16C05商品房买卖合同与建设合同裁判规则10条

2016案例汇编16-05 商品房买卖合同与建设合同裁判规则10条【规则摘要】1.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。 2.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。 3.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。 4.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。 5.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。6. 房屋买卖未过户，买受人不能提起所有权确认之诉房屋买卖未办过户，属于合同履行纠纷，买受人不能提起所有权确认之诉，但其将该房屋出租，应视为间接占有。7.一房数卖，应惩罚性赔偿，但一般不包括可得利益一房数卖情形，出卖人应承担惩罚性赔偿，一般不应与合同法第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。8.一地二卖：已付款并实际接管买受人构成有权占有当事人一地二卖情形，已付部分款项并实际接管项目的前一买受人构成有权占有，后一买受人只能主张违约责任。9.建设部工程造价企业资质等级规定，属管理性规范有关工程造价咨询企业资质等级规定的工程造价咨询企业管理办法系原建设部的部颁规章，属于管理性规范。10.以房屋所有权安置租赁房屋情形，亦应认定优先权最高人民法院商品房买卖合同司法解释第7条规定，从其立法本意看，应适用于以房屋所有权安置租赁房屋情形。 【规则详解】1.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。 标签：房屋买卖一房二卖联建房均未登记占有 案情简介：1994年，工程公司出资、物业公司出地，双方签订联建协议。2002年，物业公司取得全部联建房地产权属证书。2005年，工程公司诉请继续履行联建协议。2010年，法院生效判决支持工程公司诉请。2011年，工业局以其2003年与物业公司签订房屋转让协议、支付价款并占有房屋为由，诉请撤销前述生效判决。 法院认为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按以下顺序确定履行合同买受人：（1）已办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。买受人之一起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应依前款原则协调处理。另案判决中，工业局非该案当事人，工程公司与工业局分别同物业公司所签合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑工程公司与工业局实际付款数额多少及先后、合同成立等因素。比照前述原则，合建协议已无法继续履行，另案判决合建协议继续履行不当，故判决撤销。 实务要点：房屋联建一方将约定归属于另一方的房地产转让给第三人，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已实际合法占有房屋的第三人应为履行合同买受人。 案例索引：北京高院（2014）高民终字第483号“某工业局与某工程公司等撤销权纠纷案”，见北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案一房数卖的认定（陆旻），载人民法院案例选（/92:115）。 2.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。 标签：继承公房公房承租权拆迁转化利益 案情简介：2002年，陈某父去世，单位分配公房承租人由陈某父变更为陈某母黄某。2009年，该房拆迁，黄某取得安置房产权。2012年，陈某诉请对安置房继承分割。 法院认为：公房承租权产生于计划经济时期，目的在于使在社会主义公有制下每个人都居有其所，具有公益保障性质。但随着市场经济快速发展和房产制度改革，传统意义上的公房性质发生巨大变化。公房差价交换和转租并无明确法律和政策限制，公房承租人能以公房租赁权获得财产利益，使得公房租赁权成为财产性质的权利，故应可被继承。本案中，陈某父死亡后，该公房承租权应以遗产方式进行分割，故在陈某未明示放弃继承情况下，其继承利益依然凝聚在该公房承租权上，该房后虽拆迁和产权调换，但陈某并未丧失对该承租权及其转化利益的继承权，故陈某依然可对拆迁安置房进行分割。因公房租赁权公益保障性质系第一位的，黄某与原承租人一直共同居住在该公房内，故在分割时应对黄某多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时价值及胡某补交房屋安置时差价等情况，判决诉争安置房归黄某所有，黄某支付陈某房屋折价款8万元。 实务要点：公房承租权因具独立的私有财产性质，故应可被继承。即便该房后经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。 案例索引：重庆南岸区法院（2010）南法民初字第03056号“陈某与黄某继承纠纷案”，见陈颖超诉黄安惠继承纠纷案公有住房承租权可以作为遗产继承（严蓓佳、余洪峰），载人民法院案例选（/92:101）。 3.