“营改增”新政对房地产业的影响(20130718)

“营改增”新政对房地产业的影响,主讲人：蔡昌caichang北京中经阳光税收筹划事务所,2020/6/14,2,主要内容,第一节营改增背景第二节试点的十大行业范围第三节纳税义务人第四节应纳税额计算第五节营改增对策提示第六节营改增对房地产企业的影响,2020/6/14,3,第一节营改增背景,1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。,2020/6/14,4,营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。,2020/6/14,5,一、营业税与增值税并存之缺陷,营业税与增值税混合销售存在争议营业税与增值税重复征税增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等营业税存在重复征税现象,2020/6/14,6,营业税存在重复征税,1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。5.差额征收问题多多，监管困难,2020/6/14,7,二、“营改增”的积极效应,一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。,2020/6/14,8,三、试点方案,财政部国家税务总局关于印发营业税改征增值税试点方案的通知（财税2011110号）（一）改革试点的主要税制安排1.税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。,2020/6/14,9,2.计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。3.计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。4.服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。,2020/6/14,10,（二）改革试点期间过渡性政策安排,1.税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。2.税收优惠政策过渡。国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解决重复征税问题的，予以取消。,2020/6/14,11,3.跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。,2020/6/14,12,第二节营改增试点的十大行业范围,试点地区上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。,2020/6/14,13,十大行业范围,试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。,2020/6/14,14,原营业税税目,税目：转让无形资产，销售不动产，交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业（不含播映）、娱乐业、服务业。服务业税目的征收范围包括8项：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。其他服务业，是指上列业务以外的服务业务23项。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。,2020/6/14,15,一、交通运输业,交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。(一)陆路运输服务陆路运输服务，是指通过陆路（地上或者地下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包括公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输，暂不包括铁路运输。,2020/6/14,16,（二）水路运输服务,水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客的运输业务活动。远洋运输的程租、期租业务，属于水路运输服务。,2020/6/14,17,（三）航空运输服务,航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或者旅客的运输业务活动。航空运输的湿租业务，属于航空运输服务。湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。,2020/6/14,18,（四）管道运输服务,管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、液体、固体物质的运输业务活动。注：铁路运输服务未纳入本次营业税改征增值税试点范畴，仍按照现行营业税规定征收营业税。,2020/6/14,19,二、现代服务业,研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务有形动产租赁服务鉴证咨询服务,现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。,2020/6/14,20,（一）研发和技术服务,研发和技术服务，包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。1.研发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务活动。2.技术转让服务，是指转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动。,2020/6/14,21,3.技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告和专业知识咨询等业务活动。4.合同能源管理服务，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效果支付节能服务公司投入及其合理报酬的业务活动。5.工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。,2020/6/14,22,（二）信息技术服务,信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。,2020/6/14,23,（三）文化创意服务,文化创意服务，包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。1.设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。,2020/6/14,24,2.商标著作权转让服务，是指转让商标、商誉和著作权的业务活动。3.知识产权服务，是指处理知识产权事务的业务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索服务。,2020/6/14,25,4.广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。,2020/6/14,26,问题明确,1.建筑设计业务属于应税服务范围注释中的“部分现代服务业文化创意服务设计服务”。2.城市规划、园林景观的设计属于应税服务范围注释中的“部分现代服务业文化创意服务设计服务环境设计”。3.建筑图纸审核业务，不论主体是否有专业资质，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。