宋杰-PPP项目的扩展应用与创新模式-案例分析.ppt

,PPP项目的扩展应用与创新模式-案例分析,主讲人：宋杰,毕业于：北京大学国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者发表过：外商直接投资企业的外溢效应、外商在华直接投资的区位因素分析等目前担任：中关村发展集团股份有限公司董事京东方科技集团股份有限公司（000725SZ）董事北京经济技术投资开发总公司投融资部总经理广东省肇庆市政府顾问国家开发银行总行专家库专家长期从事投融资工作，有着丰富的融资经验，近些年，在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发建设方面，给全国各地多处政府融资平台、企业以及培训班进行授课。,Tel：137-0117-6633Email:2607929803,PPP基本运作程序,长沙的梅溪湖项目位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩（约8平方公里），总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉，这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。,土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目背景,的颈。,土地一级开发概述,长沙梅溪湖规划,如何平衡600亿的巨大投入？方兴地产计划在完成一级开发后，将回购一半的土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。2011年9月，方兴地产还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司20%股权，出资后注册资本金为37.5亿元。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。2011年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块，网挂019号、020号、021号、022号、023号，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元，楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。2012年3月22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介，希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售收入为30亿，占全年销售任务的23%。,土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目,作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平均703元/平方米。先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地价值。2012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平方米），是2008年的5倍。分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。,土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目,方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈，政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产。,土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目,土地溢价分成模式orPPP,海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益,海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了海口市西海新区土地一级开发合作合同，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩。,一块150亩的工业用地，在同期成交价格每亩9.6万元的情况下，通过享受政府补贴，以每亩1万元取得。此后，又以土地抵押，取得1500万元贷款。在2009年至今近五年时间，企业在未实际投入生产的情况下，地价已经上升到每亩超过20万元。,2009年，南充市高坪区人民政府通过招商引资，引入十堰车冠商贸有限公司“汽车改装及车身、车桥总成生产”项目。