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。 标签：房屋买卖按揭贷款合同解除合并审理 案情简介：2010年，肖某与开发公司签订商品房预售合同、与银行签订按揭抵押贷款合同后，支付了首付款，银行取得按揭房屋的抵押权人预告登记证明。2012年，因开发公司迟延交房，肖某诉请依约解除合同，同时列银行为被告。 法院认为：依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第25条规定，商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案并非银行主动申请参加诉讼，故前述司法解释并不适用。肖某作为原告起诉时一并要求解除预售合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的银行列为被告，银行针对肖某诉请，行使抗辩及反诉权利和机会，程序上已获相当保障，故本案中银行应被列为被告而非有独立请求权第三人。预售合同解除，按揭贷款合同目的已无法实现，依前述司法解释第24条规定，购房人有权解除按揭贷款合同，并溯及于合同成立时即消灭效力，故按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应恢复原状，即购房人应返还所贷全部款项，银行应返还购房人已偿还本金及利息。银行因按揭贷款合同解除所受损失，可要求购房人予以赔偿。在合同解除系开发商违约导致情形，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减轻讼累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应承担的责任。鉴于银行尚未就系争房屋取得实在之抵押权，仅为抵押权预告登记，故不存在抵押权行使问题。当开发公司怠于履行归还剩余贷款义务时，银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。判决解除预售合同及按揭抵押贷款合同，开发公司返还肖某房款本金及已向银行归还的贷款本金及利息，偿还银行剩余贷款，在清偿上述贷款后，银行办理诉争房屋上抵押登记的涤除手续。 实务要点：商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告，因开发商违约导致合同解除的，全部违约损失应由开发商承担。 案例索引：上海一中院（2013）沪一中民二（民）终字第325号“肖某与某开发公司等合同纠纷案”，见肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理（金绍奇），载人民法院案例选（/92:130）。 4.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。 标签：房屋买卖商品房买卖永久性用电 案情简介：2012年，黎某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期为2013年12月20日。2013年12月13日，该楼盘竣工验收；2014年7月16日，供电局出具复函证明诉争房屋已完成永久性用电设施安装并通过竣工验收。此前，黎某一直以此为由拒绝收房并诉请支付延迟交房违约金。 法院认为：依电力工业部供电营业规则第12条第1、2款规定：“对基建工地、农田水利、水政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可见，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式用电的一种供电方式，其不能用作居民日常生活用电。开发公司虽已依约取得竣工验收报告，但其未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付黎某使用，已构成违约，应依约计付延迟交楼违约金。鉴于供电局出具复函证明涉案房产已于2014年7月16日具备永久用电，故判决开发公司向黎某支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的延迟交楼违约金。 实务要点：具备永久用电条件，是开发商签订售房合同时必须“承诺”，且系交楼时必须满足的必备条件，该要求不因后续补充协议对交楼标准降低而削减或免除。开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。 案例索引：广东广州中院（2014）穗中法民五终字第2513号“黎某与某开发公司等商品房预售合同纠纷案”，见黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件（徐华斌、邓小春、赵丽），载人民法院案例选（/92:141）。 5.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。 标签：房屋租赁合同解除解除条件迟延交纳租金 案情简介：2004年，周某与陈某签订房屋租赁协议，约定年租金10万元，其后双方数次续签。期间，陈某高额转租给科技公司。2012年6月6日，周某以陈某迟延交付租金为由通知解除租赁协议。一周后，陈某以汇款方式支付周某拖欠租金10万元。2013年2月25日，陈某向周某发出解约通知并退还钥匙。其后，周某以陈某迟延交纳租金，擅自装修、转租等为由，诉请解除租赁协议并赔偿其转租收益。 