定” 第三节机械设备评价的成本法，第三章机械设备评价、机械设备评价的成本法是一种估算机械设备的复位成本，然后减去各种贬值来估算机械设备评价值的方法。 公式为：机械设备评价值、=、复位成本、实体贬值、功能贬值、经济贬值、-、-第三节机械设备评价的成本法、第三章机械设备评价、(1)机械设备复位成本的构成复位成本包括构建新资产所需的合理的直接费用和间接费用。 1 .对于单一的机械设备，不需要设置的情况下，复位成本的只有购买成本、运费2，需要设置的情况下，包括设置费、基础费、资金成本和税金3，当场持续使用的机械设备中也包括间接费用4 .进口设备中还包括海外运费、海外保险费、进口第三节机械设备的评价成本法，第三章机械设备的评价，(二)机械设备的复位成本的估算1，复位计算法，即分别估算机械设备各构成项目的成本，合并求出复位成本的方法。关于购买设备： (1)用购买的单体不设置的国内设备的复位成本=新设备日期的公开市场交易价格运费(2)用购买的单体设置的国内设备的复位成本=新设备日期的公开市场交易价格运费设置调整费，(3)。 不以购买的单体设置的进口设备的复位成本=(FOB价格、中途保险费、海外运费)基准日外汇率、进口关税、增值税银行和其他费用、国内运费： FOB价格是离岸价格，是指离岸价格加上中途保险费和海外运费。 (4)购买的单体设备的复位成本=单体未设置进口设备的复位成本、设置调整费、人员培训费以外，第3节设备设备的评价的成本法，第3章设备的评价(5) 采购成套设备复位成本=进口设备复位成本单体国产设备复位成本单体设备复位成本工程监理费软件复位成本设计费贷款利率(6) 车辆的复位成本国内购买车辆的复位成本=车辆价格购买附加费许可证费用和其他费用进口车辆的复位成本=车辆价格(CIF )进口关税消费税增值税证照费和其他费用中：进口关税=车辆价格(CIF )进口税率消费税=车辆价格(cif ) (1-消费税率)消费税率进口增值税=车辆价格(CIF )进口关税消费税增值税率，第三节设备评价的成本法，第三章设备评价的成本法，第三章设备评价进口设备的从属费用的确定方法(1)海外运输费(2)海外运输保险费(3)关税(3) 根据银行财务费(7)对外贸易手续费(8)海关监督手续费(9)车辆购买附加费、2、物价指数法，即所评价的设备设备的历史成本，用现在的物价指数确定其复位成本。 其计算公式可分为：第三节机械设备的评价成本法，第三章机械设备的评价，设备的复位成本，=，设备的历史成本，评价基准日期的基准物价指数，设备构筑时的基准物价指数，物价指数： (1)基准物价指数(2)环比物价指数购买年代长，型号旧(或废除) 影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。 3、规模经济效果指数法：根据设备生产能力与价格的比例关系决定复位成本的方法。 公式为：评价设备的复位成本、=()、参照物设备的复位成本、评价设备的产量、参照物设备的产量、x、规模效益的使用范围较小，只能适用于特定的加工设备，适用的前提与设备的生产能力和价格有一定的比例关系。 第三节机械设备评价的成本法，第三章机械设备评价，(三)机械设备的实体贬值及其估计1、耐用年限法。 耐用年数的长度可以用于反映实际身体性贬值的程度。 公式为：新汇率=，设备还可以使用的年数，设备还可以使用的年数，100%，=，设备使用的年数-设备使用的年数，100%，第三节设备的评价成本法，第三章设备的评价，2，观测分析法，评价者基于设备现场技术的检查和观察结合设备使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，进行综合分析，估计设备新汇率。 估计设备会达到新率的主要是观察和分析9个指标。 3、修复费用法以设备的实体损失可以补偿为前提，修复实体损失的费用是设备的实体贬值。 很多情况下，设备的修复性损失和修复性损失并存，应该用各种各样的方法来估计其贬值。第三节机械设备的评价成本法，第三章机械设备的评价，(四)机械设备经济性的下降及其估计1，生产能力下降导致的经济性下降的估计。 公式为：1-，()，实际生产能力，额定生产能力，x，经济性贬值率=，100%，2，因收益减少导致的经济性贬值的估计。 公式为：经济性贬值=设备的年收益损失额(1-所得税税率) (P/A，r，n )，3，环境保护限制引起的经济性贬值的估计，第三节设备评价的成本法，第三节设备评价，第四节设备评价的市场法，第三章设备评价，设备比较要素为个别要素，区域要素，交易要素第四章房地产评价，第一节房地产评价的概要第二节土地使用权评价的特征第三节土地所有权及其处理第四节土地使用权评价的方法第五节建筑物评价的特征第六节建筑物评价的方法，第一节房地产评价的概要，第四章房地产评价，(一)房地产的概念1，概念2，存在形态单纯的土地单纯的