,2020/6/14,27,4.公交公司提供的车身广告服务，其实质是利用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发布行为。因此，属于应税服务范围注释中的“广告服务”范围。5.以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣传，属于应税服务范围注释中的“部分现代服务业文化创意服务广告服务”。,2020/6/14,28,6.从事广告代理属于“部分现代服务业文化创意服务广告服务。7.会展企业从事会议展览服务，属于“部分现代服务业文化创意服务会议展览服务”，会展企业收取的冠名费是对特定企业广告性质的收费，属于“部分现代服务业文化创意服务广告服务”。,2020/6/14,29,（四）物流辅助服务,物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。,2020/6/14,30,（五）有形动产租赁服务,有形动产租赁，包括有形动产经营性租赁和有形动产融资租赁。1.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。如花卉租赁服务属于“部分现代服务业有形动产租赁服务有形动产经营性租赁”。,2020/6/14,31,2.有形动产融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。,2020/6/14,32,（六）鉴证咨询服务,包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。1.认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。,2020/6/14,33,2.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证。3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动。,2020/6/14,34,政策明确,1.市场调查业务，如利用市场调查结论提供内部管理、业务运作和流程管理等信息或建议，则属于“部分现代服务业鉴证咨询服务”征收增值税。如单纯提供调查结论，不提供上述咨询服务的，则不纳入试点范围。2.律师事务所业务属于“部分现代服务业”中的“鉴证咨询服务”，律师事务所职能范围内的业务，全部纳入营业税改征增值税试点范围。,2020/6/14,35,3.具有专业资质的单位从事建筑业检测服务，属于应税服务范围注释中的“部分现代服务业鉴证咨询服务认证服务”。4.工程监理业务不属于应税服务范围注释的规定范围，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。5.招标及招标代理行为不属于应税服务范围注释中的试点服务范围。,2020/6/14,36,三、房地产业涉及范围,1、土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,2020/6/14,37,2、前期工程费差异企业所得税:指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,2020/6/14,38,3、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。,2020/6/14,39,4、基础设施费主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,2020/6/14,40,5、公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,2020/6/14,41,6、开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，主要包括工程管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,2020/6/14,42,开发费用,会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务宣传费用、认证检测费用、咨询费用、鉴证费用、律师费用、有形动产租赁费用、搬运装卸费用、评估费用、各种设计费用等。,2020/6/14,43,房地产”营改增”测算,每平米单价10000元，建筑装修造价3500元，前期勘察、设计、论证费和广告费1000元，配套设施费及其他绿化费用500元，基础设施费500元。销项税额=10000(1+17%)17%=1453进项税额=(3500+1000)(1+11%)11%+1000(1+6%)6%=503增值税=1453-503=950，税负率9.5%,2020/6/14,44,第三节应税服务纳税义务人,一、纳税义务人在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。,2020/6/14,45,2020/6/14,46,二、扣缴义务人,中华人民共和国境外（以下称境外）的单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接收方为增值税扣缴义务人。,2020/6/14,47,营业税进一步规定,财税2009111号三、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外(以下简称境外)提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。,2020/6/14,48,四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业(除播映)，娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。,2020/6/14,49,“营改增”之后,在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。,2020/6/14,50,境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为扣缴义务人。境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。境外单位或者个人在境内如果设立了经营机构，应以其经营机构为增值税纳税人，就不存在扣缴义务人的问题。,2020/6/14,51,把握三个要点：一是应税服务的提供方为境外单位或者个人；二是境内单位或者个人在境外接受应税服务；三是所接受的服务必须完全在境外消费、使用。,2020/6/14,52,补充：企业所得税征税（扣缴）规定,第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（一）销售货物所得，按照交易活动发生地确定；（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定；（三）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；,2020/6/14,53,（四）转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；（五）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。,2020/6/14,54,三、承包人、承租人和挂靠人,单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。