山西运城房地产市场研究分析报告.ppt

1,山西运城房地产市场研究分析报告,2,11年运城民营经济发展迅速，各项指标均呈飞速增长，连续3年全市民营经济各项主要经济指标增速均超过15%以上。民营经济实现利润、实现增加值均占到全市50以上。民营企业快速发展，带来了从业人员数量及其收入的快速增长。,资料来源：运城统计年鉴、运城民营经济网,主导产业快速发展，带动民营经济快速发展，积累大量社会财富,产业结构与财富人群,运城市个体工商业户已发展到8.53万户；私营企业达到3.3万家，注册资本490.7亿元规模企业发展到357个，其中亿元以上企业55个，5000万1亿元企业42个，10005000万元企业99个；民营企业从业人员达到68.5万人，占运城就业人员的70%；实交税金20亿元，占运城税收的31%,3,运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大,运城市位于山西省南端，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。运城是黄河新三角经济区的中心城市，2010年生产总值达到6008亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，对周边区域的带动作用毋庸置疑。运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。,郑州,西安,三门峡,洛阳,太原,大运经济带,城市地位,黄河新三角经济区,运城,渭南,4,民营经济发展，尤以商贸流通业为强。2011年社会消费品零售额达417.6亿元。以连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态发展迅猛，占社会消费品零售总额15%左右。运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。商贸和流通业的繁荣为商业地产特别是专业市场打下了坚实的基础,运城进出口贸易总额居全省第二,产业结构与财富人群,运城消费品总额居全省第二,运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形成产业聚集，带来大量财富人群,亿元,亿元,5,运城城市进入背景分析总结,6,依托运城城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块已初步形成,中心区板块南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。东区、北郊板块由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场发展追随城市发展，逐步形成区块聚集。机场路板块随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点发展区域，尤以禹都和空港开发区为最。,7,运城各房地产板块对比分析,运城市场特征总结：各板块产品形式相对固定，中心区以小高层、高层为主，东区、北郊板块以多层为主，部分小高层，机场路板块以多层为主，少量别墅产品。别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别，2居面积区间90-100平米，3居面积区间140-160平米,8,27,市场整体营销展示水平较低，基本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导,对市场在售项目营销手段进行统计得出：1.市场上大部分项目的销售中心较粗略，很多还停留在仅有沙盘和靠楼书卖房的阶段；2.市场上除今日名邸和美景天城聘请了一线营销策划机构之外，其他项目的营销策划和营销手段水平较低；,9,运城房地产市场分析总结,10,三线城市房地产初级阶段市场发展体系,房地产供应,土地多头供应，供应情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性,开发主体已本地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求,土地市场,通过我们长期对三线城市的服务经验，结合运城本地的实际情况，我们对运城市房地产市场特征进行解析,房地产消化,人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求部分流向西安、郑州、太原等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用,区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和成本影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高项目的影响得到提升,区域价值,由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成,产品状况,11,运城住房支出比较低，运城市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，表明未来居民住房支出存在增长空间。我国城镇居民“住房支出比重”在10左右，发达国家一般达到25。住房支出比重偏低是运城长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，运城市的住房消费还有提升空间。,运城市2011年城镇居民人均住宅建筑面积25.5平方米。发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。,房价收入比较低，住房支出比重偏低，住房消费存在惰性,住房收入比、住房支出比,恩格尔系数与住房支出比重衡量标准,12,人均可支配收入与消费支出,人均消费支出与可支配收入比例较低,运城城镇消费支出所占可支配收入比逐年降低，接近全国0.65平均水平，说明居民储蓄意识逐渐增强，潜在的购房资金在增加运城人均消费支出与人均可支配收入比例居全省最低，说明潜在的购房资金能力较高,近年年运城人均支配收入与消费支出,13,运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户是市场上最活跃的置业群体，也是各楼盘争夺的同一批客户,中端客户,高端客户,中高端客户,支付能力,高,14,目前运城财富阶层客户为以下几类，不同客群对住宅升级和商铺投资的要求有所差别,运城财富阶层构成,这部分客户主要是有着“城市中心化”情结的地县客户，他们更关注城市大的配套和区域的成熟度，在商铺投资上，更倾向于炒铺转让所带来的收益。,本地财富群,外地财富群,此类一般事业有成，有较强的经济实力，将房产作为身份象征和价值标签。一般会选择别墅物业。在商业地产投资方面由于本地项目缺乏推广手段，所以形成了商铺投资外溢，往太原、北京、西安等地投资,私企业主,泛公务员,垄断高收入行业高管,此类客户一般有两套或多套房产，随着身份提升和经济实力的增长，已有房产不能满足其对生活品质、社交、身份等方面的需求，再次置