法院认为：租赁协议约定了解除条件，陈某未在约定期限交付租金，约定解除条件成就，周某据此发出解除通知，按合同法第93条、第96条第1款规定，合同于周某提出解除之日起解除。对租赁房屋装修改动非合同约定解除条件，亦非法定解除条件，陈某对外转租部分房屋虽未经周某明确同意，但鉴于双方存在长期租赁合同关系，且在双方续签租赁协议前，转租关系一直存在，周某之前从未提出异议，可推定周某对陈某转租行为默认，依最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条规定，陈某转租行为不构成合同解除理由。法律未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，合同亦无相关规定，但因合同解除后陈某继续占有租赁房屋无合法依据，陈某对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋所获收益应支付给周某，因陈某向周某发出同意解除租赁协议并要求接收房屋退还钥匙通知后，周某未积极配合接收房屋，按合同法第119条第1款规定，周某对由此导致损失扩大部分应自行承担责任。即，陈某应向周某支付2012年6月6日至2013年2月26日期间的房屋占用费用72329元和转租收益20457元，此期间以后的房屋损失应由周某自行承担，因陈某已向周某支付年度租金10万元，故判决解除租赁协议，陈某及第三人科技公司腾空房屋返还周某，陈某将房屋恢复原状并给付周某经济损失12124元。 实务要点：承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。案例索引：辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号“陈某与周某租赁合同纠纷案”，见陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析（邢丹、刘冬），载人民法院案例选（/92:164）。6.房屋买卖未过户，买受人不能提起所有权确认之诉房屋买卖未办过户，属于合同履行纠纷，买受人不能提起所有权确认之诉，但其将该房屋出租，应视为间接占有。 标签：房屋买卖诉讼程序案由确定执行房屋案情简介：2010年，陈某购买张某名下房产，在交付房款、未办过户情况下，将该房出租给谢某用于存放物品。2013年，张某因欠他人债务被法院强制执行，前述房产被作为张某财产予以查封。陈某提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，要求确认其系案涉房产所有权人，并解除查封措施。 法院认为：物权法第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时，利害关系人请求有权机关对争议内容予以明确，从而解决物权争议的行为。本案中，当事人系通过签订买卖合同方式意欲转让房屋所有权，陈某取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果，即在当事人针对标的物物权移转达成合议时，至履行阶段结束前，标的物物权归属于张某系确定的。故双方当事人之间争议不符合物权确认争议的构成要件，本案诉讼性质上不属于确认之诉。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈某受领张某交付后，虽未自己直接占有，但其通过设定租赁关系方式已实现对案涉房产的间接占有，故应认定已符合前述规定，判决解除针对该房产的查封措施，驳回陈某有权确认其为所有权人的诉请。 实务要点：房屋买卖合同签订后尚未办理过户登记，买受人请求确认其享有标的物所有权的，不符合物权法第33条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。买受人受领交付后，虽未自己直接占有，但其通过设定租赁关系方式应视为已实现对案涉房产的间接占有。 案例索引：见买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议（辛正郁，最高院民一庭），载民事审判指导与参考指导性案例（/61:177）。7.一房数卖，应惩罚性赔偿，但一般不包括可得利益一房数卖情形，出卖人应承担惩罚性赔偿，一般不应与合同法第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。 标签：房屋买卖一房二卖惩罚性赔偿可得利益损失 案情简介：2004年，郑某与开发公司签订商品房买卖合同。郑某依约支付503万余元全部房款后将该房出租，但未办理产权过户手续。2012年，开发公司协商回购未果，将该房在内的商铺售予百货公司并办理过户。经评估机构鉴定，郑某商铺市场价现为1600万余元。郑某据此诉请解除合同，开发公司返还其购房款503万余元，并赔偿其按揭贷款利息259万余元、房屋涨价损失755万余元及已付购房款一倍的赔偿503万余元。 法院认为：开发公司一房二卖，依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条规定，应承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据合同法第113条第1款规定，合同履行后的可得利益应由违约方予以赔偿，故开发公司应赔偿郑某所受损失和可得利益。而考察前述司法解释第8条制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。