按2009年8月28日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议，此项目为国家工业用地，项目用地面积约180亩，出让价格按9.6万元/亩挂牌结算。签订投资协议当天，双方还签订了十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身、车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排，里面约定：根据投资协议有关条款，本项目所涉土地出让金按照每亩9.6万元进行结算，但在支付土地出让金后，立即在工业发展专项资金中按照每亩8.6万元进行补助，补助资金主要用于进行场地平整、厂房建设、员工培训、基础设施建设等。最终，十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元。零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争，都是经私下协商先按规定出让土地，再由地方财政返还，稀释企业买地成本，企业拿到地后，就可以进行抵押贷款了。在实体经济利润低的背景下，企业贷来的款改做金融投资是最常见的。,地方打折卖地成风底价成交成常态?,北京土地整理储备中心数据显示，2012年1月共成交20宗地块，全部以底价成交，土地出让金21.92亿元，同比下降64%，2012年土地收入预计为900亿元，比去年实际收入减少300亿。,北京住宅类土地的溢价率，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的16.9%。下调了62各百分点。（部分地方政府现在的地价可以打5折）,由于买方话语权的加大，地方政府更多选择在找到合适的买家、谈好价格之后才公开出让土地。（规划修改，通过提高容积率，土地的总价款没有变化，但摊到楼面上的地价变低了。）,成交量,溢价率,话语权,截止2012年8月23日，获得土地出让244亿元，与上年前8月671.95亿元相比，下滑63%9月北京土地出让金高达257.37亿元，超过前8个月总和,自2012年6月“负转正”以来，100个重点监测城市住宅均价环比已经连续上涨13个月。2013年6月上海、北京、广州、深圳等10大典型城市的土地出让金收入为592亿元，同比上涨111.5%；土地成交均价同比增长51.4%。,2012年9月20日，北京出让了通州和亦庄四宗地块，合计土地出让金达到38.43亿元。通州一块多功能用地溢价率超过120%，亦庄两块宅地也均达到合理土地价格上限，溢价率接近40%。出让的地块中，北京经济技术开发区河西区X83R1和X86R1两块宅地都是二度入市，2011年底两块地就曾挂牌出让，一直无人问津。包括万科、城建等6家企业参与了两宗地块竞争，报价均达合理土地价格上限。最终，X83R1由北京城建以16.27亿元、配建公租房1.64万平方米的条件摘得，X86R1由万科和北京住总联合体以14.43亿元、配建公租房1万平方米的条件竞得。两地块溢价率都达到了38.6%。考虑到配建的公租房，北京城建拿地楼面价约11100元/平方米，万科拿地楼面价约10700元/平方米。,开发区土地供应总体情况,黄村镇DX00-0101-0201地块,黄村镇地块基本情况,黄村镇地块挂牌信息,挂牌出让起始价：14.86亿元竞价阶梯：700万元竞买人保证金：4.5亿元（30%）挂牌竞价时间：2014年4月10日9:002014年4月24日15:00竞买人：北科建、恒大、北京城建、保利首开、雅居乐等11家房地产企业,住宅用地现场竞价,出让起始价14.86亿元,限价商品房面积15700平方米,再次竞买土地价恒大41.6亿元,12000元/平米,溢价率达180%楼面价2.9万元/平米,竞买土地价22.26亿元,12平方公里的一级开发的案例分析,土地一级开发中的PPP,2004-2013年土地出让收入与地方财政收入比较,PPP模式中信滨海新城,2009年雅居乐计划以20万元/亩的价格拿地3000亩（政府标价30万元/亩）。中信投60亿做基础设施建设，土地价值的提升，预计2015年，500万元/亩。,1：设立隧道公司，中信滨海新城项目公司控股隧道公司；2：隧道项目捆绑土地的出让收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资，如有剩余则作为隧道公司利润；3：统征地向二级开发商出让后，所得收入优先用于支付统征地土地一级开发成本和支付苏埃湾过海隧道项目建设投资，余额作为苏埃湾隧道项目公司收益。,PPP模式中信滨海新城,1：土地一级开发整理；2：海湾隧道、市政道路等基础设施建设；3：提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等；4：公共服务设施、协助当地政府招商引资；5：中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴49%。