上海总部基地项目案例分析.ppt

上海总部基地项目案例分析,P1,上海总部湾,国内总部基地项目案例分析上海,P2,项目区位,项目位于上海浦东新区康桥工业区。项目紧邻轨道交通11号线，距浦东机场25公里、虹桥机场28公里、陆家嘴12公里、卢浦大桥8公里、南浦大桥10公里。地铁11号线南汇段已经开工，预计于2010年前后与北段、中段同时开，本项目800米设有“康桥东站”。,上海总部湾,P3,项目定位,项目规划占地面积300亩，建筑规划面积32万平方米，容积率1.33，绿化率30%，总投资约人民币6亿元。开发商：上海翔名实业投资有限公司。整体定位：国内外顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心、订单中心、培训中心等总部机构的聚集地。,上海总部湾,P4,产品规划,项目组成：由研发产业区、总部商务区和高档国际生活区三大独立又有机联系的功能区组成。项目独栋产品主要临河分布，充分打造水岸花园概念，其余多层产品、小高层临街分布。,上海总部湾,P5,户型分析,上海总部湾,总面积1500m2，标准层面积497m2，4层,总面积3000m2，标准层面积497m2，4层,总面积3000m2，标准层面积964m2，3层,独栋,独栋,双拼,双拼,综合,综合,总面积3000m2，标准层面积1000m2，3层,总面积7334m2，标准层面积1880m2，4层,总面积13151m2，标准层面积1200m2，11层,产品面积：10003000平方米。独栋、双拼产品标准层500平方米，楼层低，大开间，易展现企业形象、气势。但独栋、双拼产品面积分隔界限不明显，产品面积存在交叉，不利于后期销售。,P6,建筑设计,立面采用玻璃幕墙，配以面砖、涂料。色彩主要采用白色、红色，色彩虽然统一，但过于单调，视觉效果较差。层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。,上海总部湾,P7,景观设计,上海总部湾,项目以天然水系为主景观线，峡谷缓坡、树丛草坪为主要的景观打造方式。楼栋外部树木林立，景观视觉好，同时注重企业隐私性。,P8,销售分析,本项目平均年去化量约21万方。,开盘时间2008年5月，开盘销售均价15000元/平方米，2009年12月销售完，售完价格15000元/平方米，综合研发楼12000元/平方米。,上海总部湾,P9,营销推广,主要通过户外广告牌，杂志，网站等营销方式。采用网站链接的方式，包括介绍项目概况、项目优势、项目展示、合作伙伴等。,上海总部湾,P10,优惠政策,“国家级扶植力度”自动获得沪上最优惠的企业税收政策协助优质高新企业申请市科委的“高新技术企业”认证，获得认证的企业获得所得税“两免三减半”的优惠；对优质企业提供地方税收部分的高额返还，促进企业做大做强。,上海总部湾,P11,配套及物业管理,上海总部湾孵化基地综合配套楼，包括员工餐厅、咖吧茶座、国际会议中心、商务酒店一应俱全。康桥工业区管委会同期入驻上海总部湾，政府服务一步到位。物业管理：采用物业管理公司进行管理，收取物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。,上海总部湾,P12,项目产权,独栋办公楼为独栋独立产权。双拼、联排办公楼以竖向分割，每户独立产权。综合研发主要采用横向分割出售。,上海总部湾,P13,客群分析,目前入驻企业主要有上海惠元医院、OP、万利企业、TESA、康桥管委会、上海和鹰机电科技股份有限公司，包括建筑建材、政府机构、卫生服务等行业。客户来源范围广，不局限于康桥周边企业，而是面向于整个大浦东区域范围。受张江高科的产业集聚、总部经济集聚效应影响，除了上海本地企业，外资企业也占一定比重。,上海总部湾,P14,启示,项目位于大浦东范围，周边张江高科、总部基地聚集，市场氛围良好。最优惠的企业税收政策可吸引更多的企业购买，政策优惠是重中之重。注意产品的面积分隔界限明显化，若产品面积大量存在交叉，不利于后期销售。注重产品的色彩搭配，充分利用已有的景观资源，扩大核心景观资源优势。营销手段可制定项目专业网站，除了展示产品，也应展示企业实力，扩大项目影响力。,上海总部湾,P15,张江高科,国内总部基地项目案例分析上海,P16,项目位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和孙桥同为上海浦东新区四个重点开发区域，成立于1992年7月。目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。,张江高科,张江高科,项目区位,P17,张江高科,项目规划面积25平方公里，主要包括高科技产业区、技术创新区、科研教育区和居住区。高科技产业区包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区包括：孵化楼、办公楼、商业中心、文体中心、公寓、地铁站等。