郑某的可得利益损失应得到赔偿，而郑某主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑某为获得利益所支出的必要成本，故法院不予支持。郑某主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。合同法第113条第1款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，开发公司与郑某签订商品房买卖合同时，开发公司应预见到，如其违反合同约定，根据前述解释第8条规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍赔偿。综合本案中郑某已实际占有案涉房产并出租获益6年多，以及开发公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，根据合同法第113条第1款规定精神，为更好平衡双方当事人利益，酌定开发公司赔偿郑某可得利益损失一倍房款。 实务要点：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与合同法第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。案例索引：最高人民法院（2014）民一终字第198号“郑某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷二审案（司伟，最高院民一庭；审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载民事审判指导与参考最高人民法院案件解析（/61:245）。8.一地二卖：已付款并实际接管买受人构成有权占有当事人一地二卖情形，已付部分款项并实际接管项目的前一买受人构成有权占有，后一买受人只能主张违约责任。 标签：土地使用权转让合同解除有权占有继续履行 案情简介：2003年，开发公司与房产公司签订土地使用权转让合同，约定房产公司将受让取得的土地使用权挂靠开发公司名下用于房地产开发项目。2006年，房产公司法定代表人麦某以1.3亿元将上述项目整体转让给李某，李某支付一半款项后，麦某通过授权委托书、托管方式实际移交权利。2008年3月，麦某使用新启用公章代表房产公司与地产公司签订项目整体转让合同，约定前者以1.5亿元将挂靠在开发公司名下的土地使用权转让给后者。随后，地产公司诉请确认其与麦某所签项目转让合同有效并继续履行。 法院认为：虽然地产公司与房产公司所签合同有效，但因该合同所约定转让的标的物涉及房产公司与开发公司所签土地使用权转让合同中权利义务转让，合同法第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案无证据证明麦某代表房产公司通知或征得开发公司同意，故转让合同约定内容对开发公司不发生效力。由于麦某将开发项目转让给李某后，又代表房产公司将项目转让给地产公司，构成一地二卖。鉴于李某已支付部分转让款并实际接管项目、进行开发建设，涉案标的物不动产已发生重大变化，根据物权法占有制度立法目的，在占有人有权占有情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按转让合同约定向地产公司交付涉案标的物。依合同法第110条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第10条规定，地产公司要求继续履行的诉请应予驳回，其损失可另循法律途径解决。 实务要点：当事人一地二卖情形，已支付部分转让款并实际接管项目、进行开发建设，导致涉案标的物不动产已发生重大变化的前一买受人构成物权法上的有权占有，后一买受人要求继续履行的诉请应予驳回，其损失可另循法律途径解决。 案例索引：最高人民法院（2012）民提字第122号“东莞市利成电子实业有限公司、河源市源城区宝源房地产发展有限公司与东莞市晶隆实业发展有限公司、东莞市大岭山镇房地产开发公司、东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会及麦赞新、蔡月红项目转让合同纠纷案”，见对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理东莞利成公司、宝源公司与东莞晶隆公司、大岭山房地产公司房地产项目转让合同纠纷案（韩延斌，最高院民一庭），载民事审判指导与参考最高人民法院案件解析（/61:198）；另参见最高人民法院（2008）民申字第677号“蔡月红与李炳、麦赞新股权转让合同纠纷案”，见夫妻一方向第三人转让夫妻公司全部股权的效力认定（潘杰），载人民司法案例（:28）。9.建设部工程造价企业资质等级规定，属管理性规范有关工程造价咨询企业资质等级规定的工程造价咨询企业管理办法系原建设部的部颁规章，属于管理性规范。 标签：工程款鉴定合同效力行政规章工程造价咨询企业资质 案情简介：2007年，建筑公司与开发公司因工程款纠纷致诉。开发公司二审中提出，工程造价鉴定结论作出机构系乙级资质，本案工程造价系5000万元以上，故鉴定结论无效。 法院认为：工程造价咨询企业管理办法第19条规定：“乙级工程造价咨询企业可以从事工程造价5000万元人民币以下的造价咨询业务。”第38条规定：“超越资质等级承接工程造价咨询业务的，出具的工程造价成果文件无效。”但该规定系原建设部的部颁规章，属于管理性规范，且开发公司一审中并未提出鉴定资质不合格主张，故应以鉴定结论作为计算涉案工程款依据。一审