项目启动后，后续部分通过收益滚动进行开发。6：达成合作模式后，以这个项目为平台，中信地产与所有房地产公司和资源运营商达成合作，共同挖掘项目所在城市的总体功能。,Public（汕头市政府）,Private（中信地产）,PPP模式中信滨海新城,1：中信滨海新城规划面积达168平方公里，预计开发周期25年采用分片区滚动开发的模式；2：汕头市政府授权委托濠江区政府设立隧道公司，并赋予隧道公司负责统征地一级开发和建设苏埃湾隧道工程的权力，中信方以中信滨海新城项目公司控股隧道公司与濠江区政府进行合作。捆绑4580亩统征土地向二级开发商出让的收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资，如有剩余则作为隧道公司利润。3：隧道的建设部分由银行等金融机构支持；而隧道运营部分的设想是成立隧道运营基金，通过向外地车辆收费、年票、收取隧道运营配套费及政府财政补贴。4：多个配套设施的运营，如启动片区内的潮汕历史文化博览中心以用众筹的方式设立全球潮汕人文化基金运营收益方式；,Partnering（合作合伙契约）,Partnering（合作合伙契约）,伙伴关系的核心问题在于：在某个具体的项目上，以最少的资源，实现最多的产品或服务。,社会资金以此目标实现自身利益的追求，而公共部门则是以此目标实现公共福利和利益的追求。形成伙伴关系要落实到项目目标一致之上，但这还是不够的，为了能够保持这种伙伴关系的长久与发展，还需要伙伴之间相互为对方考虑问题，具备另外两个特征：利益共享和风险共担。利益共享不是分享利润，而是不允许在项目执行的过程中形成超额利润。,污水处理厂的案例分析,社会基础设施的PPP,27,国务院关于加强地方政府性债务管理的意见国发201443号2014.9.21修明渠、堵暗道，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。牢牢守住不发生区域性和系统性风险的底线经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。地方政府举债采取政府债券方式。没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还。有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。推广使用政府与社会资本合作模式。剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。严格限定地方政府举债程序和资金用途。地方政府举借的债务，只能用于公益性资本支出和适度归还存量债务，不得用于经常性支出。财政部根据各地区一般债务、专项债务、或有债务等情况，测算债务率、新增债务率、偿债率、逾期债务率等指标，评估各地区债务风险状况，对债务高风险地区进行风险预警。地方政府出现偿债困难时，要通过控制项目规模、压缩公用经费、处置存量资产等方式，多渠道筹集资金偿还债务。妥善处理存量债务和在建项目后续融资:抓紧将存量债务纳入预算管理;积极降低存量债务利息负担;妥善偿还存量债务;确保在建项目后续融资。,一方面从法律和制度层面，理顺了存量债务的偿债责任，规范了增量债务的举借方式；另一方面也严格限制了依托融资平台推动地方建设的传统融资模式。,难以吸收社会资本参与、确需政府举债的公益性项目，未来融资将只能由政府发行债券解决。,吸收社会资本参与的公益性项目，按照推广使用PPP模式，债务由项目公司按照市场化原则举借和偿还，政府按照事先约定承担财政补贴责任，财政补贴等支出按性质纳入相应预算管理。,地方政府投资业务,43,30,国发201443号会带来什么影响？1：银行与平台的大额统贷业务、保障房、公路、水利、土储、轨道交通、市政基础设施建设受限？量力而行。2：地方政府投资依靠政府信用获得资金的方式将逐步进入以市场化方式融资为主的理性发展阶段。3：平台公司在下阶段的债务甄别中，有一些可能为非政府债务，但是的确是在完成政府任务，如代建标准厂房等，还款来源？下一步再融资怎么解决？4：在PPP、政府采购模式的推进中，如何发挥项目主体、金融机构、政府的作用？5：债务甄别，归属政府还是平台公司？金融机构、上级政府地方债、区域再融资如何应对？6：平台公司在过渡期内，是收缩战线还是做大做强？,31,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第一条根据国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）、国务院关于深化预算管理制度改革的决定（国发201445号）和财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476号）等法律、法规、规章和规范性文件，制定本指南。