商业地产基础知识培训（完整版）

商业贸易陆地生产基础基础知道知识培养培训目录第一章房地产基础知识培训4一、房地产概念4二。商业地产类型6三、房地产专业术语8四、建筑图18第二章商业房地产市场研究26第三章目标业务基础知识培训27一、开发商的背景介绍27二。项目的地理位置和分析30三。总体项目规划31Iv .商业部门的基本信息32V.项目商业部分的定位34六.商业零件的功能分布36第四章商业项目销售的业务流程和销售策略44一、寻找客户44二。在46号场地接待顾客三。谈判48Iv .客户跟踪50V.合同签署52六、售后服务54第五章相关商业合同的解释55第六章推销员的礼仪和形象56第七章电话礼仪和技巧57第八章商业地产销售技巧58一、客户类型分析和对策58二。胁迫技术63三。说服顾客的技巧65四、如何塑造成功的推销员71五、如何处理顾客的异议76六、房地产销售常见问题及解决办法81第九章个人素质和能力的培养87第十章员工结构、守则和职责88清楚地陈述销售手册分为十章，耗时一个月，共计()课时和60分钟。主要安排如下：第一章商业地产基础知识培训(学时)第二章商业房地产市场研究()小时第三章目标业务基础知识培训(学时)第四章项目商业销售流程及策略(小时)第五章相关商业合同的文本解释(小时)第六章销售人员的礼仪和形象(课时)第七章电话礼仪和技巧(课时)第八章商业地产销售技巧(小时)第九章个人素质和能力培养(小时)第十章员工结构、规则和职责()课时第一章房地产基础知识培训一，房地产的概念1.房地产的含义房地产具体是指土地、地上建筑物及其附着物，包括物质实体和依赖于物质实体的权益。又称不动产，是不动产和不动产的总称，二者具有完整性和不可分割性。这些包括：1)土地2)建筑物和地面附件3)不动产物权注：房地产的物权除所有权外，还包括租赁权、抵押权、土地使用权和源于所有权的典当权。2.房地产与房地产的关系与区别房地产是指所有权关系明确的各种房屋以及与之相关的建筑物或构筑物；房地产是指土地所有权明确的土地，包括住宅或非住宅的附属用地(以及局部地段)以及已开发和待开发的土地。我国的房地产是指有期限的土地使用权。房地产与房地产之间有着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态、不动产和不动产是不可分割的；b)从价格构成的角度看，房地产价格包括房地产价格，无论是销售价格还是租赁价格；从所有权关系的角度来看，不动产的所有权与不动产的所有权是联系在一起的。差异包括几个方面：a)这两种属性是不同的；b)两者的增长规律不同；(c)所有权的性质不同；d)两者的价格结构不同。3.商业地产的含义人们习惯于称商业地产为商店或商业住宅。商业地产具有多样化的功能。它们不仅具有满足市民需求的社会功能，如购物、饮食、娱乐和休闲，还具有满足企业需求的经济功能，如商业运营、商业活动和公共投资。二。商业地产的类型1.商业地产分类表分类方法类型例如按市场形式分类大型商业建筑白光新翼天河城市广场专业市场天河电脑城与白马服装大厦住宅商店深圳四季华城商业街和祈福新村商业街按财产用途分类购物中心天河市与中国住宅商店即支持社区的商业商店街头商店也就是说，城市道路上面向街道的商店。步行街户外商店北京路步行街的商店地下商场大众前线，康王商业城按财产所在地分类商业地产明辉广场和明升广场住宅物业即支持社区的商业商店郊区物业顺德国际商贸城与梧州装饰世界按操作模式分类统一的物业管理酒店和商务公寓使用更多或仅租赁不出售的商业物业。分散的财产管理大多数商店(开发商的租金回扣除外)按业务类别分类综合物业管理例如大型商业建筑和小商店单一经营性质例如专业市场、餐馆和美食广场按销售方法分类出售财产大多数有产权的商店主要出售。房产出租和出售广州国际玩具精品店中心租赁物业天河广场、宏城广场按产权分类财产权大多数新建物业非财产财产临时建造物业或改建店铺2.建筑结构分类类别类型内体积编号名字1钢结构主承重结构由钢制成，包括悬索结构。2钢和钢筋混凝土结构主要承重结构由钢和钢筋混凝土制成。例如，房屋的部分梁柱是用钢筋混凝土框架建造的。3钢筋混凝土结构主要承重结构由钢筋混凝土制成。包括薄壳结构、大模板现浇结构和采用滑模、楼板等先进施工方法建造的钢筋混凝土结构建筑4混合结构主要承重结构由钢筋混凝土和砖木制成。例如，房屋的横梁由钢筋混凝土制成，砖墙用作承重墙，或者横梁由木材制成，住宅由钢筋混凝土制成。5砖木结构主要承重结构由砖和木头制成。例如，房子是一个木制框架。由砖墙和柱子建成6其他结构所有不属于上述结构的房屋都被归类为上述结构。如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业术语1.建筑专用术语1)城市规划术语a)城市规划对一定时期内的城市经济社会发展、土地利用、空间布局和各类建设项目进行综合安排、具体安排和实施管理。(b)城市基础设施一个城市为生存和发展所必须具备的工程基础设施和社会基础设施的总称。(c)城市土地(1)城市土地根据城市用地的主要性质，住宅用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地、专用用地、水域等用地统称为城市用地。(2)居住用地在城市包括住宅区和相当于住宅区和住宅层以下的公共服务设施、道路和绿地设施等建设用地。(3)公共设施用地本市行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科学研究和设计机构或者服务社会的设施建设用地。工业用地生产车间、仓库、堆场、构筑物及其附属设施(包括专用铁路、码头、道路等)建设用地。)的城市工矿企业。仓储用地本市仓储企业仓库、堆场、包装加工车间及其附属设施建设用地。对外交通用地城市对外连接的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施建设用地。