韦司德国际草案PPT演示课件

,1,银川韦司德office&公寓项目2009年7月,2,市场研究,office市场调研客户需求调查定位圈层定位,3,目前银川写字楼和公寓情况,市场动态,近几年银川市写字楼项目开发量比较大，且新建小区内基本都存在独栋写字楼或公寓项目，但就目前而言基本都实现销售，空置或烂尾项目较少，基本销售率达到80%以上。，销售形式大都为整栋或整层销售。,公寓房市场价格一路攀升，2005年至2009年的4年内，涨幅达172%，而目前以民生塞尚公寓、共享天地、建发现代城为表率的商住小公寓项目达到了一房难求的局面，也因为他们，从而带动了银川市新一轮的小公寓开发热潮。,4,市场动态,目前市场office项目分布,office各项目销售价分布图,5,紫金花商务中心,派胜大厦,中保大厦,汽车大世界,国贸大厦,软件园,投资大厦,光耀美居,黄河龙大厦,恒泰大厦,金茂大厦,中房富力城,邮政大厦,老大楼,东升大厦,光耀大厦,圣雪绒大厦,建发现代城,宝塔石化,报业集团,力鼎大厦,合信大厦,合信创展,金海明阅,金海明阅,新财大厦,人才大厦,建工集团,金源大厦,本案,30个项目,6,紫金花商务中心,派胜大厦,合信创展,汽车大世界,国贸大厦,中软件园,投资大厦,光耀美居,金源大厦,恒泰大厦,金茂大厦,中房富力城,邮政大厦,老大楼,东升大厦,光耀大厦,圣雪绒大厦,建发现代城,宝塔石化,报业集团,力鼎大厦,合信大厦,新中央商务区CBD,合信创展,原中央CBD,双集群，双中心,7,紫金花商务中心,派胜大厦,合信创展,汽车大世界,国贸大厦,中软件园,投资大厦,光耀美居,金源大厦,恒泰大厦,金茂大厦,中房富力城,邮政大厦,老大楼,信通大厦,光耀大厦,圣雪绒大厦,建发现代城,房管局大厦,报业集团,凤凰商业广场,合信大厦,黄河龙大厦,5290,4000,4000,5200,只租不售,6000,5500,4000,7000,7500,只租不售,只租不售,4700,6300,只租不售,只租不售,4800,只租不售,6500城,只租不售,7700,3700,均价RMB5，700,RMB6600元,RMB4800元,8,市场动态,9,office各项目租金价格分布图,市场动态,10,紫金花商务中心,派胜大厦,中保大厦,汽车大世界,国贸大厦,软件园,投资大厦,光耀美居,黄河龙大厦,恒泰大厦,建设大厦,中房富力城,邮政大厦,老大楼,东升大厦,光耀大厦,圣雪绒大厦,建发现代城,宝塔石化,报业集团,合信大厦,合信创展,金海明阅,金源大厦,本案,RMB25元,RMB20元,RMB40元,RMB40元,RMB35元,RMB38元,RMB30元,RMB38元,RMB50元,RMB42元,RMB35元,RMB50元,RMB32元,RMB36元,RMB25元,RMB30元,RMB35元,RMB40元,荣横大厦,均价：RMB35元,11,市场动态,目前小公寓项目价格分布图,12,紫金花商务中心,国贸中心,东方公寓,名人国际,金马华庭,骄子公寓,中房富力城,东方金地,康晨一品,建发现代城,星光华公寓,金海明阅,鑫业大厦,东方盛世,本案,RMB5500元,RMB6000元,RMB5300元,RMB5000元,RMB6900元,RMB4500元,RMB4500元,RMB5390元,未销售,RMB5700元,未销售,未销售,未销售,未销售,均价：RMB5420,16个项目,13,市场动态,14,市场动态,总结：整体office市场销售状态良好，销售价格稳中求升，市场均价达到RMB5700元可销售单位面积普遍大于300平方米，属高总价产品，资金占用量大新生代产品趋势向室内简装化方向发展，整体品质大为提高office产品投资回报率极高，明显高于其他类别产品达到8.42%；营业房投资回报率：4.8%：,市场间隙：介于小型公寓（100平方米以下）至纯office（300平方米以上）的投资类升级版创意office,15,客群分析,客群分析,客户需求调查目标客户特征目标客户定位,16,客群分析,客户需求调查,17,所有被访企业,客群分析,被调查企业成立时间：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,18,所有被访企业,客群分析,被调查企业年营业额：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,19,所有被访企业,客群分析,被调查企业现办公面积：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,20,所有被访企业,客群分析,被调查企业现有员工数量：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,21,所有被访企业,客群分析,被调查企业选择办公环境的因素：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,22,所有被访企业,客群分析,被调查企业变更办公场地的原因：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,23,所有被访企业,客群分析,被调查企业的变更方式：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,24,所有被访企业,客群分析,被调查企业选择办公场地时是否征求员工意见：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,25,所有被访企业,客群分析,被调查企业