第二条本指南所称社会资本是指已建立现代企业制度的境内外企业法人，但不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。第三条本指南适用于规范政府、社会资本和其他参与方开展政府和社会资本合作项目的识别、准备、采购、执行和移交等活动。第四条部门应积极设立政府和社会资本合作中心或指定专门机构，履行规划指导、融资支持、识别评估、咨询服务、宣传培训、绩效评价、信息统计、专家库和项目库建设等职责。第五条各参与方应按照公平、公正、公开和诚实信用的原则，依法、规范、高效实施政府和社会资本合作项目。,32,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第八条定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。定量评价主要通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较值进行比较，计算项目的物有所值量值，判断政府和社会资本合作模式是否降低项目全生命周期成本。第九条开展财政承受能力论证，每年政府付费或政府补贴等财政支出不得超出当年财政收入的一定比例。第十一条项目实施机构应组织编制项目实施方案（二）风险分配基本框架：项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策和最低需求等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。（三）项目运作方式主要包括：委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定。（五）合同体系：项目合同期限、项目回报机制、收费定价调整机制、应急处置、临时接管和提前终止、合同变更、合同展期、项目新增改扩建需求等应对措施。,33,财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南第十七条项目采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购方式开展采购的，按照政府采购法律法规及有关规定执行。第二十条与候选社会资本及与其合作的金融机构就合同中可变的细节问题进行合同签署前的确认谈判，率先达成一致的即为中选者。第二十七条政府可指定合格机构实施临时接管。第二十九条项目实施机构应每3-5年对项目进行中期评估，重点分析项目运行状况和项目合同的合规性、适应性和合理性；第三十一条政府、社会资本或项目公司应依法公开披露项目产出的数量和质量、项目经营状况相关信息，保障公众知情权，接受社会监督。第三十二条项目合同中应明确约定移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。移交形式包括期满终止移交和提前终止移交；补偿方式包括无偿移交和有偿移交；移交内容包括项目资产、人员、文档和知识产权等；移交标准包括设备完好率和最短可使用年限等指标。,34,关于开展政府和社会资本合作的指导意见发改投资20142724号一、充分认识政府和社会资本合作的重要意义政府和社会资本合作（PPP）模式是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。开展政府和社会资本合作，有利于创新投融资机制，拓宽社会资本投资渠道，增强经济增长内生动力；有利于推动各类资本相互融合、优势互补，促进投资主体多元化，发展混合所有制经济；有利于理顺政府与市场关系，加快政府职能转变，充分发挥市场配置资源的决定性作用。二、准确把握政府和社会资本合作的主要原则（一）转变职能，合理界定政府的职责定位。从公共产品的直接“提供者”转变为社会资本的“合作者”以及PPP项目的“监管者”。（二）因地制宜，建立合理的投资回报机制。根据各地实际，通过授予特许经营权、核定价费标准、给予财政补贴、明确排他性约定等，稳定社会资本收益预期。加强项目成本监测，既要充分调动社会资本积极性，又要防止不合理让利或利益输送。,35,关于开展政府和社会资本合作的指导意见发改投资20142724号三、合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式（一）项目适用范围。PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式。各地的新建市政工程以及新型城镇化试点项目，应优先考虑采用PPP模式建设。（二）操作模式选择。1.经营性项目。2.准经营性项目。3.非经营性项目。,36,地方债,日前，财政部下发通知，批准10省市试点地方政府债券自发自还。据悉，2014年自发自还债券总规模为1092亿元，其中，上海126亿元、浙江137亿元、广东148亿元、深圳42亿元、江苏174亿元、山东137亿元、北京105亿元、青岛25亿元、江西143亿元、宁夏55亿元。,37,一万亿置换债,批准的债务置换额度相当于中国市级地方政府和省级地方政府在2015年需偿还的债务额度的53.8%。