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1,紫都星座项目物管费调整方案,2013年1月,2,目录,3,调价人员架构,3,1,物管费增长背景,4,备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。,1、紫都星座项目2007年底接房以来，物管费按照2.1元/平米物管费加0.4元/平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨，项目已经接近亏损状态。1）、紫都星座2010年2011年收支情况2）、紫都星座测算调价额度及经营情况,一、物管费增长背景：,5,2、各项成本不断攀升：随着CPI指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施，物管成本持续上涨，未来几年的经营亏损将大幅度递增。,一、物管费增长背景：,6,3、相同业态物管费比较：,一、物管费增长背景：,相同业态物管费比较,7,4、拟调价标准（让业主选择）,方案一：逐年上涨,一、物管费增长背景：,方案二：一次性上涨,备注：调价时间从2014年1月1日起开始计算。,8,一、物管费增长背景：,5、调价沟通“战术”：、在第一次沟通时将调价的基础价格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬开始逐步向重点客户“放风”，了解重点客户对调价金额的反馈情况。、针对对调价有异议的酒店客户，可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择（在2014年酒店广告位租金优惠30%，物业公司少收入8640元/年）。针对整层自用的客户，可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡（免费一年，该车场已经外包，对于物业公司没有经济影响），让客户尝到“甜头”。、在最后一次的沟通中，告知客户：物业公司出于客户对物业工作支持的感谢，最终将物管费调整金额下调0.3元/平方米，促使整层自用业主签订调价协议物业合同续签协议，酒店客户能够支持调价工作，顺利缴费。,2,调价影响因素以及应对策略,8,10,二、调价影响因素以及应对策略,1）、星座物管费调价的影响因素,S-优势,W-弱势,O-机会,T-威胁,11,2.1、具体思路：、将客户进行分类：1、普通客户（65%）；2、重点客户（30%）；3、难点客户（5%）、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。、迅速完成双1/2客户同意。、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。2.2实施主要节点2012.12针对客户主要关注点进行有计划改进2013.1星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通-2013.2重点、大客户放风，分化沟通2013.3启动调价2013.11.完成业主确认函、新的物业协议签订2014.1新收费标准执行,2）、星座调价推进策略“快速完成双1/2客户同意，重点关注重难点客户”,3,调价人员架构,12,3物管费调价组织架构图,总负责人曾新影,地区公司,计划推动小组：程琳,客户中心刘瑛,公共事务部王兴伟,营销部罗政,集团公共事务部,地区公司总经理,危机升级,危机处理小组,实施小组,调价总负责人邱蓓娟,战略及公司品牌部,网络投诉、客户投诉到地产,政府相关部门,媒
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