道路广场用地城市道路、广场、公共停车场等设施建设用地。市政公用设施用地城市生活和生产各种基础设施建设用地包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、建设维护设施、殡葬设施等建设用地市区包括耕地、园地、林地、草地、村镇建设用地、露天矿山用地和废弃地，以及河流、湖泊、海洋、水库、芦苇地、海滩和河道等常年或季节性水域。预留土地规划和控制城市中预留供未来开发或禁止开发的土地。d)居住区规划(1)居住区规划城市居住区的居住建筑、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施的综合和具体安排。(2)住宅区城市被道路或居住区层面的自然分界线所包围。原则是居民的基本生活活动不跨越城市主要交通线路，有与常住人口规模相适应的公共服务设施，满足居民基本物质文化需求的居住区。(3)居住群体城市通常由住宅道路和住宅居住区分开，居民需要与其居住人口规模相应的基本公共服务设施。2)建筑面积密度每公顷建筑用地容纳的建筑总建筑面积。3)容积率某一地块内总建筑面积与建设用地面积之比。4)建筑密度某一块土地上所有建筑物地下室所占总面积的比例。5)道路红线城市规划道路宽度边界线。6)建筑红线在城市道路的两侧，街道上建筑物或构筑物(如外墙和台阶)与临街面之间的边界受到控制。也叫建筑控制线。7)建筑间距两个建筑物或结构的外墙之间的水平距离。8)绿地率城市某一区域各类绿地总面积占总面积的比例。在居住用地范围内，指各类绿地与居住用地之和的比例。绿地应包括：公共绿地、住宅旁绿地、公共服务设施绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不包括屋顶和露台上的人工绿地。9)占用面积(基本/已用):指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围土地的水平投影面积，不包括征收的土地面积。10)总建筑面积：也被称为“建筑区”。建筑各层水平投影面积之和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑各层平面内直接用于生产或生活的总净面积。居住建筑中使用的区域也称为“居住区”。辅助面积是指建筑各层用于辅助生产或生活活动的总净面积，如楼梯、走道、卫生间、厨房等。在住宅楼里。可用面积和辅助面积之和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面内墙、柱和其他结构所占的总面积。11)城市基础设施城市基础设施分为工程基础设施和社会基础设施。工程基础设施一般指能源供应、给排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会基础设施是指文化、教育、医疗和卫生设施。一般来说，中国的城市基础设施是指工程基础设施。2.设计规范术语1)建筑面积房地产建筑面积是指建筑外墙所围空间的水平面积。如果计算多个建筑面积，它是每个房地产建筑面积的总和。建筑面积包括房地产的使用面积、墙柱的占用面积、楼梯和走道的面积以及其他共用面积。2)可用面积房地产的可用面积是指用户可直接使用的房地产每层净面积的总和。在计算使用面积时有一些特殊的规定：内墙装饰厚度包括在使用面积内。3)公共区域房地产公共区域是指公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等的总面积。s俗称“地砖区”。它是在实际面积的基础上减去建筑物占用的空间，如柱、墙后的内容空间的概念。有规则可循，有利润可赚，以吸引居民和机构投资于非房地产租赁市场。7)竣工面积竣工面积是指已建成建筑物的建筑面积之和。建筑物竣工应当是按照设计要求竣工并通过验收测试的建筑物。8)总建筑面积指全体业主共同占用或使用的建筑面积。9)共用建筑面积分摊系数整栋建筑的总建筑面积与每套整栋建筑的内部建筑面积之和的比率是总建筑面积的分摊系数。即公共建筑面积分配系数=公共建筑面积/内部建筑面积之和。10)楼层高度楼层高度是指以“楼层”为单位测量的房地产高度。这个国家对每层楼的高度都有设计要求。这个高度叫做楼层高度。它通常包括下层地板表面或地板表面与上层地板表面之间的距离。11)净高度净高度是指楼层高度减去楼层厚度的净剩余值。12)效用率利用率是室内建筑面积与房地产面积的比率，大于利用率。即，公用率=内部建筑面积/内部建筑面积共享公共建筑面积3.销售条件1)产权证书产权证是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证包括：产权类别和比例。房地产位于地址、产权来源、房屋结构、房数、建筑面积、使用面积、总分钟数、其他权利分钟数和注释，并配有房地产调查部门的个人房屋平面图。2)住房使用权使用权房屋是指由国家和国有企业、事业单位投资建设，由政府按照规定的租金标准出租给居民的公有房屋。3)公共房屋公房也叫公房和国有房。指国家和国有企事业单位投资建设和出售的房地产。房地产出售前，房地产的产权(所有权、占有、处分权和收益权)归国家所有。目前，根据房改政策，居民租住的公有住房分为两类：一类是可出售的公有住房，另一类是不可出售的公有住房。上述两种类型的房子都是使用权房。4)不可出售的公共房屋不可出售的公房是指根据城市现行房改政策，不能出售给租户的公房。5)购买公房一气呵成房，又称售后公房，是购买的公物。6)单位产权房单位产权房是指产权属于单位的房屋，也称为制度产权房和制度房。7)二手房二手房是老房子。新建商品房的第一笔交易是“一手”，第二笔交易是“二手”。8)拍卖行拍卖是指从开发商取得预售许可证之时起至开发商取得房产证之时止的期间。这一时期的商品