该计划将确保建设项目的资金链不会崩溃，减轻地方政府的偿息负担，并且减轻一些地方政府的财政压力。债务置换计划将为地方政府赢得一些喘息空间，并使得银行贷款得到偿还的可能性提高。,38,国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知发改办财金20141047号,一、支持符合条件的地区增加企业债券发行规模指标;二、适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造;三、推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券；（项目收益债券不占用地方政府所属投融资平台公司年度发债指标。）四、与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；五、优化棚户区改造债券品种方案设计，科学合理设置债券期限和还本付息方式；（凡实施棚户区改造的地方城投类企业发债可不再实行分摊还本的强制性债券方案设计）国家发展改革委办公厅2014年5月13日,PPP模式？,40,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预2012463号,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知（国发201019号）下发后，地方各级政府加强融资平台公司管理，取得了阶段性成效。地方政府性债务规模迅速膨胀的势头得到有效遏制，大部分融资平台公司正在按照市场化原则规范运行，银行业金融机构对融资平台公司的信贷管理更加规范。但是，最近有些地方政府违法违规融资有抬头之势，如违规采用集资、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规举借政府性债务等。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知（国办发明电200734号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。三、加强对融资平台公司注资行为管理地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行土地管理法等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。,41,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预2012463号,四、进一步规范融资平台公司融资行为地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照担保法等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。财政部发展改革委人民银行银监会2012年12月24日,中铁二局“铁半城“旧城改造项目（千亩）,中信深圳（集团）公司中信蜀都项目（新中心）,成都市干道指挥部城东旧城改造项目,城市运营商,ppp模式下的城市运营商,突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。是一个从土地的整理开始，到之后的配套建设的区域性的运营项目旧城改造涵盖了土地一级市场的开发和土地二级市场的开发（房地产开发）两个层次,苏州中心广场因其罕见的体量规模而创下了国内建筑的六个“第一”：苏州中心广场项目总面积达182万平方米，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体;项目地下空间总面积约52万平方米，是目前国内规模最大的整体开发地下空间;在苏州中心广场内，设有苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米;项目将建5万平方米的屋顶花园，是国内规模最大的空中生态花园;苏州中心广场设置集中供冷供热系统，是目前国内规模最大的城市综合体集中供冷供热系统;此外，项目整体地下三层、部分地下四层，基坑占地面积达14万平方米，开挖深度17至22米，开挖土方约220万立方米，是目前国内规模最大的城市建筑基坑工程。,用PPP运营城市综合体？,城市综合体,2015年1月，以12.86亿元将51%股权转让给金鹰商贸。第四次违约交房。,一边是严厉地产宏观调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是四处开花的超大城市综合体，这种状况让人困惑。萎缩的公共绿地由于大规模建设用地需要，原先绿茵环绕，号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。未来一年商业地产会出现大量烂尾楼？