对此价格的接受程度：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,26,所有被访企业,客群分析,被调查企业购买用于投资还是自用：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,27,所有被访企业,客群分析,被调查企业期望的写字楼交房标准：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,28,所有被访企业,客群分析,被调查企业对于面积的需求：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,29,所有被访企业,客群分析,被调查企业对于物业管理的要求：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,30,所有被访企业,客群分析,被调查企业对于写字楼配套的要求：,受众目标:在45005500元/,购买可能性大于45%的企业,31,购买可能性大于45%的企业,所有被访企业,客群分析,被调查企业认可的物业收费标准：,受众目标:在45005500元/,32,所有被访企业,受众目标:在45005500元/,客群分析,被调查企业的购买方式：,购买可能性大于45%的企业,33,我们的目标客户在哪里？,我们的目标客户就应当是市场间隙所需要的产品，就应当是那些即想摆脱目前蜗居的形象不理想的小公寓，又买不起大面积写字楼的消费群体！,通过以上的市场调查和分析，我们在寻找市场的间隙在哪里、我们不难发现，目前写字楼市场在卖2种产品1、300平方米以上甚至整层的写字楼产品总价很高，且后期运营费用很高2、100平方米一下小型公寓带办公的产品形象不佳，同时难以满足企业对办公空间的发展需求,客群分析,34,客户特性:他们已在业内经营若年，已完成人生第一桶金的积累他们出生在70后，在社会中学会了意气风发、百折不挠，他们在业内已小有名气，有车有房生活无忧，日子过的很小资他们具有投资眼光，不想租金被房东白白赚走，很想以租养房他们希望能有时尚气派的办公室，但又买不起太大的写字楼,目标客户定位：他们很时尚、很现代、很小资,客群分析,35,项目定位,那我们该做什么样的产品？产品定位项目策划总思路,项目定位,36,项目定位,那我们该做什么样的产品？1、100平方米-250平方米灵动小面积写字楼单位2、入口广场、双层挑空大堂、高品质的电梯、装修时尚的公共部位3、每层设有公用秘书和会议室4、高智能配置，如指纹门禁、3G网络全覆盖、一卡通收费等5、节能设计，预留小型中央空调位置，降低运营成本6、户型合理，较高得房率，面子里子都要有。7、外围环境延伸庭院式办公、庭院式公寓的生态化概念。,37,项目立基点定位：很科技、很时尚、很未来！,项目定位,38,项目定位:,在为本案销售预备方案所作的市场调查中，发现以下情况：前期以低价格进入公寓式写字楼的大量企业中，相当数量的企业已得到了长足的发展。伴随着时间延递，破旧的大堂、拥挤低速的电梯，住家人员提着菜篮子与白领职员同进同出的尴尬，紧张的停车位、落伍的大楼外观已使他们日渐滋生寻求办公新址的想法。现有甲级写字楼中的企业，虽然在各方面的条件较优越，但高昂的租金、物管费、停车费，低实用率，中央空凋其中央送风系统使得空气质量有所下降,等等使用及管理的高成本又超出最初的预算和负荷，并对由此这种高昂的代价产生动摇。,项目定位,39,健康、生态、智能化的复合型产品将带动写字楼市场悄然进入二次置业时代！,项目定位,认为：上述市场情况正是新一代写字楼产品的市场需求动力。未来的写字楼产品，谁能改善这种状况，谁能满足这种需求，谁就能成为市场上的佼佼者。,产品定位：,40,那么这是一个怎样的市场呢？,写字楼的新市场二次置业市场老城区写字楼地贵价高且部分楼宇老化已是不争之实，新区写字楼产品唯有去争取现仍在旧写字楼或小型公寓中的企业，进行重新认购，重新选择，这便出现了二次认购、二次置业。效果分析：写字楼二次置业属市场空白点，竞争者少；本案定位于二次置业市场，可迅速占领市场营销的至高点，形成旺销；本案作为第一个写字楼市场的二次置业楼盘，其形象备受市场关注，可与竞争个案形成有效差异，避免同质竟价带来的利益损失。,项目定位,41,写字楼二次置业看准科技感认为要占有二次置业市场，首要是实现科技感。无论是外观设计、建筑选材、空间规划、配套设施都要注入强烈的科技元素，以满足企业现代化的需求。效果分析：科技感是现代企业的必然要求，实现科技感也是实现消费者需求。科技感是功能的升级，借此可有效淡化本案不临城市主干道，体量不够而导致的建筑物不够大气磅礴的弱点。科技感是一种文化概念，是韦斯德置业公司企业理念的外延，也是本案在市场销售中的美丽外衣。,项目定位,42,办公生态、时尚化升级企业发展的要求因此本案市场定位于已经取得长足发展的中型企业、开拓创新的新型企业、格调高雅的智慧型企业。效果分析通过提高综合体本身的极强烈的生态（庭院概念）、时尚感及智能化配套设施提升企业档次，从而达到产品的升华。将目前市场现有项目55-65%的得房率再上浮10-15%，形成与一般甲级写字楼强烈对比优势。本项目独家设有每层小型会议室及公用秘书服务，尽量减少企业后顾之忧。,项目定位,43,简约现代的时尚元素现代的社会物流加快，信息提速。人们已没有太多时间去体会舞文弄墨的豪情、吟诗颂词的雅性花前月下的浪漫、午后阳光的悠闲。他们要忍受太多的工作压力，适应太快的社会节奏，因此简约便成为首当其冲的选择。由繁杂蜕变为简约，便捷、时尚触手，一切自然水到渠成。由此建议：本案外立