,2020/6/14,55,四、税率和征收率,增值税税率：（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%.（二）提供交通运输业服务，税率为11%.（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%.（四）财政部和税务总局规定的应税服务，税率为零。（国际运输和境外研发、设计服务）增值税征收率为3%,2020/6/14,56,五、房地产现行增值税政策,小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。例：收入100，增值税=1001.033%=2.91,2020/6/14,57,第四节应纳税额计算,一、一般纳税人和小规模纳税人试点纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。,2020/6/14,58,纳税人按照年增值税应税销售额（500万元）划分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为增值税一般纳税人。增值税一般纳税人通常适用一般计税方法，按照不含税销售收入乘以适用税率计算销项税额，减去进项税额后的余额为应纳税额。,2020/6/14,59,例：试点地区某一般纳税人2013年1月取得交通运输收入111万元（含税），当月外购汽油10万元，增值税专用发票上注明增值税1.7万元，购入运输车辆20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。2013年1月应纳税额计算=111（111%）11%1.73.4=5.9,2020/6/14,60,一般纳税人认定,符合一般纳税人条件的试点纳税人应当向主管税务机关申请资格认定，未申请办理一般纳税人认定手续的，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。福建省国家税务局关于营业税改征增值税试点增值税一般纳税人认定有关事项的公告.doc,2020/6/14,61,增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税，按照不含税销售收入乘以3%的征收率计算缴纳增值税。如：某试点纳税人某项交通运输服务含税销售额为103元，在计算时应先扣除税额，即：不含税销售额=103（1+3%）=100，则增值税应纳税额=1003%=3,2020/6/14,62,二、应纳税额计算,计税方法：一般计税方法和简易计税方法一般纳税人适用一般计税方法计税小规模纳税人适用简易计税方法计税境外单位或者个人在境内提供应税服务，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额接受方支付的价款(1+税率)税率,2020/6/14,63,例：境外公司在试点地区为某纳税人提供设计咨询服务，合同价款100万元，且该境外公司没有在境内设立经营机构，也没有代理人的，应以接收方为增值税扣缴义务人，则接收方应当扣缴的税额计算如下：应扣缴增值税=100（1+6%）6%=5.66,2020/6/14,64,（一）一般计税方法,一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。,2020/6/14,65,实行购进扣税法,例：试点地区某一般纳税人2013年2月取得交通运输收入111万元（含税），当月外购汽油10万元（不含税金额，取得增值税专用发票上注明的增值税额为1.7万元），购入运输车辆20万元（不含税金额，取得机动车销售统一发票上注明的增值税额为3.4万元）。该纳税人7月应纳税额=111（111%）11%1.73.4=5.9,2020/6/14,66,销项税额,销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额税率某试点增值税一般纳税人，2013年取得一笔设计服务费收入100万元（含税）。销售额=1000000(1+6%)=943396.23销项税额=943396.236%=56603.77,2020/6/14,67,进项税额,进项税额，是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。1.一般纳税人才涉及进项税额的抵扣问题；2.产生进项税额的行为是纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务；3.购买方或者接受方支付或者负担的增值税额。,2020/6/14,68,5项准予从销项税额中抵扣进项税额,1.增值税专用发票上注明的增值税额。2.海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=买价扣除率,2020/6/14,69,4.接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=运输费用金额扣除率运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。,2020/6/14,70,5.接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的，应当备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,2020/6/14,71,增值税扣税凭证抵扣期限180天,1.增值税专用发票增值税一般纳税人取得的增值税专用发票（包括：增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票），应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。,2020/6/14,72,2.公路内河货物运输业统一发票,增值税一般纳税人取得的公路内河货物运输业统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。从试点地区取得的试点实施之后开具的运输费用结算单据（铁路运输费用结算单据除外），不得作为增值税扣税凭证。,2020/6/14,73,3.海关进口增值税专用缴款书,增值税一般纳税人取得的海关缴款书，应在开具之日起180日后的第一个纳税申报期结束以前，向主管税务机关申报抵扣进项税额。纳税人应根据申报抵扣的相关海关缴款书逐票填写海关完税凭证抵扣清单。,2020/6/14,74,3类未设定抵扣期限相关增值税扣税凭证,购进农产品取得的收购发票或者销售发票。接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书。接受铁路运输劳务,以及接受非试点地区的纳税人提供的航空运输、管道运输和海洋运输劳务，取得的运输费用结算单据。,2020/6/14,75,五类进项税额不得抵扣,1.用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受的加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。,2020/6/14,76,2.非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。4.接受的旅客运输劳务。5.自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇。但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。,2020/6/14,77,抵扣分不清的怎么办？