苏州中心广场项目18块土地皆由当地政府背景的企业通过招拍挂程序获得。苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司为了获得金鸡湖旁的商业用地，单位面积(每平方米)价格达1.5万元左右。这相当于园区政府在用自己的公司造城市综合体。优点是，充分运用了园区政企合一的身份，以财政作为担保和背书，运用政府融资平台进行融资建设。但缺点也是显而易见的，这个模式必须在上升通道时才能运转，万一地产的整体大势不好，容易造成园区背上沉重的债务。城市综合体的未来前景以及城市综合体的大规模资金投入等都随时考验着这些国企。,城市综合体危机,“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万，面积为11.1万平方米，共341套。另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权开发成90240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万，面积为5.85万平方米，共264套。截至2012年9月6日，酒店公寓可售套数为164，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”。截至2013年8月25日，东方之门酒店式公寓销售状况相对较好，目前可售房源为103套，去化近半;而住宅产品的销售状况尤其惨淡，目前的可售房源为326套，而总共409套房源仅售出83套，去化仅两成。,城市综合体危机-东方之门,项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。,项目在融资过程中的作用,1、项目导向2、有限追索或无追索3、项目需要具有很好的经济效益和稳定的现金流,4、筹资额度大5、风险分担6、融资成本高7、表外融资,项目融资的特点,快速公交系统是一种高品质、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根据客流变更运力，适应性强，充分体现了以人为本，构建和谐社会的发展理念。快速公交系统采用先进的公共交通车辆和高品质的服务设施，通过专用道路空间来实现快捷、准时、舒适和安全的服务。,项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。,项目融资的参与者,项目融资的主要结构,单一项目子公司非限制性子公司代理公司公司型合资结构合伙制或者有限合伙制结构非公司型合资结构等。,项目的融资结构是项目融资的核心，通常采用的项目融资模式有：产品支付融资、杠杆租赁融资、BOT、PPP、TOT融资、ABS融资等多种模式。,项目的资金结构主要是决定在项目中股本资金和债务资金的形式、相互之间的比例关系以及相应的来源等。项目融资中通常使用的资金有：股本和准股本、商业银行贷款、国际银行贷款、国际债券、租赁融资等。,项目的信用担保结构是至关重要的因素。项目融资中的主要担保形式有：项目完工担保、资金缺额担保、长期购买项目产品协议、长期供货协议为基础的项目担保等。,项目融资的类型,1.项目贷款2.融资租赁融资租赁是一种特殊的债务融资方式，即项目建设中如需要资金购买某设备，可以向某金融机构申请融资租赁。由该金融机构购入此设备，租借给项目建设单位，建设单位分期付给金融机构租借该设备的租金。3.特许经营，如BOT方式对于部分大型的营利性基础设施项目，如电厂、高速公路、污水处理厂等，可由政府与私人投资者签订特许协议，由私人投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交政府的方式，称为BOT(buildoperatetransfer)模式。,BOT项目融资的基本操作流程一般包括以下三个阶段：（1）B建设阶段。一般情况下，投资者根据东道国政府的法律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或者企业等，成立双方合营的公司。（2）O运营阶段。在BOT中，运营即企业的运转、操作以及管理。在具体的运营方式中可以选择独立经营、参与经营以及其他经营方式。（3）T转让阶段。在特许权期满后，项目公司将一个运行良好的项目移交给项目所在国政府或者政府所属机构。,BOT的基本操作流程,项目资金流遇到困难时，政府应向承包商提供财团支持在没有立法的前提下，签订特许合同后，应要求政府颁布项目特许条例（适用于整个行业），使特许条件更具法律效力与政府出资的项目享受同等待遇，一旦产生重大不利影响，政府应立即按现价回购项目在合同中约定收费价格和通行量区间，当通行量低于下限时，适当提价或延长特许经营期；通行量高于上限时，降价或缩短特许经营期。,BOT泉州刺桐大桥,国内第一座民营大桥，由泉州市名流实业股份有限公司投资2.5亿元建设完成。融资模式：30%自有资金，70%银行贷款。