科研教育区包括研发中心、大学园区、医院、科学基础研究。居住区主要包括40万方的主题公园、商业和金融配套等。,园区规划,P18,项目规划,张江高科目前主要分为两个区，东区和西区，西区30幢办公楼，东区51幢办公楼。以围合式组团布局，局部形成小中庭，景观共享，每幢楼都有景观享受。,张江高科,P19,张江高科,建筑设计较为超前，主要以玻璃幕墙设计，建筑细部处理较好，产品样式多样化。,产品设计,P20,张江高科,项目主要利用自然河流为主景观，项目外部入口有水景，其余景观处理主要以草坪、树木为主。,景观设计,P21,客群分析,目前入驻企业主要有国外汇交易中心、西蒙电气（中国）有限公司、上海张江科技园区开发股份有限公司、伍尔特国际贸易（上海）有限公司等大型公司。入驻行业以网络通讯电子、科技信息为主，这与整个张江的规划与定位吻合。入驻企业区域来看，以上海本地企业为主，但不乏外省、外资企业。,张江高科,P22,启示,政策吸引力：上海市委市政府颁布聚焦张江战略，给予落户到张江的企业政策优惠，从大条件来吸引客户。借助政府之手、市场之手开发合力、整个各种开发资源，形成独特的“张江模式“。产业聚焦引发研发聚焦：通过推进产业链发展模式，在集成电路、软件、生物医药等产业领域实现中外资相关企业的高度聚集，形成强大的产业群体。,张江高科,P23,总部1号,国内总部基地项目案例分析上海,P24,项目区位,项目位于位于闵行区颛桥镇，是闵行区首批挂牌的现代服务业聚集区。周边高速公路干线A4、A20、A30、分别贯通虹桥机场、浦东机场和洋山深水港，A4、A20和沪闵高架连接虹桥交通枢纽、中环线及内环线，A8、A9高速路能够快速抵达市中心各区域。,总部1号,P25,产业发展,总部1号,项目近邻上海市莘庄工业区、紫竹科学园区、闵行经济技术开发区。向阳工业园是多种经济成分并存的综合性工业开发园区，总用地面积530.86公顷，园区紧邻地铁五号线。在产业选择上重点吸引发展产品附价值高、注重环保工业。IT产业、信息传媒业、工业设计业；汽车服务等高科技产业的研发设计业；无污染、社会效益好的科研设计类企业；鼓励通讯电子，生物医药等高科技产业的研发设计业，信息软件业。,P26,项目定位,总部1号,整体定位：打造具有时尚创意、设计研发、物流展示、商务贸易等功能可持续发展的高端现代服务产业聚集区功能定位：研发、设计、办公、展示、贸易、物流等多种功能客群定位：中小型企业,P27,产品规划,技术经济指标：项目占地面积210000平方米，建筑面积210000平方米。开发商：上海财富天地置业有限公司。项目组成：创意研发中心、会议展示中心、企业总部、商务酒店和加工物流中心等配套功能设施。,产品面积：900至2600平方米。层高：首层4.5米，标准层3.6米，负一层4.4米。,总部1号,P28,户型分析,项目主要产品为独栋和双拼，独栋面积在1000-2000平方米左右，双拼在900平方米左右，标准层面积200-380平方米之间。,B型平面图,总部1号,P29,建筑设计,建筑立面色彩单一，且设计无新意，整体视觉档次低。,总部1号,P30,景观设计,项目主要景观为中心水景，其余主要是树木及草坪绿化，整体景观环境打造较少。,总部1号,P31,硬件配置及物业管理,电梯：每幢楼1部货梯，品牌为迅达停车位：只有地面停车位，一套配4个车位，不收停车费物业管理：采用物业管理公司天为物业公司进行管理，收取2.80元/平方米月的物管费，主要对公共区域、绿化等进行管理，但不包括办公楼内部的物业管理。,总部1号,P32,销售分析,项目于04年拿地，2008年5月出售，2011年3月售完。2008年销售价格8000元/平方米，2011年销售价格15000元/平方米。D型（双拼）、E型（双拼）先售完，主要是由于其建筑面积小，总价低，客户有一定承受力。项目平均年去化量约为7万方。,总部1号,P33,优惠政策,新引进注册在歂桥镇的实体型企业，注册资金500万以上的，自开业起3年内按照企业缴纳的税收属镇实得部分，给予60%的奖励。公司与地方政府一起提供相应的工商注册、税务代理、银行会计结算、法律咨询、企业管理咨询等商务配套服务。,总部1号,P34,配套,项目自身未规划配套：仅有少量商业，如便利超市、员工餐厅。交通配套：轨道交通描述：地铁5号线颛桥站公共交通：公交：闵行7路等,总部1号,P35,项目产权,独栋办公楼为独栋独立产权。双拼办公楼以竖向分割，每户独立产权。,总部1号,P36,客群分析,首批完工的30幢中小企业总部办公楼，已于2007年8月竣工交付使用，目前企业已入驻。包括上海速帕工业设备有限公司、中铁十四局上海分公司、江苏龙胜不锈钢公司上海分公司、上海路歌信息技术有限公司、真丝大王、上海华谊集团建设有限公司第六分公司、上海申剑建筑设备安装有限公司、上海颛桥工业发展有限