,适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、非增值税应税服务、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+非增值税应税劳务营业额+免税增值税项目销售额）（当期全部销售额+当期全部营业额）,2020/6/14,78,举例,某试点纳税人2012年12月进项税额100，其中可以抵扣的60，不能抵扣的10，分不清楚的30.本期全部增值税销售额800（其中简易计税办法100，免税额200），营业税项目营业额200。不得抵扣的进项税额30（100+200+200）（800+200）=15。可以抵扣额=60+15=75,2020/6/14,79,（二）简易计税办法,简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率销售额为不含税销售额，征收率为3%。简易计税方法计算应纳税额时，不得抵扣进项税额。小规模纳税人一律采用简易计税方法计税,2020/6/14,80,销售额也是不含税的,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+征收率）如：某试点纳税人某项交通运输服务含税销售额为100元，在计算时应先扣除税额，即：不含税销售额=100（1+3%）=97.09增值税应纳税额=97.093%=2.91,2020/6/14,81,一般纳税人的简易计税方法,1.试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车），可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。2.试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。,2020/6/14,82,三、销售额确定,销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。营业税暂行条例实施细则第13条.doc土地增值税清算收入.doc,2020/6/14,83,销售额允许扣除项目的三种情形,1.试点纳税人提供应税服务，按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额。2.小规模纳税人提供交通运输业和国际货物运输代理，按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除。,2020/6/14,84,3.试点纳税人中的一般纳税人提供国际货物运输代理服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除；其支付给试点纳税人的价款，取得增值税专用发票的，不得从其取得的全部价款和价外费用中扣除。上述1属于一般原则，2.3属于特殊规定。,2020/6/14,85,举例,一般纳税人勘察设计收入100，分包非试点60销售额=（100-60）（1+6%）=47.17应纳税额=47.176%=2.83小规模纳税人：销售额=（100-60）（1+3%）=48.54应纳税额=48.543%=1.46,2020/6/14,86,非营业活动不征税,1.非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供交通运输业和部分现代服务业服务。3.单位或者个体工商户为员工提供交通运输业和部分现代服务业服务。,2020/6/14,87,销售折让退还中止,适用一般计税方法计税的，因服务中止或者折让而退还的销售额，应当从当期的销项税额中扣减；发生服务中止、购进货物退出、折让的，应当从当期的进项税额中扣减。适用简易计税方法计税的，因服务中止或者折让而退还的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。,2020/6/14,88,要学会开具红字发票,纳税人提供应税服务，开具增值税专用发票后，提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法的规定扣减销项税额或者销售额。,2020/6/14,89,第五节“营改增”对策提示,一、洼地效应通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负将相应下降。减税不一定实现在营改增的企业，以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益。,2020/6/14,90,（一）“营改增”试点企业一般纳税人效果计算,总收入100，收入=100（1+11%）=90.09销项税金：=90.0911%=9.91,2020/6/14,91,解决办法：提价或降低成本,1.提价：A-A/1.1111%-85=12，A=107.672.降低成本：90.09-B=12B=78.09，85-78.09=6.91,2020/6/14,92,下游企业抵税计算：非试点地区取得运费100抵税计算：1007%+9325%=30.25分析：A-A/(1+11%)11%+（A-A/1.1111%）25%=100-30.25A=103.23,原理：税后现金流出相等,2020/6/14,93,服务业比较,含税收入100，收入:=100/(1+6%)=94.34销项税=94.346%=5.66,2020/6/14,94,解决办法：提价或降低成本,1.提价：A-A/1.066%-80=15A=100.702.降低成本：94.34-B=15B=79.3480-79.34=0.66,2020/6/14,95,非试点地区取得服务费100抵税计算：10025%=25分析：A-A（1+6%）6%+（A-A1.066%）25%=100-25A=106,营改增对现代服务业利好！,2020/6/14,96,（二）小规模纳税人,小规模3%的征收率，无疑对税负重重的服务业纳税人来说，是一个重大利好，直接就是2个点的降税。之前：收入100，税金5，税后95之后：含税收入100，不含税收入97.09,2020/6/14,97,二、即征即退的应对,下列项目实行增值税即征即退试点纳税人中的一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。,2020/6/14,98,应对策划思路,融资租赁公司大举进军试点地区借款购置设备筹划：融资利息得以进项抵扣租赁轿车，是否可以抵扣？售后回租期初存量资产？成立关联方租赁公司？,2020/6/14,99,三、营业税或增值税的选择,符合下列情形的，按照规定代扣代缴增值税：1.以境内代理人为扣缴义务人的，境内代理人和接受方的机构所在地或者居住地均在试点地区。2.以接受方为扣缴义务人的，接受方的机构所在地或者居住地在试点地区。不符合上述情形的，仍按照现行营业税有关规定代扣代缴营业税。,2020/6/14,100,应对思路,试点地区接受的应税劳务，想征增值税就在试点地区让接受方扣缴，或者找试点地区的代理人。如果试点地区是小规模纳税人，或者营业税纳税人，不需要抵扣，比较17%的增值税更想交5%营业税的话，找非试点的代理人。,2020/6/14,101,四、其他选择性筹划。如一般征税方法和简易征税方法，免税和纳税的选择等。五、由于营业税改增值税后，不增加流转税负担，给集团公司各法人单位之间均衡所得税利益，盈亏相抵，建立了通道。六、运输业虚购17%油票抵扣，对外虚开11%专用发票，监管依然存在难度。,2020/6/14,102,第六节“营改增”对房地产企业的影响,一、房地产的增值什么是房地产的增值，指的是“同类房地产商品所内含的社会实际购买力在长时间的时间序列上呈递增趋势的一种市场经济规律。”在社会的物件指数保持平稳的前提下，房地产的增值同房地产商品市场价格上涨相同。深入研究与掌握房地产增值之一客观规律，对于准确地预判与把握房地产市场价格的起伏