1995年5月18日正式开工，建设期为18个月，1996年11月18日通车，经营期达30年（包括建设期)自1997年以来，泉州市又陆续建造的6座跨海大桥，给刺桐大桥的运营造成一系列影响2003年，其他大桥陆续停止收费，给刺桐大桥的收入带来重大影响,BT模式风险因素分类及分析BT模式经常涉及到的风险因素主要有自然风险、政治风险、经济风险、资金风险、管理风险、建造风险和其他风险等7大类。,4.公私合营，如PPP模式由政府与私人企业共同投资建设，或私人投资，政府提供配套条件的建设模式，称为PPP模式(publicprivatepartnering)。这类方式也能有效地减轻政府部门的资金压力。5.施工承包商垫资，并交付履约保证金由承包商预先垫付资金，并交付履约保证金，也是一种减轻资金压力的方法,特许经营公司,香港地铁公司,北京首创集团,北京基础设施投资,投资7.35亿,投资7.35亿,投资0.3亿,四号线公司,政府主管部门,部分资产租赁协议,监管特许协议,A部分土建工程,B部分：车辆、信号、自动售票机系统等,A+B四号线全部资产,投资107亿,投资46亿,B部分无偿移交给政府A部分交还四号线公司,票款收入,运营维护管理,四号线共投资153亿,A,7:3,PPP项目过程中的问题谈判阶段建设阶段运营阶段移交阶段,PPP项目参与的主体政府部门企业社会公众消费者合伙人,1：公开招标2：竞争性谈判3：邀请招标4：竞争性磋商5：单一来源采购,PPP项目采购方式政府和社会资本合作模式操作指南2014年11月,1：政府批准或许可授予的承诺2：在偿债期间不再批准或许可第三方在同等地区内从事同等内容的竞争性营业3：相关产品价格4：税收财政优惠、补偿机制5：特许经营期限6：拟建项目的投资计划、土地使用权获取7：项目外部融资8：,PPP特许权协议,PPP项目需要决策的问题合理收益契约完备动态调节提前终止移交前后风险分担融资渠道融资模式公众知情物有所值项目后评价合作伙伴选择财政承受能力验证,PPP项目所适用的行业煤炭、石油、天然气、电力、新能源、铁路、公路、水运、电信、通信、网络、信息、农田、水利、水域流域、矿山修复、生态环境整治、土地整治、供水、供气、供热、垃圾处理、电动汽车充电桩、城市园林、公共事业、工业园区、廉租房、公租房以及科技、教育、文化、旅游、卫生、体育和社会福利等公共服务领域。,PPP模式授信主体：社会资本或其与政府共同成立的股权多元化企业。授信模式：围绕特许经营、合理定价、财政补贴等核心内容，基于中长期项目融资模式进行创新和规范。信用结构：依托项目自身资源构建。还款来源：使用者付费和列入财政预算的政府付费及财政补贴。全覆盖：根据合同约定项目现金流（包含项目自身现金流和政府补贴机制）能够覆盖项目债务本息以及运营方、资金方的合理利润。对于使用者付费不能覆盖成本和收益，需由政府以可行性补助（包括财政补贴、股本投入、优惠贷款、融资担保和其他优惠政策）的形式，给予经济补偿。,PPP模式需要关注：项目建造成本、运营费用、产品或服务的价格及消费量、项目预期回报率及行业的平均回报率、存量公共资产的历史资料、项目产出及实施方案、项目实际绩效优于约定标准的奖励条款，以及未达到标准的惩处或救济措施。风险：契约精神与政策变动风险间的博弈。对于已建成的公共项目如何引入PPP？在建的非经营性项目如何适用PPP模式？政府定价项目则存在很大政策不确定性，影响社会资本参与的积极性。（政府特许经营权+合理定价+财政补贴等）引入社会资本，改善融资模式和投资效益。,政府采购模式（对于适合采用市场化方式供给、社会力量适合承担的公共服务，可按照政府采购模式。采购内容包括货物、工程和服务。适用行业涵盖基础设施、环保、教育、医疗卫生、住房保障、文化体育等。）授信主体：承接政府采购项目、向购买主体提供货物、工程或者服务的供应商。授信模式：可根据采购内容采用项目融资或贸易融资模式。信用结构：依托借款人自有资产和权益以及项目自身资源构建。还款来源：主要依靠政府采购合同项下的政府采购资金及借款人综合收益。,物有所值评价和财政可承受力评估：对于政府付费或政府部分补贴的PPP项目，从本级财力状况、收支结构、债务负担水平等方面开展财政可承受力评估。定性评价重点关注PPP与政府传统采购模式相比能否增加供给，优化风险分配，降低项目全生命周期成本，提高运营效率，促进创新和竞争等。定量评价主要通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的现值与公共部门比较值进行比较，确定一个明确的物有所值量值。项目运营：社会资本、政府、消费者以及金融机构都有对项目运营进行监管的权利。如果社会资本（或项目公司）发生严重违约情形，可以启动政府接管或债权人接管。需要关注：政府前期与企业的谈判、招投标过程、特许经营协议签订情况、运营阶段的政府监督要求、政府保底量等。,移交：PPP项目合同中应明确移交形式、补偿方式、移交内容和移交标准。在移交时，政府应注意项目是否处于良好状态，以便保证项目的继续运营和服务质量。资产交割：项目公司把满足要求的项目资产、知识产权和技术法律文件，连同资产清单完整移交给政府制定的机构，办理交割手续。政策性风险：项目批准越权、审批延迟、竞争保护承诺落空、特许经营资质等。合同中条款：使用者付费、政府付费及补贴资金的到位方式和进度、价格调整机制、限制竞争、建成后继续运营、运营期政府监督、到期移交清单、违约责任、超额收益分享机制、差额补足、保底量等。确保项目收益的合理性与可持续性。政府付费依据：设施可用性、产品和服务的使用量和质量。,港铁控股项目公司,4号线一期4公里,深圳政府,提供沿线土地80公顷,银行,香港地铁,4号线全线（特许经营30年）,投资大于51%,运营,期满移交,4号线二期16公里,已投资建成,租赁,投资58亿,还贷,贷款,通过深圳土地房产交易中心由项目公司以公开招标、拍卖或挂牌方式选择房地产发展商,拍卖所得地价增值的60%上缴市政府,40%用于4号线建设融资。,建设期5年,高速铁路车站,地铁车站,磁浮线车站,共同沟,捷运通道,高架道路,服务通道,人行通道,办公,商务,停车场,酒店,休闲娱乐,枢纽内商业服务设施,2类设施,1类设施,3类设施,4类设施,不可经营性,可经营性,可拆分性,不可拆分性,整个交通枢纽开发过程的投资平衡（1）I类设施和II类设施是枢纽的核心功能设施不具有经营性,没有收益。（2）III类设施经出售经营权,能够获得一部分收益。这部分收益主要用于平衡枢纽设施建成后的运行管理费用。（3）IV类设施可以获得特许经营费，以及开发商每年所交的公用设施维护管理费。这部分收益用来偿还枢纽设施的投资费用，以及平衡枢纽设施的运行管理费用。（4）可供开发土地的批租收益，可用于平衡维护费用、平衡土地(含铁路用地）的拆迀费用、提供开发利益(偿还资本金、开发权益)等。(5)对于剩下的收益则主要用于偿还政府投资的资本金,并返还开发权益。,（1）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。,融资渠道,（2）企业债券融资指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。,成立时间满3年，能提供最近3年连审报告（一般不得使用模拟报表）；净资产规模达到6000万元以上；未擅自改变前次企业债券募集资金的用途；最近三个会计年度平均可分配利润（或净利润）足以支付债券一年的利息；现金流情况良好，具有较强的到期偿债能力；近三年没有违法和重大违规行为；前一次发行的企业债券已足额募集；已发行企业债券没有延迟支付本息情形；发行债券余额不超过净资产的40。政府投融资平台为其他企业发行债券提供担保的，按担保额的三分之一计入平台公司已发债余额。,79,影响企业债券发行利率的几个因素,以债券市场同期限产品收益率为基准利率，在此基础上综合考虑发行人的信用利差、流动性利差以及其他各类风险收益因素利差，得到企业债券的最终定价。基准利率：主要是同期限央行票据和Shibor的水平。发行人信用即评级水平：财务状况、经营情况、流动性指标、信用历史、融资能力、未来偿债能力等因素会影响企业信用评级等级。流动性差异：由于国债、央行票据等信用好、发行频率高、规模大，在市场上有着良好的流动性。债务融资工具的发行规模相对较小，其流动性与国债和央票也存在着一定差异，因此，通常投资者也会要求收益补偿，此利差随市场情况确定。其他因素：有无担保、投资者偏好、发行规模、发行频率、期限结构、赎回条款、目标市场、发行方式、利息结构等众多因素。,中介机构能帮上什么？,附注:担保不是必须的,相对于银行贷款：企业债券的综合融资成本低于同期银行贷款成本,资金的撬动？,永续类债券,武汉地铁集团有限公司（下称“武汉地铁”）公布了“2013年武汉地铁集团有限公司可续期公司债券”（下称“13武汉地铁可续期债”）发行材料，成为内地第一只永续类债券品种。根据发行材料，该期债券将于10月28日簿记建档，29日为首个发行日，发行期限为4个工作日，至11月1日止。该期可续期债发行总额不超过23亿元，以每5个计息年度为一个周期，每个周期发行人有权选择将本期债券期限延续5年，或选择在该计息年度末到期全额兑付本期债券。发行人主体长期信用等级为AA+，本期债券的信用等级为AA+。该期债券采用“5+5”模式，每一个5年周期，投资者都将有一个回购选择权。在定价上，13武汉地铁可续期债采用浮动利率形式，单利按年计息。其票面年利率由基准利率加上基本利差确定，基准利率参照7天期Shibor，每5年确定一次；基本利差上限为5.70%，根据簿记建档结果确定，存续期保持不变。13武汉地铁可续期债还设立利息偿付保证金进行增信。武汉市财政局将在每个付息日前10个工作日，将2亿元资金划入发行人在账户及资金监管银行开设的“利息偿付保证金专户”。,（3）短期融资券和中期票据融资短期融资券：是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。中期票据：是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构